Городской конструктор или китайские технопарки⁠⁠

Тема, как обычно обширная, так что начну я очень уж издалека.

Если в Baidu Maps  набрать "технопарк", то увидим мы примерно следующее:

Черным я обвел примерные границы крупнейших китайских городов, а красные точки - это непосредственно технопарки. Что такое технопарк?

Это, говоря упрощенно - элемент конструктора. Пустая оболочка, которую построили и отдали компаниям. Наш, например, выглядит так

А вот непосредственно наше здание

В 20 метрах проходит автострада Гуанчжоу-Шэньчжэнь, в 500 метрах - две станции метро, с транспортной доступностью все в порядке. Так офис ли это?

И да и нет. Технопарк - скорее место производства. Он всегда размещен рядом с какими-то крупными транспортными артериями. Он всегда вдали от центра города и узких центральных улиц. Тут есть рампа для погрузки\выгрузки товара и куча грузовых лифтов. Тут нет проблем с коммуникациями, а при подключении электричества не говорят "максимум - 30 КВт", а спрашивают "сколько надо". До 50 КВт - просто так, от 50 до 150 - после инспекции, свыше 150 - по отдельному запросу.

К чему я вообще пишу это? По предыдущим постам много кто думает, что развивать инфраструктуру на пустом месте - тупо, сначала, мол, нужно дождаться прихода бизнеса, а потом уже строить для него инфраструктуру.

Вот тут яркий пример, что так делать НЕЛЬЗЯ. Сначала как раз нужно создать инфраструктуру и условия - и только ПОТОМ придет бизнес.

Технопарки - часть огромного проекта по реконструкции страны. Любопытно, что сама их идея возникла не в Министерстве экономики, а в Министерстве транспорта, когда искался способ решить транспортный коллапс.

Где-то в начале 10-х годов был представлен один большой доклад, в котором говорились вполне себе правильные вещи. Что проблему пробок в городах решить НЕВОЗМОЖНО. Пока существует маятниковая суточная миграция, пока все работают в центре, а живут на окраинах - сколько бы ты полос дорог не построил, сколько бы ты не пустил линий метро - пробки останутся. Ну, там было много еще чего, но главный вывод - с пробками не нужно бороться, нужно устранять их причину.

Так потихоньку и родилась эта идея. Взять бесполезный кусок земли вдали от города, но близко к какой-то трассе. Построить там коробки, пустить воду, свет, газ, обустроить инфраструктуру и заманивать туда компании.

Как один из примеров заманивания - жилье. Резидентам технопарка можно снимать студии в их жилых корпусах.

Фотка из интернета, с сайта технопарка, но суть передает. За 1500 юаней в месяц(250 долларов США) можно снять студию площадью 25 квадратов в 20 метрах от работы.

На первом фото жилой дом - самый левый, с красно-желтыми вставками.

Это же прелесть просто - работников можно перевозить пачками и расселять их сразу же, не отходя от кассы.

Еще нас заманивают туда экономическими методами. Муниципалитет района Баоан в январе 2021 года предложил всем компаниям-резидентам технопарков компенсировать половину стоимости аренды.

Пекинский технопарк Чжунгуаньцун и компании в нем платят 10% подоходного налога вместо 25%. Льготы разного уровня(государственного, провинциального, муниципалитета)  действуют во всех технопарках Китая.

И, по странному совпадению, там, где появился бизнес - там все пошло в рост. Вот удивительно, не правда ли? Начали строиться жилые дома вокруг(ведь если есть деньги, то хочется жить не в студии, а в квартире попросторнее). Начали появляться кафе, парикмахерские и всякий мелкий бизнес - ведь в округе завелись платежеспособные клиенты.

И, как результат - из района ездить никуда не нужно. Ну, разве что раз в неделю выбраться в центр погулять. А так - разницы в обслуживании в центре и на районе практически не стало.

Ну и теперь у муниципалитета есть деньги и перестраивается весь район. И не рывками с надрывом, а плавно и постепенно. Запланирован парк на месте старых трущоб - отлично, будем потихоньку их выкупать, сносить и запретим там строительство. Вот тут будет жилой комплекс - пустим туда только того застройщика, кто выкупит целый квартал и построит там все комплексно.

Теперь немного конкретики.

Как каждому понятно - никто из частных инвесторов в массовом строительстве технопарков не был бы заинтересован. Они, как мне кажется, по сей день убыточны - если взять все льготы еще. То потянуть такие проекты и получать прибыль не напрямую, а опосредованно - может только государство. С этим и связаны определенные ограничения.

Во-первых - это цена. 55 юаней(9 долларов США) за квадратный метр. Торговаться не выйдет - тебя госцена или устраивает или иди отсюда. Зато и повышения бояться не стоит.

Во-вторых - это все же инфраструктурный проект, а не нацеленный на извлечение прибыли. Поэтому, хоть по документам офис у вас 550 квадратов, по факту это 390. Пропавшие квадраты - это поровну разделенные между всеми резидентами технопарка общественные места, доступные для использования всеми. Всякие конференц-залы и библиотеки, баскетбольные площадки и комнаты отдыха, теннисные корты и атриумы для мероприятий.

Ну, и в-третьих, это все же контроль. Хотя тут я скорее рад ему, чем считаю его недостатком. Например, когда мы завозили наши вибрационные шлифовальные машины - к нам ходили из УК, слушали уровень шума и решали, стоит или нет заставлять нас делать дополнительную звукоизоляцию. Когда делали вытяжку - сказали тащить ее в определенное место, через весь офис, а не напрямую в окно.

Ну оно же всегда хорошо, когда правила одни для всех и есть тот, кто за их соблюдением смотрит.

Во всю эту стратегию отлично вписывается и запрет на строительство зданий выше 500 метров по всей стране. Вернее, выше 250 - по запросу, выше 500 - по отдельному особому запросу, который рассматривается на совсем уж высоком уровне.

Идея, грубо говоря, в том, чтобы рассредоточить все из центра и дать развиваться окраинам.

Для Лиги Лени, повторю все кратко:

1) берем пустырь и строим там большой технопарк

2) подводим к нему дороги и инфраструктуру

3) даем льготы всем, кто хочет там работать

4) следим за соблюдением элементарных правил

5) наслаждаемся уменьшившимися пробками на дорогах, развитием нашего района и показываем фиги тому, кто в центре.

Главная идея - это не "сначала бизнес, потом дороги", а "сначала дороги - потом бизнес". Нужно дать готовую конструкцию, хотя бы базовую, чтобы потом она могла развиваться. На пустырь бизнес не поедет.

В этом и заключается роль государства. Не пытаться сделать все самому, а дать инструмент и четкие правила игры и делайте там что хотите.

Находится наш центр примерно тут

Лучшим примером успешности данной политики я считаю цены на недвижимость.

Трешка вот тут, где кружок, в месяц сдается за 4300 юаней

А трешка сходной площади, но в самом-самом что ни есть центре, в 300 метрах от вокзала в Луоху, в относительно схожем доме - за 5800

Это, конечно, условный пример, можно найти и бОльшую разницу, но в общем и целом имеется очень явный тренд на снижение стоимости квартир в центре и рост цен на окраинах. На практике подтверждается то, что при сходных условиях жить в центре - неудобно.

Тем более, если и работа и любимая пивная неподалеку.