Цена на недвижимость растёт всегда? часть 3
Начался новый, 2023, год а значит пришло время подвести итоги предыдущего 2022, а заодно проверить как реализовались мои прогнозы из предыдущей статьи.
Весь 2022 год на рынке недвижимости Москвы царила стагнация цен, разбавленная небольшим всплеском в феврале-марте, в виду известных событий, что полностью соответствует моему предыдущему прогнозу. По данным BNMap.pro за период с января по декабрь 2022 года, цена квадратного метра жилой недвижимости составили 325.8тыс.р. и 335тыс.р. соответственно. Рост номинальной цены в 2.82% сложно назвать большим достижением, особенно учитывая годовую инфляцию в стране на уровне 11.94%.
динамика цен в Москве
Не смотря на стагнацию номинальных цен, время экспозиции квартиры в новостройках выросло с 4.5 до 7 месяцев.
Срок экспозиции в Москве, первичный рынок
В Санкт-Петербурге стагнация цены, скорее всего, началась в июне 2022 года, а срок экспозиции новостроек увеличился с 6 до 9 месяцев.
Но объективности ради, стоит заметить что такие сервисы как IRN.ru и Сбер Индекс публикуют данные о снижении цен.
Динамика цен по фактическим сделкам в Москве и Санкт-Петербурге, первичный рынок
Динамика цен по фактическим сделкам в Москве, вторичный рынок
Засаживание население в ипотеку превысило все рекорды и мои ожидания. Не последнюю роль в этом, видимо, сыграла и ипотека от застройщиков по 0.1%-3% на весь период. Доля ипотечных сделок в Москве достигло 80%, а в Новой Москве и Санкт-Петербурге 89%.
Благодаря активным "инвестициям" граждан в недвижимость количество пустующих в Москве арендных квартир увеличилось в 2.5 раза при уменьшении цены на 20%-30%. Доходность при этом составляет около 3-4%("грязными"), что сильно ниже доходности по банковским вкладам.
В среде большинства экспертов по недвижимости, в конце 2021 года, наблюдался консенсус относительно предстоящего 2022года, а именно что нас ждёт неминуемое снижение цен. Однако к февралю 2023, эксперты к мнению которых я прислушиваюсь и которые ещё в начале 2022 года занимали "медвежью" позицию по рынку, капитулировали и теперь занимают нейтральную.
Вывод
Годовая стагнация номинальных цен, рост времени экспозиции, увеличение процента сделок с использованием ипотеки до рекордных значений, значительный выброс "инвестиционного" жилья на рынок аренды и смена сантимента подводят меня к выводу о том что в предстоящие 2023-2024 годы цены на недвижимость могут достаточно сильно снизиться, и не только в рублях, но и в долларах/евро.
Единственным позитивным фактором для рублёвых цен является сильный рост денежной массы в стране.
денежная масса М2, в трлн.р.