Субсидированные ставки или почему цены на новостройки не падают?
Думаю, что те, кто сейчас занимается покупкой квартиры, или планировал выставлять свою на продажу, обратил внимание, что цены на вторичный рынок потихоньку ползут вниз. А будет ли тоже самое и с новостройками?
Сразу отмечу, что все рассуждения в рамках Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В других регионах ситуация может быть другой.
В прошлом году были новости о том, что программа со ставкой с гос.поддержкой (6%) будет закрыта, поскольку нужно уменьшить финансирование/не раздувать цены на новостройки, и... Сделали хуже. Люди хотели успеть взять квартиру по низкой ставке, и сделок по новостройкам стало ещё больше. Застройщики видят - сделки идут, зачем их снижать? В итоге гос.программу не закрыли, а изменили условия получения, подняли ставку до 7,7-8%.
Значит ажиотаж прошёл? Скоро пойдут вниз? Как бы не так.
У застройщиков существуют "субсидированные" ставки. Многие, наверное, видели, "Ставка 0,01%/1%/3%"? А что, так можно?
Действительно, можно, но есть нюанс. Для примера возьмём обычную однокомнатную квартиру с отделкой от застройщика. ЖК большой, популярный, Приморский район.
Аналогичная квартира в сданном доме на вторичном рынке стоит от 6 600 000, а у застройщика от 7 300 000. За 7 млн на вторичке можно найти варианты с мебелью и техникой.
Почему так? Всё дело как раз в субсидированных ставках. Для наглядности, расчёты сделал таблицей:
Второй столбец - расчёты по субсидированной программе. У квартиры в новостройке есть 2 цены. При 100% оплате (это расчёты за наличные, при обычной ипотеке или с гос.поддержкой), и базовая. Базовая стоимость может отличаться на 15-20% в большую сторону. И от неё идет расчёт субсидированной программы.
Минусы:
- В случае, если вы решите продать квартиру в ближайшие годы, скорее всего, в лучшем случае, вы выйдете в 0. Так как покупателям на вторичном рынке не будет интересно, сколько вы за неё заплатили (а заплатили Вы на 1,288 млн больше).
- Если вы планируете быстро закрыть ипотеку, банк на вас всё равно уже заработал, ведь вы заплатили процентов на 1,288 млн при покупке
- Первоначальный взнос на квартиру считается от суммы не 7 300 000, а от базовой цены, соответственно, он будет выше.
- Цены на новостройки не будут падать, потому что спрос высокий.
Плюсы:
- Если вы берёте на длительный срок квартиру именно для жизни, инфляция, скорее всего, съест вашу изначальную переплату.
- Низкий платеж
Центральный банк сейчас выступает против таких программ, ведутся разговоры о том, что их запретят. Я думаю, что только после этого цены могут пойти вниз. На данный момент - о снижении цены речи идти не может.
Бывает забавно выглядит, когда в одном жилом комплексе, в сданном доме квартира дешевле, чем в доме, который будет построен только через год. И дело тут как раз в том, что программы работают только на строящееся жильё (почти у всех застройщиков)