Рефинансирование ипотеки под 9,5%. Личный опыт берущего и дающего;)
Добрый день, дорогие моему сердцу пикабушники! Наблюдаю я в горячем массу постов про снижение ставки по ипотекам большого зеленого банка, и немного недоумеваю: зачем же ограничиваться 12%, если можно получить 9,5?! Интересно? А вот сейчас как расскажу!
Сразу скажу, из Банка имени пропана и бутана я уволился еще в августе, личной заинтересованности в клиентах более не имею, так что прошу не считать это рекламой. Информация актуальна для ЕЗО - это часть страны, ограниченная Москвой на юге, Питером на северо-западе и Республикой Коми на северо-востоке. В других филиалах условия и процессы могут незначительно отличаться. Свою ипотеку в этот Банк я перевел в мае 2017г.
Маленький глоссарий:
1. ГПБ - Банк где я трудился, и который рефинансирует ипотечные кредиты других банков под 9,5%
2. Сбрбнк - любой банк (чаще всего наводящий на мысли о pac-man'e), в котором сейчас у вас ипотека.
3. СК - страховая компания.
4. Выписка ЕГРП - документ из Росреестра, в котором указаны основные данные (в том числе, наличие обременения) о квартире.
Для того, чтобы стать клиентом ГПБ, нужно соответствовать нескольким простым условиям. Условия:
1. Ваша ипотека, которую надо рефинансировать, должна быть оформлена не меньше, чем год назад.
2. Объект - только квартира. Дома, коттеджи не подходят.
3. Вид права собственности - частная, общая совместная или долевая собственность супругов (50/50, и только так).
4. Ставка 9,5 применяется при условии оформления полиса страхования жизни и здоровья всех заёмщиков в пользу ГПБ. Да, страховка! Без нее дороже на пару процентов. Но есть плюс: СК можно выбрать самостоятельно и подобрать с щадящими тарифами. Нормальный тариф по страхованию жизни - это в среднем 0,3-0,5% от суммы задолженности по ипотеке в год. Полис оформляется до подписания договора. Будут рекомендовать страховую компанию газового гиганта - рекомендую пренебречь, ибо долго, дорого, но не охуенно. Ищите сами, список СК большой.
5. Также потребуется застраховать квартиру в пользу ГПБ после подписания договора. Рекомендую оформлять вместе с полисом страхования жизни, это проще и удобнее. Подробнее об этом ниже по тексту.
Важный момент: у кого уже есть сейчас страховка по ипотеке в пользу Сбрбнк, помните, что когда ипотека в первоначальном банке будет погашена, вы имеете право на возврат части страхового взноса пропорционально периоду страхования.
Рассмотрение происходит в 2 этапа: сначала оценивают заёмщиков, потом квартиру.
При рефинансировании собственников менять нельзя. Что это значит: если ипотеку брал один человек, квартира у него в индивидуальной собственности, то и рефинансировать можно только ему самому без созаемщиков. Если покупала квартиру семейная пара, и по первоначальной ипотеке они солидарные заёмщики, значит и в ГПБ они тоже должны быть созаёмщиками.
Список документов на 1-й этап. Пишу про одного заёмщика, если есть созаёмщик - для него все то же самое. И да, созаёмщиком может быть только официальный супруг, мамы-папы не годятся:
1. Паспорта заёмщиков
2. Справка о доходах за 6 месяцев (а лучше за 12). Варианты: 2НДФЛ, справка по форме банка (есть на сайте), выписка по зарплатной карте любого банка, заверенная сотрудником с печатью и подписью. Если есть доп. доходы, и можете их подтвердить, несите всё: справки о пенсиях, алиментах, договоры сдачи в аренду недвижимости, etc.
3. Документ, подтверждающий трудоустройство. Заверенная работодателем копия трудовой книжки, или трудового договора, или контракта.
4. Справка из банка-первоначального кредитора.
В справке должно быть указано, что есть такой вот ипотечный кредит, когда и кому выдан, в какой сумме, когда закончится, какой текущий остаток задолженности по основному долгу, и по каким реквизитам надо переводить им деньги для погашения. Справка эта действительна 14 дней, брать ее придется минимум 2 раза. Некоторые банки за ее оформление требуют денежку - рублей 300-500, зелёный великан даёт бесплатно.
5. Кредитный договор с сбрбнк. Несите оригинал, копию сделают газмясовцы.
6. Если для погашения текущей ипотеки использовали мат. капитал - обязательно письменное Согласие сбрбнк на последующий залог квартиры в пользу ГПБ.
7. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Свидетельство о праве или выписка ЕГРП. Срок давности не важен.
8. Если в паспорте нет отметок об актуальном семейном положении/детях - соответствующие свидетельства.
Собрали, принесли в ГПБ. Выберите себе раба специалиста, выбирайте вдумчиво и внимательно - это ваш будущий лучший друг и худший враг.
Прикиньте с ним сроки, брать больше, чем на 10-12 лет смысла нет, платежи почти не меняются, а переплата растет. Вместе с тем, если планируете регулярно погашать кредит досрочно, можно растянуть срок и до наступления пенсионного возраста.
Также прикиньте, какой платёж удобнее, и какой тип подходит: аннуитетный или дифференцированный.
Заявка оформляется за 15-25 минут. Проверьте правильность заполнения анкеты, подпишите и ...тарам-пам-пам, от вас больше пока ничего не зависит. Дальше начинается андеррайтинг, то есть проверка документов и сведений, и принятие решения на основании оных.
Решение ГПБ принимает за 2-3 раб. дня. Обязательно возьмите визитку сотрудника, Вам потом с ним еще много раз придется созваниваться-списываться. Обязательно укажите в анкете e-mail, пригодится.
Основные причины отказа на 1-м этапе:
1. Негативная кредитная история в любом банке.
2. Отказ по линии службы безопасности - судимости, судебные взыскания, неоплаченные штрафы. Рекомендую до визита в банк проверить себя на сайте ФССП.
3. "Проблемный" работодатель. То есть тот, кто по мнению ГПБ на грани разорения, например, или вызывает подозрения.
4. Платёжеспособность. Соотношение показанных клиентами доходов и выявленных банком расходов, включая расходы на иждивенцев, платежи по прочим кредитам/картам, алименты.
5. Луна не в той фазе, Сатурн вышел из Кецалькоатля и вошёл в Деву.
Одобренная на 1-м этапе заявка действительна 4 месяца. После принятия решения вы получите смску от банка. Сразу связывайтесь с специалистом и требуйте прислать почтой Уведомление.
Для чего это нужно? Как правило, ГПБ принимает решение с какими-либо оговорками (Отлагательные условия). Например, в Уведомлении напишут: "Мы дадим бабло, но ты, бро, закрой кредитку в банке пивовара, и эта ещё, ёпта, у жены твоей в трудовой книжке подпись не стоит еённая, пусть распишется и заново копию заверенную принесите"
И когда всё уже согласовано, и наступает время подписывать договор с ГПБ, сотрудники из головного офиса не подготовят договор, пока не будут выполнены все отлагательные условия. Кстати, отлагательные условия могут возникнуть и после второго этапа, и очень важно, чтобы и клиент, и специалист не забыли их выполнить.
Документы на 2-й этап. Напишу кратко, подробно должен рассказать Ваш персональный специалист:
1. Документы, на основании которых возникло право собственности: Договор купли-продажи, ДДУ, уступки прав, и т.д. + подтверждение оплаты от продавца (расписки, квитанции)
2. Техпаспорт на квартиру.
3. Справка о прописанных в квартире лицах
4. Отчет об оценке от любого независимого оценщика. Стоит от 2500 руб в регионах, про столицы не скажу.
На 2-м этапе документы проверяют 4-5 дней.
К чему могут придраться:
1. Разные цифры метража в разных документах
2. Доли у супругов не 50/50
3. Объект не интересен Банку ГПБ (малосемейка, коммуналка, большой % износа здания, квартира в сельской местности в отдалении от города).
После получения одобрения начинаем готовиться к сделке. При наличии всех документов и согласований договор готовят за сутки, но всегда есть косяки/недоработки/отлагательные условия. Надо подружить вашего менеджера в страховой и сотрудника ГПБ, чтобы документы они между собой передавали сами.
Документы к сделке:
1. Получаем в выбранной страховой компании письменное согласие на страхование квартиры, передаем в ГПБ.
2. В той же СК оформляем полис страхования жизни, и сразу же, чтобы 2 раза не ходить, полис страхования квартиры. Передаём оригиналы вместе с квитанциями об оплате в ГПБ.
3. Если супруг/супруга в сделке не участвует - от него нотариальное согласие на передачу квартиры в залог ГПБ. Если заёмщик в браке не состоит - от него нотариальное заявление, что не имеет супруги. Короче, нотариусов придётся подогреть в любом случае)).
4. Приходим в ГПБ, заранее открываем текущий счет для расчетов по кредиту. Бесплатно. Ведение счета - бесплатно. Перевод из ГПБ в Сбрбнк - бесплатно. Это ГПБ, детка, тут всё бесплатно. Сырочку?
5. Берем свежую справку о задолженности в сбрбнк.
Всю эту красоту приносим в ГПБ, вручаем своему персональному менеджеру. Он счастлив, и заказывает в Голове договор на удобную всем дату.
В договоре будет указано 2 ставки: сначала 10,5%, а потом 9,5 с момента передачи залога на квартиру в пользу ГПБ. Пугаться не надо, увеличенная ставка будет действовать не больше месяца.
Подписываем договор, Распряжение на перевод денег в сбрбнк, уходим из офиса ГПБ и наебениваемся в зелёные сопли на радостях ждём 3-5 дней, пока деньги дойдут до сбрбнк.
Погашаем первоначальную ипотеку (основной долг - газовыми деньгами, а текущие проценты - за свой счет), берем справку о погашении кредита, передаём копию в ГПБ.
Дальше надо снять обременение с квартиры, с этим помогут воротилы сбрбнк.
После снятия обременения заказываем самостоятельно выписку ЕГРП в любом МФЦ, приносим ее в ГПБ и пишем заявление на установку залога. Дней за 5-7 ГПБ подготовит закладную, после чего надо совершить финальный поход в компании сотрудника ГПБ в регпалату или МФЦ для регистрации залога. Госпошлина 500 рублей. Трам-пам-пам, ставка 9,5%!
И теперь точно уже можно в зелёные сопли...
Маленькие хитрости
Главная проблема ГПБ - это очень большая загруженность сотрудников, и, как следствие, срыв и затягивание сроков. Специалисты задрочены до обморочного состояния, поэтому:
1. Звоните сами. Не верьте обещаниям, что вам позвонят. Забудут. Или не будет времени. Когда в работе больше 10-12 ипотек, кэш в голове переполняется, и даже кэш в конверте не поможет)). Звоните регулярно и спрашивайте о погоде, о самочувствии и настроении сотрудника, а самое главное - на каком этапе рассмотрение и ПОЧЕМУ ТАК ДОЛГО!!!111Одинодин.
2. А еще лучше - пишите. Просите все уведомления пересылать Вам на почту, потому что в уведомлении всегда есть список дополнительных требований ГПБ, а телефонный разговор к делу не пришьёшь.
А вообще, практически любые проблемы решаемы. ГПБ хорош тем, что можно попробовать согласовать индивидуальные условия. Дерзайте!
Если появятся вопросы - пишите, отвечу.