Почему ипотечные займы в США подорожали, а в Казахстане – рекордно подешевели?⁠⁠

Ипотечные займы в США впервые в истории стали убыточными – сообщают американские и международные СМИ. Так, по данным отчета американской Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), средняя стоимость финансирования одного ипотечного кредита для банков и ипотечных агентств в США в 2022 году выросла на 23% к 2021 году до $10600. В результате, согласно данным МВА, сегменты финансирования жилищных кредитов в 2022 финансовом году получили существенные убытки впервые с начала ведения такой статистики в 2008 году.

По мере повышения процентных ставок ФРС, начавшегося ещё в марте 2022 года, в США резко увеличились ставки по ипотечным займам. Как ожидает консенсус американских аналитиков, к концу первого полугодия 2023 года Федрезерв возьмёт паузу в повышении ставок, соответственно, затормозится и рост ставок по кредитам и займам, включая ипотеку. Снижение доступности жилья для большинства американцев по причине роста ипотечных ставок привело ещё с лета 2022 года к повышенному спросу на аренду жилья и росту арендной платы. Так как арендная плата в США является одним из ключевых компонентов инфляции потребительских цен, инфляция в США, хотя и замедлилась в последние несколько месяцев, но всё равно остаётся высокой - на уровне 5% в год в марте 2023 года.

Из-за высокого спроса на аренду жилья и дорогой ипотеки рынок нового жилья в США находится под давлением. Снижение цен на недвижимость приводит к падению цен ипотечных облигаций и снижению стоимости активов банков и институциональных инвесторов.

В свою очередь, обесценение ипотечных облигаций стало причиной банковского кризиса в США в марте текущего года, который чуть было не перерос в международный банковский кризис. Напомним, что за две недели марта текущего года в США обанкротились три банка, в том числе – 16-й по размеру активов американский банк Silicon Valley, и вслед за ними о финансовых проблемах заявил один из крупнейших инвестбанков Швейцарии Credit Suisse, который, правда, был спасён от банкротства благодаря его покупке крупнейшим швейцарским банком UBS при поддержке Национального банка Швейцарии. Американскому Минфину вместе с ФРС удалось остановить кризис банковского сектора, но последствием этих драматических событий стало ужесточение требований американских банков к заёмщикам, в том числе – к ипотечным заёмщикам. В противном случае убытки американских банков были бы гораздо больше, так как им бы пришлось распродавать уже обесценившиеся ипотечные займы по бросовым ценам, что привело бы к обвалу рынка облигаций США в целом. Более масштабного кризиса банковской системы США, которое могло бы рикошетом ударить по банкам ряда стран Европы и Азии, не произошло, но, с другой стороны, ужесточение требований к заёмщикам в США может способствовать обвалу цен на недвижимость и неконтролируемому скатыванию экономики США в рецессию. Однако в Минфине США считают, что ужесточение требований к заёмщикам является как раз возможностью предотвращения коллапса в банковском секторе, а не наоборот. Крупнейшие американские инвестиционные банки, в свою очередь, прогнозируют возможность «мягкой» и умеренной рецессии в США уже в этом году именно на фоне ухудшения ситуации в секторе ипотечных займов.

Если сработает именно такой сценарий, это будет означать, что ФРС придётся как можно скорее завершать цикл повышения процентных ставок. Скорее всего, майское заседание комитета по открытым рынкам может оказаться последним в этом году из заседаний, на котором принималось решение о повышении процентных ставок. Однако ставки по ипотеке в США могут начать падать ещё до того, как ФРС вернётся к политике понижения ставок по федеральным фондам. И это может стать фактором выхода американского банковского сектора из кризиса. Но пока риторика представителей ФРС остаётся достаточно жёсткой – новое повышение процентной ставки в мае в Федрезерве считают почти неизбежным.

Тем не менее, проблема удорожания средней стоимости ипотечного кредита в США пока ещё остаётся и будет, по нашим прогнозам, оставаться актуальной как минимум всё первое полугодие 2023 года. Чтобы сравнить - казахстанский Freedom Bank на финансирование одного ипотечного займа тратит всего лишь порядка $220, то есть в 48 раз меньше, чем в США! И такое стало реальностью за счет полной цифровизации процедуры ипотечного кредитования в Freedom Bank. Весь процесс сделки от момента открытия счета до её завершения происходят без бумажных носителей, визитов заёмщика в банк и в государственные органы. Более 22 тысяч квартир в Казахстане были приобретены клиентами этого банка в режиме онлайн. На одной платформе казахстанский банк интегрировал услуги более 30 государственных ведомств, 5 госорганов и 6 организаций. Инновации казахстанского банка в области финтех-решений позволили в итоге сохранить клиентам огромное количество времени, и, кроме того, для самого банка такие решения позволяют одновременно экономить деньги на аренде офисов, заработной плате сотрудников, бумажных носителях и прочих расходах. В итоге ипотека стала обходиться казахстанскому Freedom Bank в рекордно низкие $220. Сегодня благодаря полной оцифровке Freedom Bank с небольшим количеством отделений и маленьким штатом сотрудников, выдает почти 60% всей ипотеки (среди частных БВУ) в Казахстане, при этом весь процесс решения по кредитования и выдачи кредита занимает не более суток, а самым рекордным временем ипотечного кредитования в этом банке оказались 3 часа! И это - казахстанская реальность, такое до сих пор было невозможно представить нигде в мире. Вот так цифровые технологии из Казахстана не только позволили невероятно ускорить процессы ипотечного кредитования, но сделать их в десятки и сотни раз дешевле, чем в США.