Мой опыт покупки недвижимости в старом фонде Санкт-Петербурга
Всем добрый день. Мой длинный пост в основном для тех, кто ищет вторичную недвижимость в домах дореволюционных времен в Санкт-Петебурге. Делюсь личным опытом о том, на что нужно обратить внимание при просмотре объявлений и первичном осмотре квартиры, на мнение эксперта не претендую.
Предыстория. Прожив всю свою жизнь в старом фонде города и найдя для себя много неоспоримых плюсов, я начала поиск квартиры для покупки в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах.
Непосредственно список подводных камней, требующих внимания, следующий:
1) очень желательно, чтобы межэтажные перекрытия были железобетонными (они в домах, прошедших капитальный ремонт) или металлическими с деревом (в основном, в домах, построенных после 1890-х годов). Это позволит вам избежать многочисленных проблем с восстановлением несущей способности чисто деревянных перекрытий.
По моему ощущению, у абсолютного большинства квартир в "центральных" районах города коммунальное прошлое, а при коммунальной эксплуатации даже прочное дерево перекрытий могло сильно пострадать (постоянные протечки, локальные возгорания, т.д).
NB! В объявлениях риелторов часто фигурирует понятие "смешанные перекрытия". Это могут быть как металлически-деревянные межэтажные перекрытия, так и смесь деревянных перекрытий между жилыми этажами и металлических и железобетонных над подвальными/цокольными этажами и под крышей (например, такая "смесь" появлялась, когда при обследовании дома для проведения капитального ремонта в советские времена деревянные перекрытия между жилыми этажами были признаны прочными и не требующими ремонта).
2) во многих домах тех времен капитальный ремонт хоть и значится на бумаге, но он включал в себя обеспечение жителей многоквартирных домов минимальным набором благ цивилизации (электрификация, газификация, центральное водоснабжение и отопление).
(Моё личное наблюдение: если капитальный ремонт был проведен до 1960-х, то, скорее всего, он не включал в себя замену межэтажных перекрытий).
Поэтому будьте очень внимательны, осматривая план квартиры. Санузел часто размещен на кухне или на примыкающей к ней площади, и, возможно, он не был узаконен. В объявлениях риелторов этот факт чаще всего не освещается.
3) посмотрите, сколько квартир в парадном выглядят коммунальными (например, об этом будут говорить несколько звонков у одной двери) и на состояние парадного в целом. Соседство с неблагонадежными социальными элементами может принести много проблем в будущем.
Отдельное внимание советую уделить запаху затхлости/ощущению влажности в парадном. Во многих подвалах домов текут трубы, что имеет печальные последствия для прочности фундамента. Осмотреть подвал вас, конечно, не пустят (как минимум во время первоначального посещения квартиры), но описанные выше признаки могут дать вам заметку на будущее.
4) обратите внимание на общий антураж квартиры. Вы увидите , например, дымоходные шахты, проходящие под потолком квартиры в коридоре (сносить их нельзя, в домах они стали выполнять вентиляционную функцию), или газовые колонки, находящиеся не там, где вы хотите (согласовать перенос газовых труб внутри квартиры может быть очень сложно).
Во многих домах, признанных памятниками архитектуры, вы не сможете избавиться от лепнины, дровяных печей на кухне, изразцовых печей в комнатах, т.д. - они могут являться "охранными элементами).(Избавляться от них я лично считаю кощунством).
Также посмотрите на трещины в стенах внутри квартиры, они запросто могут оказаться трещинами, сигнализирующими о повреждениях несущих конструкций дома. На моей памяти ими оказались досточно ровные трещины в штукатурке, под которыми были видны кирпичи (видела в квартирах на улице Большой Зеленина и Пионерской).
Обратите внимание на те стены, которые отмечены на плане квартиры как не несущие. Они могут оказаться условно несущими, и снеся их, вы лично поучаствуете в превращении дома в аварийный (есть несколько печальных примеров сноса таких стен на улицах Жуковского и Восстания).
5) проверьте историю дома (это интересно), а также сводки новостей. В некоторых домах были пожары (например, осмотренные мной квартиры на улицах Глинки и Союза Печатников), и риелтор продавца об этом, скорее всего, умолчит.
Однажды при просмотре я обратила внимание, что пол нескольких комнат даёт значительный крен, который сложно списать на старые лаги и прогнившее половое покрытие. Моя догадка о пожаре, которую я озвучила, была встречена удивлённой и весьма ажитированной реакций риелтора, что "это было давно" и всё уже хорошо. Но урон от пожара и тушения при сделанном косметическом ремонте бывает просто недооценить, и вы рискуете расстаться с огромной суммой денег впоследствии.
У меня есть слишком большой негативный опыт в общении с риелторами насчёт покупки таких квартир, достойный отдельного гневного опуса. Делиться им пока не буду.
Несколько полезных бытовых советов:
1) Хочу предостеречь вас от риелторов, нанятых с вашей стороны для оформления сделки. Я была неопытна и считала, что отдав большие деньги известному и крупному риелторскому агентству, буду защищена как покупатель. Не стоит доверять им! Я уверена, что где-то есть хорошие и добросовестные агенты, но лично мне не очень повезло. Проверяйте нужную информацию самостоятельно, потому что многое ваш риелтор сам не проверит, и вы можете лишиться большой суммы денег.
2) Большое количество дореволюцинной недвижимости стоит не так уж дорого, но покупая её, оцените, ремонт какого уровня вы хотите сделать и в какую сумму потраченных денег он может вылиться. Иногда это треть стоимости квартиры.
Чистосердечно желаю вам удачи при совершении покупки квартиры!