Купил квартиру, а продавец - банкрот. Как защититься?⁠⁠

Приветствую, мои юные любители юридических историй!

Недавно позвонили знакомые из Москвы — собрались покупать квартиру на вторичке.
Спрашивают: «А правда, что если продавец потом обанкротится, сделку могут отменить?»

Риэлтор их напугал, а я — человек, который с 2016 года варюсь в банкротстве физических лиц (в этой сфере работаю) — ответил, что да, могут.

Немного теории, простыми словами:

Если человек продаёт имущество, а через какое-то время его признают банкротом, то сделку могут оспорить.
Сроки — от 6 месяцев до 3 лет, а иногда и до 10 лет (если уж совсем феерические случаи).

Сам участвовал в таких делах и как заявитель, и как ответчик, и как арбитражный управляющий.
Играл за все команды — кроме судьи и секретаря

Запомните главный принцип: сделка не должна вредить кредиторам.
Если суд решит, что сделка нарушит права кредиторов, например, продавец «спрятал» имущество или продал по заниженной цене, квартиру могут вернуть в конкурсную массу, а денег вы не увидите никогда.

Случай из практики: банкрот продал квартиру за 650 тысяч, при рыночной цене в четыре миллиона, сделку признали недействительной, квартиру вернули в конкурсную массу (дело А41-29941/2017 и многие другие).

Как себя обезопасить (3 простых совета)

1️⃣  Найдите банкротного юриста.

Не «универсального солдата» на все случаи жизни, а практикующего юриста по банкротству.
Это очень узкая и при этом объемная сфера, где ошибки дорого стоят.

У опытного специалиста всегда есть десятки решений судов по оспариванию сделок, субсидиарной ответственности, взыскания убытков и тому подобным в банкротстве.

Если звонят клиенты из другого региона я их направляю к коллегам из этого города, сам даже не берусь.

2️⃣  Следите, чтобы договор соответствовал реальности.

Никаких занижений цены, расписок за отделку квартиры, наличных «в конверте» и других «устных договорённостей» без регистрации в Росреестре.
Всё должно быть чётко прописано, а оплату лучше провести переводом со счета продавца на счет покупателя.

В деле А41-66664/2017 покупатель не смог доказать, что заплатил за квартиру в два раза больше, чем указано в договоре, итог – сделка недействительна, деньги не возвращены. И подобной практики море!

3️⃣  Проверяйте продавца

Помимо стандартных проверок (история квартиры, документы и все согласия оформлены, продавец - не певица из Москвы и т.п.), загляните в открытые базы:

kad.arbitr.ru — дела арбитражных судов

bankrot.fedresurs.ru — публикации о банкротстве

fssp.gov.ru — исполнительные производства

sudrf.ru — суды общей юрисдикции

Если продавца нигде нет — отлично.
Если есть долги и исполнительные дела — 🚩 сигнал, что он может подать на банкротство, и вашу сделку оспорят.
Для уверенности можно попросить прислать выписку из Бюро кредитных историй (заказывается через Госуслуги).

Итого:

То, что кажется обычной сделкой на вторичке, легко может обернуться потерей жилья, если продавец потом подаст на банкротство.
Описанное выше - базовый минимум, который защитит вас от оспаривания сделки купли-продажи и от включения вашей квартиры в конкурсную массу.

А если ситуация уже сложная — всегда помните совет №1
Хороший юрист по банкротству вытаскивал клиентов и из более тяжёлых ситуаций.