Как покупать квартиру в Москве...
Пишет Ольга Олеговна:
Этот пост - квинтэссенция моего скромного активистского опыта на ниве борьбы с реновацией. Пришлось два года назад стать председателем своего МКД (многоквартирного дома). Пришлось потому, что никто больше не хотел, а надо было. Провела общее собрание собственников с целью вывода дома из реновации. Поставила землю на кадастр. Так что с позиций всего этого могу поделиться, на мой взгляд, полезной информацией, о которой мало кто задумывается...
И так... Что же необходимо учитывать при покупке квартиры в Москве для жизни? Ведь нарваться, на самом деле, очень легко. Учитывая градостроительный беспредел, происходящий сейчас в столице...
1. Состав Совета муниципальных депутатов района. Если председатель едрос - жопа. Мундепы-едросы если ещё не сдали, значит скоро сдадут округу строительной московской мафии. И будете жить на стройке или вдруг обнаружите, что ваша вторичка идёт под снос. Ведь программа реновации - это не программа по сносу пятиэтажек. Это программа по сносу того, что захочет застройщик. И это может быть все, что угодно.
2. При поиске квартиры на карте ЦИАНа также учитывайте карту реновации данного района. Возможно, в округе планируется масштабный снос жилья и великое переселение народов. Вот оно вам надо? Особенно я бы остерегалась селиться рядом с пятиэтажками.
3. Публичные слушания по ПЗЗ и ППТ в данном квартале. Были или когда будут. Может так статься, что вы-то въехали, а у властей в плане стоит все снести и перестроить. Или дорогу у вас под окном расширить за счёт зелёных насаждений. Или метро под домом прорыть. Узнавайте...
4. На сайте zakupki.gov.ru выяснить, не продал ли город землю под вашим МКД застройщику. Если продал - не покупайте там квартиру. Т. к. в таком случае у вас не будет права на землю, а будут права только на воздух внутри квартиры. И вас легко, как скотину, можно будет согнать с этого места, если чё.
Тут важно понимать, что по ГК РФ, если вы имеете право собственности на квартиру, то у вас автоматически возникает право собственности на долю земли в данном ЗУ МКД (земельный участок многоквартирного дома) в пропорции отношения площади квартиры к площади дома. Собственность на квартиру неразрывно связана с собственностью на землю. Если вы не являетесь собственником земли, это означает, что, по сути, вы арендуете квартиру у реального собственника земли, например, застройщика. И он вправе вам диктовать такие условия, как, например, управляющую компанию. И он вправе в одностороннем порядке с вами разорвать договор аренды квартиры, которая находится на его территории. Т.е. де-факто и де-юре вы бесправны в таком случае.
5. Посмотрите по кадастровой карте Москвы, что с данным ЗУ МКД. Стоит ли он на кадастре? Или его обрезали по подошве, что незаконно. Какой там стоит ВРИ (вид разрешённого использования земель). Если код 2.5 - это среднеэтажная застройка. Если 2.6 - высотная и лепи на вашей земле, что хочешь, какой угодно высоты. Хотя... Может, вы и сами не против жить на 40-м этаже... В любом случае ЗУ под вашим МКД должен быть. А если его нет, то в случае покупки квартиры в таком доме, вы опять становитесь собственником воздуха в бетоне. Ну или въезжайте и сами ставьте ЗУ на кадастр. Тысяч в 80 с дома это обойдется. И ещё не факт, что ДГИ вам все согласования пропустит. Они там мухлюют, сукины дети. Прикидываются ветошью. Не вносят в реестры права о собственности: то забыли, то понос у них был, то месячные...
6. Если вы покупаете квартиру в новостройке, узнайте историю этого места. Что было на месте дома раньше? В соседнем районе, например, элитный ЖК (Живописная, 21) построили в 5 м от ГРП по СЗАО и САО!!! Новый дом стоит в сосновом бору (красота-то какая!), который окружает ГРП. ГРП является особо опасным объектом. Через него качается 500 000 м³ газа в час! В радиусе нескольких километров от него ничего нельзя строить в принципе!
Другой ЖК "Серебряный парк" сейчас строится на могильнике радиоактивных отходов. Все жители района об этом знают. Там постоянный радиоактивный фон. Раньше на этом месте были промзона и хлебзавод.
А ещё сейчас в Щукино строится высотный ЖК прямо у ядерного реактора. Как вам такой поворот?
Естественно компания, продающая квартиры в таких ЖК, будет от вас скрывать эту информацию.
7. Ландшафт влияет на привлекательность инвестирования в землю. Чем ближе ваша новая вторичка к паркам и рекам, тем более лакомым куском для застройщика является земля под ней. По кадастру, это самая дорогая земля в районах. + удаленность от центра влияет на стоимость земли. Другими словами, чем более зелёный район у вас, да ещё и у воды, тем больше шансов, что застройщик захочет там все снести (вместе с вашей новой квартирой) и построить какую-нибудь элитку на продажу. В этом смысле селиться у трасс и промзон довольно безопасно. Это самая дешёвая никому не нужная земля.
8. Поражает на сколько люди недальновидно покупают квартиры в огромных муравейниках-новостройках, совершенно не учитывая пропускную способность транспортных артерий к ним подводящих. Часто смотришь - огромный ЖК и к нему ведёт ууузенькая дороженька в две полосы. И чё с этим делать? Не, ну, может, у вас, конечно, есть вертолет.
9. Об учёте нагрузки на существующую инфраструктуру (садики, школы, поликлиники, травмпункты (их сейчас, кстати, закрывают) я думаю, можно не упоминать. Именно существующую! Не обещанную! Обещанную, как правило, никогда не строят.
10. Какая УК будет управлять вашим домом или управляет? Если это УК, навязанная застройщиком - ещё одна жопа. Они доят жильцов на невероятные тарифы по ЖКХ. Лучше всего, конечно, когда дом в ТСЖ или ЖСК.
11. Как утеплён дом? Обшит минватой, а сверху отделан вентилируемым фасадом? Ужас какой. Минвата попадает в лёгкие по вентиляции. Это очень вредное для здоровья жильё. Сейчас даже элитные комплексы ею обшиваются. Вторичка в этом смысле на много более экологична.
12. Учитывайте контингент соседей в целом по дому и району. Если это интеллигенция и образованный условный средний класс - эти люди способны к кооперации и сотрудничеству. В основном это думающие люди. Если дом у вас хороший в смысле архитектурных решений и место хорошее, обычно такие жильцы дорожат своими домами и просто так их на откуп мафии и реновации не отдадут (пример - район Сокол). Кстати, у них в домах как раз и могут быть организованы ТСЖ/ЖСК.
Рабочий класс же и нувориши думают хуже. И если вдруг придёт угроза из вне (например в виде капремонта или той же реновации) этим людям проще будет сдать свою крепость (вместе с вашими потрахами). Думать, сотрудничать и противостоять они не умеют. Нахлебаетесь с такими соседями.
13. Ещё одна беда, могущая грозить вторичке - капремонт. Узнайте, когда он был или будет. Лучше, чтобы он вашему дому не светил. Потому, что это реальный геморрой. Или вы сами с соседями будете контролировать весь процесс от и до, а для этого вам потребуется собирать ОСС (общее собрание собственников), организовывать Совет МКД или ваш дом просто угробят. Собственно, программа капремонта для того и создана - для доведения имеющегося жилищного фонда до состояния аварийности. Опять снос. Опять стройка - бабулечки рекой текут в карман застройщика.
И даже если вы учтете все это, в условиях современной Москвы вы совершенно ни от чего не застрахованы.