Нужна ли именно "зеленка" при продаже гаража. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
Здравствуйте, пикабушники!
У меня недавно началась эпопея с покупкой гаража. Казалось бы - что проще. Но в процессе возникли несколько вопросов?
http://pikabu.ru/story/pri_prodazhe_garazha_mozhno_li_oboyti...
http://pikabu.ru/story/mogut_li_prodavtsami_sovmestno_nazhit...
1. Можно ли обойтись без нотариального согласия супруга?
НЕТ, нельзя. На практике затруднительно, придется обращаться в суд. И суд первой инстанции скорей всего откажет, так как ест п. 3 ст. 35 СК РФ. А интерпретировать статьи - это у нас не для судей, они и без этого свои деньги получат.
2. Можно ли вписать не титульного собственника (жену, которая не фигурирует в документах), в договор купли-продажи, чтобы обойти п.1?
ДА, можно. Вначале в росреестре отказывали, попинали, потом сходил к начальнику, сказал, что это не противоречит законодательству. Он сказал, что в принципе, можно.
Я на радостях пошел к продавцам (у титульного собсвенника проблема с ногами - плохо ходит), повел их в МФЦ и пришла проблема, откуда не ждал, третий вопрос, который меня сейчас волнует:
Обязательна ли "зеленка" (любое свидетельство росреестра) при продаже недвижимости?
Продавцам сказали, вначале зарегистрируйте право (2 т.р), а потом продавайте. Логика, конечно, в этих словах есть. Но мне нужна нормативка (в которой указан перечень документов), на основании которой сотрудники мне это сказали.
Дела с документами у продавцов обстоят так:
1. Есть справка от председателя, что владелец такого-то гаража - его собственник.
2. Есть кадастровый паспорт и технический план помещения, где указаны кадастровые помещения.
3. В техническом плане правообладателем указан тот же собственник, что и в справке от председателя.
Я считаю, что от продавцов должны быть предоставлены правоустанавливающие документы (какими бы они не были), а не обязательно только свидетельство о регистрации права.
Я нашел, где говорят об основания о регистрации прав, но сказано как-то обтекаемо
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)
ст. 14 п. 2 пп. 6, 7
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/cec950...
К тому же, я попросил сотрудников МФЦ принять у меня документы, а потом регистратор пусть отказывает и мотивирует свой отказ. Тоже этого делать не стали. Я не утверждаю, просто вроде где-то читал, что должны все-таки были принять. Может кто знает, в каком пункте какого документа оговорен этот момент (административный регламент росреестра пока в нормальном виде найти не могу).
Таким образом, у меня два вопроса:
1. Обязательна ли именно "зеленка" (любое свидетельство росреестра) при продаже недвижимости или подойдут другие правоустанавливающие документы? В каком НПА это указано?
2. Обязаны ли сотрудники МФЦ (или росреестра) в описанной ситуации принять документы. В каком НПА это указано?
Согласно ч.14 ст.18 ФЗ №218 отказ в приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов не допускается, за исключением случая, указанного в ч.15 ст.18 ФЗ №218.
Ч.15 ст.18 ФЗ №218:
Вывод: единственным основанием для отказа в приеме заявления на государственную регистрацию права и прилагаемых к нему документов является неустановление личности обратившегося.
Непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права, является основанием для приостановления государственной регистрации (п.5 ч.1 ст.26 ФЗ №218). Однако решение о приостановлении принимается государственным регистратором прав, что прямо указано в упомянутой статье. Он, а не МФЦ, осуществляет правовую экспертизу представленных для государственной регистрации права документов, т.к. указанная экспертиза является неотъемлемой частью соответствующей государственной услуги (п.3 ч.1 ст.29 ФЗ №218), оказывает которую опять же Росреестр, а не МЦФ (ч.1 ст.3 ФЗ №218).
Итак, по существу Ваших вопросов.
1. Вы верно указали на то, что в соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ право собственности отчуждателя на гараж возникло после полного внесения им паевых взносов. П.2 ст.8.1 ГК установлено, что право права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Норма п.4 ст.218 ГК РФ есть то самое исключение из правила. Данное обстоятельство прямо подтверждается и ч.2 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - ФЗ №218):
Однако согласно ч.3 ст.69 ФЗ №218
Следовательно, зарегистрировать право собственности продавца на гараж, передаваемое по сделке, придется в силу ч.3 ст.69 ФЗ №218. Однако заявление на регистрацию данного права может быть подано одновременно с заявлением на регистрацию перехода права к Вам.
2. Перечень документов.
К сожалению, перечня документов, конкретизирующего ч.2 ст.14 ФЗ №218, нет.
Насколько я понимаю, для регистрации права собственности на гараж, возникшего вследствие полной уплаты паевых взносов, продавцу необходимо получить справку от председателя ГСК о том, что продавец а) является членом указанного ГСК с ЧЧ.ММ.ГГГГ, б) ЧЧ.ММ.ГГГГ полностью выплатил паевые взносы, а потому на основании п.4 ст.218 ГК РФ приобрел право собственности на гараж (кадастровый номер объекта).
В Консультанте нашел статью по этому поводу, где говорится следующее:
Для регистрации права собственности на гараж вам необходимо представить (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- заявление;
- справку о выплаченном пае и ее копию;
- справку о членстве в ГСК и ее копию;
- ваш паспорт.
В случае подачи документов через представителя необходимо представить оформленную на него доверенность и ее копию.
Если никто из членов ГСК до вас не оформлял право собственности на гараж, то вам потребуется представить также документы самого кооператива:
- документы, подтверждающие права кооператива на земельный участок;
- техническую документацию, выданную органом, осуществляющим технический учет объектов недвижимости;
- списки членов кооператива;
- учредительные документы;
- лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (п. 1 Приказа ФНС России от 12.09.2016 N ММВ-7-14/481@);
- документы, подтверждающие полномочия директора и бухгалтера.
Продавцы в свое время регистрировали этот гараж на себя? Платили за него налоги? Получали свидетельство о государственной регистрации права собственности?
По второму вопросу: они обязаны принять документы в любом случае, но если видят нестыковку либо нет каких либо документов, то предупреждают о отказе в регистрации со стороны регистраторов Росреестра.