Неочевидные сложности при покупке квартиры⁠⁠

Давайте поговорим о прекрасном – о покупке недвижимости.

Я не риелтор, и нифига не профессионал в этой сфере, я просто сталкивался с разными ситуациями при покупке и хочу поделится выводами.

Для ЛЛ: если вас хотят обмануть при продаже недвиги – вас обманут, как не крутись. Есть способы как уменьшить эту вероятность, но не 100%. Соррян.

Важно: чтобы вам не говорили, риелторы, нотариусы, сотрудники росреестра, они все не несут НИКАКОЙ ответственности за тот бардак, в который вы можете вляпаться. Вообще никакой ответственности.
Если банк вас уверяет, что его супер-пупер страховка на100% защищает вас от всех проблем при покупке недвижки – вспомните, что банк не работает в минус. У это страховки будут такие условия, что выполнить их будет не реально и сумма возмещения будет мизерная.
Постоянно держите это в голове.

Здесь и далее я пишу про покупку недвижимости в Москве, соррян, про другие регионы я не в курсе.

Буду писать небольшими частями, и вам проще и мне легче. Или наоборот. Но это неважно.

Какая я бы не была «шоколадная» недвижка, три раза подумайте, о том, чтобы давать задаток, не проверив всё от начала и до конца. Часть схем развода при покупке связанна с тем, что вы даёте задаток, не читаете договор задатка и прощаетесь с деньгами, которые отдали в задаток.

Для проверки недвижки нам нужен нотариус. Теперь без него никак (

У нотариуса берём:

- «Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости»

- «Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости»

В «Выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» смотрим:

1. Смотрим, вообще на недвижку
   Смотрим, кто собственник недвижки, смотрим паспорт продавца убеждаемся, что беседуем с продавцом. Если продавца представляет риелтор, то у него должны быть копии всех документов.
   
   Если выписку из ЕГРН предоставил продавец – проверяйте, адрес недвижки. Убедитесь, что это именно так недвижка которую вы смотрели.
   
   Если продавец продаёт по доверенности – подумайте 5 раз. Это очень стрёмный вариант с кучей подводных камней, риск остаться без денег и недвижки очень большой.

   
   

2. Смотрим, сколько собственников
   
   Если один собственник - хорошо.
   
   Больше одного собственника – весь покупочный гемор, умножается на количество собственников. Но это только при покупке недвижки целиком, покупку долей не рассматриваем, там своя песня.

   
   

   
   

3. Смотрим на документы, по которым было зарегистрировано право собственности.
   
   Недвижка куплена по ДКП (договор купли-продажи) и старше 5 лет - это хорошо. Если прошло меньше 5 лет – нужно смотреть в «Выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости» какие были основании для предыдущих сделок.
   
   Недвижка досталась по наследству, по договору ренты, по договору дарения, по суду и т.д. и продавец владеет этой недвижкой меньше 5 лет - весьма стрёмный вариант, потому что все вышеперечисленные основания могут быть оспорены по суду. Оспорить ДКП гораздо сложнее.
   
   Недвижка была приватизирована продавцом. Очень стрёмный вариант, все кто был прописан, но не участвовал в приватизации или даже выписывался перед приватизацией может вписаться обратно, в уже вашу квартиру, и его не получится выписать.

   
   

4. Смотрим на отсутствие ограничений, обременений, арестов итд.
   
   Наличие чего-либо такого может принести боль, страдания и потерю денег.

5. Ищем перепланировки.
   
   Если дом старый то:
   Тут находим тип дома по адресу http://tipdoma.ru
   Тут смотрим планировку этого дома https://mostpr.ru и нужной недвижки
   Тут читаем какие перепланировки вообще возможны для нужного типа дома https://www.pereplanirovkamos.ru

   Так же, поэтажный план, должен быть в «Выписке из ЕГРН».
   
   Если дом новый, то либо смотрим поэтажный план из выписки, либо запрашиваем у продавца копию плана БТИ.

   
   Если перепланировка есть, запрашиваем у продавца документы на узаконивание перепланировки. Если этого не сделать, то весь головняк от перепланировки, после покупки ляжет на вас. Если перепланировка не законная могут быть штрафы и требование вернуть всё как было. Если перепланировка допустимая, но не оформленная – оформление тоже стоит времени, в некоторых случая и денег.

В «Выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости» нас интересует, ровность истории владения. Если есть упоминания судов, наследства, ренты, договора дарения и с момента последнего такого владения прошло меньше 5 лет, даже если после этого было ДКП, вариант стрёмный.
Если были перепродаже недвижимости при сроке владения до 3х лет - нехороший звоночек.

Что значит стрёмный вариант – это значит ваши риски потерять и недвижимость, и деньги весьма велики.  Это может случится как в результате мошенничества, так и в результате печального стечения обстоятельств осложненного странной позицией наших судов.