Жилой комплекс "Квартал 204" I Подробный обзор
Основой посыл - помочь людям подобрать нужное жилье по своим критериям сэкономив время на сбор и обработку информации, создать площадку для обмена информацией о новостройках.
Разумная критика приветствуется, будем улучшать обзоры.
Данные актуальны по состоянию на 28.02.2024. Смотрите информацию в конце.
Жилой комплекс "Квартал 204" – строящийся жилой комплекс, состоящий из трех литеров 19 этажных зданий:
Литер 1 (секция 1) - ID дома: 48833, класс "Комфорт";
Литер 2 (секции 2-3) - ID дома: 46111, класс "Комфорт";
Литер 3 (секции 4-5) - ID дома: 46058, класс "Типовой".
Расположен ЖК в микрорайоне № 10 Ленинского района г.Ставрополя, или неофициальном районе "204 квартал" (территории неоф. районов здесь). Фактический адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Биологическая, 23А.
Застройщик - ООО "Специализированный застройщик "Стройград" (ООО "СЗ "Стройград"). Начало строительства 04.07.2022. Планируемый срок сдачи IV квартал 2024 года, а выдача ключей 30.06.2025. Продажа осуществляется через счета эскроу. Банк для открытия счета эскроу - ПАО "Сбербанк", возможна рассрочка.
Застройщик предлагает предлагает квартиры с предчистовой отделкой, архитектура стандартная, гостевая автостоянка, "умный дом". Цены на жильё начинаются с 4,6 миллионов рублей. Подробнее о том, что ждёт жильцов ЖК «Квартал 204», в нашем обзоре.
Вид с Северо-Западной стороны
Вид с Северо-Западной стороны (сверху)
Вид с Северо-Западной стороны
Вид с Южной стороны
Архитектура
Подъезд
Спортивная и детская площадки на стилобате. Территория находится на втором этаже, подъем на лифте или по лестнице, первый этаж - крытая парковка.
О жилом комплексе
Официальный сайт ЖК от застройщика.
В административном отношении участок проектирования расположен по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Биологическая, 23А.
Участок ограничен:
с севера – ул. Серова, жилая застройка;
с юга – зеленые насаждения и храм Святой Матроны Московской;
с востока – ул. Биологическая;
с запада – зеленые насаждения, больничный городок.
Рельеф участка сложный, крутой. Общий уклоном местности с юга на восток.
Проектом предусмотрено два въезда-выезда на территорию строительства с северной стороны на ул. Серова.
Литеры 1-3 слева направо
Комплекс состоит из трех многоквартирных жилых дома (далее - МКД).
Первый МКД - литер 1 односекционный, состоит из 19 жилых этажей, имеет одну секцию (подъезд) в котором будет 133 квартиры.
Второй МКД - литер 2 двухсекционный (секции 2-3), состоит из 19 жилых этажей, на первом этаже расположены кладовые помещения в количестве 48 шт., имеет две секции (подъезда) в котором будет 312 квартир.
Третий МКД - литер 3 двухсекционный (секции 4-5), состоит из 19 жилых этажей, на первом этаже расположены кладовые помещения в количестве 48 шт., имеет две секции (подъезда) в котором будет 312 квартир.
Вид с севера на юг
В проекте предусмотрено: по отдельным заявкам предоставляется ремонт от застройщика (20 тыс. руб за 1 кв.м); беседки с зонами барбекю; современная детская и игровая зона на стилобате, видовые квартиры, закрытая территория.
Коммерческие помещения не предусмотрены в данном ЖК.
Придомовая территория:
Трафик – ул. Серова является основной автомобильной "артерией" района "204 квартал"; в час пик на пересечение улиц Серова и Достоевского пробки, однако, проехав этот перекресток, дорожная ситуация становится лучше. Пешеходный трафик: территория ЖК не сквозная, следовательно, данный трафик будет состоять только из жителей ЖК и их гостей;
Закрытая территория – планируется возведение забора вокруг территории комплекса;
Охрана – запланирована;
Умный дом - умная домофония;
Видеонаблюдение - есть.
Комфортность проживания:
Строящиеся объекты рядом с КЖК – в радиусе 500 м. отсутствует и не планируется;
Шумные объекты/заведения поблизости – в радиусе 150 м. автомойка, Православный храм, АЗС;
Лесной массив – комплекс окружен деревьями, а в юго-западной стороне часть Урочища Мутнянка, до скверов и аллей более 1.5 км.
Расстояние от оживленной дороги – дорога находится на расстоянии 70-100 м. от ЖК с преградами в виде деревьев и малоэтажных зданий, "естественный забор" из деревьев будет подавлять большинство шумов и выхлопных газов от автомобилей.
Цены на дату публикации
Средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Квартал 204» на дату публикации статьи составляет 96,4 тыс. рублей, а квартир — 5,9 млн рублей.
В районе "204-го Квартала" это второй строящийся ЖК, первый это Клубный дом "Серов", который находится в 1 км от ЖК "Квартал 204", при этом средняя цена за квадратный метр выше всего лишь на 5 тыс., однако, сдача дома позже: в IV квартале 202 года, а выдача ключей 30.06.2026 (фактический застройщик обещает ввод уже к декабрю 2024 года.
Некоторыми застройщиками в стоимость квартиры уже может быть включена надбавка (комиссия с 11.01.2024) за использование льготной программы кредитования (в основном для банков Сбер и ВТБ + 3 тыс. руб. за 1 кв. м.). В зависимости от вашего вида расчета точную стоимость необходимо уточнить у застройщика.
Кладовые только на первом этаже Литеры 2-3. На момент публикации в остатке площади только от 11 кв.м.
Стоимость квартиры незначительно зависит от высоты этажа, примерно +1-5%.
Ознакомиться с актуальными предложениями можно в профиле застройщика на Авито.
Планировки
В ЖК "Квартал 204" застройщик предлагает востребованные типы планировок + студии от 130 кв.м.:
однокомнатные квартиры 2 варианта: 39,0 кв.м и 41,8 кв.м;
двухкомнатные квартиры 3 варианта: 56,8 кв.м., 66,0 кв.м. и 80,3 кв.м. Дополнительно 2 варианта только на первом этаже: 57,4 кв.м. и 66,0 кв.м.;
трехкомнатные квартиры 1 вариант: 86,3 кв.м.;
квартира-студия (потенциально 4 комнаты): 130,6 кв.м. Дополнительно 1 вариант только на первом этаже 111,2 кв.м.
В литерах 2-3 на первых этажах располагаются кладовки и квартиры, подземного паркинга в ЖК нет, как и подвальных помещений.
Доступна свободная открытая парковка, учитывая закрытую территорию, а также крытая парковка под стилобатом (цены и старт продаж будет известен при вводе домов в эксплуатацию).
На этаже 7 квартир. Потолки высотой 2,7 м. Жилые комнаты могут граничить с лестничными маршами и лифтовыми холлами, а кухни с со спальнями соседних квартир.
Лит.2 и Лит.3 - поэтажный план первого этажа. Смежные секции выполнены в зеркальном виде. Планировки идентичны каждой секции, за искл. Лит. 1.
Лит.1-3 поэтажный план 2-19 этажей. Смежные секции выполнены в зеркальном виде.
Описание технической части
Согласно информации, приведенной в экспертизе проектной документации, проектной декларации и в проекте договора долевого участия, которая находится в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, а также полученной в ходе личного обследования объекта, были собраны основные техническое аспекты данного ЖК, интересующие будущего владельца.
Отступление, впервые столкнулись с такой ситуацией.
В ID дома 46111 размещено заключение экспертизы 26-2-1-3-019838-2022 от 04.04.2022 08:46:44, а уже в ID дома 48833 другое заключение экспертизы 26-2-1-2-045954-2022 от 12.07.2022 12:55:57, и это совсем разные описание одного ЖК, и более ранняя экспертиза, т.е. первая, намного лучше.
Согласно первому варианту ЖК "Квартал 204" должны были быть 10 этажными МКД. Однако, уже через 3 месяца появилась новая экспертиза, всего лишь на 9 этажей больше, очень интересно)))
О квартире:
Материал перекрытий (ПД): монолит железобетон.
Материал внешних стен - основная плоскость фасадов: газобетон 300 мм. + керамический кирпич (без утеплителя);
Материал межквартирных стен - газобетон 200 мм + звукопоглощающие плиты SoundGuard "ЭкоАкустик" 80.
Материал межкомнатных стен - газобетон 100 мм.
Тип отделки - предчистовая, а именно: установка входной двери; установка радиаторов; установлено остекление; ввод инженерных коммуникаций (ГВ/ХВ); возведение межкомнатных перегородок; подготовка стен помещений - штукатурка (кроме санузлов); стяжка пола помещений; стяжка пола санузлов.
Характеристики остекления - exprof experta шириной 70 мм класса 2 камерные.
Оконный блок на лоджию - отсутствует.
Характеристики входной двери - дверь металлическая с утеплителем.
Отопление: индивидуальный тепловой пункт (ИТП). Квартирный тепловой пункт EvoFlat FSS Danfoss для отопления и подготовки воды ГВС в проточном водонагревателе. Квартирные тепловые пункты располагаются на каждом этаже в межквартирном коридоре в технологических нишах. Для регулирования теплоотдачи на отопительных приборах установлены автоматические терморегуляторы, поддерживающие комфортные условия в каждом помещении.
Газификация дома: только для ИТП.
Характеристики котла -квартирный тепловой пункт EvoFlat FSS Danfoss.
Характеристики радиаторов - стальные панельные радиаторы.
Установка теплого пола в помещениях и санузле - по словам застройщика: кухня и санузлы (подтверждающей информации в описании технической части проектной документации не найдено, однако, есть реальное видео этого этапа, смотрите в чате).
Разводка инженерных коммуникаций (Электрика) - отсутствует.
Шумоизоляция пола - запланирована звукоизоляционная мембрана по типу/аналог Tecound.
Шумоизоляция стен - звукопоглощающие плиты SoundGuard "ЭкоАкустик" 80 для межквартирных стен.
О жилом комплексе:
Изменения в проектной документации - отсутствуют.
Класс энергоэффективности: В.
Общее количество этажей: 20 (этаж - 20 технический).
Количество жилых этажей: 19
Количество квартир: лит.1 - 133; лит.2 - 312, лит.3 - 312, всего - 757.
Благоустройство:
Количество детских площадок: одна
Количество спортивных площадок: одна
Количество площадок для мусора: семь
Планируемое озеленение: площадь озеленения 2370 кв.м.коэффициент озеленения 0,290
Парковочное пространство:
Количество мест в паркинге – информация отсутствует
Гостевые места на придомовой территории – информация отсутствует
Гостевые места вне придомовой территории – информация отсутствует
Безбарьерная среда:
Наличие пандуса – есть
Наличие понижающих площадок – есть
Количество инвалидных подъемников – нет
Наличие лифтов в доме:
Количество подъездов – лит.1 - 1; лит.2 - 2, лит.3 - 2, всего - 5.
Количество грузопассажирских лифтов – лит.1 - 1; лит.2 - 2, лит.3 - 2, всего - 5.
Нежилые помещения (кладовки):
Местонахождение нежилых помещений – первый этаж лит1 и лит2.
Количество нежилых помещений (кладовок) – лит.2 - 48; лит.3 - 48.
Инфраструктура комплекса
Индекс рассчитан на основании расстояния до учреждений здравоохранения, образования, спорта, развлечений и предприятий розничной торговли – составляет 6/10 согласно оценке наш.дом.рф.
Супермаркеты и аптеки: ближайшие супермаркеты "Магнит" и "Пятерочка" (0,8-1 км) - пешком, на авто в 1,5 раза расстояние больше. Планируется расположение супермаркетов на въезде в комплекс.
Поликлиники: городская Поликлиника № 7 на расстоянии 3 км., а также вблизи имеются хорошие частные медцентры.
Дошкольные и образовательные учреждения: 3 детских сада, учебные заведения: Ставропольский государственный педагогический институт, Ставропольский государственный аграрный университет, Северо-Кавказский федеральный университет, СОШ №43, СОШ №13 – в радиусе 2 км.
Спортивные клубы: в радиусе 0,5-1 км. находится 3 тренажерных зала, спортивный комплекс "Восток-Арена", ледовый каток, батутный парк, школа танцев.
Транспорт
Остановки общественного транспорта:
· Маршруты 7, 42 - 70 м. до остановки
· Маршруты 32а, 37, 7, 21, 32, 41, 42, 47, 48, 55 - 350 м. до остановки
Вышеуказанные маршруты охватывают почти весь Ставрополь без пересадок.
Посмотреть схемы маршрутов общественного транспорта г. Ставрополя можно на
официальном сайте "Крайтранс" - отметьте галочкой нужные маршруты
Транспортная нагрузка в будний день, исключая обильные осадки (снег, дождь) и какие-либо мероприятия:
Время - 09:00
Время - 13:00
Время - 18:00
О застройщике
Застройщик: ООО «Специализированный Застройщик «Стройград»,
· ИНН 2636218479
· юр.адрес: Ставропольский край город Ставрополь, проезд Чапаевский, д. 57, пом. 1
· телефон: +7 (786) 522-30-13 , E-mail: info@gk-stroygrad.ru
· Руководитель: Вальчук Владимир Владимирович
· Группа компаний – Стройград
История строительства Застройщика (часто под другими ООО):
· На этапе строительства - ЖК "Дыхание" по проезду Чапаевскому - ссылка (один из домов)
· ЖК "Респект" по ул. Тюльпановая, д. 10 - ссылка
· ЖК "Достояние" по ул. Апанасенковская, д. 12/1- ссылка
· ЖК "Семейный квартал" по ул. Чапаева - ссылка (одни из домов)
· Более ранние объекты: ЖК "Достоевский" (2018), ЖК "Северная пальмира" (2017), ЖК "Онегин" (2014) и другие объект в г.Краснодар и г.Ростов-на-Дону
Отзывы о ЖК:
· Яндекс Карты - 2 отзыва, оценка 4,1, подробнее по ссылке
Резюме
Особенность Жилищного комплекса "Квартал 204", повышающая его привлекательность – комплект предчистовой отделки от застройщика, видовые характеристики квартир, комплекс окружен деревьями.
Недостатки – многоэтажной и плотность застройки, отсутствие подземного паркинга, вид отопления, стоимость квартир завышена.
В телеграм-канале "Новострой-С I Новостройки Ставрополя" мы предлагаем Вам авторские обзоры новостроек, новости в сфере недвижимости, полезные статьи и советы по выбору и покупке квартиры в новостройке, а также оформлению ипотеки, страхования, налоговых вычетов и другим тематическим вопросам.
Фото, видео, ход строительства, информацию о распроданности квартир и т.п. по Клубному дому "Серов" вы можете узнать на Форуме I Новострой-С.
Что такое Форум I Новострой-С
групповой чат от Телеграм-канала "Новострой-С" в котором представлены новостройки Ставрополя по темам.
Это удобно - в группе найдите нужные ЖК, узнайте всю информацию о нем в одном чате.
Это открыто - обсуждайте, дополняйте и делитесь информацией непосредственно в теме ЖК (разрешено писать сообщения).
Это практично - общайтесь, находите будущих соседей/собственников/дольщиков.
Покупка квартиры в Перми (цифры к заметке про опеку)
Краткое изложение эмоционально-описательной части процесса покупки было в посте про опеку, тут приведу содержательную часть.
Итак, дано: есть малогабаритная двухкомнатная квартира с одной проходной комнатой, не убитая, но в старом доме, в которой постоянно проживают трое человек (один взрослый и двое детей, один из которых несовершеннолетний). Покупалась в ипотеку с участием маткапитала. Ипотека погашена, доли детям выделены в размере 1/10 пропорционально размеру маткапитала. Задача: продать эту квартиру и приобрести трёхкомнатную квартиру для постоянного проживания четырёх человек (двух взрослых и двух взрослеющих детей). Требования к будущей квартире: кирпичный дом недалеко от центра, желательно 90-х годов постройки, все комнаты разделльные, санузел раздельный, кухня, нормально вмещающая 4-х человек, какой-никакой ремонт, чтобы можно было сразу заехать и жить. От мамы супруги ещё было требование, чтобы недалеко от них, желательно в пешей доступности :-) Новое жилье не рассматривалось, там цена сразу в полтора раза выше. По той же причине не рассматривалась льготная ипотека.
Актуального рынка цен я не знал, но по имеющейся информации в прошлом году в соседнем подьезде продали аналогичную квартиру за 3,3 млн. рублей. С прошлого года цены подросли, так что, я исходил из реальной цены в примерно 3,5 млн. рублей. Потенциально интересующийся покупатель также имелся, но мог предложить только 3,2 млн., т.к. имеет ограничения по ипотеке, потому ищем новых, а этого имеем в виду на крайний случай, если надо будет быстро продать, а других вариантов не будет.
Варианту нового жилья ищем на Авито, договариваемся на осмотр, пока всё самостоятельно и не очень спешно. Отсматриваем несколько вариантов, начиная с самых дешёвых за 5+ млн. рублей (дешевле 5 млн. только панельки или совсем удаленные районы, а город у нас немаленький, 70 км. в длину, добираться до работы в центр не очень удобно, сам в таком районе прожил 30 лет). Выясняется, что в этом диапазоне квартиры не удовлетворяют требованиям: либо одна из комнат проходная, либо комнаты очень маленькие, а также маленькая кухня и коридор (ах да, в коридоре должно быть место для велосипедов). В общем, удовлетворяющие условиям квартире оказались в ценовом районе примерно 6.5 млн. рублей. В итоге нашли удолвлетворяющую (я бы сказал, немного компромиссную, но супругу она устроила полностью и наиболее соответствовала критерию "недалеко от мамы", при этом ближе к центру, а до её работы вообще 15-20 минут пешком) и по цене 6 млн. при том, что в этом же доме продавались похожие за 6,5.
Т.е., по моим прикидкам, продаём квартиру за 3.5, плюсуем ещё 1,5 миллиона моих личных сбережений (специально копил на квартиру), и остается в ипотеку взять миллион (полтора в случае, если с этой квартирой не выгорит и придётся выбирать из тех, что за 6,5). Ежемесячный платёж при ипотеке в миллион выходит 17 тысяч, что вполне не напряжно при наших доходах, при полутора - 25 тысяч, что тоже подъёмно, бОльшая сумма уже нежелательна.
Да, в процессе поисков квартиры у нас появился риелтор. Специально мы в агентство не обращались, просто общаясь с риелторами осматриваемых квартир, выбрали самую ушлую (в хорошем смысле) женщину и договорились с ней. Далее всё делали через неё, за ведение сделки она просила 70 тысяч, причём без предоплат, только по окончании сделки. Ну а сделок получилось две: одна на продажу старой квартиры, другая на покупку новой, итого 140 тысяч услуги риелтора.
Старую квартиру она выставила на продажу на всех площадках, оценив её в 3,8 млн. По мне выглядело дороговато, но в соседнем подъезде выставили такую же (но с более свежим ремонтом) за 4. Также от риелтора узнали, что для опеки нужно согласие отца, личное его присутствие и подпись или доверенность, заверенная нотариально или в консульстве (про это подробнее в предыдущем посте).
Покупателей на квартиру было немного, все пытались сбить цену хотя бы до 3.6. Я бы согласился, т.к. я в расчётах исходил из цены в 3,5, но риелтор стояла на своём. В итоге, нашли покупателя, согласного приобрести за 3,7 млн., т.е. риелтор, можно сказать, свой гонорар отработала на торге. Плюс нам практически никуда не пришлось ходить самим, собирать и подавать документы, за нас всё делал риелтор.
Ипотеку мне сразу одобрили в Сбере, у меня там зарплатный проект, плюс ещё пара проектов, плюс кредитная история, плюс супругу (буду для ясности называть так, хотя официально мы не женаты) записал в созаёмщики, у неё тоже зарплата на Сбере плюс кредитная история и закрытая ипотека. Тут немного скажу о жадности Сбера. Базовая ставка у них по ипотеке (не льготной) - 18,8%, а снижение процента идёт при выполнении ряда условий: сделка через Домклик, оформление сделки у них, страховка у них, а также пакет Домклик, включающий страховку жизни и здоровья и подписку на Сбер Прайм. При этом, страховка и СберПрайм в Сере у меня уже входили в другой пакет их услуг, но Сберу оказалось нужно не само наличие страховки и Прайма, а снять дополнительно денег. Теперь у меня три страховки жизни в Сбере и два Прайма :-) Также Сбер упорно навязывал другие платные услуги типа проверки чистоты сделки, сертификат сделки, но от них отбилась риелтор, сказав, что у них федеральное агентство и они сами всё делают, т.е. от Сбера остались только услуги напрямую влияющие на процентную ставку.
Кроме Сбера, как вариант, рассматривался ещё ВТБ, он давал 16,7% ставку сразу без всяких Домкликов и прочих условий, а для зарплатных клиентов - 16,6%. Но это надо было менять зарплатный проект, в ВТБ не было кредитной истории, к тому же они могли не одобрить созаёмщика и потребовать официального вступления в брак. В принципе, ради такого дела мы были даже готовы, но всё же остановились на Сбере, т.к. там уже вс было одобрено и часть документов туда уже подана. Ну и, в принципе, через Домклик оказалось всё удобно, быстро и через общий чат, никуда ездить не надо, всё в электронном виде. Тут хороший сервис, одобряю, хотя не всё там до конца прозрачно и интуитивно понятно.
Покупатель старой квартиры - трудовой мигрант с ВНЖ, кредит ему в нормальном банке не дали, одобрили в ТКБ с обязательным оформлением через нотариуса (про него тоже было в прошлом посте) под 20% годовых и ежемесячный платёж у него выходит больше 50 тысяч. Не знаю, какой у него доход, но, видимо, позволяет, сказали, что он аж на трёх работах сразу трудится.
Когда все документы были собраны, собрались в ТКБ, оформили там ДКП, мигрант внёс свои наличные и оформил ипотеку, деньги ушли на аккредитив, но нам его не раскрыли, сказали, что только после покупки и регистрации новой квартиры (об этом тоже в предыдущем посте), далее сделку зарегистрировали у нотариуса и записались не регистрацию в Сбер.
В Сбере практически всё оформление было опять же в цифровом виде, для подписания электронных документов пришлось всем участникам поставить приложение Цифровой ключ и через него подписывать все документы, ссылка на которые появлялась в уведомлении Домклика. Из дополнительных расходов пришлось оплатить оформление сделки 12 тысяч, 4300 - страховка на квартиру (сказали, первый год нужно у них страховаться, а дальше можно в любой страховой) и 6500 - пакет Домклик, который даёт аж целый процент снижения ставки. Немного заминка возникла с тем, что в ТКБ аккредитив не раскрыт и даже справку о нём нам не дали, но, в итоге, приняли в качестве обеспечения ДКП на старую квартиру. Ипотеку и 1,3 млн. из моих накоплений отправились на специальный счет. Возились с нами довольно долго, полчаса после закрытия банка ещё сидели, закрывая уже глаза на некоторые несоответствия в документах.
Далее Сбер сам отправил все документы в Росреестр и сам оплатил пошлину, через пару дней пришло сообщение из Росреестра, что сделка зарегистрирована, деньги продавцам отправлены (хотя нифига на самом деле ещё не отправлены) и ссылка на электронные выписки ЕГРН. Эти выписки и ДКП отправили в ТКБ, там раскрыли аккредитив и деньги за старую квартиру поступили на счета супруги и старшего сына, который уже совершеннолетний. Причём, у него была 1/10 доли старой квартиры в собственности, а денег ему перевели 1/3, а 2/2 - супруге, за неё и младшего сына. Эти деньги сразуже были перечислены на специальный счёт сделки и только после этого вся сумма вместе с моими деньгами ушла продавцам. После чего получили от них ключи, подписали акт приёмки, все выходные перевозили вещи из старой квартиры (почти всё крупное там оставили), далее подписали АП с мигрантом, отдали ему ключи, рассчитались с риелтором, супруга расторгла все договора на обслуживание в старом доме - и всё, мы владельцы новой "элитной" недвижимости :-)
Отдали паспорта на прописку, после праздников должны вернуть со штампами и на этом процесс легализации должен завершиться.
Итого расходов: 3,7 млн. вырученных за старую квартиру, 1 млн. Ипотека. Из 1,5 млн. накоплений 1,3 пошло на недвижимость, остальное на оплату сделки, страховок, риелтора и немного осталось на гвозди.
В Питере шаверма и мосты, в Казани эчпочмаки и казан. А что в других городах?
Мы постарались сделать каждый город, с которого начинается еженедельный заед в нашей новой игре, по-настоящему уникальным. Оценить можно на странице совместной игры Torero и Пикабу.
Реклама АО «Кордиант», ИНН 7601001509
Как случайно не потерять свою квартиру?
Сегодня узнала, как дополнительно защитить свою квартиру от посягательств третьих лиц. Да, уже давно существует возможность поставить отметку в ЕГРН о запрете регистрационных действий, переходе права и пр. без личного участия собственника. Но это не ограждает от двойников собственников, а МФЦ не проверяет, ты или твой клон пришел продавать твою квартирку.
Регулярно на просторах тырнета встречаю статьи, как собственник случайно лишился квартиры, сдав ее, уехав в отпуск, просто не проживая по адресу собственности. Да, мошенники делают доверенности или вообще подделывают паспорт, взяв его данные из договора аренды квартиры или слитых в сети копий. И потом бедный собственник бегает по судам и годами доказывает, что он не продавал, не дарил.
Так вот, если вдруг кто не знает, в сведения ЕГРН можно, кроме запрета, внести также дополнительные данные (адрес и телефон). Даже ходить никуда не надо, не надо стоять в очереди в МФЦ. Достаточно войти в личный кабинет на сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru/, выбрать "Мои услуги и сервисы" и написать заявление.
Выбираем "Иное", затем Внесение дополнительных данных.
Далее заполняем все сведения об объекте недвижимости и выбираем вид сведений об адресе электронной почты и пр.
Об адресе.
Я указала в примечании заявления, что прошу внести также и номер телефона (по телефону Росреестра сказали, что и это прокатит, можно, давай пиши в примечании). Нажимаем кнопочку отправить, и через несколько минут заявление появляется в графе Заявки в левой части экрана. Ждем несколько дней, и вуаля!
Таким образом, если кто-то будет тянуть свои грязные ручонки к моей чистенькой, выстраданной в течение аж 9 лет ипотеки квартирке, то Росреестр пришлет мне " ой, тут штота творится, быстро позвони мне и прекрати это безобразие". И я не только позвоню, но сразу поеду одновременно в МФЦ, Росреестр, полицию, Народный фронт, приемную Путина и на обратном пути на главную площадь города звонить во все колокола.
Короче, собственники малых и великих избушек, пометьте свою территорию, не выходя из дома. Во избежание несчастных случаев...
Ипотека - это фигня, а вот опека...
Вынесу в отдельный пост с добавлением.
Предыстория. Я в разводе, встречаюсь с женщиной-разведёнкой. У меня дети, у неё дети. В моей квартире живёт бывшая с дочкой, у подруги своя маленькая двушка, взятая в ипотеку после развода. В прошлом году ипотека была погашена, решили съезжаться с улучшением условий, т.е. в новую квартиру.
В общем, в январские каникулы присмотрели себе новую хату и, казалось бы, чего проще: продал старую, купил новую, переехал, прописался... Но нет, в деле есть несовершеннолетний собственник (в качестве первого взноса за двушку использовался материнский капитал, потому детям были выделены доли в квартире), потому в дело вступает опека. И мало того, что опека должна дать добро на переселение несовершеннолетнего, это должен одобрить отец ребёнка, причём непременно личным присутствием и личной подписью. Т.е. когда этот отец выгонял из своей квартиры жену с малолетними детьми, опеке было пофиг. Когда жена покупала квартиру себе и детям, опека тоже не интересовалась, подходит ли квартира детям, и согласия отца никто не требовал для покупки. А теперь вот, чтобы продать эту квартиру, к которой отец детей не имеет вообще ни малейшего отношения, нужно его согласие. И на покупку новой, кстати, тоже.
Но тут ещё проблема: отец полтора года назад сбежал из страны от известных событий, и присутствовать на сделке и подписывать документы никак не может. Ладно, сказали в опеке, нужно заверенное в консульстве заявление отца. Связываемся с отцом, ему в консульство ехать в другой город, да ещё и записи в консульство нет на ближайшее время. Ладно, в опеке согласились на нотариально заверенную доверенность от отца. Уговорили его оформить заявление у нотариуса, но тут ещё проблема: почтовое сообщение между странами прекращено, да и вообще почта, особенно Почта России, дело совсем долгое. Отправил с оказией с человеком, едущим в Россию, тот привёз и отправил нам СДЭКом. Что интересно, доверенность была сразу на русском, т.е. не понадобилось ещё делать нотариально заверенный перевод. Опека документ приняла, несмотря на русский текст с иностранной печатью, продажу одобрила, казалось бы всё заверте... Однако фиг, дошло дело до нотариуса - не приму, говорит, вашу филькину грамоту зарубежную, на ней апостиля нет. А апостиль этот ставить - надо всё равно в консульство ехать. Опять уговорили отца, записался в консульство, ближайшая запись через 2 недели, с работы ему надо отпрашиваться...
В консульстве с первого раза не вышло, ещё понадобилось свидетельство о рождении ребёнка, отправили за рубеж с оказией свидетельство, отец оформил новый документ в консульстве, опять записавшись предварительно и отпросившись с работы, опять в Россию документ отправили с оказией, по России яндекс.доставкой, документ получили, нотариуса документ устроил. В итоге, на улаживание дел с опекой ушло больше двух месяцев. Там уже покупатель старой квартиры в нетерпении заехать, продавцы нашей новой квартиры в нетерпении, т.к. тоже другую квартиру себе покупают, сделка подвисла, деньги нужны.
В общем, бумаги все собраны, пошло оформление сделок, ипотек, но думаете это всё с опекой? Как бы не так. Покупатель старой квартиры оформляет ипотеку в банке, заключаем в банке договор купли продажи, вроде всё, но фиг. Деньги, говорят, мы вам не отдадим, не можем аккредитив открыть, пока нет одобрения от опеки, а одобрение от опеки будет только тогда, когда будет куплена и зарегистрирована в росреестре новая квартира.
- А как покупать новую, если нет денег от продажи старой?
- Ну, у вас же есть наличка на первый взнос, вот и берите ипотеку.
- Т.е. как, вместо миллиона брать в ипотеку пять чтоль?
- Ну, как-то так, потом же мы откроем аккредитив, вы деньги получите и погасите часть...
В общем, трындец какой-то нарисовывается. Но, по итогу, не пришлось брать в ипотеку 5 миллионов. В моём банке, посовещавшись с высоким начальством, приняли в качестве гарантии обеспечения ипотеки договор купли-продажи старой квартиры и оформили мне ипотеку. С продавцами также пришлось договариваться, что денег они не увидят, пока не перерегистрируем их квартиру на нас в росреестре, но им тоже деваться некуда было, у них тоже сделка подвисшая. В общем, ещё неделя на оформление, регистрацию, перевод денег от первого банка, расчёт с продавцами, переезд, сдачу старой квартиры покупателю в последний день оговоренного договором срока.
Итого спустя 3 месяца с начала сделки, из которых больше двух - на оформление зарубежных бумажек для опеки. Но в итоге мы владельцы новой (ну как новой, 40 лет дому), более просторной квартиры. Финансовые подробности и процесс собственно оформления, если интересно, расскажу отдельно, а то и так длиннопост.
Дополнение. Вчера сдавали паспорта в МФЦ на прописку. Оказалось, что для прописки несовершеннолетнего в квартире, которая уже куплена и в которой он собственник, тоже нужно согласие отца. Причём ранее оформленные для опеки доверенности и согласия не катят, нужно другое. Пришлось оформлять заявление, что связи с лицом нет и местонахождение его неизвестно, приняли такую отписку. Дурдом, в общем. При прописке опять понадобилось свидетельство о рождении несовершеннолетнего. Непонятно: у человека уже паспорт есть, а всё равно свидетельство везде требуют.
И Москва, и Сочи опять подорожали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел февраль–март. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Потихоньку, но цены прибавляют. То ли летний сезон приближается, то ли просто они всегда растут.
Сочи: март → апрель
Первичка: 409к → 425к (+3,9%)
Вторичка: 277к → 288к (+3,9%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву, где много людей и зимой, и летом.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Новостройки бьют рекорды, а вторичка настолько дорогая, что стоит на месте. Пока стоит.
Москва: март → апрель
Первичка: 357к → 368к (+3,1%)
Вторичка: 420к → 419к (-0,3%)
В Москве продажи идут достаточно бодро относительно других регионов. Продано 42% площади, не продано 44%, а по 14% площади продажи не начаты. В других регионах продано в среднем около 30–33% площади по данным ДОМ РФ.
Данные отсюда: https://наш.дом.рф/
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, на 2к больше марта, это исторический максимум.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 151к за метр — не изменилась за месяц.
301к за метр в Москве, +2к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 6к.
По данным ДОМ РФ цена за метр в московской новостройке 327к.
По Краснодарскому краю средний ценник снизился до 173к — стало на 1к дешевле.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку.
Объявления
Москва: первичка 368к, вторичка 419к
Сочи: первичка 425к, вторичка 288к
СПб: первичка 250к, вторичка 214к
Новороссийск: первичка 197к, вторичка 146к
Краснодар: первичка 171к, вторичка 126к
Самое время узнать, что дальше будет с ипотеками. На этот раз я решил поинтересоваться, что за адресные ипотеки планируются.
Адресная льготная ипотека будет льготной и адресной
А что это значит? Главным отличием адресной льготной ипотеки является то, что она предоставляется только на покупку жилья на вторичном рынке (думаю, что и на первичку тоже будет, но пока такая инфа). Член экспертного совета Комитета ГД по финрынку, экономист Станислав Паулаускас поделился инсайдом. Воспользоваться программой адресной ипотеки смогут не только лишь все, а только имеющие статус нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также необходимо удовлетворять определенным критериям, установленным программой: это могут быть доход, семейное положение, наличие необходимых документов и другие.
Если смотреть обычные ипотеки на обычную вторичку, то не за 100500 млн можно купить что-то типа такого:
Ставки от 17–18% до такой степени раздувают ежемесячный платёж, что квартира стоимостью даже в 15 млн требует пятёрку сразу и по 150к ежемесячно.
Приоритеты адресного финансирования: медицина, образование, новые технологии, сельское хозяйство, прикладные инженерные профессии, семьи с двумя и более детьми, молодые специалисты. Короче, не четвёртая спекулятивная льготная ипотека.
Для того, чтобы претендовать на адресную льготную ипотеку, надо будет соответствовать нескольким критериям: иметь профессию, которая востребована в конкретном регионе; проживать или быть готовым к переезду на постоянное место жительство в целевой город/область; иметь достаточный доход для уплаты обязательного платежа по ипотеке. Будем посмотреть, в общем, насколько массовой она будет.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 3,5 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая должно быть около 3,75 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 11,74! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 13,02 метра! В Ставрополе, например, за эти деньги можно купить очень годную однушку.
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Квартира в Краснодаре
Здравствуйте,интересует такой вопрос, сколько стоит сейчас купить квартиру в Краснодаре(минимальная сумма). Что лучше новостройка или вторичка,стоит ли обращаться в агентство по недвижимости или к риэлтору?)
Поделитесь своими историями покупки недвижимости желательно в Краснодаре, спасибо)
Помогите, чёрные риелторы квартиры лишают!
Уважаемый господин Бастрыкин Александр Иванович. На фотографии пример работы чёрных риелторов с одной из мошеннических схем переписывания долей без денег, актуальных в настоящее время. Долю в квартире 14/100 на которую вообще нет выделения в виде комнаты, все суды о вселении жуликами за 20 лет многократно проиграны, под данную долю подходит только сортир в данной квартире, жулики продают как целую комнату, объявление активно на ЦИАН, жулики неоднократно приезжали на адрес, сверлили замки в дверях, занимаются запугиванием и вымогательством денег у пенсионерки по адресу, требуют выкупить данную долю за миллионы рублей, которых у пенсионерки нет и не было, сами же жулики однозначно оформили долю как мошенническую куплю продажи, якобы займ, и заплатили за данную долю максимум 50.000 рублей (не долларов, а рублей!), а вымогают 4 миллиона рублей, цена якобы 2,6 миллиона за комнату - это выделенной комнаты никогда не было. Добавлю, это банда чёрных риелторов Пардиловых, отец Сергей, сын Сиюн и Роман, дочь Ольга Пардилова - Абрамова. Про них тут на сайте уже была статья да и в гугле про них есть "Банда чёрных риелторов с нотариусами. подонки недвижимость отжимали у психически больных, детей, стариков, люди исчезли подделывали документы, владельцы жилья исчезли. Почитайте решения судов, лежат прямо на сайте мосгорсуда."
Конкурс для мемоделов: с вас мем — с нас приз
Конкурс мемов объявляется открытым!
Выкручивайте остроумие на максимум и придумайте надпись для стикера из шаблонов ниже. Лучшие идеи войдут в стикерпак, а их авторы получат полугодовую подписку на сервис «Пакет».
Кто сделал и отправил мемас на конкурс — молодец! Результаты конкурса мы объявим уже 3 мая, поделимся лучшими шутками по мнению жюри и ссылкой на стикерпак в телеграме. Полные правила конкурса.
А пока предлагаем посмотреть видео, из которых мы сделали шаблоны для мемов. В главной роли Валентин Выгодный и «Пакет» от Х5 — сервис для выгодных покупок в «Пятёрочке» и «Перекрёстке».
Реклама ООО «Корпоративный центр ИКС 5», ИНН: 7728632689