По роду занятий мне приходится как юристу сопровождать процесс купли-продажи недвижимости. Соответственно и проверять квартиру на «юридическую чистоту». Обычно это заключение на 15 листах, где подробнейшим образом рассматриваются все возможные риски, при этом изучается около 20 различных документов (а если квартира несколько раз переходила из рук в руки, то и больше).

И тут мне клиент радостно заявляет: « а я уже заказал заключение и банк мне его сделал всего за…. рублей!». И показывает заключение на трех листочках. Читаю- какие же риски проверяет банк:

риск- «Квартира была приобретена с нарушением закона».

Да, это надо проверить. Однако судя по тому, как это проверяет банк, часть рисков он даже не увидит (судя по тексту заключения, банк просто изучает выписку из ЕГРН, на предмет того, что квартира действительно принадлежит продавцу, и смотрит те немногие документы, что вам согласится предоставить собственник квартиры).

риск-«Ребенок, проживающий в квартире, не участвовал в приватизации».

По приватизации права ребенка- это и все, что проверяет банк. Между тем само по себе неучастие ребенка в приватизации – еще не риск. Необходимо изучить, когда ребенок был прописан, когда была приватизация, сколько лет прошло с тех пор, нет ли у ребенка другого приватизированного жилья и т.д. Кроме того, помимо ребенка в квартире могут быть лица, выписанные временно, скажем в места заключения, интернат, спецлечебницу. Они могут также вернуться и потребовать своего. Однако этого банк не проверяет.

риск- «При наследовании квартиры не были учтены интересы всех наследников. Даже спустя несколько лет они могут претендовать на долю в уже Вашей квартире, доказывая свои права собственности».

Это просто чушь. Согласно постановлению Верховного суда по вопросам наследства, в случае, если «припозднившийся» наследник потребовал свое наследство, а того уже нет в наличии, остальные наследники просто выплачивают ему деньги. Покупатель квартиры тут никак не отвечает.

риск- «Продавец — банкрот».

Этот риск можно увидеть, только если есть определение арбитражного суда о банкротстве. Но существует и риск, что продавец МОЖЕТ БЫТЬ признан банкротом, что тоже теоретически может повлечь неприятные последствия (а скорее всего не повлечет, но это тема для отдельного разговора). Банк этого никак не проверяет.

Ну и выводы по итогам «расследования» тоже довольно странные. Квартира рекомендована к покупке. Причем я вижу, что даже документы, изученные банком, вызывают вопросы. Что уж говорить о подводных камнях, которые банк не проверяет. Отчет бесполезен чуть более чем полностью, клиента просто обманули. Ну и в любом случае одни только справки будут стоить не меньше 10 тысяч, естественно что отчет дешевле этой суммы означает, что глубоко проверяющий не копал.

С банком конечно все понятно, банк выдает ипотечный кредит и ему все равно, даже если куплю-продажу признают недействительной, деньги платить ему покупатель обязан. Бизнес есть бизнес. Но ведь и куча специалистов дает рекламу «проверим квартиру». В результате выдавая примерно такой же продукт. Ни пояснений, ни подробных обоснований, просто филькина грамота. А люди верят, что им «проверили» квартиру. Какой тут сделать вывод, не знаю. Найти действительно грамотного специалиста это отдельный тот еще квест.