БОЛЬШАЯ ИНСТРУКЦИЯ ПО АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ⁠⁠

(как искать и снимать, и сдавать, а в конце – еще немножко по тому, как там счастливо жить)

Ребята,

Я тут своему другу пообещал подробно рассказать, как я ищу себе жилье, если хочу арендовать что-то надолго, подумал, может вам тоже интересно будет. Никаких открытий не обещаю, но все же любят пошаговые инструкции.

Я порылся в голове, и хинтов оказалось слишком много, так что не буду их нумеровать, а просто свалю в кучу все, что знаю. Воспользуетесь всеми советами сразу, результат будет быстрее.

ВАРИАНТОВ МНОГО. Нулевой шаг – это четко понять, что рынок арендной недвижимости просто огромен. Ежедневно в Питере (а я про Питер писал) сдается и снимается просто миллион всяких жилплощадей. Не может быть, чтобы не было вариантов. Все, что нужно помнить – если вы все еще не нашли чего хотели, значит недостаточно искали. Просто попытайтесь еще разочек.

НЕ СТЕСНЯЙТЕСЬ. Решите для себя, что вам это очень надо и перестаньте загоняться. Разместить о себе пост в соц. сети, познакомиться с новыми людьми, спросить у дальних родственников совета или поговорить по телефону со знакомыми знакомых – это все очень просто и крайне действенно. Надо выбрать – вы либо стесняетесь, либо находите себе новую квартиру. Вот так вот все просто.

ПОЙМИТЕ, ЧЕГО ХОТИТЕ. Теперь надо четко понять, чего охота. Нет цели – не будет результата. Если не применять хоть каких-то рамок, вариантов будет слишком много, и станет совсем трудно.

Запишите (именно запишите) необходимые вам параметры жилья.

Простейшая матрица для этого:

- район(ы) города;

- тип жилья, количество комнат;

- удаленность от метро;

- метраж (если важно)

- этаж (если важно)

- наличие лифта

- мебель (есть/нет, можно/нельзя выбрасывать)

- животные (можно/нельзя)

- санузел (совмещенный/нет)

- максимальная стоимость в месяц;

Например, вот не слишком сложный достаточно конкретный запрос:

- однокомнатная квартира;

- первичная или вторичная;

- не студия;

- до метро пешком;

- центр или Московский район;

- без мебели или с возможностью выкинуть старую в обмен на новую;

- с совмещенным санузлом в нормальном состоянии;

- возможен съем с участием агента;

- максимально хочу платить 25000 + К/У

С АГЕНТОМ ИЛИ БЕЗ?
Затем решите, привлекаете ли вы агентов для работы или нет. Теоретически это хороший вариант делегировать самую нудную работу, но на практике нормальные агенты попадаются решительно никогда.

Я живу в Питере с 2008 года. За это время я жил в десяти или двенадцати разных квартирах, почти везде арендовал, и ни разу не имел дела с таким агентом, который бы меня устроил во всем. Мне даже кажется, что есть какая-то селекционная комиссия, которая набирает где-то исключительно бывших работниц вещевых рынков. Скрипя сердце допускаю, конечно, что где-то есть нормальные работники этой новой для нашей страны сферы.

Особо искать агентов не нужно, они, как правило, сами вам звонят по объявлениям. Я бы не стал пользоваться услугами знакомых по той самой причине, что работать они могут так себе, а отказаться с ними сотрудничать может быть неудобно или чревато испорченными отношениями. Вот вариант по поиску агента по рейтингу – когда-то себе в закладочки добавил: Москва (https://agentyinfo.com/agents/) и СПб (http://realty.dmir.ru/spb/agents/).

ЧЕТКО УСТАНОВИТЕ РАМКИ.
Короче, если вы решили привлекать агента, сразу четко объясните, какие параметры для вас обязательны, а какие желательны. Например, вы ни при каких обстоятельствах не будете рассматривать варианты дальше 7 минут пешком от метро. Вам будут предлагать 12 или 15 (а это значит 25), сразу говорите свое решительное «нет». Задача агента – предложить вам максимальное количество вариантов, чтобы что-то да подошло. Ваша задача – затратить минимум времени на выбор, а для этого нужно смотреть как можно более подходящие варианты, которые максимально соответствуют вашему запросу. Короче будьте пожестче, помните о правиле номер ноль.

ВОЗЬМИТЕ НЕСКОЛЬКИХ АГЕНТОВ.
Разумеется, привлеките нескольких агентов для поиска. И, конечно, не сообщайте им об этом – у них на это профессиональная аллергия, сразу откажутся работать. Я бы привлек по одному агенту в разных районах города, чтобы одни и те же адреса у них не пересекались.

ПРОСИТЕ СКИДКУ.
У агентов (как, кстати, и вообще везде) смело просите скидку до начала работы. Вам будут объяснять про стандартные правила работы, непосильный труд без выходных и все такое, а вы говорите как есть:

«Мне нужна квартира не позднее 15 числа, я настроен серьезно, у меня четкое понимание того что нужно, требования не завышенные (смотрите сами), я не привередливый, в общем, один из тех удобных клиентов. Времени у меня искать самому нет, но жилье мне необходимо обязательно. Хочу работать с агентом, который даст мне скидку на работу. Я знаю, что с моей квартиры вы получите 12500. Давайте работать за 10000. Если все будет хорошо, я порекомендую вас всем своим друзьям.».

Работает самым прекрасным образом, я проверял. Просите больше, не стесняйтесь, если агенту будет неудобно, он сам вам об этом скажет, договоритесь на других условиях. Если уйдет в отказ – ищите другого и всего делов, рынок большой.

СЭКОНОМЬТЕ НА КОМИССИИ.
Если вы решили искать жилье самостоятельно, а квартиру, которая вам понравилась, за хозяина сдает агентство, есть вариант неплохо сэкономить на комиссии. По негласному правилу половину стоимости, которую жилец единоразово платит агенту за заселение, получает агент арендодателя, а половину – агент арендатора. Просто пригласите своего друга или родственника и представьте его своим агентом из «Невада-центр» или «Александр» или откуда угодно. На голубом глазу заберете половину стоимости своей комиссии за ничего-не-делание. Как, впрочем, и поступают 98% агентов.

Еще суперский сайт как раз для агентов – http://www.arenda-piter.ru/. Он бесплатный и, строго говоря, с ним можно сразу устраиваться работать в недвижимость. Кажется, большинство из «специалистов» только им и пользуются. Хорошие фильтры, свежие варианты, контакты хозяев, короче, полный набор всего, что надо. Напомню: звоня, представляйтесь агентом, сэкономите денег, ведь многие объявления там размещены от агентств недвижимости.

СПРОСИТЕ У ЗНАКОМЫХ.
Прекрасный вариант найти жилье быстро – старая добрая техника «дядя Валера». Просто спросите у своих знакомых. Что любопытно, пост в социальной сети с просьбой репостнуть может не дать вообще никакого результата, а вот если вы 30 друзьям отправите личное сообщение с простым вопросом «Привет, Андрей, я тут квартиру ищу. У тебя из друзей никто не сдает?», вариантов получить положительный ответ довольно много. Называйте людей по именам, это повышает шансы на положительный ответ.

СООБЩИТЕ ВСЕМ.
Не обломайтесь разместить свое объявление максимально широко на бесплатных сайтах и в тематических сообществах. Сначала напишите хорошее объявление (об этом ниже), потом выберите к нему хорошую фотографию, а потом скопируйте его повсюду.

www.avito.ru

www.irr.ru

www.ubu.ru

www.cian.ru

www.imfast.com

Их множество. Сообщите миру о себе. И не забудьте собственную страницу, плюс пару десятков групп в контакте, фейсбуке и где только можете.

Вообще-то, во все эти группы нужно вступить. Это может быть неудобно, лента засрется левыми объявлениями, но результат-то вам нужен?

НАПИШИТЕ ХОРОШЕЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ.
Для того, чтобы написать удачное объявление проявите самое редкое качество современного человека – эмпатию. Четко поймите, что хочет получить арендодатель и чего он боится: ему нужен жилец, который будет снимать долго, платить исправно, относиться к жилью как к своему, самостоятельно его ремонтировать, мирно жить с соседями и не будет создавать лишних проблем.

Вот так дословно и пишите в объявлении: «Здравствуйте, меня зовут Коля, у меня есть красивый вежливый кастрированный кот и огромное желание жить в центре. Я 12 часов в сутки на перспективной работе в офисе, на каждые выходные уезжаю к девушке Юле в Металлострой, никогда в жизни не курил, руки растут откуда надо. Мой друг больше не хочет со мной снимать, так как я достал его своими придирками про уборку, теперь буду жить один.»

Ваша задача – вызвать доверие одним маленьким объявлением. Затем и имена, и все небольшие детали. При этом не скатитесь в шуточки-прибауточки. Я лично не сдаю жилье несерьезным пубертатам, да и никто не станет.

Надо ли говорить, что писать нужно только правду? Если вы курите, не пишите об этом вообще, а на вопрос хозяина так и ответьте: «Я буду снимать вашу квартиру, и все годы, пока буду тут жить, буду считать ее своей. Уборку и ремонт буду делать по необходимости как у себя дома, а курить буду в туалете, потому что не люблю, когда у меня в комнатах воняет. Хозяин может отказать, зато если он примет вашу искренность, будете жить и не обламываться.

Если к объявлению можно прикрепить фото, обязательно это сделайте. На фото, разумеется, будьте с улыбкой (но без претензий). Если вы планируете арендовать жилье семьей – повесьте фото семьи, покажите, какие вы.

Уберите из своей ленты в соц. сетях всякий треш и сомнительные комментарии друзей по институту. Вам нужно произвести хорошее впечатление, ведь вы хороший человек.

В объявление в соц. сетях добавьте свой мобильный. Хозяину может быть неудобно писать вам в личку, дайте ему возможность просто с вами связаться. И берите трубку вежливо. Представляете, вам звонит потенциальный хозяин с незнакомого номера, а вы такой «Здравствуйте, это Василий». Красота же. И на позитивчике и доверие вызывает сразу.

ВОСПОЛЬЗУЙТЕСЬ ДОП. СЕРВИСАМИ.
Очень хороший, просто прекрасный инструмент для поиска квартиры без агентства – сервисы http://rendum.ru/ или https://vkrent.ru/ , или подобные. Там простая идея – инструмент высасывает тематические объявления из соц. сетей и за небольшую плату или вовсе бесплатно дает возможность видеть их сразу после написания. Фильтры там грубоваты, может понадобиться посидеть денек-другой, но это, может быть, самый реальный сегодня способ сагрегировать настоящие объявления от живых хозяев. Главное – реагировать оперативно. Это вообще важно. Если вы видите вариант, который вам подходит по выбранным параметрам и все в нем нравится – берите сразу.

ЛУЧШЕЕ – ВРАГ ХОРОШЕГО.
Часто бывает так, что сходу выпадает хорошее жилье, но человек думает «а, мол, значит будут еще и лучше, посмотрю другие», а потом обламывается. Затем и нужно написать на бумаге заранее, чего вы хотите, чтобы были четкие критерии оценки.

СЧИТАЙТЕ ЗАТРАТЫ.
Внимательно выбирайте место будущего жилья и считайте транспортные расходы: ежедневный проезд на метро и маршрутках, стоимость арендного места для машины, все это входит в стоимость. Суммарно, по моему опыту, дешевле будет арендовать такое жилье, которое будет располагаться недалеко от метро, а еще лучше – от работы. Время-то оно вообще, типа, бесценно.

НЕ ПЛАТИТЕ МОШЕННИКАМ.
Никогда не покупайте списки адресов, «не внесенные в базу варианты» или какую-то другую информацию. Это мошенники, факт.

СМОТРИТЕ НА ХОЗЯИНА.
Смотреть едьте только на то, что вписывается в ваши критерии, а на встречу с хозяевами приезжайте будто вы не покупатель, а продавец. Это особенно справедливо, если недвижимость сдается напрямую от собственника. Ведь новый дом – это не только квадратные метры. Это еще и хозяин. Скажем так: если хозяин не але, просто не имейте с ним дела, вот и все. У вас не получится притереться к человеку, если вам не удалось договориться в первые 15 минут знакомства. Вопросов будет много, и, если аргументированно объяснить свою позицию не получается, лучше не живите там, честно.

В прочих ситуациях искренне покажите, что вы – хороший человек. Улыбайтесь, больше рассказывайте о себе, о работе, о семье, объясните, как вам хочется жить в собственном доме или в доме, который вы считаете собственным. Предложите дать контакты своих бывших арендодателей (с ними обсудите это предварительно, конечно). 99%, что звонить новый хозяин не будет, но это поможет продать себя. Звучит грубовато, но вам нужно именно продать себя – всем хочется иметь дело с положительными ребятами, особенно, когда речь идет о собственности.

БЕРИТЕ С СОБОЙ ЗАДАТОК.
Рекомендую приезжать на просмотр хотя бы с тысячей рублей в кармане. При необходимости просто выдаете ее хозяину в качестве задатка, получаете расписку и будете более или менее уверены в том, что квартира ваша.

СМОТРИТЕ ДОКУМЕНТЫ.
Никогда не стесняйтесь попросить документы на квартиру. Обычно это паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и договор купли-продажи недвижимости или доли в ней. Если у хозяина есть доверенность на сдачу жилья в аренду – тоже катит. Нет документов – разговаривать не о чем.

Договор – вопрос в России пока открытый. Меня он никогда не беспокоил, я всегда подписывал его, чтобы хозяин чувствовал себя комфортно. Разумеется, вы будете снимать это жилье нелегально, никаких налогов с этого хозяин платить не планирует. О каком еще официальном договоре может идти речь? Если хочется подписать – пожалуйста.

Из реально необходимой мебели в доме – стиралка и холодильник. Без них просто трудно жить. Есть кровать и шкаф – уже круто. Нет – купите самостоятельно, это лучше, чем жить с той мебелью, которую хозяевам жалко выкинуть, а на даче уже места нет.

Мебель вообще тонкий вопрос. Я, например, сразу всегда говорю, что жить хочу в комфорте. Не имеет смысла арендовать квартиру годами и спать на раскладушке только потому, что не имеешь на жилплощадь права собственности. Сразу обсудите возможность выкинуть или увезти старую мебель, заменив ее новой. Икея или Икея с Авито вам в помощь – комфортно обставить свой дом можно весьма бюджетненько.

Есть категория упоротых хозяев, которые сильно дорожат вон той картиной на стене, причем выкинуть ее можно без проблем, если хозяевам об этом просто не говорить.

СМОТРИТЕ НА СОСЕДЕЙ.
Соседи – это мегаважно. Если речь идет о коммуналке, без обиняков спросите, что с соседями. Сходите пообщайтесь. Поверьте, если в квартире есть хоть один неадекват (привет, старый Санкт-Петербург), это будет видно сразу, и это сильно осложнит вам существование. Вариантов очень много, не выбирайте такой, чтобы было потом трудно жить.

Если снимаете отдельную квартиру, тут попроще, но тоже не на 100%. Вообще, с соседями надо дружить. Подстраиваться под людей – важный скилл, но есть варианты, когда либо воевать, либо уезжать. В мире и так полно насилия, не выбирайте его добровольно в своей жизни, не живите с плохими соседями. Это важнее, чем вам кажется.

Вообще вот, о чем я спрашиваю хозяев перед заселением:

- сантехника / электрика, давно ли делался ремонт, есть ли проблемы, как часто вызывают мастеров;

- соседи, были ли проблемы, как зовут, какие интересы, какие вообще отношения;

- срок аренды, готов ли хозяин сдавать жилье надолго (и что он подразумевает под «надолго»);

- мебель, можно ли менять на другую;

- предыдущий опыт аренды, снимали ли уже эту квартиру, почему перестали снимать;

- род занятий хозяина, где живет, какая у него семья;

ЖИВИТЕ БЕЗ ХОЗЯЕВ.
Никогда не живите с хозяевами. Это если вы снимаете комнату в квартире или у хозяев есть две квартиры рядом. Все люди разные, все живут по-разному, и гарантированно ваш стиль жизни не совпадает с хозяйским. Зачем вам нервировать людей, а себя обрекать на бесконечные понукания и советы? Не живите с хозяевами никогда.

ЖИВИТЕ КАК У СЕБЯ.
Вообще полезно озвучить единственную правильную позицию сразу и конкретно: сдавая человеку жилье, хозяева подразумевают, что это больше (хоть и временно) не их жилье. На кухне теперь будет другая хозяйка, в доме – другой хозяин, люди там будут самостоятельно жить, выстраивать отношения с соседями, чинить то, что прохудилось, платить налоги, приглашать гостей. По сути только так можно сохранить душевное спокойствие и хорошие отношения.

Я о таких вещах говорю сразу и четко. Если моя позиция не устраивает – прощаюсь.

Соответственно, не врите. Живите в доме как в своем. Если у вас что-то сломалось – чините. Вызывайте мастеров, встречайте сантехников, договаривайтесь с ЖЭКом, покупайте материалы. Вообще-то это теперь ваше жилье, оно амортизирует, так и должно быть.

Глобальные вещи, конечно, нужно согласовывать с хозяевами. Часто арендодатели понимают, что что-то делается надолго, вроде установки стен или дверей и участвуют в проекте материально. Но если они не будут этого делать, нужно быть готовым либо платить самому, либо жить в некомфортных условиях.

Знаю людей, которые готовы реально годами жить в ободранном доме без ремонта, мотивируя это тем, что жилье не их, вкладываться в него нет смысла. Какая разница, как пишет Артемий Лебедев, пусть я проживу в нем хоть один день, зато по-человечески.

Да, хозяин может внезапно скончаться, пересдать жилье другим, а вас выселить, но это просто статистическая вероятность. Вы же не перестаете мыться потому, что вас все равно может машина насмерть сбить?

ОБСУДИТЕ ЧАСТОТУ ВИЗИТОВ.
Еще важный момент: сразу обсудите, что вы не готовы к незваным (или тем более тайным) визитам хозяев. В договоре, кстати, это обычно пишут – не чаще раза в месяц по предварительной договоренности. Смысл тот же – это временно чужой дом, там теперь живет чужой человек, все его обязательства заканчиваются арендной платой и поддержанием в квартире нормального уровня амортизации. Инспектировать вас у хозяев нет никакого права.

И опять: если хозяин сразу не готов с такой постановкой вопроса, просто не нужно там жить. Конечно, объясняйте свою позицию не грубо и не жестко, предварительно покажите себя ответственным человеком, но свою privacy отстаивайте обязательно. Если это отдельная квартира, то ни ваши гости, ни особенности уборки хозяина волновать не должны.

Справедливости ради замечу, что хозяин и сам рад не появляться у вас в гостях лишний раз. У нормального человека и так полно забот. Регулярные поступления денег на счет (слава пластиковым картам) и пару раз в год дружеские визиты на чай с тортиком – вот идеальный вариант для обеих сторон. Могу это сказать как арендодатель в том числе.

Соответственно, производить оплату сразу договаривайтесь удаленно на карточку, а квиточки за кварплату присылайте в вотсапе.

Вот, вроде, и все. Резюме:

1) настройтесь ударно потрудиться недельку-другую;

2) поймите, что на рынке недвижимости вы – песчинка;

3) выпишите адекватные, но конкретные параметры желаемого жилья;

4) создайте оригинальное, нетрудное, четкое объявление и массово размещайте его онлайн и по знакомым;

5) мониторьте специализированные сайты, доски объявлений, сообщества, агрегаторы;

6) реагируйте на стоящие варианты быстро – звоните, приезжайте, вносите залог;

7) обратите внимание, чтобы хозяин вам подошел не меньше жилья и постарайтесь понравится ему;

Чуть не забыл – еще нужно немного удачи. Но тут все зависит от конкретной величины параметра. Если у вас с этим все нормально, то советы выше можете смело проигнорировать, а если не очень, то они вам все равно не помогут.

Ура! Спасибо-до свидания.