6 главных ошибок при инвестировании в новостройки Сочи
Прежде всего, неправильно думать, что в Сочи покупать опасно, потому что все новостройки "проблемные". Да, их 90%, и ехать и пытаться изучить рынок самостоятельно – неудачная идея. А те, кто знает рынок, зарабатывают от 50% годовых на недвижимости. Хорошие и ликвидные новостройки есть, и крайне привлекательны для инвестирования. Но никто не разбежится с вами делиться своими секретами.
Здесь я расскажу, как это делаю я и зарабатываю на новостройках.
Какие же это ошибки:
1. Обращать внимание на слова «Бесплатно. Без посредников. Без переплат». И уж тем более «оплатим перелет и проживание». Бесплатно все-равно ничего не будет. Вы же умные люди, и должны понимать, что если вы ничего не платите, значит с вас возьмут сами. И агент будет предлагать только то, что выгодно ему, где ему платят больше. Вы же не платите? Значит ваши интересы никто не защищает.
2. Нарваться на новостройки, не гарантирующие доход. Они изначально продаются по завышенной цене. Сейчас квартиру с ремонтом, мебелью можно купить в таких объектах дешевле, чем они стоили на этапе строительства.
3. Оценивать рынок, открыв Авито и прочие площадки. 95% фонари и утки от агентов: низкая цена – чтобы вы захватили приманку. Считать себя экспертом, «сам приеду всё изучу». Изучить не получится. Изучать придется только рекламные заголовки. Вся правда будет очень глубоко спрятана. Узнать из открытых источников невозможно. Необходимо учитывать скрытые факторы, которые не найти в открытом доступе.
4. Выбирая объявления «от частных лиц» – там тоже будут одни агенты. Дело времени, когда вам надоест: через 15 минут, неделю, месяц, некоторые год надеются. У местных неадекватные высокие цены. Приезжие сами себя обманывают мыслью: «Зато от собственника». Как сами сочинцы привыкли жить – исключительно засчет собирания дани с курортников. Со своей целью сбагрить вам старье и неликвид. Сколько раз я слышал эту фразу: «Ура! Наконец-то, избавился!». И бегут покупать новостройку. Они научились в совершенстве это делать, поскольку только этим и можно зарабатывать в Сочи.
5. Пытаться найти прямого застройщика. Задача непростая и бессмысленная: у специалистов по недвижимости те же самые цены. Куча сайтов-клонов. На один и тот же жилой комплекс будет сделано десятки сайтов «официальных отделов продаж». Допустим нашли, но в отделе продаж сидят люди, которые еще больше заточены на продажу, расскажут только плюсы.
6. Отсутствие сравнения. Два рядом стоящих ЖК будут очень сильно отличаться в цене не благодаря качеству, а благодаря силе маркетинга. Очень трудно понять, что цена завышена, ведь старая квартира в панельке в неблагоприятном районе на окраине Москвы стоит дороже, чем хорошая квартира в центре Сочи. Это пока факт – с этим не поспоришь.
Умеете те ли вы правильно считать доходность? Купил за 1 миллион, продал за 1,5 – чего считать-то, правда?:) А если в одном случае период год, а в другом полгода? Доходность второго случая в два раза выше. Ну, это слишком просто, и таких примеров не бывает.
А например, где выше доходность (измеряется в % годовых):
а) Купили за 3400000 руб. в августе 2019, продали за 4100000 в апреле 2020
б) Купили за 4200000 руб. в апреле 2019, продали за 4600000 в декабре 2019
в) Купили за 5800000 руб. в июле 2019, продали за 6900000 в феврале 2020
г) Купили за 3000000 руб. в июле 2019, продали за 3400000 в ноябре 2019
д) Купили за 3900000 руб. в январе 2019, продали за 4600000 в мае 2020
Пишите ответы в комментариях. Правильные ответы скажу в следующей статье, подписывайтесь.
Совет: искать сначала специалиста, которому можно доверять, а не квартиру. Работать с экспертами, а не с продаванами. Продавцов отличить очень легко по рекламным лозунгам и продающим фразам. И, горькая правда, но 90% агентов в Сочи – стажеры. Пообщавшись с такими 1,2,3..10 раз у покупателя складывается впечатление «они тут все такие». Не все;) Вы же сами таких выбрали, вы ведь клюнули на их уловки?
Подписывайтесь на канал и в соцсетях, буду делиться своими секретами и практическими навыками заработка на новостройках Сочи.