О территориях общего пользования
Друзья! Внесение терзон в ЕГРН вымело немало мусора из-под ковра, куда его старательно заметали поколения градостроителей, землеустроителей и прочих причастных. Итак, перед вами картинка исторически сложившегося землепользования (пример, как у нас водится, типовой: ничего необычного здесь нет).
Условие задачи. Волею судеб множество земельных участков (для упрощения возьмем один с номером 19) отмежевались на территориях общего пользования, заблокировав тем самым строительство/реконструкцию улично-дорожной сети, прокладку инженерных коммуникаций и прочие общественно-полезные мероприятия. Органу архитектуры необходимо установить границу территориальной зоны таким образом, чтобы избежать пересечений с границей участка (иначе в ЕГРН не внесут) и в то же время сохранить территории общего пользования для будущих поколений.
Вопрос: Как это сделать?
Вариант «А»: Жили себе без улицы и дальше проживем, а граждане потихонечку перераспределят свои участки на ту территорию, где бы мог идти газопровод. Выглядит неплохо
Вариант «В»: Привилегию строиться на потенциальном ТОПе получает счастливый обладатель 19-го участка. Его соседей придется ущемить) Правда смысла бороться за остатки ТОПа уже немного: дорогу там не проведешь, коммуникации не проложишь.
Вариант «С»: До 01.01.24 года можно, а дальше уж как-нибудь (нам бы день простоять, да ночь продержаться)
Вариант «D»: Возможно, в этом случае стоит бросить все к чертовой матери и уволиться, пусть другие разбираются
Ввиду того, что нашим заказчикам ни один из этих вариантов почему-то не подходит, пришлось изобретать решение №5. А именно, создавать параллельно с картой градостроительного зонирования т.н. «проект межевания территории на улично-дорожную сеть» и утверждать эти документы одномоментно. Смотрите:
1. Границы терзон устанавливаются по осям улиц (так и в ЕГРН вносить проще – меньше пересечений)
2. Поверх них устанавливаются красные линии на весь населенный пункт и утверждаются в составе проекта планировки с координатной ведомостью (т.е. максимально точно)
И что нам это дает? В пределах красных линий действие градостроительного регламента не распространяется (п2. ч.4 ст. 36 ГрК РФ). Т.е., несмотря на то, что границы терзоны установлены по осям улиц, строить или реконструировать объекты, а также формировать новые ЗУ допустимо только за пределами красных линий. При этом «пятно застройки» в ГПЗУ строится с отступом от красной линии; обычно в ПЗЗ устанавливается 5 метров.
Таким образом, сложившийся хаос заморожен до появления бюджетных денег на его устранение. Те, кто успел заполучить объект недвижимости на ТОПе, продолжает им пользоваться до момента официального изъятия. Формирование же новых объектов легитимным путем заблокировано.
Овцы целы и волки сыты))
И небольшой, но очень приятный бонус. Проект межевания (т.е. положение красной линии) изменяется решением главы, т.е. ни участия думы, ни внесений в ЕГРН не потребуется.
Вот такая красота!
Больше о градостроительном проектировании и жизни проектировщиков в нашем телеграм канале - https://t.me/gradunion
Хотите обсудить проект?
Баннова Полина Станиславовна
Руководитель клиентской службы
📞 +7(922)034-69-40
📩 support@grad-info.org
Напишите напрямую в Telegram - @bannova_ps