Взгляд на валютную ипотеку снаружи.
Масштаб проблемы
Начнем с цифр. По данным Банка России, с 2009-го по 2014 год ипотечные кредиты в иностранной валюте были выданы 12 513 заемщикам на общую сумму 85,2 млрд руб. Пик валютного кредитования пришелся на 2008 год – 17 461 заемщику на сумму 95,1 млрд руб., а в 2014 году – 750 заемщикам на сумму 10,8 млрд руб. Для сравнения: ипотечные кредиты в рублях в 2014 году получили более 1 млн заемщиков, а в целом за тот же период – 3,35 млн семей.
Теперь о доле валютной ипотеки в общей ипотечной выдаче. В 2005–2007 годах доля валютных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки составляла около 26%. За 2014 год доля валютных кредитов в общей выдаче ипотечных кредитов составила 0,07% в количественном и 0,6% в стоимостном выражении.
Что касается задолженности по валютным ипотечным кредитам, то на 1 января 2015 года она составляет 136,4 млрд руб. (3,9% всего объема задолженности по ипотечным кредитам), из которых 12,6% – задолженность, не погашенная в установленный договором срок. По рублевым кредитам просрочка составляет 0,9% от остатка ссудной задолженности.
По данным ЦБ, среди валютных заемщиков около 4–5 тыс. просрочили платежи по кредитам на срок 90 дней и более (среди рублевых заемщиков таковых около 50–60 тыс.). При этом около трети валютных заемщиков выплачивают кредиты, выданные до 2008 года. Без учета досрочного погашения остаток по кредиту в иностранной валюте, взятому в 2006–2008 годах, составляет около 60–80% от первоначальной суммы.
Средний срок оставшихся платежей по валютным кредитам, по итогам 2014 года, составляет семь лет, а средний размер непогашенной задолженности – 7,6 млн руб. По рублевым кредитам средний остаток основного долга составляет около 1 млн руб.
===========================================================
Теперь предлагаю рассмотреть частный пример одного из держателей валютной ипотеки
( благо он привел некоторые цифры)
Семья из 3 человек. Живет в съемной квартире. Помогает родителям. Накоплений нет.
Работа хорошо оплачиваемая. В общем все более-менее нормально.
И тут призывы правительства и акция в банке заставляют взять ипотеку на двухкомнатную квартиру( нет бы комнату и однушку для начала с последующим увеличением) за 190 тыс долларов на 25 лет и без первоначального взноса под 6% годовых.
Это просто не укладывается у меня в голове...Взять на себя обязательство выплатить за 25 лет 475 тыс долларов.
И это при том, что за предыдущие 17 лет рубль неоднократно колбасило со страшной силой.
И все равно взять не в рублях под 11%, а долларах. И не застраховаться от изменения курса и потери доходов, так как дорого это.
И 9 лет смотреть как доллар растет.
А теперь виноваты все правительство, банк, Крым, Сирия и т.п., но заемщик не виноват, нет, его обманули..
Ниже собственно его письмо
===========================================================
Автор: Jimona 2.02.2016 - 13:39
Про валютную ипотеку изнутри
Приветствую, яповчане!
В последнее время пошла бурная волна обсуждений по поводу валютной ипотеки. Гневные обвинения и реплики превалируют в общем потоке мнений комментаторов. Но, как правило, полностью отсутствует аргументация и разбор ситуации. Отрицательные «вау-импульсы» рулят!
Поэтому, я решил, в меру своих сил, описать ситуацию изнутри. Ибо вляпался…
Итак, поехали. Основной объем валютной ипотеки был востребован гражданами в 2006-2008 годах (до кризиса). Ипотеку тогда активно поддержало государство, проводя работу с банками на предмет придания массовости этому новому банковскому продукту. Банки, в свою очередь, активно брали на западе дешевые кредиты и могли предлагать привлекательные условия в валюте. А наш родной ЦБ не давал банкам таких хороших условий, поэтому и процент по рублевой ипотеке был выше. Некоторые банки предлагали взять ипотеку под 0% первоначального взноса. Доллар ходил в стране наравне с рублем. Государство только декларировало первые шаги по дедолларизации экономики. К примеру, убрали потребительские цены в у.е. Но работа эта была выполнена частично – например, в ипотечных договорах часто фигурировали только суммы в долларах США.
Добавлю персональных моментов на 2007 год. Живу в Москве. Женат и есть маленький ребенок. Своей квартиры нет, живем в съемной. Думаем о втором ребенке. Родители не помощники, сами им помогаем финансами. Работа хорошая, но сбережений немного. Пора определять своё будущее. А тут банк проводит акцию – ипотека с 0% первоначального взноса. Собираю документы и бегом в банк. А мне говорят – по рублям вы не проходите, берите ипотеку в долларах. Беру ипотеку, покупаю квартиру и радуюсь. Остановлюсь подробнее на причине выбора валютной ипотеки:
1. В валюте кредит дают равным 100% стоимости квартиры, в рублях нет.
2. Так как, сумма кредита большая и ипотека на 25 лет – взвешиваешь величину ежемесячного взноса (меньше 50.000 по долларовому кредиту (по курсу ЦБ) и более 60.000 по рублевому). Выбор простой – отдавать больше банку или семье?
3. На тот момент валютные риски сводились к величине коридора, который установил ЦБ для доллара США.
4. Накопить на первоначальный взнос, чтобы вписаться в рублевую ипотеку было малореально, т.к. рынок недвижимости рос вверх ударными темпами.
5. Победные реляции во всех СМИ и телевизоре от первых лиц государства, о том что Россия встает с колен, экономика наша растет и скоро пробьет горизонт, стабильность рубля стопроцентная и прочая, прочая, прочая. Я не обращал внимания на этот пункт, но на многих это действовало.
В итоге, взвесив все за и против – я выбрал долларовую ипотеку с вариантом перекредитоваться со временем в рубли или продать эту квартиру «если что».
В нашей бренной жизни произошло все иначе. Банк оказался жестким к заемщикам. На заявления о реструктуризации ипотеки в рубли давал отказ: по причине отсутствия таких программ в банке, по фин. возможностям заемщика, либо собирали все документы (с платными справками) и давали отказ без объяснения причин, либо требовали справки со сроком действия месяц, а через полтора месяца сообщали, что нужно по новой сдавать документы. Это реальные случаи реальных заемщиков при попытках перейти в рубли!!!
С осени 2014 года события развиваются стремительным домкратом: Крым, Донбасс, санкции, контрсанкции, Сирия и пр. В ноябре 2014 года ЦБ отменяет валютный коридор и прекращает поддерживать рубль. Рубль падает вниз. В полной мере – это форс-мажор. Обстоятельства, которые никто не мог предвидеть – на банки, ни заемщики. И гражданин, имеющий валютную ипотеку, должен стал платить в два раза больше рублей каждый месяц. Ситуация ужасная, но многие скажут (и говорят) – так вам и надо хитрожопые, вы тупые барыги хотевшие обмануть систему!
Объясню, что в большинстве своем валютные ипотечники не хитрованы, и не барыги (хотя такие есть везде, в т.ч. и в рублевой ипотеке). Во-первых, для большинства – это была единственная возможность приобрести свою единственную квартиру, во-вторых, многие обретя жильё обзавелись детишками (что для барыги не разумно). В-третьих, валютные ипотечники просят не простить им долг, а уравнять их в правах с рублевыми ипотечниками. Чтобы мы смогли и дальше оплачивать свою ипотеку в рублях и не зависеть от чёртова курса. В-четвертых, мы же валютную ипотеку брали не в ООО «Рога и копыта», а в частных банках с лицензией ЦБ и банках с государственным участием (ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк). Когда потребителю предлагают два продукта, то ты врядли ожидаешь, что от одного из них ты помрешь. Банковский менеджер тебе вещает, что валютный даже выгодней – меньше процент, меньше платить, меньше проблем при оформлении, а за риски вы не волнуйтесь – государство-то страхует, есть валютный коридор, экономика растет и пр. И вспомните, что это 2007 год, кризиса еще не было. Это уже после 2008 года все резко умные стали.
Итак, мы взяли валютную ипотеку, исправно платили ежемесячные платежи, жили-радовались и в 2014 году на полному ходу влетели в стену. Опишу вам следующую часть марлезонскго балета. Рублевые ипотечники – мотайте на ус. В случае индивидуальных проблем – это тоже вас ждет.
Последовательность событий следующая:
1. Крым, санкции, отключение российской фин.системы от дешевых западных кредитов.
2. Государство, ЦБ отменяет валютный коридор и перестает поддерживать рубль.
3. Рубль падает до 100 рублей за доллар.
4. У валютных ипотечников вырастает ежемесячный платеж и начинаются просрочки и не платежи.
5. Банки занимают позицию – вы сами виноваты, что подписали договор в валюте. Это ваши проблемы! Руководство банков не идет на встречу с заемщиками, не хочет с ними встречаться и обсуждать пути выхода из возникшей ситуации.
6. Государство, в лице ЦБ дает рекомендацию банкам перевести валютных ипотечников в рубли по курсу 1 доллар США равным 39 рублям РФ. Ни один банк эту рекомендацию не выполнил.
7. Валютные ипотечники начинают объединяться и предпринимать законные способы достучаться до банков и властей.
8. Первые объединенные действия ипотечников – проведение разрешенных митингов, флеш-мобов, пикетов и пр. Лозунги – только экономические!
9. Первыми эту тему оседлали депутаты «Справедливой России». Смотрите законопроект Крутова о переводе валютных ипотечников в рубли. Законопроект не одобрен правительством и не принят. Позже, было еще несколько законопроектов от разных партий. В том числе о заморозки пеней и штрафов со стороны банков, пока вопрос не решится каким-либо образом. В итоге – ни один не принят.
10. Ситуация усугубляется – растут неплатежи, просрочки, пени, штрафы. Первые судебные иски со стороны банков об изъятии квартир. Семьи с детьми вылетают на улицу.
11. Валютные ипотечники пишу два открытых письма Путину В.В., чтобы решить проблему. Ответа нет. По мне – чисто «добрыя царь и плохия бояре». Позже, на пресс-конференции Путин В.В. скажет «мол, сами виноваты», что послужит сигналом, что на таких людей можно вешать всех собак.
12. Валютные ипотечники собирают более ста тысяч подписей неравнодушных граждан, чтобы государственные власти перевели валютных ипотечников в рубли и решили проблему. Торжественно сдаются подписи в Администрацию президента. Результата нет!
13. Принят закон (не законопроект) о том, что граждане России, проживающие в Крыму, гасят свои долги перед иностранными банками только в рублях. Если долг в долларах США, то он пересчитывается по курсу на 31 ноября 2014 г. (что составляет 39 рублей за доллар США). Вот тут конечно жду волны комментариев о том, что крымчане бравшие кредит в иностранной валюте: «вдвойне хитрожопые уроды, которым удалось обмануть систему, банки, правительство, два государства и прочее, прочее, прочее. И простым гражданам вдвойне обидно, что этим хитрожопым перевели валюту в рубли по очень льготному курсу. А вот «материковые» валютные заемщики – те совсем уроды, которых не жалко»…
14. Некоторые банки все-таки идут на решение проблемы кардинально. Например, Сбербанк под руководством Грефа, переводит валютных ипотечников в рубли по курсу на дату заключения договора + 30%. Правда, не всех, но критерии отбора неизвестны. Кто-то идет на полумеры, например Газпромбанк не переводит в рубли, но установил временный курс (с 01 ноября 2015 года по 31 марта 2016 года) для текущих платежей 1 доллар США = 50 рублей РФ. Однако, решив что это щедрое предложение, меняет свое решение. С 04 февраля 2016 по 30 апреля 2016 года 1 доллар США равен 60 рублям РФ, только для текущих платежей или полного досрочного погашения. Эта полумера может быть отменена, по словам банка, в любой момент. Некоторые банки никак не решают ситуацию, а после просрочки в 90 дней подают в суд на изъятие квартиры.
Итак, думаю я, что мне предпринять в этой ситуации? Начинаю общаться с банком через бумажные письма. Пытаюсь донести мысль – что в возникшей ситуации виноваты не только заемщики, но и банки, и государство. И проблему надо решать совместно. К примеру, банки имеют штат высокооплачиваемых аналитиков, экспертов, профессионалов. И благополучно профукали возникшую ситуацию. В договорных отношения Банк-Заемщик, последний является слабой стороной, так как не может профессионально оценивать риски и финансовый сектор нашей экономики на много лет вперед. Это должен делать банк. И если он упустил ситуацию – то какого хрена, финансовая ответственность ложится только на одну стороны сделки? А если банк оказался такой умный и все предвидел – то мог был письменно уведомить заемщиков: мол, официально предупреждаем, предлагаем перейти в рубли по-быстрому, а если откажетесь – то это будет вашей официальной проблемой, мы вас предупредили! Но ни одна банковская зараза этого не сделала! Т.о., как минимум, ответственность нужно разделить с банком, как со второй стороной сделки. И третья сторона в этой ситуации – государство. На ходу поменяли все правила игры – к примеру, ЦБ отменил валютный коридор и отказался от своей конституционной обязанности поддерживать отечественную денежную единицу. Спасли Крым, но получили санкции, ввели контрсанкции, далее Донбасс, Сирия и т.д. и т.п. Форс-мажор? По мне, да – форс-мажор. Но тут вступает в дело политика и никто не может признать ситуацию форс-мажором, т.к. есть физ.лица, юр.лица и целые регионы занимавшие в иностранной валюте. И нельзя создавать прецедент с форс-мажором. Вот только регионы спасают за счет бюджета, банки спасают за счет бюджета выделив миллиарды рублей на увеличение капитализации банков. Юр.лица приближенные к императору, получают также гос.поддержку (Сечин и Ко). А физ.лица объявляются «сами виноватыми». Умно, прям слов нет! При этом, крымскую часть физ.лиц целым законом спасают от возникшей ситуации. А вы ребята из московской, ленинградской, воронежской, ярославской и прочих губерний – сами виноваты! Смотреть надо было, что подписываете! Головой думать на десяток лет вперед, образование фин.аналитика и спеца международника иметь надо было, государству родному и чиновникам верить не надо было! В нашу экономику и рубль верить не надо было! Поверили – вот сами и виноваты! Страдай, тупая вата, и жены пусть ваши страдают и дети!
На эту понятную аргументацию ни банки, ни государство не могут дать внятного ответа. К примеру, сотрудник нашего банка мямлил, что если переводить вас в рубли, то пострадают вкладчики этого банка. На резонный вопрос – «каким образом? объясните механизм страдания, с учетом того, что вклады застрахованы», банковский работник уныло промолчал. Далее, сотрудник выдвигал совершенно противоположные тезисы: «вас валютных ипотечников мало и помогать вам спецом никто не будет, вы мизерная часть в финансах банка». А потом, спустя несколько минут говорил: «нет, вас нельзя переводить в рубли, ибо это огромные финансовые потери для банка от которых он рухнет, разорится, закроется и пр.». В итоге, на простой вопрос, сколько в банке валютных ипотечников и какова их суммарная задолженность – работник банка так и не смог дать ответ. Если смотреть более широко, сколько у нас в России валютных ипотечников, какова их суммарная задолженность, в каких банках – никто нигде не приводит этих цифр. А в отсутствии прозрачной информации, множатся манипуляции с цифрами и данными. СМИ нагнетают, банки проводят антипиар, государство забило болт, одни граждане с ненавистью относятся к другим. Печально всё это.
При этом, многие видели аналитику – что наш рубль сильно занижен относительно прочих валют. Я догадывался почему, но последние события подсказали однозначный ответ – наш президент собирается проводить Приватизацию 2.0. И граждане олигархи, владея валютными капиталами и имея механизм влияния на курс рубля – пользуются этим. Ведь используя кризис и падение экономики, а так же владея долларовыми капиталами, можно скупить в два-три раза больше чем до кризиса. По мне, это покупка лояльности олигархата путем распродажи страны. И маленький гешефт, кончено. Плюс, банковский сектор – это священная корова нашей власти.
Итак, к черту лирику, продолжу. Что мне делать?
Для начала, расскажу про свой кредит. Граждане рублевые и прочие ипотечники, вы же помните, что платежи у вас аннуитетные – т.е. первые года банк забирает свои проценты, а тело долга уменьшается очень медленно. Поэтому, я, взяв ипотечный кредит на 190 тысяч долларов США в 2007 году, аккуратно выплачиваю 8 лет, и в 2016 году должен банку еще 145 тысяч долларов США. На начало 2014 года (по курсу ЦБ 1 доллар США равен 36 рублей РФ) я, примерно, должен банку 5.220.000,00 рублей, а на начало 2016 года, по курсу 78 рублей я должен уже 11.310.000,00 рублей. Суммы большие и потребительскими кредитами здесь не перекредитоваться.
Поэтому я стал писать в банк – мол, прошу перевести в рубли по курсу, рекомендованному ЦБ (напомню, это 39 рублей за доллар США). Отказ! Перевод в рубли только по курсу ЦБ! А это значит зафиксировать долг, более чем в два раза больше, чем он был на начало 2014 года. Это не выход, мне уже скоро на пенсию. Пишу дальше в банк – прошу перевести в рубли по курсу на дату заключения договора +30% (так сделали в Сбербанке). Отказ! Перевод в рубли только по курсу ЦБ! Пишу дальше в банк – прошу перевести в рубли по тому курсу, по которому перевели в рубли валютных ипотечников-крымчан. Отказ! Перевод в рубли только по курсу ЦБ! Пишу письмо – а рассчитайте мне ежемесячные платежи при переводе в рубли по курсу ЦБ, чтобы видеть перспективу. Ответ – соберите пакет документов и подайте заявление. Я собрал пакет документов. Нужна была справка – о том, что жилье единственное. Стоимость такой справки в гос.органах составляет 1500 рублей (проверка единственности недвижимости по всей России). Сделал эту справку, сдал пакет документов. Банк долго думал (больше месяца) и прислал официальный ответ – срок действия ваших справок истек, собирайте пакет документов еще раз! Слов нет, хочется срочно приобрести ружье!!! Пишу дальше – давайте заключим договор об отступном: я вам отдам квартиру, а вы закроете мой долг. Ответ – нет, банк такие договора не заключает и отступное не берет! Далее, я выставляю квартиру на продажу (с учетом цены, которая позволит выйти в ноль), но рынок недвижимости встал полностью. За четыре месяца, нет ни одного звонка и ни одного просмотра. Среднерыночные цены упали на 20-30%. Ставлю цену ниже этих цен – несколько просмотров, но покупателей отпугивает ипотечная квартира, т.к. нужно заплатить деньги банку, снять с квартиры обременение и только потом можно будет заключить полноценный договор купли-продажи. При этом, мне в банке сказали – что они не участвуют ни в каких параллельных сделках с третьими лицами. Только все деньги на бочку – остальное их не волнует. В итоге, я понимаю покупателей, которые отказываются от такой сложной сделки с рисками потерять деньги. И квартиру пока так и не удается продать. Или же нужно скидывать цену еще ниже и, отдав все деньги банку за её продажу, остаться должным пару-тройку миллионов.
Поэтому, подводя итог, хочу резюмировать. Суть проблемы – олигархический капитализм и несовершенство законов. Нормальных способов решить проблему ипотеки, в случае каких-либо проблем - нет. Если перестать платить – то тут же набегают пени и штрафы за просрочки, которые нужно оплатить в первую очередь. На данный момент, стоимость многих кредитов уже превышает стоимость залоговой квартиры. Банк забирает квартиру, продает её с дисконтом, гасит пени, штрафы и часть кредита. Заемщик же остается без квартиры и еще должен банку несколько миллионов. В случае белой зарплаты, всё будет удерживаться через суд. Многих бы спас вариант – отдай квартиру в обмен на закрытие долга. Но банки не идут на этот вариант. Вспомните, ведь банки семь (или пять?) лет лоббировали НЕПРИНЯТИЕ закона о банкротстве физ.лиз! Потому что, это способ соскочить с кредитного крючка. В моем же случае, это не вариант, т.к. я пока работаю, получаю белую з/п в полном объеме, исправно плачу платежи (никому не интересно какой ценой) – суд может и не признать меня банкротом.
От такой ситуации не застрахованы и рублевые ипотечники. Они застрахованы от валютных рисков, но остальных рисков – нет! И стоит кому-то попасть в сложную ситуацию (потерять работу, потерять часть зарплаты, потерять здоровье и пр.) – банки их сожрут с потрохами. Валютные ипотечники оказались объединены общей бедой одномоментно и вынуждены координироваться. У рублевых не будет даже этого. Банки будут их уничтожать по-одному.
Вот хочу спросить грамотного совета – как теперь выйти из валютной ипотеки с наименьшими потерями?