Повышение строительной грамотности. Часть 0. Кто есть кто.
Так как первый пост (http://pikabu.ru/story/kvartirnyiy_vopros_ili_chto_interesno...) вызвал отклик и привел первых подписчиков, попробую заявить обозначенную тему.
Предупрежу заранее: получился очень длиннопост запасайтесь чаем, плюшками и терпением.
Чтобы в дальнейшем не возникало вопросов кто такие: застройщик, подрядчик, инвестор, девелопер, генеральный проектировщик, технический заказчик. Сегодня расскажу о персоналиях, организациях и функциях, которые они выполняют для того, чтобы Ваше будущее жилище было построено быстро, качественно и надежно(выбрать 2 варианта)
Пойдем по порядку. Главный закон, который регламентирует градостроительную деятельность - градостроительный кодекс (Капитан очевидность за работой). Если очень сильно упросить формулировку из кодекса, то градостроительство-деятельность связанная со строительством новых домов, реконструкцией и ремонтом старых, строительством дорог и объектов социального назначения, вроде школ, больниц и детских садов. В этом самом кодексе указанно кто может заниматься подобной деятельностью, какие у них права, обязанности и каким образом они отвечают за свои действия. Теперь на примере одного проекта расставим всех вышеупомянутых лиц на свои места и присвоим им имена и функции.
В старых советских учебниках для градостроителей был так называемый алгоритм освоения территории. Само собой для современной России данный алгоритм устарел чуть больше, чем ЭЛТ телевизоры, но наши доблестные преподаватели продолжают строить локальный коммунизм в головах студентов.
На данный момент времени можно выделить следующие основные этапы:
-Идея
-Подготовка документации проекта застройки территории
-Утверждение этого самого проекта
-Выкуп земельных участков или аренда оных у государства
-Проектирование дома
-Получение разрешительной документации
-Строительство дома и создание жилой среды
-Введение дома в эксплуатацию
-Эксплуатация дома
Это идеальный алгоритм, который предусмотрен законом, но если есть закон, значит есть те, кто его не соблюдает и допускает вольности. Далее остановимся подробнее на каждом этапе.
I Идея
Есть участок в центре города Урюпинск Энской области. На этом участке растут старые сосенки и живет пара бабушек, которые построились здесь еще при Сталине и не признают жизнь выше 30 сантиметров от уровня земли. Есть человек довольно большого ума и подкованности в процессе строительства. И вдруг приснилось ему, что вместо сосенок и бабушек можно построить 5 домов по 25 этажей, да еще и паркинг подземный, да чтобы это все быстро и желательно бесплатно. После этого наш умник, он же теперь будущий девелопер, или как принято говорить в России застройщик. находит организацию, которая из его фантазий сделает так называемую концепцию развития, или, как принято говорить в строительных кругах,- драфт концепцию. Возьмут с него денег как за новую среднюю иномарку и уйдут ни за что не отвечая.
II Подготовка документации проекта застройки территории.
На основе концепции из предыдущего этапа организация, которая занимается градостроительным проектированием, разработает один из двух документов на выбор нашего будущего застройщика. Первый вариант документа называется «Проект планировки территории» в документе этом несколько томов, где рассказывается где он будет строить, что будет строить, сколько квадратных метров он построит, сколько жителей будет жить в планируемых домах, а так же данный документ содержит план, на котором указано где примерно будут стоять дома, сколько в них будет этажей и сколько квадратных метром жилой площади будет в каждом доме. Второй документ называется «Проект землепользования и застройки» по факту одно и тоже, но во втором случае уточнений по положению домов и этажности меньше и вариантов будущего отступления больше.
III Утверждение проекта планировки территории или проекта землепользования и застройки.
Все, что будет написано ниже актуально для Московской области и я к сожалению не могу гарантировать такой же порядок где-нибудь в Хабаровске или на Камчатке
На данный момент у нас есть документ в нескольких томах и не более того, с этим проектом застройщик идет в областные органы власти, готовит пакет документов и вазелин. Областные органы власти передают бумаги муниципальным. Муниципальные власти организовывают публичные слушания, на которые приглашают девелопера, администрацию, тех самых бабушек с сосенками и прочий культурный сброд местного разлива. И тут начинается хайп, злость, ненависть и предательство. Так как почему-то люди очень часто выступают против нового строительства, пусть даже законного и нужного, но ментальность не исправишь и приходится терпеть. На этих слушаниях застройщик представляет свой проект, отвечает на вопросы, приводит минимальную калькуляцию ништяков для города и людей. Предположим бабушки решили остаться смотреть Малахова на стареньком горизонте, бомонд с едва уловимым утренним амбре оценил потуги застройщика, а администрации уже был обещан куш от того, что здесь кто-то будет строить. Тогда проект считается прошедшим общественные слушания. Администрация города или района формирует протокол слушаний, заключение и прочие бумаги и направляет их обратно в область. Там очередная порция бюрократов еще раз их крутит, проверяет и таки принимает представленный проект и считает его основой для дальнейшей деятельности на данном участке. У девелопера пока ни рубля прибыли, а денег ушло егегей сколько. Пойдем дальше.
IV Земельные вопросы.
На данном этапе застройщик может привлекать инвесторов для разделения затрат на выкуп земли. В России не бывает ничейной земли. Она бывает нескольких видов. Частная, муниципальная и федеральная. И если Вы вдруг до начала всех процедур не посмотрели на публичную кадастровую карту и не убедились, что там нет федеральной земли, то можете сворачиваться и подсчитывать убытки, так как договориться о том, чтобы строить на федеральной земле почти невозможно. Предположим на нашем участке только частная собственность, тогда все почти просто, предлагаете собственникам участков ништяки в обмен на участки и радуетесь жизни, но это в теории, на практике же, если участков несколько, то найдется хоть кто-нибудь, кто не захочет уезжать ни за какие деньги, и вот тут начинаются случайные пожары, и прочие прелести Российских реалий. Так же земля может быть частично муниципальной, тогда проводится аукцион, на котором определяется сколько Вы будете платить за то, что строите на их земле. Очень похоже на монополию, попал на чужую клетку-плати, а если на клетке дома или отели-плати еще больше. И о чудо, участок уже у застройщика, все счастливы, бывшие собственники всем друзьям рассказывают как они заработали, и что теперь они могут купить себе парочку квартир и неплохую машину. Но геморрой застройщика на этом этапе не заканчивается. У земли в России есть такое «свойство», как вид разрешенного использования, и на сельхоз земле нельзя строить, на земле для частного строительства нельзя строить ничего площадью более 1500 квадратных метров. Но тут тоже процедура вполне понятная, вид разрешенного использования нужно поменять, и тут нам снова нужно обращаться в область, проходить слушания и договариваться на всех этапах. Пусть у нас все оказалось схвачено, на данной земле не обнаружили памятников, захоронений, заказников, усадеб графов или еще какой ерунды и область дала добро на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Но бесплатно у нас можно только дышать, и то не везде, поэтому далее документы идут в министерство имущества и они выставляют Вам счет за изменение вида разрешенного использования. Счет не маленький, тарифы не вспомню, но сумма набегает приличная. И теперь о чудо земля готова, основа для дальнейшей деятельности есть, можно действовать и переходить к следующему этапу
V Проектирование дома.
Ура, товарищи. Мы доходим до интересных стадий. Теперь застройщик может привлечь технического заказчика(мог и раньше), который будет пинать проектировщиков и выполнять манипуляции, предусмотренные на данном этапе. Есть земля, есть собственность на землю, вид разрешенного использования у нас подходит для строительства многоэтажек. Теперь нужно понять, а какая она эта территория, на которой мы соберемся строить, какой на ней грунт, нет ли воды, как глубоко копать. Данный подэтап называется изыскания. Нанимается лицензированная организация для составления геологической подосновы проектирования. Они приезжают, бурят, строят геологические разрезы, определяют физико-механические свойства грунтов и выдают полноценный отчет. Технический заказчик его смотрит, пинает за неточности или за плохой шрифт и низкое качество выполнения, так же сопоставляет соответствия этого документа техническому заданию на него. Одновременно с этим проводят геодезические и экологические изыскания, определяют точные границы участка в геодезических координатах определяют можно ли дышать воздухом, которым будут дышать люди.
На основе изысканий и всех предыдущих этапов технический заказчик составляет техническое задание на разработку проектной документации. Документацию эту выполняет генеральный проектировщик И начинается прохождение через новый круг ада. Данный этап особенно сложен тем, что нужно учесть все пожелания застройщика, инвесторов и будущих строителей, само собой не забыть про здравый смысл, ну и куда же без соответствия строительным нормам, ГОСТам, и федеральным законам. У организации, которая будет проектировать дом должно быть СРО, иначе это шарашкина контора, а не проектировщики и их проект ни стоит ничего. Идем дальше
VI Получение разрешительной документации на строительство.
Проект готов, все рады, но этот самый проект может оказаться филькиной грамотой не смотря на все старания проектировщиков. В связи с этим, а так же для контроля за соблюдением норм, каждый дом, площадью более 1500 квадратных метров должен проходить экспертизу проектной документации. Экспертиза бывает государственной и не государственной. гос экспертиза нужна при частичном финансировании государством, при строительстве уникальных зданий и при строительстве опасных и ответственных объектов, само собой здесь перечислено не все, но нам хватит. Нас более, чем полностью устроит негосударственная экспертиза у которой есть разрешение на соответствующую деятельность. Мы отдаем им проект и после некоторых мытарств при условии адекватных проектировщиков получаем положительное заключение экспертизы.Теперь встает вопрос, а все ли муниципальные службы готовы обеспечить наш дом: водой, теплом, электричеством, телефон, интернетом, канализацией. Нам нужно получить так называемые технические условия. Представляют они из себя «бумажку» из ответственного ведомства, в котором они указывают, что готовы дать воду или газ, чаще всего так же указывают в обмен на что готовы дать. После получения заключения и технических условий нам нужно получить документ под названием «градостроительный план земельного участка» сокращенно ГПЗУ. в Московской области эту бумагу выдают в министерстве строительного комплекса. В ней указывается максимальная этажность дома, максимальная высота, максимальная площадь, строительный объем, перечислены земельные участки на которых будет располагаться дом. На получение этой бумаги требуется около месяца и некоторое количество связей. Далее нужно получить разрешение на строительство, его получают там же, но только после получения ГПЗУ. И наконец, после всех мытарств, кучи вложенных денег и потраченных нервов можно начинать строить.
VII Строительство дома и создание жилой среды.
Разрешение получено, застройщик нанимает генерального подрядчика, который берет на себя обязательства по возведению здания. Все рады, теперь можно выходить на строительную площадку, выполняются временные дороги и коммуникации, стройка обносится забором, потом 2 года магии и дом готов) Данная тема требует отдельного поста с включение строительных баек и некоторой доли ненормативной лексики. Пока просто представим, что за забором стадо джамшутов и 5 инженеров творят чудеса. В строительство я так же включил благоустройство территории, строительство новых участков дорог и принципе все-все-все, что происходит внутри строительной площадки.
VIII Введение дома в эксплуатацию.
Теперь требуется получить еще пару документов, чтобы первые жители могли заселиться в свои 40 квадратных метров и отмечать новоселье. Первая бумага называется заключение о соответствии строительным нормам и правилам, ГОСТам, федеральным законам и прочим законодательным актам в области строительства, выдает эту бумагу государственный строительный надзор. Получить эту бумагу с первого раза и без проблем-высший пилотаж, я такого ни то, что не видел, но даже не слышал ни разу, если у кого-нибудь был такой опыт-обязательно отпишитесь, хотелось бы пообщаться с героем лично. Но даже после получения этого заключения дом нельзя передать будущим жильцам. Требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ так же получают в министерстве строительного комплекса. и вот оно, чудо ради которого все затевалось, в дом можно вселяться, не существует для всех строителей большего праздника, чем введение дома в эксплуатацию, это значит что мытарства окончены и можно идти дальше. Сразу после передачи дома эксплуатирующей организации.
IX Теперь немного о том, что находится за гранью добра и зла. То есть администрация и вопросы согласования строительства с ней. Город не получаем прямых плюшек от того, что кто-то там что-то строит, косвенные ништяки само собой есть, например создание кондоминимумов(если очень грубо, то это закрытая среда с самообеспечение) внутри кварталов, и при возникновении идеи строителей дома застройщику прийдется договариваться с администрацией, не знаю как это происходит отдельных уголках нашей необъятной, где власти могут себе позволить воровство в астрономических масштабах, но ближе к Москве это делать куда сложнее и по-этому заключается инвестиционное соглашение на реализацию проекта застройки территории, в котором указывается что застройщик должен отдать городу. Это могут быть квадратные метры для военных или малообеспеченных семей, новый сквер, ремонт какой-нибудь старой аварийной халупы на территории города и прочи социально важные вещи. Я исключительно ЗА такой подход, потому что это один из немногих способов получить улучшения существующего положения в малых городах.
От автора вместо постскриптум.
Не знаю на сколько было интересно читать все вышеизложенное. Для конечного потребителя эти шаги скорее всего не важны, но без понимания того, как работает система в целом нельзя понять кто хороший, кто плохой, кому можно верить, кому нельзя. Далее, основываясь на всем, что было написано мы сможем разбирать каждый этап и влияние этого этапа на конечный результат и на будущих жителей, то есть нас. Вполне логично, что здесь указано не все, но для общей картины вполне достаточно, но теперь каждый из Вас понимает как устроено строительство, пусть и в общих чертах. В следующей статье хочу рассказать о том, кто должен строить новые школы, детские сады и поликлиники, сколько должно быть парковочных мест возле нового дома, сколько должно быть деревьев и кустов на территории Высшего нового дома.
Комменты для минусов внутри. Жду Ваших отзывов и предложений