Что влияет на стоимость квартиры? Всё, что нужно знать про отделку, ремонт и машиноместо
Кроме выбора района, застройщика, если покупаете новостройку, и планировки квартиры, нужно решить еще кучу всего. Стоит ли ввязываться в ремонт, где оставлять машину и хранить вещи, которые прямо сейчас не нужны, но когда-нибудь пригодятся (может, надо и гараж покупать?!). Строительные компании предлагают закрыть все вопросы разом: приобрести квартиру с готовой отделкой, парковкой и кладовкой. Выгодно ли это – рассказываем вместе с ПИК.
Из чего складывается стоимость жилья и почему так дорого
Не хочется начинать с банальности, но все же: покупка недвижимости сама по себе — удовольствие не из дешевых. Цены на новостройки в Москве и области начинаются примерно от 2,4 миллиона рублей. И то за эти деньги не так-то просто найти что-то больше студии или однушки. Но чем дальше квартира от центра города, тем дешевле.
Финальная сумма за квадратный метр складывается из нескольких факторов.
1. В каком районе находится квартира
Расположение дома напрямую влияет на стоимость. В Новой Москве, например, однушка 43 кв. м стоит гораздо дешевле, чем такая же квартира в пределах МКАД. Обстановка вокруг тоже важна, но косвенно. Только если окна вашего дома не упираются внезапно в какую-нибудь линию электропередач. А вот если рядом парк, сквер или водоем – может быть дороже.
2. Как там с инфраструктурой и транспортом
Жить в доме, который стоит в чистом поле, тихо, но неудобно. Стоимость зависит еще и от того, есть ли под рукой детские сады, школы, магазины. Проводить полжизни в пробках, пытаясь выехать на транспортную развязку, или полчаса пиликать в маршрутке до метро, — перспектива сомнительная. Поэтому и получается, что чем быстрее добираться до центра, тем больше денег придется отдать за квартиру.
3. На каком этапе вы покупаете квартиру
Сэкономить до 30% от стоимости квартиры можно, если купить ее на ранних этапах строительства. Чаще застройщик объявляет старт продаж, когда разрывает котлован. Покупать жилье в это время выгодно, но, скажем честно, рискованно. С одной стороны, можно выбрать любой этаж и корпус, а не брать то, что не раскупили соседи. С другой — если застройщик непроверенный, можно остаться без денег и квартиры. Хотя с новыми поправками в закон о долевом строительстве (об этом будет в другом тексте) шансов оказаться в такой ситуации, к счастью, все меньше.
4. Какой дом – монолитный или панельный
Квартиры в панельных домах, как правило, стоят немного дешевле, чем в монолитных, из-за технологии строительства. Основа монолитного дома — железобетонный скелет, где все несущие конструкции бетонируются уже на стройке. Панельные дома (сейчас их часто называют «индустриальным жильем») собираются, как конструкторы, из готовых панелей, которые делают на заводе. Процесс автоматизирован и фактор человеческих ошибок сведен к минимуму.
Индустриальные дома строят круглый год и делают это быстро: 17-этажку можно построить за четыре-шесть месяцев. В таких домах меньше проблем с отделкой: не надо выравнивать стены и пол. Минусы, конечно, тоже есть. Например, ограничена высота потолков, а звукоизоляция часто хромает. Считается, что монолит обходится застройщикам дороже, а времени на него уходит больше. На самом деле, сейчас монолитное и индустриальное жилье по энергоэффективности могут быть равнозначны. Все зависит от качества строительства и конкретного проекта.
На рынке недвижимости большой выбор тех и других вариантов. Например, ПИК строит и индустриальные, и монолитные дома – причем различить их визуально вряд ли получится.
5. Какого класса дом, где покупаете квартиру
В России основных класса три: стандарт (который еще недавно назывался «экономом», но его переименовали), комфорт и бизнес. Правда, бывает еще «премиум», «элит», но их классифицируют по-разному. Чем выше класс дома или жилого комплекса, тем, разумеется, выше стоимость. Снова коварные уловки маркетологов?
Массовое жилье строится по типовым проектам: не очень большие кухни, низкие потолки, мало парковочных мест, территория рядом с домом или неблагоустроена вообще, или благоустроена плохо. А общая площадь, допустим, однокомнатной квартиры в среднем до 33 кв. м. Расположены они чаще всего в отдалении от центра и транспортных узлов .
В комфорт-классе уже и площадь больше (в однокомнатной квартире – от 35 до 45 кв. м, у разных застройщиков метраж различается), и над внешним видом дома подумали. Про парковки, приличный двор и кладовые для хранения вещей тоже не забыли.
Дома «бизнеса» строят по индивидуальным проектам. В таких комплексах предусмотрели все, что есть (и чего нет) в «комфорте»: подземный паркинг, охрана, пентхаусы с пятиметровыми потолками и террасами и много других удобств. Они обычно расположены в престижных районах или в центре города.
6. Этаж, количество квадратных метров и отделка
Желание любоваться классным видом из окна стоит дорого. Разница в стоимости квартир верхних и нижних этажей может доходить аж до 10-15 %. Чем выше расположена квартира, тем дороже. Количество квадратных метров тоже влияет на цену. Но это не такой очевидный фактор, который тесно связан с планировками квартир (о них подробно писали здесь). Метраж у квартиры может быть одинаковый, но в одной раздельный санузел, кухня 12 кв. м и кладовая, а в другой – 8-метровая кухня и вытянутая комната, которую сложно зонировать. Стоить такие квартиры будут тоже по-разному. Так что иногда все-таки важнее не размер, а форма.
И отделка!
Черновая, чистовая, готовая: какие виды отделки бывают
Если застройщик предлагает «квартиру под отделку» — имейте в виду, что, кроме стен, батарей и окон, скорее всего, вам больше ничего не светит. В такой квартире не подведены коммуникации (обозначены только их выходы), разводка водопровода и канализация. В общем, мегаремонта не избежать – начиная от масштабных работ по электрике, отоплению, вентиляции, сантехники и заканчивая полом, потолками и стенами. Единственный плюс — все будет, как захотите. Ну или сколько хватит денег.
Еще один вариант голых стен — под чистовую отделку. Строители разведут электричество, оштукатурят стены и потолок, зальют стяжку, остальное — за вами. Если строители были добросовестные, то с таким вариантом понадобится меньше материалов. Но от ремонта не сбежать.
Предчистовая отделка, к сожалению, от ремонтных работ тоже не избавит, но сильно облегчит. В квартире будет стяжка, ровные стены и потолок, разведено электричество. Без отделки останется только санузел. Вам предстоит поклеить обои, сделать потолок, положить ламинат и вставить выключатели с розетками.
Самый удобный вариант — готовая отделка. Максимум, что требуется — покрасить стены и расставить мебель. Не нужно жить в ремонте, искать рабочих, рассчитывать количество обоев и ламината. Застройщик подумал обо все заранее и включил это в стоимость квадратных метров. Да, такое удовольствие обойдется дороже. Зато получаете квартиру с отремонтированными комнатами, санузлом и розетками.
Компания ПИК – один из тех застройщиков, у которого больше 80% квартир продается с такой отделкой. Она выполнена в скандинавском стиле: нейтральные тона, ламинат, напольная керамическая плитка, плинтусы с кабель-каналами, много розеток на разных уровнях и кондиционер в комплекте. Стены в квартире можно покрасить, а можно оставить светлыми и сделать акценты на яркой мебели или деталях. Кстати, обои, которые используют в ПИК, выдержат до восьми покрасок.
Другой плюс компании — шоу-румы. Вы не просто покупаете квартиру с ремонтом, а можете заранее посмотреть, как он «работает» в комнатах, пощупать стену, оценить качество ремонта и вдохновится интерьером. Шоу-румы находятся в построенных корпусах, так что помимо самой квартиры оцените еще подъезд, парковку и двор.
Самому сделать ремонт проще! Или нет?
Первая мысль, которая приходит в голову «я смогу сделать ремонт сам и гораздо дешевле». Здесь советуем остановиться и подумать. Въехать в готовую квартиру выгоднее по нескольким причинам:
Не нужно искать, где жить во время ремонта. До сдачи дома остался год, вы все это время платите за аренду и кредит. Дом сдан, квартира с пустыми стенами, нужен ремонт. К расходам прибавьте затраты на материалы, проект квартиры, работу строителей. А можно ничего не прибавлять. Готовая отделка входит в ипотеку, то есть вы берете кредит не только на квартиру, но и сразу на отделку. Согласитесь, искать деньги на ремонт, когда у вас ипотека, – тот еще квест на выживание. Лучше без него.
Вы экономите время. Не нужно ездить по строительным магазинам в поисках лучших цен. Тратить время на штудирование форумов тоже. Лучше займитесь чем-нибудь более увлекательным, если не собираетесь получать степень бригадира.
Вы не нервничаете. Ремонт — это стресс и постоянные муки выбора. Какую положить плитку, как составить договор с рабочими так, чтобы предусмотреть форс-мажоры и уложиться в сроки? Поинтересуйтесь у тех, кто делал ремонт самостоятельно.
Вы экономите деньги. Для ремонта нужны не только материалы, но и инструменты. Еще после ремонта хорошо бы вывезти строительный мусор и заказать клинера. Конечно, отмыть плитку от затирки можно и самим, но сил на это уже не останется.
Если все-таки хотите и готовы делать ремонт самостоятельно
Перед тем, как затеять ремонт, задайте себе два вопроса: что я хочу и какой у меня бюджет? Дальше вариантов развития события несколько.
Во-первых, можно обратиться в агентство и заказать дизайн-проект. Он состоит из двух частей — архитектурной и инженерной. Первая поможет визуализировать желания, вторая — сделать качественный ремонт и не потратить лишние деньги. Средняя московская цена за проект – от 1000 до 4000 рублей* за кв. м, зависит от вашей фантазии. Перед тем, как делать проект, компания сделает замеры квартиры и обсудит идеи. Сам проект делают около одного-двух месяцев. Но тут надо учитывать площадь жилья и в каком виде вы хотите его получить: просто чертеж или 3D-макет.
Есть дизайн-агентства, которые сделают сразу проект квартиры и ремонт под ключ. Возможно, это один из самых удобных вариантов, так как архитектор будет контролировать ход строительных работ, а с агентством подписывается договор. Ремонт под ключ начинается от 7 000 рублей за кв. м (без учета материалов) и может доходить до 20 000 – смотря, какой уровень сложности работ. Штукатурку, шпатлевку и остальное покупаете или вы сами, или строители — тут уж как договоритесь.
Во-вторых, можно нанять бригаду, которая сделает ремонт за вас. Заключаете с договор подряда, отдаете ключи и ждете. Важное уточнение: договор обязателен, даже если ремонт делает ваш знакомый или знакомый знакомых, который «тете Свете так красиво выровнял стены». Есть еще одна тонкость. С ИП заключать договор выгоднее, потому что индивидуальный предприниматель в случае невыполнения обязательств отвечает своим имуществом. ООО отвечает только уставным капиталом, размер которого может быть 10 000 рублей. В любом случае, с кем бы вы ни заключали договор, проверяйте подрядчика от и до.
Срок работы зависит от количества квадратных метров и наличия нужных стройматериалов. Бригаду надо контролировать: особое внимание уделяйте качеству черновой отделки, именно она влияет на финальный результат.
В-третьих, можно сделать все самому или нанять людей на отдельные виды работ. Плюсы этого способа: можно выбирать то, на чем экономить. Минусы: сделать качественно и недорого у неподготовленного человека не выйдет. Вариант подойдет только тем, кто уже делал ремонт сам и хоть немного разбирается в теме. Кроме материалов, потребуется оборудование, и это еще одна строка затрат, даже если брать в аренду.
Дизайн-проект замените чертежом, на котором будут обозначены розетки, выключатели, схематичная расстановка мебели и сантехники. В Москве цена за кв. м черновых материалов – от 6 000 рублей и... до бесконечности. Если стены, пол и потолок в новостройке ровные, то толщина слоя штукатурки будет около 1 см, а если строители все делали на глазок, можно и 7 см не обойтись. А значит, больше мешков материала. Сколько продлится ремонт в этом случае сказать сложно, зависит от вашего свободного времени и умений!
*Это примерная средняя цена, которую просят агентства и ремонтные бригады за свои услуги в Москве, поэтому они, конечно, могут отличаться. Извините!
Чек-лист: как выбрать бригаду строителей
1. Выбрать несколько бригад и сравнить их цены
Не бросайтесь на первое-попавшиеся объявление, проанализируйте предложения. Завышенные цены, как и заниженные, должны насторожить. Запомните, что финальную цену работ за кв. м компания может сказать только после того, как побывает в вашей квартире и задаст 100500 уточняющих вопросов, никак не раньше. Если кто-то называет точную цену, зная только метраж квартиры и тип дома, — бегите от таких ремонтников пока не поздно.
2. Проверить, есть ли у бригады юридическое лицо
Договор с ООО или ИП – ваша гарантия. Не соглашайтесь работать с бригадами, которые никак не зарегистрированы. В случае проблем, а они часто случаются, вы окажетесь без денег и ремонта. Если договор есть, отстоять правоту будет проще.
3. Найти отзывы реальных пользователей о работе бригады
Честные компании гордятся отзывами клиентов. Не доверяйте строителям, которые не хотят или не могут предоставить отзывы о прошлых объектах. Идеально, если вы лично спросите у бывшего клиента, как ему работалось с бригадой, или посмотрите на ремонт вживую (если хозяин квартиры будет не против). В общем, соцсети, форумы и чатики вам в помощь.
4. Познакомиться с бригадой лично
Когда вы сравнили цены и нашли отзывы, время посмотреть строителям в глаза. У компании может быть хорошая репутация, выгодные цены, но искра между вами не проскочит и общаться будет некомфортно. Еще один повод встретиться — исключить риск обмана, когда компания оказывается лишь посредником между владельцем квартиры и строителями.
5. Посетить квартиру вместе с бригадой
Когда определитесь с выбором бригады, еще раз сходите в квартиру вместе со строителями. Обсудите ваши идеи, выслушайте их предложения, проведите еще раз замеры. Второй осмотр поможет выполнить следующий пункт.
6. Составить подробное техническое задание
Вы уже знаете, какой из вариантов отделки вам подходит, теперь надо составить ТЗ. Именно на основе технического задания строители составят точную смету по списку работ и необходимым материалам. Чем дотошнее вы отнесетесь к этому этапу, тем больше вероятность, что ожидания совпадут с реальностью.
7. Составить смету
В смете должен быть список работ, единицы измерения и цена. Смета — один из важнейших документов, чтобы не потратить лишнего (хотя этого сложно избежать).
8. Определить кто покупает строительные материалы (и заносит их в квартиру!)
Скорость ремонта зависит от бесперебойной поставки материалов. Определитесь сразу, кто этим будет заниматься — вы или строители. Занесите информацию в смету и договор. Не забудьте договориться, кто будет заносить на этаж все эти мешки, банки и рулоны.
9. Заключить договор, внимательно прочитать все его пункты
Скорее всего, компания предложит стандартный договор. Ваша задача — его прочитать, выделить пункты, которые вызывают сомнения и внести правки. Не стесняйтесь говорить, что вас не устраивает или смущает, так вы минимизируете риски. В договоре должна быть информация о том, как производятся расчеты, сроки ремонтных работ и какая ответственность у сторон.
С вариантами отделки более-менее разобрались. А что можно купить еще?
Застройщики предлагают не только квартиру, но еще и дополнительные услуги в придачу. Чтобы вам, например, не пришлось арендовать гараж или кружить возле дома каждый вечер, пытаясь найти место для парковки.
Машиноместо. Да, машину можно оставлять на бесплатной парковке около дома, все так делают. Но во что превращается двор? В авторынок и разновидность тетриса «найди место, чтобы приткнуть машину». Двор без машин намного лучше, чем с ними, в нем безопасно гулять с детьми. Еще один аргумент за крытую парковку — защита. Машину не угонят, хулиганы не поцарапают гвоздем крыло, дети не обстреляют автомобиль снежками, а чья-то собака не пометит колесо. Парковочное место увеличит стоимость, но спокойствие, безопасность и комфорт бесценны. У ПИКа есть три варианта паркингов: подземные, многоуровневые отдельно стоящие и охраняемые плоскостные. Это не считая бесплатных гостевых машиномест!
Кладовая. В стандартном типовом жилье местом для хранения чаще выступал балкон. Сейчас дома строят сразу с кладовыми – удобно! В жилых комплексах ПИК кладовые расположены на нижних уровнях дома. В маленькую комнату легко поместится всё, чему не место в квартире: велосипед, сноуборд, банки с соленьями, сезонная одежда и другие нужные, но громоздкие вещи.
Читайте также:
Шаг 1. Подумываю купить квартиру. Куда бежать и на что смотреть?
Шаг 2. Кажется, я дозрел до покупки квартиры! Как выбрать застройщика и не остаться ни с чем
Шаг 3. Как взять ипотеку (страшно же!) и не облажаться. Инструкция для новичков
Шаг 4. Как правильно выбрать планировку квартиры. Студии, распашонки или европланировки
Расскажите, с какими отделками в квартирах сталкивались вы и покупали ли что-то дополнительно?
