IamRezzo

Всем привет! Сегодня мы рассмотрим ипотеку. Без агентств недвижимости и риэлторов, так как именно с этим посылом идет вся серия постов о недвижимости. Пост будет достаточно общим, на конкретные вопросы отвечу в комментариях.

Продать.

На вашу квартиру нашелся покупатель, да не простой, а ипотечный. Многие продавцы до сих пор боятся «связываться с ипотекой» и совершенно напрасно. Ипотека – это просто! Так же просто, как и обычная сделка. Вы так же сначала подписываете предварительный договор. Предоставляете в банк документы на квартиру (копии, разумеется). Покупатель заказывает выписку из ЕГРП и – первое отличие – обращается в оценочную компанию для получения официального отчета об оценочной стоимости вашей квартиры. Оплачивает его, разумеется, покупатель. С вами свяжется специалист оценочной компании и в назначенное время придет в вашу квартиру и сделает несколько фотографий для отчета. Банк проверяет пакет документов на квартиру и печатает договор купли-продажи (бесплатно).

Стоит отметить, что у банка более строгие требования к пакету документов на квартиру. Например, если технические документы старше 5 лет или после приватизации не получено Свидетельство о Государственной регистрации права, то продать квартиру по ипотеке не получится. Так же многие банки не разрешают продажу по доверенности и требуют личного присутствия продавца на сделке. Иными словами, банк стремится провести сделку максимально безопасно! На этом отличия заканчиваются. В день сделки вы встречаетесь в банке и вместе с покупателем закладываете деньги в банковскую ячейку. После регистрации сделки в Росреестре вы получаете деньги. Вот и все!

Купить.

Купить квартиру по ипотеке практически так же просто, как и продать. Главное отличие – сначала вам нужно получить кредитное решение банка. Сравните предложения банков, узнайте условия кредитования, требования к объекту недвижимости (например, не все банки дают кредит на покупку хрущевки или квартиры в домах старше определенного года постройки). Выберите 2-3 банка и подайте заявку на получение кредитного решения. После того как получите кредитное решение (действительно обычно 3-6 месяцев) начинайте поиск квартиры. Выбрали, заключили предварительный договор с продавцом, передали пакет документов в банк. Закажите выписку из ЕГРП по выбранному объекту и обратитесь в оценочную компанию для получения отчета об оценке.

После получения отчета об оценке обратитесь в страховую компанию для получения согласия страховой компании застраховать выбранный объект недвижимости, риск утраты права собственности, а так же вашу жизнь и здоровье. Дальше банк проверяет пакет документов, одобряет объект недвижимости. Еще раз отмечу, у банка строгие требования к пакету документов на квартиру. Если вы покупаете квартиру по ипотеке, агентство недвижимости тем более не нужно. Не имеет смысла даже обращаться в юридическую компанию. Две организации – банк и страховая компания – проверяют пакет документов, банк печатает договор купли-продажи. В день сделки вы подписываете все необходимые документы в банке, страхуете риски в страховой компании, вместе с продавцом закладываете деньги в банковскую ячейку и подаете документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации получаете документы на квартиру.

Тут зашла речь про быдло в самолетах. Ох так и подмывало меня рассказать о том, как нам "повезло" по пути в Гоа, в ноябре 2016

Так как регистрировались одними из последних, нам с девушкой достались места в конце самолета, предпоследний ряд. В соседнем ряду обосновалась клмпания где-то из 6-7 человек парней и девушек лет 22-25.

Сидели они вот так:

После взлета и на протяжении где-то пяти часов в воздухе эти  вели себя как самые конченые быдло-мажоры. Громко ржали, орали, матерились и что самое главное не давали спать всей задней части салона, хотя свет погасили уже как три часа.

Быдло-девка что отмечена стрелкой ⬅️ на схеме, которая сидела рядом с супружеской парой, для того чтобы общаться со своми друзьями , залезла на на кресло и маячила толстой жопой перед лицом пытающегося сдержать гнев мужика.

Наблюдая за всем этим я втихаря накидывался джеком с колой и мой зад плавно раскалялся 🔥со скоростью 10'C/час. Почему плавно, потому что спать я не хотел, но шум, крики и поведение этих ушлепков мешали сосредочиться на придумывании рифм...

Так вот за пять часов, мужик, рядом с которым маячила ненавистная жопа и звучал мерзкий голос ее обладательницы, раз 5 делал возмущенные замечания шумной компании. Ведь из-за них не мог отдохнуть ни он, ни его супруга, ни пол задней части салона. 5 замечаний. 3 раза вызывал стюардессу. 1 раз капитана корабля 👨🏻✈️...

Но ничего не помогало. Через 2 минуты опять  пьяный галдеж, маты и жопа гуляющая туда сюда рядом с его правым ухом.

Мужик не выдержал и гневно предупредил 👹 соседку у иллюминатора:

- Если еще раз меня заденешь и не заткнешься я тебя ударю!

Про себя я думал "как хорошо было б если он ей всек". Потому что если бы начался рамс, я уже выбрал самого хамоватого типка сзади, и вписался бы не задумываясь. 👊🏻 Да-да, задним умом всегда легко говорить, но я уже был на стадии, когда пукан почти дымится.

Минут через пять барышня все-таки задела мужичка и он техничным тычком локтя в живот успокоил ее.

-Не бейте меня! - вскрикнула 👹 девка, села ровно на свое место и уснула.

Спустя пять минут выключили индивидуальное освещение ее друзья.

А потом заснули и мы...🌌

P.S. Да, еще один мужик заблевал себя и проход между креслами, но это не так уж интересно.

Давно от меня не было "риэлторских" постов, продолжаю :)

Есть множество способов продать квартиру подороже и мы рассмотрим несколько из них.

1. К приходу покупателей, постарайтесь чтобы квартира выглядела чистой и опрятной. Даже если у вас нет шикарного ремонта - можно сделать так чтобы квартира выглядела уютно. Например, если у вас стоят старые советские смесители, или из кран капает вода - лучше заменить их, вымойте окна, если не висят шторы - можно повесить какие-нибудь шторы

нейтрального цвета.

Постарайтесь чтобы в квартире не было лишних запахов, например от домашних животных или от вареных кальмаров. Такие мелочи как, незаправленная кровать, разбросанные вещи или немытая посуда на кухне - может сыграть отрицательную роль. Покупатель может отказаться покупать квартиру даже если ему при входе в нос ударит запах затхлости или кошачьей мочи.

Вы скажете все это мелочи - и что продать квартиру дороже нельзя, если закрыть ржавый стояк пластикывыми панелями. Однако из таких вот мелочей и складывается общее впечатление от просмотренного варианта.

У меня в практике был случай когда матерные слова на стенах лестничного пролета, где была выставлена квартира на продажу - так сильно впечатлили покупателей, что они, еще даже не посмотрев квартиру, уже расстроились и смотрели вариант бегло и без энтузиазма. А если бы продавец озаботился, купил небольшую пачку известки и закрасил нецензурщину хотя бы рядом с дверью - то он возможно в тот же вечер нашел бы своих покупателей.

2. Будьте приветливы с потенциальными покупателями вашей квартиры, с охотой рассказывайте о квартире когда вас спрашивают, но не стоит только хвалить, так как это всегда отталкивает. Подумайте только - перед тем как поднятся в вашу квартиру, покупатель наверняка уже услышал от риэлтора что "Вариант суперский, окна пластиковые, сторона солнечная и т.п."

Не нужно говорить плюсами, все что от вас требуется это быть приветливым, быть в хорошем настроении, и внятно объяснить причину по которой вы продаете этот вариант (можно немного добавить грусти и сожаления в голосе если оно не идет изнутри).

Если вы не хотите озвучивать истинную причину продажи - например, то что наркоманы житья не дают, в подъезде собираются, или что сверху постоянно топят, то лучше придумать что нибудь вроде - переезжаем в другой район, поближе к родственникам, или расширяемся.

3. Для того чтобы продать квартиру подороже, можно воспользоваться хитростью, которую используют некоторые риэлторы - создать подобие ажиотажа. Попросите друзей, знакомых или родственников прийти либо чуть раньше назначенного просмотра, и когда приедут настоящие покупатели - чтобы они якобы случайно столкнулись в дверях, и выходя чтобы ваши друзья или знакомые обменялись с вами любезностями, а также (в идеале если это пара) между собой одобрительными комментариями по поводу просмотра квартиры. Это создаст у покупателей ощущение, того что квартира уходит из под носа.

P.S. Какую тему рассмотреть следующей?

Как продать объект с минимальными затратами.

Как провести сделку с недвижимостью без затрат или почти без затрат.

Интересные истории из риэлторской практики.

Как устроено агентство недвижимости.

Хитрости, байки, приемы риэлторов.

Какие документы нужны при продаже объекта.

Ипотека.

Новостройки.

Свой вариант.

Буду рад любым комментариям. :)

Продолжаю серию постов о недвижимости :)

Итак, представим ситуацию: вы решили продать квартиру, комнату, дом или участок и обратились в агентство недвижимости с целью выставить свой объект на продажу. В зависимости от агентства, разговор с риэлтором (менеджером отдела продаж) может развиваться в двух направлениях:

Первое – вам дают минимум информации, всячески набивают цену агентству и себе, и дальше предлагают заключить эксклюзивный договор (другие названия: «договор на рекламу», «договор поручения», «договор на оказание услуг» и т.д.) на продажу вашего объекта недвижимости;

Второе – с вами мило беседуют, рассказывают каким способом будут работать по вашему объекту, ориентируют по цене на основе аналогичных вариантах из базы агентства. Если вы, например, продаете свой объект и планируете покупать другой, то вам опять же могут распечатать варианты из базы и показать. Исходя из этого, риэлтор может предложить стоимость продажи, для того чтобы хватило средств купить другой объект, если же объект который вы планируете купить стоит дороже, чем ваш, то риэлтор будет всяческими способами пытаться узнать – есть ли у вас доплата, и если есть, то какая. В течение всего этого времени у вас, как у клиента, складывается впечатление, что работа уже пошла и риэлтор плавно подводит вас к заключению договора на «оказание услуг». Все, вы попались!

Так что же представляет собой «эксклюзивный договор» (это слово несет негативный оттенок, поэтому многие риэлторы его не используют, всячески маскируют, хотя между собой называют именно так)? Договор составлен таким образом, что вы, заключая его с агентством, поручаете агентству и конкретному риэлтору заниматься от вашего имени рекламой объекта, назначать показы и просмотры. Почему этот договор является «эксклюзивным»? Да потому что при его заключении агентство получает эксклюзивное право на продажу вашей квартиры! Оно заберет у вас один из правоустанавливающих, либо правоподтверждающих документов, либо весь пакет документов на хранение, и, ВНИМАНИЕ! продать свою квартиру,

дом или участок, на срок заключения этого договора, БЕЗ участия этого агентства вы уже не сможете.

Договор, как правило, заключается на 3 месяца. Если можно увеличить срок заключения, риэлтор обязательно постарается это сделать. Если вы будете настаивать на том, что не можете ждать 3 месяца, договор с вами заключат на месяц, но с автопродлением. То есть, если вы в конкретный день не созвонились и не пришли забрать документы, то договор продляется еще на месяц и так далее (кстати, при заключении договора на 3 месяца действует точно такая же схема).

В договоре прописывается сумма услуг, например 100 тысяч рублей, как правило, есть пункт о том, что эта сумма может быть изменена на момент заключения договора задатка. Для чего это сделано? Допустим, риэлтор составил большую цепочку из квартир, но по сумме где-то что-то не проходит. И для того чтобы сделка не сорвалась, этот риэлтор или все риэлторы, участвующие в цепочке, ужимают свою комиссию понемногу и проводят сделку. За счет того, что цепочка из квартир большая, риэлтор может взять комиссию со всех участников сделки, или договорится о том, чтобы другой риэлтор поделился с ним его комиссией. Чтобы постоянно не менять суммы услуг, прописанные в договоре, и есть этот пункт об изменении цены услуг при соглашении сторон.

В договоре также прописывают штрафные санкции, например от 20 до 50 т.р. Если Вы вдруг поняли, что не хотите работать через это агентство и требуете отдать документы, то по условиям договора вам придется заплатить этот штраф. «За что?» – спросите вы. За проделанную работу по раскрутке вашего объекта, хотя вся раскрутка заключалась в следующих пунктах:

1) Ваш объект добавлен в базу АН и на сайт с минимальным описанием, и возможно, с несколькими фотографиями;

2) В еженедельном справочнике недвижимости толщиной с полтора больших пальца (в зависимости от города и количества населения) выходит строчка с тех. данными вашего объекта недвижимости.

Опционально:

Риэлтор делает расклейку объявлений по вашему объекту.

Риэлтор звонит потенциальным клиентам и предлагает ваш вариант.

Риэлтор строит цепочку с вашим объектом и пытается свести всю схему в единое целое.

На деле же, выполняются только два пункта, а риэлторы в большинстве случаев стараются работать с покупателями и желательно «чистыми», т.е. теми, у кого на руках наличные деньги и они готовы купить вариант прямо сейчас.

Таких эксклюзивных договоров средний риэлтор заключает 3-5 в месяц, а хороший 8-15 и объект просто висит в базе, пока кому то, возможно, не понадобится вариант с такими данными, как у вашего. Естественно, вдобавок ко всему, у каждого риэлтора стоит определенный план по заключению таких договоров.

Риэлтор может заключить с вами договор на ваших условиях (цена квартиры, срок). Его задача привязать вас к себе. Через месяц, когда был произведен один показ, и пара уточняющих звонков от риэлтора, вы уже будете готовы к снижению цены на свой объект, и как раз в этот момент вам позвонит ваш агент и с грустью в голосе скажет: «Эх, Виталий Иванович, вот видите, рекламируем, рекламируем, предлагаем всем ваш вариант, но цена не устраивает... Помните, я вам приводила клиентов, так им все понравилось, но цена не устроила… Давайте снизим цену тысяч на двести-триста?..»

Вы уже будете готовы ко всему. И так эта история будет повторяться до тех пор, пока ваш объект не будет продан по цене, ниже той, на которую вы рассчитывали, при этом цена услуг будет такой же большой, но устав от затянувшейся продажи вы будете уже готовы на все условия.

Теперь подумайте, нужно ли это вам? Быть привязанным к одному агентству, к одному риэлтору, в компетентности которого вы не уверены. Стоят ли «рекламные услуги», за которые вы можете получить штраф, забрав документы раньше срока - 10, 20, 50 тысяч рублей? В крупные справочники по недвижимости частные лица могут подать объявление совершенно бесплатно и получить уйму звонков от потенциальных покупателей и от риэлторов с покупателями, либо от риэлторов желающих заключить пресловутый договор. Расклейка же как инструмент маркетинга малоэффективна, сейчас все сконцентрировано в интернете. Добавить свой объект на сайты по продаже недвижимости вы можете также бесплатно, либо если хотите выделить и поднять свое объявление, то это будет стоить символические 5-10 долларов.

Как же сделать так, чтобы ваш объект все-таки попал в базу агентства или агентств?

Во-первых, помните, что Агентства Недвижимости не имеют права требовать ваши документы. Нет никаких законов, по которым агентство принимается за работу над объектом, только если у них будут документы на определенный объект недвижимости, будь то квартира, дом, участок.

Поэтому, обратившись в агентство, на предложение заключить договор либо смело отказывайте, либо заключайте договор по копиям документов. У риэлторов это называется «мягкий эксклюзив», и его заключают лишь тогда, когда клиент попался юридически подкован и риэлтор со своим предложением о заключении договора послан подальше. В большинстве случаев, по мягкому договору будут (если будут) произведены точно такие же действия для продажи объекта.

Заключение договора на рекламу, эксклюзивного договора – это просто гарантия для агентства и, в частности для риэлтора, что оно получит свою комиссию, даже если нашел покупателя на вашу квартиру риэлтор других агентств.

Заключать мягкий договор вы можете смело. Ваши документы останутся на руках. Вы можете пройтись по всем крупным агентствам вашего города и везде заключить мягкие договоры (так вы будете уверены, что над вашим объектом работает несколько риэлторов, ваш объект есть во всех базах крупных агентств).