Gogelf

Как мы решили 8-летнюю проблему меньше, чем за год

Пришло время нового кейса! На этот раз к нам обратились собственники одного «проблемного» помещения, которое безнадежно простаивало в течение нескольких лет из-за его существенных недостатков. Спойлер: эти недостатки в итоге превратились в преимущества. Но обо всем по порядку ⬇️

Итак, помещение располагается на 4 этаже здания в центре города. И все бы ничего, но оно очень темное. Достаточно большая площадь и глубина не спасали положение, поскольку арендаторы, видя внутри сумерки, просто разворачивались и уходили.

Помимо тусклого освещения, там был еще один нюанс: мы работали с одним из 2-х собственников этажа, а вторая половина принадлежала другому лицу вместе с местами общего пользования. Поэтому второй собственник хотел сдавать свою часть вместе с коридорами, за которые никто не хотел платить 🤷‍♂️

До нас с этим помещением работали другие агентства, но никто не мог ничего сделать, потому что см. выше. Мы пошли другим путем и решили, что нужно сдавать сразу ВСЁ целиком, вместе с коридорами, и убедили второго собственника работать с нами. А затем принялись за разработку концепции.

Мы проработали разные варианты: мебельные салоны, развлекательные комплексы, сауны и бани, а также предложили это помещение крупным сетям коворкингов, как российских, так и международных. В предложение мы включили большую витражную зону с хорошим освещением и открытые террасы, которые стали изюминкой помещения

Одна из сетей коворкингов заинтересовалась объектом, и в результате оно идеально им подошло. Центр города, террасы, общие зоны пользования, ресепшн — каждая деталь была распланирована и продумана в новой концепции здания

👉 Мораль: даже самое, казалось бы, безнадежное помещение можно сделать доходным, достаточно взглянуть на него с другой стороны и уделить внимание разработке правильной концепции под определенные задачи. И тогда проблема, тянущаяся 8 лет, может решиться всего за 9 месяцев

Ставьте лайк и записывайтесь на консультацию, если хотите задать вопрос!

Продолжение фоточек из Ташкента.

Такие машинки там везде. Вообще куча Шевроле

Легкий когнитивный диссонанс все время. Русская, узбекская, английская речь. Плюс пишут транслитерацией постоянно :)

Это в зоопарке рыбки

Упрт рклм

Это дверь на входе в классное место. Там открытый двор, а по периметру двухэтажные помещения. На 1 этаже лавки художников, а на 2 этаже они живут. Лавки, они же мастерские. Так что ты заходишь, отрываешь человека от работы и что-то покупаешь :)

Как раз недавно наткнулся на поговорку, что обычное дерево пускают на доски, а изогнутому дают расти. И тут такое :)

Ну куда же без этого. Присел.

Цель визита выполнена

На заднем фоне монументальное, на самом деле, сооружение, называется "Центр исламской цивилизации". Вот так вот круто. А еще воду можно пить из-под крана, так как она течет из какой-то горной чистой реки.

Это рисунок одного из художников. Очень крутой, как по мне.

Это просто показалось атмосферным. Место, где делают лепешки.

Ну и всё. Валим в Москву, а потом домой в Екат :)

Это я прилетел в 3 ночи. В Ташкенте нет ночных клубов, весь город спит

Ниже памятник Тамерлану, Амир Темуру.

Тут просто дерево прикольно решило расти само в себя

Усадьба Романовых

Размер листика

Дерево офигенных размеров

Тут видно телебашню и кабинку фуникулера. Весьма ссыкотно выглядит :)

Тут прикол в том, что столики находятся на постаменте, который медленно двигается по кругу. Это ресторан наверху телебашни.

Порции просто невероятно большие. И все это стоит, типа 300 рублей на наши деньги

Тэк, место для фото закончилось. Сейчас еще второй пост сделаю

Банковская карта Узбекистана.
Итак, инструкция:
Поменял рубли на доллары в Москве. Совкомбанк на Домодедовской.
Летел из Москвы, 4 часа. Узбекскими авиалиниями. Все удобно, кормят, фильмы, наушники.
По прилёту сразу слева от паспортного контроля обмен валют.
На дату вылета надо посмотреть курс, у меня попался самый лучший, 10,960 сум за 1 доллар.

Получаем сумы, идём в центр зала, покупаем симку. Вставляем в телефон.
Заказываем Яндекс-такси, оплата наличными, до отеля. Бомбилы традиционно в 4 раза дороже.
Регистрируемся, сразу просим квиток о временной регистрации.
Идём в банк. Я ходил в тот Капитал банк, который рядом с центральным: Оперу АКБ Капиталбанк
ул. Матбуотчилар, 32, Ташкент
yandex.ru/maps/org/operu_akb_kapitalbank/172260929323.
Говорим, что нужна Виза, местная Хумо и Мастеркард. Если нужны только доллары, то только Виза.
Я завёл местную на местный номер телефона, который купил в аэропорту. По вылету надо поменять там тариф. Я купил Ucell, при вылете в Россию надо через приложение выбрать Start10, он стоит 1 доллар в месяц. И ещё отменить весь роуминг, и подключить только Full Roaming.
А международные отлично подключились на Тинькофф
Платим за каждую международную в кассу по 25,000 сум, за местную 10,000. Просим, чтобы местную сделали побыстрее. И уходим.
На следующий день после 14 надо прийти в отдельное окно для выдачи, забираем карты. Там ставите при операторе пин-код и все, можно пользоваться.
В принципе по картам это все, что нужно сделать.
Рекомендую поставить приложение Капитал-Банк и Апельсин. Через них можно гонять деньги с российских карт.

Как понятно из текста, у меня теперь есть карта, которой можно оплачивать зарубежные услуги. Если кому что надо, готов помочь за небольшую комиссию.
Пишите korko_george.

Особенности, еда:
Теперь местные особенности.
Есть 2ГИС карты, но информация везде неточная. Есть Яндекс и Гугл. По всем можно сверяться.
Еда везде местная весьма вкусная, как и фрукты-овощи. Порции огромные, так что для начала можно заказывать 0,7 или 0,8 порции (есть в меню).
Понравилось тут: Столовая
Узбекистан, Ташкент, 5-й проезд Заркайнар, 7.
И тут: Среднеазиатский центр плова Besh Qozon
Узбекистан, Ташкент, улица Ифтихор, 1.

Сувениры:
На рынках можно посмотреть подарки. Везде смело можно предлагать -25% от цены. -20% - -15% сойдётесь.
Я нашёл отличного продавца на рынке Чорсу: 41.324940, 69.234011. Сувениры прямо на углу. Очень вежливый и приятный. Скажите, что от Георгия, он порадуется :)

Время работы:
В основном все, включая музеи и банки, работает до 17. Поэтому стоит вставать рано, делать первый заход, потом в гостиницу на самую жару, потом второй выход, уже до вечера.
Многие достопримечательности не работают или ремонтируются. Этого тоже не видно на карте.
Телебашня прикольная, можно сходить в ресторан наверху, там подиум поворачивается.

В общем за 2-3 дня можно сделать дело и отлично провести время. Если поедете в Самарканд и Бухару, то времени надо сообразно больше.

Хорошего путешествия.

Стрит-ритейл: покупка, продажа, аренда 🔥

В прошлом посте мы поговорили о плюсах и минусах стрит-ритейла, а сегодня коснемся этой темы чуть глубже, с точки зрения работы с форматом.

Мы с командой осуществляем сопровождение сделок, связанных с покупкой/продажей объектов стрит-ритейла, занимаемся подбором с любой стороны, помогаем арендаторам и арендодателям найти друг друга.

Наши услуги могут быть особенно полезны:

Собственникам помещений

Работа с брокером существенно облегчает процесс поиска арендаторов. Допустим, у вас в собственности есть торговая точка на первом этаже жилого дома. Вам нужно посадить туда арендатора, и желательно — надежного, платежеспособного и сетевого.

И тут мы сталкиваемся с проблемой: у многих ритейлеров разветвленная система управления, и до административного директора сети бывает сложно достучаться, а помещение тем временем будет простаивать.

С нами этот вопрос можно решить гораздо быстрее, поскольку у нас есть контакты большинства директоров сетей, и это позволяет оперативно получать от них обратную связь и делать предброкеридж — то есть выяснять, кто
из арендаторов заинтересован в объекте, и переходить к переговорам.

Инвесторам

Помните, в прошлом посте мы говорили о том, что место — определяющий фактор успешности стрит-ритейла, и что центр города еще ничего не значит? К нам обращаются инвесторы, которые хотят вложиться в ликвидное помещение, и мы помогаем им избежать подобных ошибок.

Мы занимаемся подбором ТОПовых объектов с лучшим трафиком, которые 100% будут доходными. Например, можем найти помещение на окраине города прямо рядом с конечной станцией, где ежедневно выходит огромное количество людей. Такие объекты могут стоить дороже, чем в центре города, поскольку трафик возле них будет в 4 раза выше.

Когда к нам поступает запрос на подбор, мы анализируем рынок, обращаемся к коллегам-брокерам, у которых тоже есть свои базы. Но иногда самые крутые помещения бывают уже кем-то заняты. Тогда мы ведем переговоры с существующим собственником, предлагая ему сумму чуть выше рынка. В большинстве случаев инвестор слегка переплачивает, но получает объект, который никогда не будет простаивать.

Хотите обсудить ваш запрос? Welcome на консультацию! ;)

Стрит-ритейл VS Бизнес-центры: плюсы и минусы

Пришло время поговорить о следующем формате коммерческой недвижимости: стрит-ритейл. Это магазины с отдельным входом на первых этажах жилых зданий.

Самый важный параметр стрита, от которого зависит буквально ВСЁ — это место. Ведь как правило речь идет о торговых точках (магазинах, пекарнях, кофейнях), а значит — чем выше там трафик, тем больше может заработать арендатор, и тем ликвиднее объект.

И здесь мы сталкиваемся с одним великим заблуждением: люди часто ошибаются в оценке и считают, что если объект находится в центре города — значит там все круто, трафик льется рекой, а за ним в карман плывут деньги.

На деле есть примеры, когда два помещения в одном доме могут разительно отличаться по цене, даже если это центр. Хитрость в том, что одно из них находится за углом, и люди туда просто не доходят. Поэтому грамотные арендаторы всегда считают трафик, и только после этого принимают решение о заселении.

Преимущества формата:

➕Стрит-ритейл уникален. Бизнес-центр растет в высоту, и там много однотипных помещений. Торговые точки с отдельным входом уникальны по расположению. Они позволяют «отгородиться» от конкурентов как минимум за счет входной группы, оформив ее по своему усмотрению.

➕Стрит-ритейл не облагается повышенным налогом в отличие от бизнес-центров, где его платят даже ИП. В этом смысле содержать помещение на 1 этаже жилого дома гораздо дешевле.

➕Независимость. Отдельный вход позволяет иметь круглосуточный доступ к помещению, а значит — не нужно подстраиваться под чей-то график работы, согласовывать занос мебели и т. д.

А теперь о минусах:

➖Легко прогадать с местом. Какую бы цену аренды не выставил собственник, если там никто не ходит — арендаторов ждать не стоит.

➖Зависимость от трафика. Если по иронии судьбы рядом начался ремонт дороги, это напрямую повлияет на работу точки.

➖Управляющая компания не убирает на крыльце, не охраняет, не предоставляет дополнительный сервис. Ты сам по себе в эксплуатационных вопросах.

В следующем посте я расскажу о том, как мы можем помочь с подбором/продажей объектов стрит-ритейла для арендаторов, инвесторов или собственников.

Ставьте 🔥, если было полезно!

Кейс: как из «хорошо» сделать «отлично»

Мы давно не обсуждали интересные сделки, поэтому сегодня хочу поделиться с вами одним новым кейсом ⬇️

Как вы понимаете, развитие нового бизнеса в последнее время не то что бы замедлилось, а почти приостановилось — все мы понимаем, какая сейчас ситуация. Екатеринбург не стал исключением, зато этим исключением стала сеть аптек, которая довольно динамично зашла в город, забирая в аренду пустующие помещения одно за другим. Именно эта сеть аптек и будет главным героем нашей сегодняшней истории.

Итак, есть торговое помещение площадью 60 кв. м. с хорошим трафиком, которое очень даже подходит для аптеки. Ребята вышли с нами на контакт, посмотрели объект и сделали свои предложения по сумме аренды. Мы все согласовали, а когда пришло время обсуждать договор, его условия оказались… неприемлемыми 👎

Сразу отметим, что собственник этого помещения — человек, далекий от коммерции. У него есть объект, он хочет его сдать, и на этом все. Поэтому его не смутили условия договора, но они смутили нас.

Мы объяснили собственнику, что заходить на такие условия = попасть, и соглашаться на них ни в коем случае не стоит: нужно договариваться и искать компромиссы. В результате владелец помещения дал нам 2 месяца, чтобы все уладить.

И мы уладили. За 1.5 месяца от прежнего договора мало что осталось: он обрел человекопонятный вид, а условия стали более чем оптимальными для обеих сторон.

После заключения договора мы провели еще ряд работ, которые требовались аптеке, чтобы она могла нормально функционировать в этом помещении: урегулировали вопросы с техпаспортом, адресной системой и т.д. Таким образом, арендаторам удалось быстрее зайти на объект и начать работу, а собственнику оставалось только приезжать для подписания документов 👌

Именно для этого и нужны коммерческие брокеры: чтобы сделка между собственником/арендатором или продавцом/покупателем была выгодна им обоим. И тогда их сотрудничество становится действительно продуктивным ;)