• Сделка, совершённая под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или при стечении тяжёлых обстоятельств, является оспоримой.

• То есть пострадавшая сторона может обратиться в суд и требовать признания сделки недействительной.

• При удовлетворении иска всё, что было получено по сделке, подлежит взаимному возврату (реституции).

Казалось бы, покупателю возвращают деньги продавец, а продавцу квартиру покупатель. Причем тут мошенники, которым передала добровольно деньги продавец - пенсионерка?

И тут начинается маразм правовой системы:

• Покупатель в этих делах чаще всего считается добросовестным приобретателем, но — не защищённым, потому что сделка признана ничтожной (или оспоримой), а не потому, что была перепродажа от мошенников.

• Деньги, которые он заплатил, ушли мошенникам, а не продавцу. То есть у продавца этих денег уже нет, а у покупателя — нет квартиры.

• Суд исходит из принципа двусторонней реституции: каждая сторона возвращает то, что получила. Но продавец не получил деньги — они сразу ушли мошенникам.

В итоге:

• Продавец получает обратно квартиру (поскольку суд признаёт сделку недействительной)

• Покупатель не получает назад деньги, потому что вернуть их должен мошенник (!!!), а не продавец

Определение Верховного суда РФ от 24.01.2023 № 5-КГ22-170-К2:

Пожилая женщина продала квартиру под влиянием обмана, чтобы «спасти сбережения». Суд признал сделку недействительной и вернул ей квартиру.

Покупатель, который заплатил деньги через банковскую ячейку, денег не вернул — суд указал, что деньги получил не продавец, а третье лицо (мошенники), поэтому взыскивать нужно с них.

Меня с этого бомбит, и тут у меня вопросы уже почему у нас такие традиции сделок, где права добросовестного покупателя не защищены.

Я попросил нейросеть рассказать о том, есть ли такие же правовые коллизии в Европе, оказалось, что именно в сделках с недвигой нет (есть проблемы с окупасами в Испании, но это немного другое). Вот, например, Германия:

• Здесь действует принцип “Vertrauensschutz” — защита доверия добросовестного участника оборота.

• Если покупатель приобрёл недвижимость у лица, записанного в земельной книге (Grundbuch) как собственник, то даже если потом выяснится, что сделка была связана с обманом или мошенничеством, право покупателя сохраняется, если он не знал и не мог знать о преступлении.

• Продажа всегда проходит через нотариуса, который обязан проверить личность, дееспособность и объяснить последствия сделки.

А почему у нас не так построен ГК? Нейросетка мне накидала 3 причины, приведу 2:

1. Российская правовая традиция унаследована от советской школы:

• Цель суда — восстановить справедливость и защитить слабого, а не только сохранить стабильность оборота.

• В спорах типа «старушка и покупатель» суды исходят из того, что продавец — жертва обмана, а покупатель — «экономически сильная сторона».

• Поэтому даже если покупатель ни в чём не виноват, суд склонен вернуть квартиру обманутому лицу, а не защищать «формальное право собственности».

• В Европе, наоборот, главный принцип — «правовая определённость и защита доверия оборота» (Verkehrsschutz).

• Там говорят: если система нотариусов и регистра защищает сделку, пострадавшего компенсируют иначе, но собственность не трогают.

2. Институциональная проблема:

• Нотариальное удостоверение не обязательно для большинства сделок с недвижимостью.

• Проверка личности, дееспособности и воли продавца — формальная.

• Росреестр не гарантирует защиту добросовестного покупателя (в отличие от немецкого Grundbuch).

• Нотариусы не несут финансовой ответственности за такие случаи в широком смысле.

• То есть юридически система не может “переварить” идею, что право собственности должно быть окончательным после регистрации.

Хотелось бы мнение юристов на эту тему - действительно ли данная проблема как раз вызвана отсутствием достаточной правовой защиты покупателя в сделках (по идее могло касаться и любых сделок) или это мне все врет нейросеть? Если не врет, то дело не в Долиной, а в отсутствии неких правовых норм и механизмов защиты покупателя.