Спасибо всем, кто высказал свое мнение в комментариях. Можно сказать, что абсолютное большинство положительно смотрит на идею взять еще одну ипотеку с учетом всех вводных.
Сейчас решил более детально изучить саму предлагаемую квартиру, т.к на тех условиях пока что есть только один основной вариант среди трешек. А именно пытаюсь понять насколько удобно будет в предлагаемой планировке:
Если кто знает, что означает на плане выделенное маркером, буду признателен за подсказку. Поверхностная гуглежка не помогла
Итого мы имеем три отдельных комнаты, каждая плюс/минус 12 квадратов, одна из них-мастер-спальня. Есть второй санузел, две лоджии и кухня гостиная с обещанной площадью 19,5м и витражным остеклением.
В целом метраж комнат, которые будут спальнями в перспективе, меня вполне устраивает, сейчас в моей двушке одна из комнат 11кв.м. Геометрия санузлов немного сомнительна, но окей. Наибольшие вопросы у меня к кухне-гостиной.
Сначала было вау, кухня-гостиная, 19,5 квадратов, такая большая. Но кое-как накидав примерное расположение мебели в планировщике вау эффект сильно снизился. С учетом того, что это и гостиная, то в этом помещении должен находиться диван для размещения минимум трех человек, а также телевизор.
По предлагаемому размещению застройщиком мебели получается так:
Диван 2м, до кухни метр. До телевизора от ближнего к нему края дивана 2м.
В этом варианте немного смущает само расположение дивана по центру комнаты, не такая она большая, но куда больше смущает такое близкое расположение дивана к рабочим поверхностям кухни и в том числе варочной поверхности. Понятное дело кухню можно развернуть наоборот, чтобы варочная была на месте мойки, но все равно.
Знакомый уже оформляет такую же квартиру и предполагает сделать так:
Тут у меня планировщик немного заглючил, пришлось удалить стену и пол.
Т.е повесить телевизор на стену телевизор между окнами на большой выдвижной кронштейн, чтобы при необходимости просмотра с дивана, телевизор можно было развернуть грубо говоря вот так:
Либо немного ближе к стене и возможно немного под углом к дивану в зависимости от конфигурации кронштейна и желания
И тут с одной стороны диван не близко к кухне и комната кажется свободнее, особенно оставив меньший стол, который может быть раздвижным, но сама идея вот такого расположения телевизора для меня совсем сомнительная и мягко говоря странная. Не говоря уже о максимальном неудобстве подключения к нему проводных приставок.
И получается, что студия-гостиная модно, но не так у ж и удобно, если там не «хотя бы 25 кв.м», как сказал какой-то дизайнер на ютубе. Кажется более удобной кухня в условные 10 квадратов, но одна из комнат на те же 10 больше и там организуется полноценная гостиная. Но опять же это при условии, что в семье один ребенок. В общем кругом одни компромиссы.
Я в последние годы начала понимать (ровно тогда, когда начала заниматься обустройством жильёв), что почти нет на рынке красивых стульев, столов и, пожалуй, шкафов. За приемлемые деньги, не за 200к. Лыжи не едут или мне показалось?
Последнее красивое, что я видела, было в магазине Артефакто, но а) дорого, б) закрылся.
На гарантию от застройщика уже нет надежды. Прислали ламинат не в цвет и замок не подходит(
По итогу в квартире сняли двери, сняли плинтуса. Сняли старый ламинат. А застройщик ищет подходящий ламинат к этому и сколько это будет длиться - непонятно. Так как тумбу под раковину (тоже под гарантию попала) я искал сам. Они найти не смогли!
Столкнувшись на досуге с очень самовлюбленным и весьма нелюбимым мной типом людей, решил я, что так и быть. Пора. Пора писать большую откровенно рекламную статью, попутно отстаивая честь дизайнеров, коим я никогда и не был, но это неважно. Ведь дизайнер вам необходим, он проведет вас за ручку через... все, насрать, поток сознания закончился. И картинок сегодня не завезли, не хотю рисовать. Вот так вот.
Есть две близких профессии: писарь и писатель. Писарь знает грамоту. Писателю есть что написать, как правило он грамотен, но технически может и надиктовывать, потому что почему бы и нет.
Часть 1
Дизайн (от англ. design — проектировать, чертить, задумать, а также проект, план, рисунок), термин, обозначающий новый вид деятельности по проектированию предметного мира. Д. возник в начале 20 в. как реакция на стихийное формирование визуальных и функциональных свойств предметной среды. Д. разрабатывает образцы её рационального построения, соответствующие сложному функционированию современного общества. Иногда под Д. понимают лишь одну из его областей — проектирование эстетических свойств промышленных изделий. Д., однако, решает более широкие социально-технические проблемы — функционирования производства, потребления, существования людей в предметной среде. Д. находится в особом отношении ко всем традиционным видам проектирования, разрешая затруднения, которые связаны с внедрением в жизнь конкретных людей и общества в целом новых предметных организаций, создающих неравновесную ситуацию в предметном мире. (Большая Советская Энциклопедия)
Продукт дизайнера состоит из какого-то комплекта чертежей, возможно какой-то визуализации, возможно сопровождения.
Фрилансеры как правило и писари и писатели в одном флаконе. Студии так или иначе имеют разделение на писателей (читай ведущих дизайнеров) и два типа писарей: чертежников и 3д-шников.
С комплектом чертежей для строителей более или менее понятно. Оно же "тех. проект" у большинства на рынке. Себестоимость зависит от детализации и кол-ва страниц отданных на аутсорсинг специализированным проектным организациям (вентиляция, теплорасчет, да что угодно). Рисуется от одного до пары дней, без доп. страниц и правок.
С визуализацией сложнее. Разумный ход многих студий отдавать ее на аутсорсинг. В том числе крупных. Даже гигантских, конкретно Zaha Hadid Architect сложные рендеры отдают, как и прочие лауреаты Притцкера. Студент на подработке берет ну от 500 рублей за метр, но рисует как правило очень не очень. Какой-то визуализатор стартует от 2000. Такой, чтобы сделал продающий рендер, как полагается, да еще и детальный, да еще и со всех ракурсов - от 5000. Кроме качества самой картинки проблема детализации и достоверности кроется в том, что далеко не для всей мебели и проч. существуют готовые модели на сайтах производителей. Да, продвижение мебельщиков и производителей декораций разумеется распространяется не только на конечных потребителей, а в том числе на дизайнеров, но определенные предметы пихать в проект все еще просто сложно и дорого. Вносить правки и что-то менять ОЧЕНЬ дорого. Вносить правки и менять что-то глобальное - это практически рисовать с нуля.
Видите тут проблему? А я вижу. Мы только что проебали бюджет абсолютного большинства средних студий просто на рисование. А это мы даже красиво не напечатали проект в красивый альбомчик, забыли про рекламу и какие-то там налоги, кто их вообще платит (поработал, выпил - в тюрьму! романтика!).
Сами по себе проекты, как правило, идут на грани рентабельности везде, кроме премиума.
Сопровождение осуществляется ведущим дизайнером (комплектация при этом частенько идет отдельно). Здесь понятно: есть потраченное время на дорогу и с клиентом.
А вот рекомендованная дизайнером строительная бригада обычно платит ему 5-10 процентов (зависит только от вредности) со всех видов работ и черновых материалов. Многие магазины торгующие мебелью и декором по агентским соглашениям выплачивают те же 5-10 процентов. Больше - редко.
Часть 2
В британском Манчестере есть небоскреб, издающий странные пугающие звуки, похожие то ли на стон, то ли на заунывную песню. 47-этажная башня Битхама, самое высокое жилое здание в Европе. Жильцы давно жалуются на неприятный гул дома, который часто мешает им спать по ночам. По их словам, высотка «подвывает» почти всегда, но особенно пугающий вой раздается, когда дует ветер. Кстати, как пишет Manchester Evening News, архитектор Ян Симпсон живет на верхнем этаже собственного детища, поэтому он прекрасно знает о проблеме. Еще три года назад Симпсон извинялся перед другими жильцами «поющего небоскреба» и обещал все исправить, но дом так и гудит в непогоду. (Комсомольская Правда)
Как выглядят хорошие дизайнеры? Сложно сказать. Но есть очень небольшая вероятность того, что дизайнер, который зарабатывает намного меньше заказчика, понимает его потребности. По многим причинам.
Я бы выделил такие основные болезни несоответствия:
– смотрим в редакторе на стенку, а стенка пустая, пустая как-то не смотрится, лепим декор, в реальности стенок 4, а одновременно вы будете видеть до трех плюс потолок с полом; – не чувствуем пропорции помещения и ставим множество откровенно маленьких предметов в заведомо большое помещение; – не понимаем, что такое качественные дорогие материалы, потому что на картинках этого не видно; – не понимаем привычек социальной прослойки клиента: тут и кол-во туалетов, и что угодно, вплоть до непонимания того, что сушильная машина не решает вопроса с сушкой большей части одежды, а стиралка с сушкой вообще не про то. Самый болезненный пункт, потому что часто этого понимания нет у самого клиента, он еще только деньги заработал, а так, никогда и не жил.
Так вот считаем. Ведущий дизайнер с чертежниками и проч. в штате с сопровождением может параллельно тянуть ну 2 проекта, и то не всегда. Фрилансер почти всегда один рисует, один сопровождает как максимум.
Допустим, у нас есть какая-то квартира 100 метров. Допустим, за ее проект фрилансер взял средние по рынку для такого бюджета 300'000. Рисовал он ее 3 месяца. Допустим, стоимость реализации около 10 млн, а длительность 9 месяцев. С агентских получится оттуда забрать ну 500'000. С сопровождения пусть до 450'000. Не получится даже столько, потому что все клиенты хотят скидки, которые делаются из твоих агентских и при этом не любят долго платить за спорвождение. Но даже в теории и с сопровождением - это 1'200'000 грязью за год. Памятуя о реальных возможностях дизайнеров умножаем ну на 2. 2'400'000 руб. или аж 200 тысяч в месяц грязью в абсолютном идеале для проектов в среднем классе. Из которых еще надо нести все накладные расходы. На практике ну там немного за 100'000, и не факт, что будет. Вспоминаем, как началась вторая часть повествования. Завываем как та башня. Не срослось. Причем сильно, а не чуть-чуть.
Ведущий дизайнер в самом лучшем случае забирает 50 процентов с проекта и столько же с агентских с декора. С строительных работ и черновых материалов чаще всего имеет только студия. На самом деле этот расклад лучше ситуации большинства фрилансеров, потому что все накладные расходы несет студия. Даже если студия взяла прайс покруче, у нас опять что-то не срослось.
Вот вы, допустим, работали, много работали, купили квартиру за условные 30 миллионов, условные 10 отдаете за ее отделку. Почему условные? Для вас вполне конкретные. И вот реально хотите жить так, как вашу жизнь представляет себе человек, с доходом хорошо если чуть более 100 тысяч? Да он такую жизнь даже по старым ипотечным ставкам понюхать не мог, а теперь как-то и поглазеть не особо.
А в итоге как-то так:
При общепринятых расценках для среднего класса более или менее в писательство могут только те, кто рисует проекты максимально быстрыми альтернативными способами, а зарабатывают в рамках сопровождения, которое не отнимает очень много времени.
Что делать? Да ничего не делать. Не заказывать проект. А для автора рекомендация еще проще: не заниматься дизайном, да он ей и следует на самом деле.
Значит нужно не 3, а около 10 процентов от бюджета на проект и что-то порядка процента за сопровождение. Это ведь нормальные расценки для премиума, к слову, почему так в среднем классе нельзя? Очень хочется так сказать. Но не выйдет. Потому что стоимость визуализации в дорогих и дешевых проектах отличается не сильно. А если начать на ней экономить, то обертка неизбежно проиграет тем, кто все вбухал в рендер, забыв про проектирование как таковое. Еще и в санкционных реалиях. Никакой комплектации проекта с ограниченным бюджетом заранее сделать нельзя. Но делают? Делают. А осмысленно делают, только если деньги почти не имеют значения.
Ну что, пойдем к дизайнеру? Проекты недорого красивые: смотри, блестит как стенка, переливается и с лампочками еще!
P. S.
Когда в интернетике обещают что-то построить, сделать ремонт, отделку, что угодно, целого дома или квартиры за пару сотен тысяч рублей, я бы советовал посчитать зарплату хотя бы двух человек пусть за 5 месяцев и подумать. Да, у вас будут работать совершенно разные специализированные бригады. Но они все будут что-то кушать и где-то жить, да еще и за свои инструмент покупать.
Вылез я вчера таки в магазин вечером. Наверное первый раз в этом году вышел не через паркинг. Качу значит тележку, держусь за нее, держусь за жену, все равно еду, а не иду. Суббота - наверное выходной у УК. Может и правда, ну их, пни эти и люстры из говна и палок. Но это быстро пройдет. И снова за старое.
Парк-Хилл, построенный между 1957 и 1961 годами, в Шеффилде, Южный Йоркшир представляет собой бывший социальный жилой комплекс, спроектированный архитекторами Айвором Смитом и Джеком Линном. В 1998 получил статус памятника архитектуры. Наиболее известен своей типологией «улиц в небе» и сетчатой бетонной конструкцией.
1/3
Таким он и был.
1/2
Генплан Парк Хилл и первая Фаза отдельно
После нескольких лет упадка застройщик Urban Splash выиграл контракт на его реконструкцию в 2004 году. Этот процесс начался с Фазы 1, спроектированной студиями Hawkin/Brown и Stido Egret West. Реконструкция вошла в число шести проектов премии RIBA Stirling Prize в 2013 году.
1/8
Первая фаза. Фотограф Keith Collie
1/16
Студенческое общежитие Béton House
Фаза 2 Михаила Ричеса находится рядом с более яркой первой фазой, в которой здания были обновлены яркими панелями, призванными «изменить общественное восприятие комплекса». Это позволило выбрать более «легкий подход», сосредоточенный на сохранении и восстановлении оригинальной структуры и дизайна здания.
1/12
Фаза 2
Сам по себе Парк Хилл имеет весьма и весьма оригинальный проект. И дело не только и не сколько в подъездах, суть балконах. Но и в планировке самих квартир:
Планировки квартир Фазы 2
1/5
Поэтажные планы трех верхних этажей Фазы 2
Прайс за двушку в Фазе 2 был от 160000 фунтов (18,5 млн рублей на сегодня) в 2020. Но Шеффилд конечно такой себе мегаполис, впрочем, у англичан все сравнительно рядом.
Изображения и материалы взяты с Dezeen(c) и Википедии.
P. S. На мой взгляд одна из лучших джентрификаций бруталистких спальников.
Собственно такой эскиз кухни в хрущевке набросал я.
Начнем с обозначения задачи.
Задача первая: надо дорого. Для квартир и недвижимости общем - это в первую очередь достаточная площадь. Если начинается лепка эрзацей: заказная мебель с странными пропорциями, уменьшенные рукомойники и прочие угловые унитазы - вышло дешево. Если элементов декора слишком много, то опять же получилось дешево, потому что места нет. Дворца в хруще не сделать, хай-тека тоже. Не стоит пытаться казаться, не получится. Проблема вторая - материалы. Не будет премиальных материалов, будет дешево. На рендере может быть здорово. В реальности - нет. Поэтому важнее всего материалы, которые имеют свои цвет и фактуру: дерево, камень, металл. В деревянных предметах обработка стоит много больше самой древесины, а плохо обработанное дерево выглядит куда дороже хорошего ламината.
Задача вторая: оно нужно надолго. Речь не идет о том, чтобы интерьер не старел, стареть-то он будет, вопрос - как. Если взять изначальный интерьер советского хруща, то сейчас он выглядит как старый и достаточно бюджетный. Ну так дорогим он никогда и не был, а старый он объективно. У сталинок же он бы выглядел просто старым. А вот глянцевые многоуровневые потолки и модные когда-то недорогие нагромождения в основном выглядят потешно.
Как я и писал в вводном посте, выкидываем весь новодел.
Полы, как правило дощатые: разобрать, выкинуть мусор, обработать от насекомых и грибка, засыпать керамзитом, прибить снова, заменив все или часть досок, покрасить половой краской. Масло - очень неплохая альтернатива. Тогда же и стараемся озаботиться канализацией, особенно если хотим ставить посудомоечную машину.
Стены: чтобы понять, какая отделка стен экономически целесообразна, сходите в подъезд. Там, где штукатурка "дышит", ее расшивают, шпаклюют локально, как-то шкурят и как-то красят. Никакая работа по маякам с стеклохолстом "под яичко" экономически нецелесообразна. Я бы сделал одну зону под плитку фартука, на этом хватит. Небольшие неровности можно сделать алебастром. Незаслуженно забытый последние годы способ выравнивая - левкас. Быстро наносится, дешев сам по себе. Покрасить.
Потолок: то же, что и стены.
Трубы покрасить, радиаторы заменить на новые такие же чугунные (потому что в хрущевках они как правило забиты).
Двери покрасить. Если не сохранились, купить простые "финки".
Все это максимально индивидуально и зависит от состояния квартиры.
Начнем про кухни.
Что делать не стоит? Идти сразу в салон кухонь. Там продавец с квалификацией "научили работать в программе" нарисует, конечно, вопрос только как.
Что делать стоит? Разобраться в том, как проектируют кухни или нанять дизайнера, в портфолио которого есть что-то отличное от поисковой выдачи Яндекса на запрос "проект кухни".
1/2
Кухни бывают: готовыми, модульными, заказными.
Готовые интересны только очень дорогие, почти. Но мы их не рассматриваем, потому что условные Poliform или Leicht осмыслены только в достаточно больших помещениях. Да и стоят они соответственно. Но интересные, да.
Модульные от заказных отличаются тем, что не дают возможности делать что-то хотя бы чуть нестандартных размеров. Половина кухонь на рынке, именующая себя "на заказ" - это модульные кухни с заказной столешницей. Они умеют делать столешницы, иногда даже фасады на заказ, но не умеют делать ящики и модули произвольных размеров.
Начнем с самого дешевого не эрзаца. Это же и будет основой в общем-то всех кухонь. На деле оно далеко не самое дешевое конечно, но и не такое дорогое, как могло бы быть (дешевле вообще на улице жить, если уж в крайности кидаться).
1/4
То самое ушедшее "почти" из ИКЕИ. 220 см. Забавно, но это ровно стенка в хрущевке.
И так слева направо: потенциальная зона для чайника/тостера, полноценная плита, рабочая поверхность, раковина. Эти зоны являются основой любой кухни. Есть еще холодильник, но в ограниченном пространстве его лучше отставить на противоположную сторону.
Ремарка: подоконник на небольших кухнях может служить зоной для мультиварок и чайников. Неплохо бы иметь там розетку. В правильных таунхаусах и правильных домах, кстати, окна кухни ставят на высоту равную или чуть большую, чем высота кухонной рабочей поверхности.
Ищем обычную мебель на заказ, совсем необязательно кухонную. Лучше найти тех, кто работает с ЛДСП 18 мм, а не 16. Заказываем у них все, кроме столешницы и фурнитуры. Возможно ЛДСП и фасады придется заказывать в разных местах. ЛДСП можно напилить и самостоятельно электролобзиком, но возможно это покажется чрезмерно геморройным. Фасады ищем белые полуматовые (в этом бюджете нет выбора). Белые цвета придется сравнить, можно с листком бумаги, нехорошо, если оттенки сильно отличаются. Нехорошо если уходить в голубизну, это ассоциируется с пластиком, нехорошо, если уходит в желтизну, это с старьем.
За фурнитурой идем в магазин фурнитуры и покупаем что-нибудь поувесистее и покрепче на вид, про бренды как-нибудь потом, тут - рано.
За столешницей идем на Ярмарку Мастеров, сразу просим вырез для раковины. Ищем тех, кто делает письменные столы, а то и кухонные столешницы, что угодно из наборного (сращенного) ясеня или дуба. Проще взять уже обработанное дерево. Не смотрим на сосну и хвойные, они слишком мягкие, да и выглядят так, что ассоциируются с дачными домиками. Опционально там же мы возьмем подоконник из дерева.
Левый модуль можно заменить на посудомоечную машину. О возможности проложить канализацию за кухней стоит озаботиться заранее. Если кухонный шкафчик подпилить можно, то плиту или холодильник - нет.
Можно ли взять не белые фасады? Да, но дороже. И скорее всего, без хотя бы минимального представления о колористике, получится фигня.
Можно ли взять акриловую столешницу? В экономе стремительно опасны дешевые материалы. Дешевый акрил, за редким исключением, имеет плохое преломление света с посторонним оттенком. Да и киллер-фичей его является произвольная форма, а тут она простая.
Встраиваемой кухонной техники в небольшом бюджете не будет. Не будет, потому что на примере Мвидео: самая дешевая китайская варочная поверхность на 4 конфорки около 10к, нормальные дороже, самая дешевая духовка 15, хорошие опять же намного дороже. В то же время за 30к можно купить нормальную крепкую плиту Бош или Горенье (или другого адекватного европейского производителя) с встроенной духовкой. Это и выглядеть будет дороже и работать лучше. Встраиваемые холодильники обсуждать не хочу.
К сожалению, в России сложно найти микроволновку для установки над плитой. Потому что over-the-range микроволновки это прям отличное решение: они недорогие, в них встроены вытяжки. Их единственный минус - это перспектива доставать жидкое из высоко закрепленной микроволновки. У нас же за неимением альтернатив микроволновка уползает на холодильник или подоконник. Всерьез рассматривать встраиваемый духовой шкаф с микроволнами я тут не хочу.
Фартук: простая белая глянцевая или матовая плитка. Она встречается в интерьерах любой ценовой категории и никак не отличается внешне от цены.
Вариации: ну, например, сделать таки полки вместо шкафчиков сверху. Но на постсоветском пространстве есть мнение, что так экономят. А на деле более дорогая вытяжка и большая площадь фартука сожрут всю экономию. Так-то полочки удобнее шкафчиков, но существенно менее вместительны. В больших кухнях это непринципиально, а тут - важно.
Свет и мебель:
1/6
Такой абажур можно сделать сделать из толстой проволки и пеньковой веревки самостоятельно. Патроны для них продают отдельно. А можно купить готовый и не только такой.
1/5
Хороший (в данном случае еще и относительно недорогой) текстиль вполне заменяет дорогой стол.
1/3
А вот хорошие стулья такими уж дешевыми сложно назвать где угодно.
La Redoute возвращает около 10 процентов комиссии с чека дизайнеру при наличии договора с ним. Собственно так и работают очень многие магазины.
Во многих европейских магазинах ассортимент, на мой взгляд, много приятнее местных. К сожалению, сейчас большинство из них убрали РФ из зоны доставки.
1/2
Пенек как возможная альтернатива табурету или прикроватной тумбе. Можно купить готовый (задорого), можно сгонять на лесопилку и купить у них за копейки, а потом зашкурить и покрыть любым маслом.
Все интересное начинается по мере роста бюджета и размера. Почему я не предлагаю других вариантов особо? Да потому что экономическая целесообразность сомнительна. Дороже-то обойдется, а вот будет ли так выглядеть, уже сомнительно.
Честно говоря, когда я начинал писать, думал, что сделаю 2-3 варианта с ростом бюджета.
Отдельная ремарка про угловые кухни: скорее нет. Ну то есть, да, если у вас есть угол хотя бы 240*240, а вот меньше - не надо. Выигрыша там никакого нет ни для кого, кроме мебельной фабрики, потому что угловой модуль не используется, а место занимает и денег стоит. Не ущербная столешница под это дело тоже не самое дешевое удовольствие. Потому что это будет акрил, а значит надо что-то изобретать с фасадами.
P. S.
К стоимости работ, которые приводят к любым нарушениям СП и прочих норм стоит прибавлять снижение рыночной стоимости квартиры и штрафы, либо стоимость согласования.
Перемещать газовую плиту можно, но недалеко. На плане ее положение указано лишь приблизительно. Остальное требует: внесения изменений в план БТИ, разрешения газового и пожарных надзоров. Работу может проводить только лицензированная организация.
Закрывать газовые стояки шкафчиками и полочками нельзя. Отопительные из металла - тоже не зашиваются. При наличии газовой плиты на кухню обязательна дверь. Газовое оборудование убрать можно, но это требует согласования.
Можно все. Все будет стоить денег. Целесообразность сомнительна. Самостроя в РФ однако много. По хрущам у людей давно ничего и ни с кем не согласовано. Продать такую квартиру можно только за наличку. Жить спокойно только до очередной проверки газового оборудования или чего-нибудь еще.
Да, существует хрущ без газа. С печами даже. Зависит от региона.
P. P. S.
Ты предложил из хрущевки сделать хрущевку. Верно. Из хрущевки может получиться только аккуратная и приятная хрущевка. Или это будет просто смешно.
Часть первая. Очень скучная, но вроде бы как необходимая вводная. Без картинок.
Первый же вопрос, который стоит очень остро - экономическая целесообразность.
У хрущевок тьма проблем. Главная - контингент. По мере старения здания и оттока экономически наиболее активных людей он сменяется на все более и более маргинальный. Государство или УК могут сделать двор, дополнительное утепление, поменять коммуникации, косметический ремонт в подъезде, но не могут сменить жильцов. На моей практике, после косметики в подъезде, тот самый родной запах хруща возвращается максимум за полгода.
Поэтому для начала я бы открыл ЦИАН и посмотрел цены. Возможно, да чаще всего, если речь идет о Санкт-Петербурге, рациональнее просто сменить квартиру. Есть не так уж мало приятных малоэтажных ЖК, особенно в районе Пулковского шоссе. Проблема транспортной доступности же решается в пределах миллиона рублей на покупку Гранты или вездесущим такси.
А дальше закономерно есть два варианта развития событий. Подготовка на продажу или подготовка к собственному проживанию.
Подготовка на продажу заключается в наведении внешнего лоска за самые минимальные деньги. Немножко не то, о чем хотелось бы писать, ибо все это очень напоминает деятельность перекупщиков автомобилей. С квартирами выполняется еще проще, потому что тут подборщиков нет. Что странно, потому что сами по себе квартиры очень дорогие. Риелторы, которые берут процент с продавца - это не подборщики. Они будут предлагать только квартиры, с которых могут получить процент. Услуги по подбору могут оказывать и оказывают некоторые дизайнеры. Если дизайнер не способен помочь подобрать квартиру, то я бы усомнился в его квалификации. Это немного не та профессия, в которой можно не разбираться в недвижимости.
Если же продать не получится, то будем ковырять. Поскольку мы не забываем об экономической целесообразности, варианты с обдиранием хруща до состояния новостройки лучше сразу отмести.
Дальше мы выметаем (уже буквально) весь новодел последних лет. Поскольку жители хрущевок редко бывают богаты, ремонт, который там делается, обычно выполняют ужасающими материалами. Нет никакого смысла в рассуждениях о цвете кварцвинила. Он будет отвратительно дешево выглядеть по сравнению с деревом и камнем в любом случае. Кварцвинил и ламинаты выгодны только рендер-студиям, потому что на том самом рендере паркет елочкой от самого дешевого линолеума под паркет вообще никак не отличается.
Промежуточный итог: На этом этапе можно смотреть, с чем мы будем иметь дело. Вариаций невероятное кол-во.
Планировка. То, о чем я писать тут не буду. Потому что даже типовых квартир ну очень много, особенно если выскочить за пределы одного города. Да и рисовать планировку нужно вокруг мебели.
Для ряда типовых многоэтажек Москвы существует каталог типовых перепланировок проектного института МНИИТЭП, на который согласно ППМ №508 можно ссылаться и не заморачиваться с рисованием проекта. https://www.mos.ru/mgi/function/pereustroistvo-i-pereplaniro...
Для жителей же обычной России (да и большинства домов в Мск) остается только вариант с беготней и согласованиями. В принципе, перепланировку можно согласовать по эскизному проекту.
Эскизный проект оформить ну очень просто.
Расширить кухню или санузел на жилую зону - нельзя. На коридор - можно. В хрущевках, однако, встречаются жилые по мнению БТИ зоны, которые тщательно маскируются под коридор, поэтому всегда лучше смотреть проект. Дверь на кухню при наличии газовой плиты отсутствовать не может. Несущие не трогаем. Согласование, затрагивающее несущие стены, технически конечно возможно, но мы все еще помним об экономической целесообразности. Делегировать можно. Но дорого. Рационально будет делегировать проект, а с согласованием побегать самостоятельно.
В общем и целом наша цель в том, чтобы любыми доступными способами увеличить санузел (раздельный или два, никаких компромиссов), а потом и кухню, но при этом тронуть как можно меньше.