«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство. Часть 2⁠⁠

Продолжение поста

«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство.

Дорогие детишки, в нашей предыдущей программе Хрюша и Степашка, я рассказал о том...

1. Как понять, сколько стоит моя квартира и за сколько я смогу купить то, чего мне хочется?

2. На какие вопросы мне надо знать ответы по своей продаваемой квартире и по покупаемой взамен

3. Как красиво продать свою квартиру

Сегодня я расскажу вам о том...

4. Как оценить юридическую чистоту покупаемой на вторичном рынке квартиры

5. Как оценить юридическую чистоту покупаемой в недостроенном доме квартиры

1. Итак, первый вариант: мы хотим купить квартиру на вторичном рынке, а не в новостройке. С новостроем вообще своя тема, об этом ниже.

Тут всё писать не буду. Расскажу принципы, а нюансов тут миллион.

Нам потребуются:

- Выписка из ЕГРП

- Расширенная выписка из ЕГРП (её можно заменить на выписку переходов права)

- Выписка из домовой книги

- Расширенная выписка из домовой книги (её можно заменить на выписку из ЦАСБ – Центральное Адресное Справочное Бюро)

Где эти документы взять?

Первые два документа берем в МФЦ, вторые два – в паспортном столе.

И, если ЕГРП вам на законных основаниях выдадут в МФЦ, то с выписками из домовой книги дело обстоит посложнее. Паспортистки обычно такую информацию не дают. Поэтому, имеем три варианта:

1. Идём с паспортный стол с хозяином квартиры и просим показать карточки.

2. Ищем «тётю Галю» в паспортном столе. Как определить тетю Галю, которая покажет тебе эту карточку? У кого все пальцы в золоте и цепочек куча на шее, та и есть. (Иногда это работает так: находишь тёту Галю, берешь 500-1000р, вкладываешь в бумажку, пишешь на бумажке проблему с вопросом, бумажку, она читает, смотрит на денюжку и говорит, когда приходить.)

2. Ищем, кто за мзду малую нам эти документы подгонит. Куча услуг таких существует, по крайней мере, в Москве. Ценник – от 2500 до 5000р за комплект. Сроки исполнения - вечером позвонил, к обеду следующего дня встречаешься, платишь и забираешь.

Что это за документы и что они показывают?

- Выписка из ЕГРП – выписка из Единого Государственного Реестра Правообладателей. Т.е., в документе будет написано, кому квартира принадлежит и наложены ли на неё обременения.

- Расширенная выписка из ЕГРП (Или выписка переходов права). В ней будут указаны все переходы права и на каком основании они делались за всю историю квартиры. Поправка: Расширенная выписка из ЕГРП даёт информацию только с 1997 года по наши дни. Выписка переходов – за всю историю. Поэтому, она получше будет.

- Выписка из домовой книги. Показывает, кто на данный момент зарегистрирован в квартирке.

- Расширенная выписка из домовой книги (её можно заменить на выписку из ЦАСБ). Показывает, кто был зарегистрирован, когда, на каком основании, и на каком основании, когда и куда убыл из квартиры.

Дальше нам нужно сопоставить два документа: расширенную выписку из ЕГРП и расширенную выписку из домовой книги.

Подчеркнул этот момент, т.к. он - ключевой в проверке квартиры на вторичном рынке на юридическую чистоту.

Это сопоставление должно дать нам чёткую и понятную историю квартиры и проживавших в ней с момента постройки дома.

Контрольные точки отслеживания, на которые нужно обратить максимум внимания – моменты перехода права. Смотрим, когда это происходило и кто был на тот момент прописан.

Тонкие места:

1. Первое тонкое место.

- Момент приватизации. В 1991г был принят закон о приватизации. Стало можно быть собственником квартиры. Но, нормально этот закон даже в Москве заработал только в 1994-1995 годах. Думаю, что в регионах попозже. А поначалу с квартирами происходили чудеса чудные. Например: В квартире на момент приватизации проживает четыре человека. Папа, мама и двое детей. Они приватизируют квартирку, получают договор передачи и, оппа! Собственниками квартиры после приватизации становятся папа и мама. Детишек побоку. Такое было повсеместно. Ключевой момент: Все, кто был на момент приватизации в квартире зарегистрирован, должны стать собственниками после приватизации. Если это не так, вам на руки должны дать письменный отказ от права участия в приватизации. Но, этот отказ мог дать только совершеннолетний на момент приватизации человек. Несовершеннолетние от участия в приватизации отказаться не могли.

Что же произойдёт, если-таки права несовершеннолетнего при приватизации были ущемлены? – он в любой момент после сделки (хоть через 30 лет) может прийти к вам домой и потребовать свою долю. Будете договариваться с ним и дешево это не будет – вы будете выкупать у него ту долю, которая должна была ему принадлежать. Т.е., это 1/2 - 1/3 – 1/4 стоимости квартиры. Второй вариант - жить вместе большой и дружной семьей, вспоминая замечательную песню. Вот эту:

Если образ, созданный группой Дюна, вас не вдохновил, читайте дальше...

Что делать, если вы нарвались на такую квартиру? Первый и самый простой вариант – искать другой вариант. Второй более сложный вариант – найти «обиженного» - то есть, того, кто должен был в те далёкие годы участвовать в приватизации, но не участвовал. И взять у него нотариально заверенный документ, утверждающий, что этот обиженный уже 10 лет назад знал о том, что его права были ущемлены при приватизации и претензий по данному вопросу не имеет.

Зачем нам нужна эта бумажка? – Затем, что сроки исковой давности по таким делам – 3 года с того момента, как обиженный УЗНАЛ о том, что его права были нарушены. Соответственно, такой бумажкой мы выводим обиженного за сроки исковой давности. В случае чего, будем

махать этой бумажкой в суде. Должно помочь.

Но, лично я бы от такой квартиры отказался. Честно.

2. Второе тонкое место

- Момент наследования. Тут похожая ситуация. Если во всей цепочке переходов права был переход по праву наследования, лично я бы от такой квартиры отказался – всегда есть риск появления наследников. Даже, если квартира сменила несколько собственников после смерти наследодателя. С одной стороны, по наследственным делам, есть сроки исковой давности. С другой – в статье ГК эти сроки описаны так: «… с того момента, как наследник узнал, или должен был узнать о смерти наследодателя.»

Т.е., если появится наследник и докажет, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя (был в тюрьме, за границей и т.д.), сроки исковой давности могут и восстановить. Это дело сложное и далеко не всегда реальное, но, мы же хотим максимально защититься и спать спокойно, верно?

Проблема с установлением всех наследников у нас простая – никто не знает, сколько у умершего было детей. Все ЗАГСы страны не объедешь. Зачастую, жёны не знают, сколько на самом деле детей у их мужей. А с учетом того, что 25 лет назад развалилась самая большая по территории страна и огромное количество наших соотечественников вдруг оказалось за границей, ситуация еще больше осложняется.

Я описал только два основных рисковых момента в истории квартиры. В реальной жизни их намного больше. Рента, несовершеннолетние собственники и опека и т.д.

Если писать всё в посте, чтива на неделю получится. Поэтому:

Самое важное тут – понять принцип: Должно быть понятное и логичное объяснение всех переходов права, всех регистраций и убытий. Особенно в моменты ключевых точек – перехода права.

От вашего риэлтора вам надо 146% ожидать полной проверки по данному вопросу с подробным описанием всей истории квартиры с момента постройки дома. Требуйте и ожидайте этого.

Если квартира была под арестом в какой-то период времени, расширенная выписка из ЕГРП или выписка переходов права вам это покажет. Если был запрет на приватизацию, эти же документы вам тоже это покажут. В самом аресте или запрете приватизации проблемы нет. Важно понять причину запрета или ареста.

Два примера:

Первый случай:

На квартиру, в которой я живу сейчас, был наложен запрет на приватизацию, который через полгода был снят. Меня это при покупке насторожило, я стал копать. Выяснилось, что запрет был по причине того, что продавцы перед приватизацией сделали небольшую перепланировку. Техники, пришедшие из БТИ сразу тему эту просекли и поставили так называемую "красную линию" - запрет на любые действия с квартирой до, так сказать, устранения. Ребята "вернули всё взад" сделали как было, и квартиру без проблем приватизировали.

Второй случай:

В другой квартире тоже был арест. Когда стал копать, оказалось, что жена продавца хотела зацапать квартирку целиком себе и обвинила его в попытке убийства (Вот так бывает!). Квартирку под арест. Когда разобрались, квартиру из под ареста вывели, но, ситуация меня уже насторожила - не очень интересно покупать жильё у неадекватов. Мало ли, чего потом эта жена захочет. Я стал копать историю квартиры с момента постройки дома. А дом - сталинка, 50-е годы постройки, квартира - расселенная коммуналка. Т.е., дом "с историей". И полезло: выписка по убытию "ЗК" (уехал в турму) в базе ЦАСБ - чуть ли не самая часто встречающаяся. Квартиру покупали-продавали раз пять. Причём, минимум один раз, купля продажа была проведена по фиктивному договору дарения - т.е., по документам дарение, а по факту люди платили деньги. (Что это значит - напишу в следующем посте). Далее: Люди купили квартиру, имея одни паспортные данные, а, при продаже через полтора года - уже другие. Т.е., вроде, жёсткого криминала и нет, но, влезать в такую Санта-Барбару - ну его, как говорится, к терапевту.

С первым вариантом, проверкой квартиры на вторичном рынке, разобрались.

2. Итак, второй вариант: мы хотим купить квартиру в новостройке.

Тут всё по-другому и возникает масса нюансов:

Если дом достроен и уже сдан, если уже есть собственность на квартиру, то всё просто – как на вторичке, только почти ничего проверять не надо - у дома еще нет истории почти. Но и ценник на новострой с уже полученной собственностью будет соответствующим.

Ценник на квартиры в недостроенных домах, или достроенных, но без собственности, намного вкуснее.

Оговорка:

Встречаются случаи, когда в свидетельстве о праве собственности на квартиру в новострое будет значится решение суда. Это вас пугать не должно. Дело в том, что многие застройщики любят тянуть - дом уже построен, госкомиссия уже прошла, до сдан, а собственность не оформляется. Потому, что застройщику после оформления собственности, придётся подбивать всю бухгалтерию и заплатить стотыщмильенов налогов. Делать это, естественно, застройщик не торопится и нередко прямо говорит счастливым владельцам квартиры: идите в попу суд. И, за пару заседаний, вы получаете нужное вам решение нашего самого гуманного в мире.

Если дом еще не достроен, или достроен, но, не сдан, то вы покупаете не квартиру, а объект инвестиций. Он юридически квартирой еще не является.

Как проверять такие объекты. Опишу только кратенько, чтобы знали потом, что с риэлтора требовать. Сразу скажу, сами такую проверку не вырулите. Вам на 99%, просто, не покажут этих документов.

Порядок проверки новостройки:

- договор на землю. Там будет или собственность или аренда. Если это аренда, то сроки. Сроки год-два. Это сроки на строительство, не на использование дома. После того, как строительство завершено, земля остается в собственности государства. Но, в соответствии с жилищным кодексом, собственник квартиры становится сособственником земли под домом. Если аренда короткая, застройщик неизвестный, назначение земли не соответствует тому, что на ней строят, а стройка только начата, это вызывает вопросы. Надо смотреть условия продления аренды. Что будет, если сроки аренды прошли, а дом еще не достроен?

Также, важно проверить:

- Назначение земли. Оно должно соответствовать объекту: многоэтажный дом, дом средней этажности, малоэтажное строительство.

Пример: Уже есть прецедент, когда назначение - дачное строительство или ИЖС, а строят 5-этажный дом. Один дом уже снесли (помните, я писал про ОДинцово), куча домов на очереди. Назначение "жилое строительство" звучит неубедительно. Но, если регпалата регистрирует при таком назначении договора долевого участия по 214 ФЗ, значит катит. Про 214 Ф.З. ниже.

- Постановление главы города

- Разрешение на строительство (на основании постановления главы города)

- Градостроительное обоснование размещения объекта. Как правило, этого никто не предоставляет и никто не спрашивает.

- Согласованная исходно-разрешительная документация (ИРД). Эту документацию можно запрашивать. В ней всякие технические параметры комплекса. Согласовывается с местными органами власти. Отличается от проектной декларации. Проектная декларация - это описание комплекса уже самим застройщиком.

- Проектная документация. Должна быть утверждена областным или городским архитектурным комитетом.

- Договор о получении разрешения на подключение к сетям общего пользования. Газпром на газ, на электричество - МОЭСК (в области, в Москве другая), то же самое на тепло и воду. Истории о том, как дом построили, но ни к воде ни к электричеству ни к газоснабжению не подключили, мы все в новостях видели. От такого попадоза можно было застраховаться проверив будущую новостройку вот по этому пункту.

- И, в конце концов, документ о предварительном распределении площадей.

Повторюсь, по новостройкам специально написал очень кратенько, т.к. понимаю – непрофессионал здесь не разберется точно. Это – чисто описательный момент, чтобы знали, что ожидать от риэлтора. Ну, и блеснете перед ним своими познаниями, после чего риэлтор поймёт, что кинуть вас у него не получится.

C проверкой самого строящегося объекта закончили, теперь о том, какого типа договор нам может предложить хитрый застройщик. Их куча. Перечислю основные варианты кидалова договоров:

- Предварительный договор купли-продажи (Преддоговор)

- Договор инвестирования

- Договор займа (долговой вексель)

- Договор ДДУ (Долевое участие в строительстве)

Нельзя сказать ,что по какому-то договору покупать нельзя, а по какому-то можно. Но, однозначно, последний - ДДУ - наименее рисковый. Опять же, наименее рисковый не означает, что риска нет. Но, его меньше, чем в других случаях.

Принцип простой: если продают не по ДДУ, особенно яростно проверяем застройщика и документы, которые я перечислил выше.  Почему так происходит: Для того, чтобы получить аккредитацию, которая даст возможность продавать квартиры по ДДУ, объект надо дать на проверку разным комиссиям от государства. Соответственно, объект будет уже хотя бы как-то проверен.

Пример: в Видном продает квартиры ДСК-1. Продаёт по преддоговорам и векселям. Если с документами не все в порядке, продают по договору займа (вексель). Стоимость векселя равняется стоимости квартиры. Риски при такой схеме очень большие. Если в процессе стройки проблемы с документами решены не будут, все проблемы ложатся на покупателя.

Если мы покупаем по 214 ФЗ, часть рисков берет на себя государство.

В этом и разница.

На сегодня всё, а в нашей следующей программе, дорогие детишки, мы обсудим:

1. Момент выписки продавца и его семейства. Как смотивировать продавца это сделать.

2. Механизм сделки

3. Дополнительные вопросы

4. Я приведу те статьи законов, которыми руководствуется рынок недвижимости нашей необъятной.

Всем хорошего дня!

P.S. Баянометр докопался только до клипа Дюны.