Мифы и байки риэлторов⁠⁠

Как бывший риэлтор проработавший в продажах более 2-х лет я решил поделиться несколькими важными темами. Текст мы писали в соавторстве с другом, тоже бывшим риэлтором. Это одна из глав.

У каждого более-менее опытного риэлтора на каждое возражение покупателя или продавца квартиры есть определенные истории «из практики», либо какие-то выдуманные проблемы, с которыми вы никогда не столкнетесь, а также обещания, которые красиво звучат, но, к сожалению, почти ничего не стоят. Например, если вы хотите продать квартиру напрямую, без участия агентства, то риэлтор может запугать вас тем, что покупатель обязательно окажется мошенником и в итоге вы останетесь и без квартиры и без денег. Если же вы выступаете в роли покупателя, то на вариант недвижимости, который вы выбрали, обязательно будут претендовать внезапно появившийся родственник продавцов, который во время сделки находился в местах не столь отдаленных и потом через суд выиграет дело. Не спорим, такие случаи бывают, но они далеко не массовые, и потом вы самостоятельно можете проверить квартиру на чистоту перед покупкой.

Эти излюбленные мифы риэлторов для человека, незнакомого с юриспруденцией и особо не разбирающегося в документах, вызывают понятное опасение и страх за свои средства или имущество и в подавляющем большинстве случаев являются причиной того, что он по итогу начинает работать с риэлтором и платит ему баснословную комиссию.

Также один из мифов, которым пользуются риэлторы, особенно когда хотят заключить договор на продажу, это то, что через агентство продажа произойдет чуть ли не мгновенно, после того как вы заключите договор. На самом деле, такой исход может быть, только если вариант выставлен на гипер-срочную продажу существенно ниже рыночной цены. У меня за 2,5 года работы в агентстве был лишь один такой случай, когда для продажи квартиры я сделал пару звонков по филиалам и вечером мы уже оформляли задаток. От выставления варианта на продажу до заключения договора задатка прошло около 7 часов. Но этот вариант продавал какой-то бизнесмен за долги, а его кредиторы контролировали каждый шаг сделки. На практике же, если вы хотите продать вариант немного выше рыночной цены, как в принципе многие, а во многих случаях даже по рыночной цене, вам очень повезет, если сделка произойдет через месяц. Поэтому не верьте байкам о том, что будут задействованы все возможные источники для продвижения вашей квартиры, потому как дальше интернет-сайта агентства недвижимости и общих крупнейших порталов о недвижимости дальше дело не уйдет. А разместить объявление на таких порталах вы можете и как частное лицо, и даже поднять его за определенную стоимость в топ объявлений.

С опытом у риэлторов появляются, а возможно и придумываются истории под определенные ситуации. Ну, например, когда построена цепочка из квартир и покупатель с чистыми деньгами, который стоит вначале настойчиво просит торг, то для того чтобы сделка прошла (а ведь в цепочке несколько квартир, несколько покупателей и продавцов, где каждый платит комиссию), то первый риэлтор звонит второму, второй – третьему и так далее, с целью подвинуть по цене своих продавцов. В таких случаях обычно люди уже почти сидящие на чемоданах психологически готовы к тому что на них надавят. И риэлтор может рассказать про несостоявшуюся сделку из-за того, что кто-то не подвинулся по цене, и из-за одного продавца, например порушилась сделка, которая строилась месяц, а выбранные варианты которые устраивали всех, буквально на следующий день разошлись. Причем, вам могут сказать, что по цене подвинулись все, хотя на практике может быть так, что более ушлые риэлторы надавили на слабовольного, и он уже пытается сбить по цене вас.

«Покупатель уйдет». Если вы продавец и на ваш вариант нашелся покупатель, то для того чтобы побыстрее оформить сделку или уговорить вас на торг, риэлтор будет рассказывать, что покупатель уйдет и он чуть ли не единственный во всей вселенной, с кем нужно проводить сделку. Не торопитесь снижать стоимость, покупатель, если его заинтересовал вариант, всегда подождет неделю-другую, а на ваш вариант сможет найтись еще не один и не два покупателя, кто-то возможно с наличными деньгами, кто-то с ипотекой, но не тот, кто стоит в конце цепочки по обмену и его квартира еще не продана. Вы можете прождать даже несколько месяцев пока решаться все проволочки, если сделка множественная, ведь у кого-то опека, у кого-то наследство и наследники хотят поделиться идеально поровну, а чаще всего собственники делящие наследство, вообще между собой не в ладах.

«Квартира уйдет!» Аналогичная ситуация, но теперь нацеленная на обработку покупателя. Здесь вы узнаете, что квартиру сегодня смотрели уже несколько человек и вот-вот за нее дадут задаток. Помните, что принимать решения, когда на вас давят или под эмоциями не стоит. Скорее всего, эта квартира – либо эксклюзив риэлтора с которым вы начали работать, либо не пользуется такой популярностью, как описывает агент и собственники. Исключения редки (как в примере рассказанном выше, но там поверьте, дверь квартиры не успевала закрываться от потенциальных покупателей с риэлторами).

«Вы платите комиссию только нам и все. Продавец платит своему агентству». По факту же получается что комиссию полностью оплачивает покупатель, так как с продавцом заключен договор об услугах точно так же как и с покупателем, но оплачивает он свою комиссию после того как проходит сделка и именно из тех денег, что заплатил покупатель. Вы даже ничего не заметите.

«Закрытые базы вариантов объектов недвижимости». Если вы как покупатель сомневаетесь в обоснованности риэлторской комиссии и хотите подобрать себе вариант, то риэлтор может убедить вас в том, что у агентства недвижимости, которое он представляет, есть «секретная» база отличных вариантов, которые «недоступны простым смертным». По факту же у агентств недвижимости определенного города может быть общая база вариантов, созданная лишь для удобства риэлторов, осуществляющих просмотры и показы вариантов других агентств (для отправки гарантийных писем и разделения комиссии между риэлторами). Все варианты из этой базы рекламируются в открытых источниках.

«Проверяем квартиру по своим каналам!» Когда вы зададите вопрос риэлтору о безопасности сделки и юридической чистоте объекта недвижимости, то риэлтор заверит вас в том, что агентство полностью проверяет квартиру, в том числе и по своим каналам. На самом же деле, эти слова являются ничем иным, как набиванием цены и значимости оказываемых услуг. По факту же агентство не имеет возможности проводить такие проверки как получение данных по предыдущим жильцам квартиры из органов внутренних дел. Сотрудник, предоставивший информацию по квартире и ее жильцам гражданскому лицу, в случае если эта информация станет известна руководству, может быть уволен из органов.

P.S. Если будет интересно - продолжу серию постов о том, какие документы нужно проверять, как работают черные риэлторы, как продать или купить недвижимость вообще не заплатив ни рубля, как продать квартиру подороже и т.д.