Пост про то, как попытаться не стать обманутым дольщиком (ч.1)⁠⁠

Ну или хотя бы минимизировать риски.

Пишу как могу. Постов будет несколько.

Коммент для минусов внутри, т.к. для многих эта тема важна и нужна.

П.С. Буду писать про Московскую область, т.к. лучше всего знакома законодательством региона.

П.П.С Картинка моя.

Так, как большинство людей, в той или иной мере сталкивается с покупкой жилья, а кто-то даже отваживается приобрести квартиру на этапе котлована, необходимо знать несколько вещей перед совершением крупной сделки т.е передачи застройщику кучи денег и беря ипотеку.

Чаще всего причиной остановки строительства становится банкротство застройщика. У дольщиков нет денег на доплату, следовательно строительство заморозят на годы. Есть и мошеннические схемы, когда «компании-однодневки» заманивают низкими ценами на квартиры, не имея на руках ни документов на строительство, ни земли, а потом исчезают с их деньгами. Нередки случаи «двойных продаж», когда одну и ту же квартиру продают нескольким покупателям. В таких случаях остается лишь обращаться в правоохранительные органы и надеяться взыскать деньги с мошенников через суд. Тем не менее, приобретать жилье на этапе строительства возможно, предварительно проверив застройщика, изучив документы, заключив договор предусмотренный законом.

В первую очередь необходимо хотя бы кратко ознакомиться с законодательством:

- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

- ЖК РФ.

Все это есть в свободном доступе в интернетах – например в консультанте и др. ресурсах. В законах четко и ясно расписаны права граждан и что они могут требовать от застройщика в случае всех возможных ситуаций.

Во вторых, знакомимся с общей информацией о застройщиках и объектах жилищного строительства на территории региона (в данном случае в МО). Они размещены на сайте Минстроя МО:

1. Перечень застройщиков, осуществляющих строительство в регионе рамках ФЗ-214.

2. Рассмотрение дел об административных правонарушениях.

3. Проверка застройщиков (застройщики обязаны предоставлять ежеквартальную отчетность в министерство).

4. Реестр проблемных застройщиков (ищем среди них вашего).

5. Перечень проблемных объектов на территории региона (объект проблемным признает администрация того района, где находится объект).

Следующий шаг - изучить потенциальных застройщиков. Как логично предположить, что лучшей характеристикой застройщика служат его уже выполненные т.е. достроенные проекты. Не грех и почитать интернеты и посмотреть форумы с соцсетями. Волшебные теги «обманутые дольщики» и название объекта дает наиболее полную картину того, что происходит с объектом поиска.

Далее откройте реестр проблемных застройщиков (да, долго и нудно, но нужно)и перечень проблемных объектов вашего региона. Данные списки ведутся контролирующими органами во многих субъектах. Если застройщик или объект застройщика, у которого вы хотите купить квартиру, находится в одном из списков, значит прости – прощай. Еще можно проверить застройщика на наличие процедуры банкротства на сайтах kad.arbitr.ru, bankrot.ru fedresurs.ru, а также на предмет его ликвидации на сайте egrul.nalog.ru.

Проверив все реестры (это не так долго, как кажется. Дольше ждать достройки дома, если застройщик испарится) вы выбираете того самого, идеального застройщика. Ну, или хотя бы нормального.

Затем смотрим проект будущего жилья. Внимательно изучаем проектную декларацию. Она должна быть размещена на официальном сайте застройщика и в СМИ. Застройщик вправе не публиковать ее в СМИ, только если привлечение денежных средств граждан осуществляется без рекламы. Но даже в этом случае он обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Внимание! (много букв) Проектная декларация должна содержать сведения о застройщике и проекте строительства, а именно:

• о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме работы застройщика;

• о государственной регистрации застройщика;

• об учредителях застройщика;

• о проектах строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

• о лицензии (если вид деятельности застройщика подлежит лицензированию);

• о финансовом результате текущего года;

• о размерах кредиторской, дебиторской задолженности;

• о цели проекта, этапах и сроках его реализации;

• о разрешении на строительство;

• о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающих документов, собственнике, кадастровом номере, площади земельного участка и элементах благоустройства;

• о местоположении строящихся домов и их описание;

• о количестве квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам, с описанием их технических характеристик в соответствии с проектной документацией;

• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме;

• о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

• об органе уполномоченном на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

• о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их добровольному страхованию;

• о планируемой стоимости строительства;

• о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (сведения о договоре страхования или договоре поручительства, в том числе реквизиты соответствующего договора, сведения о поручителе или страховщике (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения), об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или договор поручительства);

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Также обращайте внимание на уровень цен, сложившийся на первичном рынке жилья в том или ином районе. Если предлагаемая застройщиком цена ниже рыночной на 20-30%, это должно насторожить. В том числе, необходимо обратить внимание на сроки ввода объекта в эксплуатацию и сроки передачи прав собственности (происходит примерно в срок от нескольких месяцев, до полугода).

Для первой части достаточно. Если будет интересно - напишу продолжение.

Тег "мое", т.к. сама писала, пользуясь различными источниками.

Надеюсь, кому нибудь поможет. За ошибки заранее извиняюсь.