Как сдать квартиру и не получить при этом проблем⁠⁠

Попробую вставить свои пять копеек в ныне актуальную тему сдачи/аренды квартир. Так получилось, что мы с женой сменили 6 снимаемых квартир в 3х городах за 8 лет - где-то сказывались внешние обстоятельства, где-то переезжали вслед за работой. При этом нам очень и очень везло на адекватных арендодателей. Даже сейчас мы продолжаем жить в съемной квартире - ближе к работе, подальше от пробок.

Совсем недавно, с приобретением своего жилья, появилась возможность познать "другую сторону". И все предыдущее везение сыграло против нас - о некоторых из возможных проблем мы даже не подозревали, риск возникновения других - проигнорировали. О собранных при этом "граблях" и будет данный рассказ.

Итак, как сдать квартиру и не получить при этом проблем:

1. Не сдавайте квартиру мудакам.

Это основное правило. Какие риски вас ждут, если вы (вольно или невольно) его нарушите:

- вам "простят" арендную плату за N-месяцев и исчезнут в неизвестном направлении;

- вам загадят квартиру так, что ремонт обойдется в стоимость N-месячной аренды;

- покидая квартиру, жильцы прихватят вашу мебель/бытовую технику/иное имущество;

- в вашей квартире устроят нарко-, гастро-, шлюхо- притон и вы будете долго рассказывать в полиции, что саусэм неуиновны;

- ваших соседей зальют на несколько этажей вниз;

Стоимость любого из перечисленных рисков может многократно превышать ту сумму, которую вы планируете получать с жильцов. Отсюда вывод: лучше 2 месяца подождать и сдать нормальным людям, чем поторопиться и сдать мудакам. В последнем случае - хорошо, если вы "отделаетесь" одним месячным платежом.

Любые стереотипы при оценке потенциальных жильцов на "мудаки"/"не мудаки" - более чем обманчивы. Вот вроде бы всем понятно, что не стоит сдавать однушку с мебелью "чистоплотной цыганской семье из 15 человек" или "милой женщине слегка за 40 с кавказской овчаркой и 5 котами". При этом внешне вполне приличная "молодая семья с маленьким ребенком" по итогу вполне может превратиться в "ну и что, что не платим 3 месяца, на улице зима, яжмать, идти некуда " - думаете полиция выгонит их на мороз?

Иными словами, даже ваша уверенность, что все будет хорошо, не является 100% страховкой. Все остальные пункты - о том, как снизить эти риски (пусть и не устраняя их совсем).

2. Не верьте риэлтору/агенту и не платите ему.

Рынок аренды жилья - исключительно сер. По моему впечатлению, ситуация, когда арендодатель сам подает объявление и к нему обращается непосредственно потенциальный арендатор - крайне маловероятна. Во всяком случае в больших городах. На всех досках объявлений - полно фейковых, чья задача свести арендатора с агентом. И уже агент выступает посредником при поиске, получая при этом свой процент. В этом есть плюс: вы реже звоните и вам реже звонят, главное - грамотный агент и правильная постановка задачи поиска. Но есть и минусы: агент получает прибыть со сделки. Ему безразлично кого и с кем он свел. Он легко скроет важную для обеих сторон информацию, лишь бы сделка состоялась. Не верьте агенту, лично (при встрече/просмотре квартиры) перепроверяйте все то, что он сообщил вам о потенциальных жильцах. Прекращайте работу с данным конкретным агентом, как только поймали его на лукавстве.

Сейчас, когда из-за кризиса в Москве несколько просел рынок аренды жилья (цена меньше, предложений - больше), многие агенты предлагают арендодателю взять на себя оплату их комиссии, немного увеличив при этом помесячную плату. Не соглашайтесь. Допустим комиссия составляет 50% от 20 т.р. Вы говорите: "Ок, я оплачу комиссию, но подниму арендную плату до 21 т.р. и отобью эти деньги к концу года". Жильцы, конечно же, соглашаются: ведь им нужно оплатить при заселении не 50 т.р. (1 месяц + депозит + комиссия агента), а только 40 т.р. При этом они будут рассказывать вам, что не планируют никуда съезжать, честно-честно. Вот только съезжают они через 3 месяца. И вот вы потеряли 7 т.р.

3. Узнайте как можно больше об арендаторе

Итак, агент описал вам жильцов, как замечательных и хороших людей. Вы не видите подвоха и договариваетесь встретиться на показе/просмотре квартиры. Если вы сдаете квартиру семейной паре - попросите, чтобы они приехали вдвоем. Попросите документы у каждого. Спросите у гугла/яндекса, что он знает про этих людей. Если стесняетесь делать это в их присутствии - позвоните жене/маме/брату/другу, продиктуйте ФИО и попросите у них выяснить, что это за люди. Либо, к примеру, договоритесь встретиться через 1 час в кафе для заключения договора и за это время узнайте про жильцов как можно больше. В XXI-веке у многих есть странички в контакте/одноклассниках. Кто-то успел загреметь в заголовки новостей. А кто-то, что для нас важнее - засветиться в решениях суда, например о взыскании задолженности. Не сильно важно, каких котиков постит человек на своей странице в контакте, но если с него через суд взыскали 20 т.р. за неисполнение обязательств по договору, и вы читаете об этом на сайте суда - задумайтесь.

4. Любая аренда - только по договору

Сам по себе договор не страхует от возникновения проблем. Но его отсутствие - явно спровоцирует мудака на самодеятельность. Поэтому без договора - ключи не отдаем. Договор позволит минимизировать претензии полиции, если в квартире будет совершено преступление. Договор будет основанием при обращении в суд для защиты своих прав. Вместе с тем, трезво оценивайте свои шансы и затраты, если решите пойти в суд. Допустим, ущерб составил 20 т.р. и вы не юрист. Для того, чтобы пойти в суд - вам нужен адвокат. Когда мне пришлось связываться с судом (по другому вопросу), я отдал адвокату 60 т.р. и был вынужден несколько раз отпрашиваться с работы, чтобы присутствовать на заседаниях, теряя при этом деньги за не отработанный день. При этом дело сложилось не в мою пользу, а значит затраты мне никто не компенсировал. Каждый раз, когда вы задумываетесь о суде - помните, что он "не про справедливость", а про "доказательства" и "соответствие закону" Таким образом, идти в суд необходимо только в случае, если у вас на руках есть железные доказательства (документы/подписи/свидетели) и уверенность в результатах дела. Исходя из этого, при малом ущербе или нарушении устных договоренностей, суд вам - не факт, что помощник.

5. Перечислите все ценное имущество в договоре аренды

Просто представьте, что вы оставили помещение с мебелью и техникой, а вернулись в пустую квартиру. Либо заходите на кухню, а там вместо нового двукамерного холодильника стоит старый убитый "Мир", который старше вас. А в договоре при этом одно слово: "холодильник". Представили? Стало грустно? Поэтому перечисляем в договоре все то, что может быть украдено и указываем серийные номера техники.

6. Фотографируйте документы арендатора и самого арендатора.

Это поможет, например, при обращении в полицию. Да и в любых других случаях, когда Вам необходимо будет доказать, что вы сдаете/сдавали квартиру данному конкретному (вдруг исчезнувшему) человеку. Если вы сдаете квартиру семье - сфотографируйте супругов и их документы. Фото в жизни может отличаться от фото в паспорте. Обязательно пропишите в договоре всех членов семьи, как имеющих право проживания в помещении. Это хоть немного, но застрахует от "внезапно приехавшей на полгода тети Ангелины, брата Аслана, друга/подруги детства" и других личностей, которые вдруг захотят поселиться с или вместо заключивших договор.

7. Сравните подписи в договоре и в паспорте

Убережет от жуликов, которые потом будут говорить, что "договор мы не подписывали и вообще не при делах". Если заметили, что человек поставил в документе подпись, отличную от той, которая в паспорте, рвите договор и гоните его взашей.

9. Берите депозит, не допускайте проживания за счет депозита

Обязательно проговорите и пропишите в договоре условия, при которых депозит не идет в счет последнего месяца аренды. Да, обстоятельства бывают разные, но депозит - ваш последний аргумент. Вот вы согласились на аренду последнего месяца за счет депозита. Жильцы пожили 20-25 дней, вдруг пропали, приезжаете на квартиру - и обнаруживаете сломанную бытовую технику, отсутствующую мебель. Что дальше?

10. Не оставляйте деньги арендатору, любые договоренности - через договор

Допустим, вам говорят, что им нужно больше мебели. Предположим, что квартира реально пустая и вы не против купить в нее комод/тумбу/обеденный стол/шкаф (нужное подчеркнуть). Арендатор дает вам деньги за первый месяц + депозит. И вы под обещание купить нужную мебель (с предоставлением чеков и согласованием цвета/стоимости) оставляете ему часть суммы. Не делайте так. Либо оформляйте передачу денег и обязательства по закупке мебели (включая порядок подтверждения и передачи мебели) через договор. Либо соглашайтесь на покупку мебели за счет арендатора с возвратом ему этих средств при его выезде из квартиры. В противном случае вы рискуете остаться без денег и получить квартиру без новой (пусть обещанной) мебели.

11. Оставляйте ключи от замка со сменной личинкой

В этом случае вам не нужно будет менять весь замок, когда арендаторы съедут. Если на двери два замка, один из которых без сменной личинкой - ключи от него лучше не передавать. Если дверь металлическая, а рядом нет профильных магазинов, то найти замок для замены, который подходит по посадочному месту (размер замка, расположение штырей и отверстий под крепежные болты) - уже проблема.

12. Приезжайте в гости

Это не значит, что нужно являться без предупреждения. Бардак, грязь, неадекватность - позволят вам вовремя почувствовать приближение возможных неприятностей. Да и жильцы, зная, что вы хоть немного, но контролируете их проживание, глядишь, будут вести себя несколько по-другому.

13. Оставьте свои контакты консьержке и соседям

Возможно, что соседи сами не вполне адекватны. Возможно, что консьержка немного преувеличивает масштаб проблем, или подозревает не тех. Вместе с тем, само наличие каких-то конфликтов уже является поводом для размышлений.

14. Застрахуйте ответственность

Просто представим, что жильцы адекватны, но в квартире прорвало трубу, причинив при этом ущерб тем, кто живет ниже. На рынке страхования есть предложения по страховке квартир, включающие в том числе страховку ответственности. Некоторые страховые допускают при этом вписывание в договор страховки третьих лиц. При этом они просят предоставить копию договора аренды. Каждый решает сам, но, как мне кажется, страховка ответственности - разумный шаг.

15. Своевременность оплаты и заблаговременность в случаи форс-мажора.

Если в день, когда вам должны перевести деньги, вам сообщают, что они не будут перечислены и, к примеру, предлагают прожить этот последний месяц в счет депозита - дела складываются не очень хорошо. Проявите настойчивость, не допускайте проживания за счет депозита.

Написать этот пост меня побудили люди, которым я сдавал помещение в течении последних 3х месяцев, которые успешно нарушили все договоренности, загадили квартиру и, исчезнув, "простили" мне более 20 т.р. своего долга.

Рассмотрим мои ошибки

Знакомьтесь: М$зник Ольга Владимировна (часть имени скрыл, чтобы не нарушать правила Пикабу). Уважаемые граждане с похожим именем, на тот случай, если вы хорошие люди и это совсем не про вас - прикладываю замазанную фотку "героини".

п.2 Агенту была сформулирована задача поиска жильцов: граждане РФ, без животных, можно с маленьким ребенком/детьми. Агент успешно скрыла информацию о том, что один из членов семьи - не является гражданином РФ, выяснилось это в момент заключения договора. К сожалению, я не придал этому значения. Оплату комиссии агента взял на себя, чтобы поднять привлекательность предложения.

п.3 Интернет говорит, что с Ольги, или ее полного однофамильца - индивидуального предпринимателя взыскивались 22 т.р. в качестве задолженности по договору поставки (Решение от 24 сентября 2015 года по делу № А41-55993/%%%%). Регион (Московская обл.) - вполне соответствует месту аренды. Человек, который доводит задолженность в 22 т.р. до суда - должен вызывать подозрения. К сожалению, я не искал информацию в интернете.

п.5 после выезда жильцов из квартиры исчезло многое из того, что не было указано в договоре (кроме кухонного гарнитура, который остался, хоть и не был указан). Даже, блин, долбаная маленькая пластиковая урна из ванной. Хрен с ней, дарю.

п.7 подписи в договоре и в паспорте - отличаются. Полагаю, что Ольга изначально рассматривала возможность мошенничества.

п.9, п.15 допустил проживание последнего месяца за счет депозита. В день перевода средств жильцы оплатили только электричество/воду. Оплату электричества/воды за последний месяц - мне также "простили".

п.10 согласился на покупку мебели арендатором, при этом оставив им 20 т.р. Все бы ничего, но эти договоренности не были закреплены в договоре, поэтому мне их "простили". Ольга перестала отвечать на звонки, ключи оставили у консьержки. Никакой "купленной" мебели в квартире, естественно, нет.

п.11 пришлось побегать, чтобы найти необходимый замок.

п.12 как минимум знал бы, что вместо белой керамической раковины меня ждет желто-коричневая, которую, похоже, ни разу не чистили. Жена потратила пару часов, чтобы привести ее в изначальное состояние. Я в это время отмывал холодильник, который отключили от сети (что хорошо), не разморозив и оставив в морозилке кусочек мяса (что плохо). Запах получившегося бульона был на того еще гурмана))). Кухня пропахла сигаретами, учитывая, что у них в семье маленький ребенок, курить в доме - это печально.

Как вы понимаете, на звонки и смс-ки Ольга не реагирует.

Надеюсь, что данная информация убережет вас от повторения моих ошибок.

Вывод: каждый создает свои проблемы сам. Текущее положение дел стало следствием именно моих ошибок, которые я был в состоянии не допустить. Ну а жуликоватая Ольга лишь этими ошибками воспользовалась.

Пруфы на скринах (часть переписки с моего телефона, часть - с телефона жены). Для того, чтобы не нарушать правила Пикабу персональные данные - скрыты.

P.S. есть и вторая крайность: быть цербером и стоять над арендаторами, контролируя их каждый шаг. Мое мнение, что не стоит так делать, это не правильно. Нужно лишь более внимательно подходить к выбору этих самых жильцов, обращая внимания на отдельные ключевые моменты.