AnnaCamilus

Давно уже читаю Пикабу и заметила тенденцию популярности постов о банковской системе и крдитах в частности. Поэтому решила поделиться опытом работы в банковской системе США.

Писательским талантом не обладаю, потому прошу сильно не судить за отсутсвие стиля и грамматические ошибки=)

Итак, вот уже 4 года я работаю в банковской сфере, точнее в сфере ипотек, жилишьных и инвестиционных заемов (все это обзывается одним обидным словом mortgage). Чем больше я читаю пикабу, тем больше понимаю, насколько похожи системы, точнее насколько точно копируют американскую систему. Еше 5-6 лет назад я жила в Росии и не подозревала о существовании кредитных историй - а сейчас у каждого она есть. В штатах кредитная история, а точнее кредитное очко, уже много лет является одним из главных компонентов одобренного кредита и здесь за своей историей следят, ибо понимают, чем все может обернуться. Ни для кого не секрет, что американцы подсажены на кредитную иглу, да и в России это тоже наступает. Я по своему опыту знаю, что накопить что либо в этой стране очень сложно (если кому интересно, об этом можно отдельно написать, уж очень долго), особенно если живешь один, а на такие основные и необходимые вещи, как машина и дом уж и подавно, так что все идут прямиком в банк. Так вот, я работаю кредитным аналитиком в ипотечном банке, моя работазаключается в том, чтобы подсчитывать риски банка при каждой сделке. Знаете, до того, как я начала работать аналитиком, я смотрела на вопросы кредитования со стороны заемщикиа и думала "да это же просто обдираловка!". Мое мнение во многом поменялось, когда я начала смотреть на вещи с другой стороны. Но обо все по порядку!

Итак, допустим вы решили обратиться в банк для покупки квартиры или дома. Менеджер банка, или Loan Officer первым делом спросит вас о вашем кредитном очке (credit score), хорошая ли у вас кредитная история и сколько вы зарабатывете. Базируясь на этих данных и на средней нынешней процентной ставке (около 3.75% сейчас), он примерно назовет вам диапозон цен на недвижимость, которую вы можете сейчас себе позволить. После чего, в идеале, вы идете к риэлтору и выбираете из предложенных вариантов дом/квартиру своей мечты, оформляете контракт куплепродажи и только после этого подписываете документы на начало оформления кредита. Первым делом проверяют вашу кредитную историю. В США 3 основных кредитных бюро и все банки берут общую кредитную историю, включающую все 3 бюро с тремя кредитными очками соответственно (иногда они могут ооочень разниться). Кредитные очки начинаются с 400 и заканчиваются на 810, где от 400 до 600 очков это оочень плохо и кредит вы получите только в часном банке за бешеные проценты, от 620 до 650 очков это прохо, но в принципе, если с финансовой стороны вопроса у вас все зорошо, то можно получить одбрение на кредит с нормальными процентами. От 700 и выше - все отлично.

Как я уже сказала, кредитные очки это важная составляющая, но не самая оснавная. Это первый этап отсева. Самой главной составляющей является ваша способность этот долг выплачивать. Для начала, так же как и в России сейчас, всю вашу информацию пропускают через программу, которая автоматически посчитывает риски и выдает результат. Чаще всего, даже если программа выдала отказ, менеджер попытается выявить причину отказа и исправить ситуацию. Например причиной отказа стал недостаточный заработок, в этом случае можно либо уменьшить сумму кредита, привести поручителя или выплатить другие долги, например кредитные карты и т.д. тем самым уменьшива ваши ежемесячные затраты. Такое случается не очень часто, так как прежде чем внести инфомацию в систему, менеджер, зная требования этой системы, примерно все просчитывает самостоятельно, чтобы убедиться, что время не будет зря потрачено. Стоить заметить, что при посчете соотношения доход/расход, в качестве расходов берется только информация из кредитной истории. То есть все официальные долги, такие как ипотеки, авто кредиты, кредиты на образование, кредитные карты и т.д.  Коммуналка, интернет, телефон, личные (наличные) долги в расчет не берутся. Что самое интересное, коллекторские счета причиной отказа в кредите не будут, при условии, что кредитное очко хорошее, вас просто заставят выплатить эти счета до или во время закрытия сделки. Медицинские коллекторские счета обычно даже не трогают, о них сообщают клиенту, а то мало ли он не в курсе что они у него вообще есть, но обычно их не заставляют выплачивать.

Как толко система выдала положительный результат, у клиента берется предварительный пакет документов: налоговые декларации за послдние несколько лет, справки о зарплате, распечатки банковских счетов и т.д. К банковским счетам относятся очень внимательно: проверяют на наличие подозрительной активности, проверятся все (свыше 1000 долларов) депозиты и переводы, у клиетнов могут попросить обьъяснить каждый подобный вклад и ответ "Я пять лет копил под матрасом" не будет аргументом. В таком случае, эту "неподтвержденную" сумму изымают из расчетов. Например, при покупке дома клиент вносит 15% от стоимости и берет 85% у банка. При стоимости дома в 300 тысяч долларов, клиент должен показать наличие хотя бы 45 тысяч (желательно с резервами). Из этих 45 тысяч 15 были внесены на счет наличкой две недели назад. Так вот в этом случае банк может отказаться брать в расчет эти 15 тысяч и потребовать клиента предоставить еще 15 из проверяемых источников (перевод с другиз своиз счетов, продажа ценностей (нужно доказать факт продажи),подарок от родителей или родственников (и именно подарок, а не в долг) при этом родители должны написать расписку, что это подарок и подтведить, что они были в состоянии такой подарок сделать, т.е. предоставить свои банковские счета). Мораль: держите деньги на сберегательной книжке, ну или в банке на счету. Лучше всего заранее проконсультируйтесь с менеджером банка, он расскажет как лучше предоставить ве документы, чтобы не было лишних вопросов. Резервы неплохо иметь и для своей безопасности, мало ли что случиться, а если отложены деньги, которые покроют 3-6 месяцев платжей, уже спокойей, и вам и банку. Кстати о платежах, в штатах ежемесячный платеж включает в себя платеж по кредиту, проценты, налоги на недвижимость и иногда страховку. Стоит так же отметить, что при оформленнии кредита на 30 лет, первые лет 15 большая часть платежей уходит на проценты. Сначала это соотношение примерно 80 к 20, т.е. 80% идет на процент и 20 на погашение самого долга. Со временем это соотношение меняется пропорционально. Это называется амортизация долга (amortization schedule). Естественно это правило (именно правило, потому что так делает каждый банк с любым кредитом, кроме кредитных карт, там немного по-другому) было придумано банками для защиты самих банков и логика тут вот какая: если вы согласились на условия кредита, то вы, естественно собираетесь его погасить полностью и какая вам, собственно, разница, что выплачивается вперед. А если погасить долг вы через какое-то время не сможете, то банк возьмет с вас по-максимуму свою прибыль сначала, а основной кредит уж как-нибудь потом, рефинансирование, постановление суда, не важно.

Далее, когда все документы готовы их отправляют кредитному аналитику (underwriter), который просчитывает все риски, а точнее вручную пересчитывает все, что програмное обеспечение подсчитало вначале, с той раницей, что у аналитика на руках полный пакет документов с самой свежей информацией. Слава богу еще не придумали программу, которая бы полностью заменила человека. Как и во многиз других сферах, ПО не способно правильно увидеть разные акценты и смоделировать свое решение, базируясь на иногда вторичной  информации. Аналитик так же может позвонить клиенту на работу, чтобы подтвердить информацию, предоставленную самим клиентом, а так же обратиться в налоговую за их копией налоговых деклараций, чтобы убедиться, что клиент не подделал документы и.д. После того, как кредит одобрен аналитиком, собираются последние необходимые документы, назначается дата закрытия сделки, адвокаты проверяют все документы и в назначенный день банк переводит одобренную сумму.

Рассказ получился довольно сумбурный, но надеюсь хоть немного информативный.