Как выбрать застройщика, чтобы не остаться «у пустого котлована». 10 вещей, которые надо проверять⁠⁠

Для миллионов россиян решение квартирного вопроса связано с участием в долевом строительстве.

Единственный реальный шанс решить назревший квартирный вопрос — купить квартиру на этапе строительства, что позволяет сделать это сравнительно недорого. Но одновременно с тем, как растет популярность долевого строительства, растёт и риск нарваться на мошенничество и пополнить нескончаемые ряды «обманутых дольщиков».

Как выбрать застройщика, куда смотреть и что проверять, чтобы не оказаться обманутым дольщиком – читайте в этой статье.

• При выборе застройщика стоит ориентироваться на число успешно завершенных объектов. Именно завершенных: избыток ведущихся одновременно строек по всей стране не значит, что компания действительно все их достроит — очень вероятно, что это пирамида, «мыльный пузырь», который перекидывает средства с одной стройки на другую, и скоро лопнет. То есть, «200 незавершенных строек по всей России» — это хуже, чем «50 завершенных строек по всей России».

• Внимательно изучите сайт застройщика. Ознакомьтесь с учредительными документами: уставом, свидетельством о регистрации, свидетельством о постановке на налоговый учет, выпиской из ЕГРЮЛ. Дату регистрации компании можно проверить через сайт ФНС. Естественно, фирмы, зарегистрированные «вчера», или компании, у которых данные на сайте не сходятся с информацией в налоговой – сомнительны. Однако, надо отдавать себе отчет, что иногда юридическое лицо застройщика может носить технический характер, поэтому нужно смотреть в какую группу компаний входит застройщик.

• По Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик не имеет права начинать сбор средств без разрешения на строительство, права собственности (или договора аренды/субаренды) на земельный участок и опубликованной проектной декларации. Убедитесь в наличии всех этих документов: на сайте должны висеть электронные копии, а когда вы придёте в офис компании-застройщика – должны дать в руки и, при желании, вручить ксерокопии.

• Признак возможного мошенничества – необычно низкие цены. Качественные новостройки крайне редко бывают со скидкой 15% и выше. Оторванные от реальности цены – признак того, что застройщик не планирует ничего строить и просто собирает деньги. Умеренный рост цен, наоборот, хороший признаком: если квартиры дорожают на 3-5% каждые 3-4 месяца – продажи идут активно. Редкое обновление прайсов говорит о непопулярности новостройки – вероятно, с застройщиком и/или объектом что-то не так.

• Финансирование. Застройщик может возводить жилье только из средств дольщиков или дополнительно кредитоваться в банке. Последний вариант предпочтителен: банки проверяют юрлица, которые у них кредитуются, и на 100% безнадежный проект денег не дадут. Лучше выбирать застройщика, который кредитуется не в маленьких локальных банках – если вдруг ЦБ отзовёт у банка-кредитора лицензию, у застройщика возникнут большие проблемы. Лучше, если проектное финансирование предоставил крупный банк, вроде Сбера, Альфы, ВТБ и иже с ними.

• Крупные надёжные застройщики имеют аккредитацию по ипотеке в крупных, надёжных банках. Чтобы получить аккредитацию, застройщик также проходит проверку. Дольщикам проще получить ипотеку на квартиры в банках, которые аккредитовали выбранного застройщика. Приостановка аккредитации банками – наоборот, косвенное подтверждение ненадёжности застройщика.

• Один из самых важных моментов сегодня: ответственность каждого застройщика перед дольщиками должна быть гарантирована. Согласно всё тому же ФЗ 214, застройщик обязан заключить договор страхования со страховой компанией , либо получить поручительство банка, либо вступить в Общество взаимного страхования застройщиков. Застройщик без гарантии своей ответственности не имеет права заключать договор долевого участия и брать у вас деньги. Страховка – это хорошо при наихудшем раскладе (застройщик обанкротился, стройка заморожена) именно хорошая страховка – единственная для нас надежда получить обратно свои деньги. Большинство застройщиков заключает договор в страховой компании: банки поручительства выдают неохотно (им это не выгодно), а членство в ОВС используют только немногие компании.

• Обязательно узнайте, с какой страховой компанией работает застройщик. Список компаний, которые имеют право страховать застройщиков, можно найти на сайте ЦБ: http://www.cbr.ru/finmarkets/?Prtid=sv_insurance&ch=ITM_... . Список этот сокращается – Центробанк проводит проверки платежеспособности страховщиков. Если страховая компания лишается права на страхование ГОЗ (гражданской ответственности застройщика), у неё отзывают лицензию или она банкротится, все застрахованные в этой компании застройщики обязаны в короткие сроки перестраховаться в другой страховой за свой счёт. Так что лучше сразу выбирать застройщика с надёжной страховкой – вам выйдет и дешевле, и спокойнее.

• Каким страховым можно доверять?

Конечно же, стоит ориентироваться на список компаний, в котором остались только проверенные страховые Центральным Банком, а они без сомнений всех рентгеном смотрят. Неплохо бы обратить внимание на то, насколько давно существует компания, на чем она специализируется, поскольку страхование по 214 ФЗ штука специфическая и сложная, без серьезного и внушительного опыта в области сложных рисков едва можно обойтись. Это вам не ОСАГО продавать по всей России!

Ну, и много моментов, которые есть внутри самих страховых, например, перестрахование, о котором в нашей стране ничего практически неизвестно, а когда на тебе висят многомиллиардные риски по многочисленным строящимся объектам без дополнительной и реальной подушки безопасности не обойтись, главное чтобы перестрахование было не в Монголии где-нибудь, вряд ли верблюды практикуют себя в этой области, а за океаном или на западе, поскольку страховые компании в России тоже нешуточную проверку проходят, прежде чем с ними вступят во взаимоотношения эти зарубежные мастодонты со столетними историями. Да и колебания на экономическом рынке регулярные, то нефть упадет, то доллар вырастет. А строительные компании напрямую от таких экономическо-климатических перемен зависят. Так вот, чтобы избежать неожиданностей и смещения сроков переезда на десятилетия, лучше поковыряться во всей этой кухне, чтобы потом «не кусать себя за все части тела», обвиняя всех на чем свет стоит. Да и закон почитать тоже неплохо, чтобы понимать свои права в случае чего.

Страховые компании, принимая объект на страхование, проводят очень серьезную проверку как страхователя (застройщика) так и объекта строительства (нашей новостроечки). В отличие от банков, которые оценивают общую платежеспособность застройщика, страховщики будут вести постоянный мониторинг объекта, поскольку это прежде всего в их интересах. Отдельные страховые компании в дополнение к отделу аналитики и андеррайтинга (оценки рисков) формируют экспертные подразделения из специалистов по строительству для выездных проверок самой стройки. Пока что, правда, такие «инспекции» ездят по стране только у одной компании, но скажем спасибо, что есть на кого ориентироваться.

Для того, чтобы понять как осуществляется гарантия, в какой страховой компании застрахован застройщик, нужно открыть проектную декларацию раздел «способ обеспечения обязательств по договору».

Вообще, если застройщик смог заключить договор со страховой компанией, это можно считать своего рода «знаком качества». Но в любом случае, если страховая компания при постоянных скрупулезных проверках не находит причин отказаться от сотрудничества с застройщиком – ему вполне можно доверять. Потому что такая серьезная структура, как страховая компания, доверять сомнительным застройщикам с сомнительными объектами и при этом рисковать собственными деньгами (а выплата по страховке при банкротстве застройщика может быть ОЧЕНЬ большой – более миллиарда) никогда не станет. Если интересно, можно узнать подробнее о том, как страховщики работают в сфере долевого строительства, и как выступают санитарами леса, «зачищая» ряды застройщиков от сомнительных и недобросовестных.

P.S. Такие очевидные вещи, как «не соглашайтесь на 100% предоплату» и «не соглашайтесь, если вместо договора долевого участия предлагают подписать какие-то левые бумажки» не вошли в этот текст – это ведь и так всем понятно, правда?

Надеемся, эти советы окажутся полезными для вас.

Взято отсюда: http://pikabu.ru/story/_4316627