Приемка квартиры у застройщика. 214-ФЗ
Доброго времени суток! Не так давно я давал комментарии по поводу приемок и решил сделать пост-памятку для желающих принять свою квартиру правильно. Я расскажу тут про основные нормы законов, порядок действий и как выстраивать взаимоотношения с застройщиком.
Почему я могу писать подобное? Я несколько лет занимаюсь приемками и речь не только о простом выявлении, но и об исправлении, что встречается реже. Также помогаю с гарантией. Я работаю не в самом крупном регионе нашей страны, но в целом всё работает примерно одинаково.
Итак, сначала расскажу в каких случаях будет приемка. Если вы купили квартиру у:
• Застройщика по ДДУ(договор долевого участия), то после ввода в эксплуатацию застройщик Вам её сдает
• Подрядчика или физического лица по договору цессии (переуступки прав требований по договору долевого участия). Тут всё так же, вы получаете права на ДДУ и теперь Застройщик должен передать квартиру именно Вам.
• По договору купли-продажи квартиры. Самый редкий случай, встречался мне всего пару раз.
Подрядчик договорился с застройщиком, что после ввода в эксплуатацию он продает квартиру, не принимая её, после сделки мы принимали квартиру у застройщика. Но обычно такая сделка происходит до ввода дома.
Купив квартиру, Вы стали участником 214-ФЗ (Об участии в долевом участии многоквартирных домов и иных объектов недвижимости). Согласно статье 7.1 «214-ФЗ», Застройщик обязан передать вам квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных планов.
Что же это за требования:
• СНиП – Строительные Нормы и Правила. Например, СП 71.13330.2017, говорит нам об устройстве пола, там мы смотрим на стяжку, какая она должна быть и какие к ней требования. Если они нарушены, то мы ссылаемся на этот СП. Часто СП перекликаются между собой.
• ГОСТы. Это стандарты качества, принятые на территории нашей страны. Приведу пример, ГОСТ 30674-99 говорит нам об окнах ПВХ (классические пластиковые окна), в них прописано как они должны быть установлены и как должны функционировать. Если окно плохо открывается или вертикальный импост(элемент, который разделяет окно на две секции) выгнут, то мы применяем именно этот ГОСТ.
• Проектная документация. Это, собственно, сам проект дома, по которому он строится. находится у застройщика в офисе. Очень объемный и сложный документ, в котором много схем, планов и графиков. Согласно статье 21 «214-ФЗ» Застройщик ОБЯЗАН предоставить Вам по первому требованию проектные документы. Вы можете ознакомиться с устройством балконов или посмотреть инженерные решения выше и ниже нуля, в зависимости от ситуации. Я иногда это делаю, когда в квартире возникает спорный вопрос. Но если Вы знаете, что не сможете прочитать строительные документы, то возьмите с собой специалиста, который быстро разберется что запрашивать и куда смотреть.
Вы купили квартиру, перевели деньги, ждали постройки дома, иногда этот срок достигает 2-3 лет, и вот этот момент – застройщик позвал Вас на приемку Вашей долгожданной квартиры. Для Вас должно быть звоночком, если вместо приглашения в саму квартиру Вас позвали в офис для подписания «небольших бумаг».
СТРОГО!!! НИЧЕГО НЕ ПОДПИСЫВАЕМ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА ДО ОСМОТРА КВАРТИРЫ!!!
Никаких актов осмотра, никаких листов, никаких заявлений на выдачу ключей или что-то подобного! НИКАКИХ! Если после первичного осмотра квартиры вы выявили недостатки, а застройщик просит Вас подписать акт осмотра объекта, то обязательно вносим туда недостатки и фотографируем. Если застройщик говорит, что ничего туда вносить нельзя, то не подписываем его вовсе.
Я советую вам нанять специалиста, который занимается приемками квартир, для выявления недостатков. У него должно быть соответствующее оборудование и квалификация. Помните, что он поможет не только выявить недостатки, но и сэкономит на ремонте, многие недостатки люди исправляют за свой счет, хотя это должен делать застройщик, но о конкретных примерах чуть позже.
ВАЖНО! Если вас пригласили на приемку, Вы пришли со специалистом, а Вас не пускают в квартиру, то такие действия незаконны, помните об этом и настаивайте на присутствии специалиста при приемке квартиры.
Основные моменты, которые следует проверить:
• Ровность стен, полов, потолков, наличие трещин в них.
• Проводка, розетки, заземление и т.д.
• Всё должно иметь товарный вид, то есть без загрязнений, сколов и царапин. Это касается дверей, окон и прочего оборудования.
• Вентиляция. Не проверяем, прикладывая бумажку, так как для этого есть специальный прибор – анемометр.
• Правильность установки окон, проверяем теплопотери окон термодатчиком (чтобы не сквозило).
• Правильно ли установлены теплоприборы. Батареи могут быть установлены неправильно.
• Соответствие состояния квартиры с ведомостью внутренней отделки. Она есть как приложение к ДДУ. Если Вы видите, что в ведомости указано «на полу полусухая цементная стяжка», а её нет, то Вам должны её сделать.
После выявления всех недостатков, нужно составить отчет, в котором будет всё зафиксировано. Остановлюсь на самом отчете немного поподробнее. Что отличает хороший отчет от плохого? В хорошем указаны квалификация и образование человека, делавшего осмотр, описаны приборы со ссылкой на их ГОСТы, которые использовались. Все недостатки описаны с указанием нарушения и обязательная фотофиксация. Чуть позже я приведу примеры.
У нас на руках отчет и что делать дальше? Передаем его застройщику! Как правило, на приемки ходит человек, отвечающий за передачу квартир и исправление недостатков. Отчет можно отдать ему в руки, но в таком случае, в обязательном порядке отправляем отчет по электронной почте на официальный адрес застройщика, чтобы это стало деловой перепиской. Ведь с момента предъявления недостатков у застройщика будет 45 дней на исправление по Закону о защите прав потребителей. Потом можно будет предъявлять штрафные санкции и убытки.
Мой опыт показывает, что грамотно составленный отчет меньше оспаривают. Ни в коем случае не нужно ругаться с представителем компании в квартире, если ситуация плохо выглядит и Вам говорят «мы не принимаем Ваши недостатки», то переходим в официальное русло через офис застройщика и претензии, тогда вопросы решаются быстро по нисходящей. В силу того, что меня знают, в каких-то случаях, я миную шаг, когда отправляю отчет по электронке, но в частном порядке я этого не советую делать, Вам важно зафиксировать дату предъявления претензии.
Мы выявили недостатки, предъявили отчет застройщику и теперь ждем. Как я говорил ранее, по ЗоЗПП(Закон о Защите Прав потребителей) у застройщика есть 45 дней на исправление. Как правило, всё это решается быстрее. Вас вызовут на повторный осмотр, берем отчет в руки и идем по недостаткам, сверяя факт исправления. Если все пункты устранены, то мы переходим к подписанию акта-приема передачи либо говорим о том, что не исправлено.
Примечание: сейчас рассматривается закон, по которому наличие недостатков не дает нам возможности отказаться от приёма квартиры. Как это выглядит сейчас: мы приходим, выявляем недостатки, отдаем отчет застройщику, он исправляет, в процессе мы не подписываем акт приема передачи. Как это будет выглядеть: мы приходим, выявляем недостатки, подписываем акт приема-передачи, застройщик исправляет недостатки.
Критику мы оставим чиновникам, но скажу, что в ряде случаев мы принимали квартиру с недостатками с последующим исправлением. Это зависит от ситуации дольщиков, застройщика и грубости нарушений. Тут нужно хорошо оценивать такой вариант.
Все недостатки исправлены, Вам дают акт приема-передачи. Это простой документ, стоит обратить внимание на несколько вещей в нем:
• Дата в акте должна совпадать с текущей. Никаких задних чисел.
• Показания счетчиков должны быть текущими. Ведь коммуналку по ним оплачивает застройщик, а не Вы. Именно с момента подписания акта-приема передачи на Вас возлагается обязанность оплаты коммунальных платежей и Вы берете ответственность не только за объект долевого участия, но и за общедомовое имущество.
• Должно быть прописано, что Вам передается вместе с квартирой, обычно это в приложении к акту. Количество ключей, пожарный шланг, пожарные извещатели, паспорта на оборудование и т.д.
Согласно статье 7 «214-ФЗ», гарантия на объект долевого строительства составляет 5 лет и начинается он с момента подписания Вами акта приема-передачи. На технологическое оборудование – 3 года с момента подписания первого акта приема-передачи в доме.
В договоре долевого участия могут быть нарушения, ущемляющие Ваши права. Там много чего может быть, это достойно отдельного поста на юридическую тематику, но там часто нарушается срок гарантии. Внимательно смотрите что Вам предлагают подписать, это может плохо отразиться на какую-либо ситуацию в будущем. Вообще, этот совет относится к любым юридически значимым договорам, но договоры на услуги составляют в среднем 2-3 страницы, а ДДУ от 10 до 20. Ведь в нашей стране есть замечательные формулировки «если иное не прописано в договоре».
Это касается изменений площадей, гарантии, сроков ввода и передачи жилья, форс-мажорных обстоятельств, соответствий качеству и т.д.
Вам всё исправили, вы подписали акт-приема передачи, теперь можно идти в МФЦ и регистрировать право. Для этого Вам понадобится:
• Договор долевого участия (либо цессия, в зависимости от подписанного документа). Если вы покупали по цессии, то ДДУ НЕ НУЖЕН ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ
• Акт приема-передачи. Мы его подписали после приемки квартиры. Обычно это происходит в квартире, но иногда и в офисе застройщика
• Разрешение на ввод в эксплуатацию. Нам его выдали в момент подписания акта приема-передачи
Остальные документы по квартире для регистрации не нужны. Эти три документа будут для Вас правоустанавливающими в случае продажи квартиры. После вступления в право, если Вы брали квартиру в ипотеку, Вам нужно отчитаться перед банком и сделать страховку объекта и оценку, и предоставить это в банк.
Что делать, если вы уже сходили на приемку без специалиста, сказали о недостатках устно и ждете исправления, а сроки все уже прошли. Такое бывает и даже чаще, чем кажется. Нужно в обязательном порядке предъявлять претензию, в которой вы опишите свою ситуацию. Нужно указать будет дату приемки, что Вы озвучивали недостатки устно и время(45 дней) уже прошло, если есть убытки, то мы их заявляем, например съем квартиры и штрафные пенни можно будет заявлять. Чем раньше вы напишите официальную претензию, тем лучше, ведь отсчет пойдет с даты предъявления требований. Статья 7 «214-ФЗ» Застройщик оплачивает пенни, если вовремя не устранил, они считаются по ставке рефинансирования, для физических лиц она удвоена.
Опишу один случай, связанный с этой темой. Он произошел в Архангельской области. Дольщица купила квартиру, на приемке выявилось много недостатков, а застройщик требовал доплату за «лишние» квадратные метры, взамен отказывался передать квартиру. По закону, застройщик НЕ ИМЕЕТ права удерживать квартиру, если Вы оплатили долевой взнос(стоимость квартиры). Там Застройщик удерживал квартиру. Дольщица обратилась в суд и взыскала больше 800 тысяч рублей плюс 50% штрафа от присужденной суммы.
Вот решение. https://sudact.ru/regular/doc/StUSyuPooqoj/
Статья была бы неполной, если бы здесь не было примеров самих недостатков. Итак, поехали.
Здесь изображено искривление стяжки пола. По своду правил не допускается перепад больше, чем 2 мм(миллиметра). В зависимости от случая, требуется заливка ям, либо стачивание гребня. Бывает, что по центру комнаты идет такой гребень, он хорошо виден правИлом.
Тут неровный вертикальный импост. Опишу один наш случай. Мы нашли такую неровность, отправили претензию, застройщик отправил это своему подрядчику по окнам, а подрядчик нам прислал ответ, в котором написал, что согласно формуле f = L/300, импост может быть выгнут. К сожалению(или к счастью), это работает не так. На окна действует нагрузка от ветра, окно может прогнуться под нагрузкой, а импост возвращает раму в исходное положение, а не так, что всё выгнутое изначально. Тут нужна переустановка.
Классические трещины, выбоины, раковины в бетоне. Всего этого быть не должно. Трещины расшиваем и замазываем эластичным материалом, раковины замазываем. Это же касается стыков стяжки, обычно застройщик оставляет деформационный шов пустым, а не должен.
Тут за трубой мы видим какое-то отверстие. Это не вентиляция, потому что она слева за кадром. Соседняя квартира оказалась открыта, и там мы увидели, что отверстие между квартирами сквозное.
Батарея лежит на подоконнике. Без комментариев.
Тут не было отверстия для прокладки труб на кухню.
Такой получился пост. Постарался рассказать понятно, и чтобы у большинства людей улучшилось понимание того, как следует действовать. Помните, что Вы самое главное заинтересованное лицо и Вам жить в этой квартире. Подходите ответственно к любым важным покупкам и не стесняйтесь обращаться к специалистам. Берегите себя. Можете задавать вопросы в комментариях и я постараюсь ответить.
P.S. Естественно, я не рассказал всё в мельчайших деталях, но я постарался разобрать основные моменты. Всегда бывают исключительные случаи как с качеством, так и с поведением застройщика
P.S.S. Прошу прощения за возможные ошибки. Баянометр почему-то одно фото пола сравнил с фото таракана на полу)))
