Сельская ипотека

Разберём для заседания, где и в чём банк лукавит, а где откровенно врёт и подтасовывает факты. В высокие юридические материи лезть не буду, только фактические обстоятельства дела. Поехали!

- п. 2.1 “Документы были предоставлены в банк в полном объёме только 27.05.2020”

Абсолютная ложь. Последние документы были направлены в банк 27.03.2020.

Банк пытается представить путь от февраля до июня 2020 “единым процессом”, видимо, ставя дату 27 мая как дату получения документов по повторной заявке от 22 мая. То, что первую заявку они рассматривали несколько месяцев, а потом незаконно отказали в выдаче, ссылаясь на нерелевантное законодательство - РСХБ тактично умалчивает.

- “Заёмщик обратился в банк с заявкой без указания конкретной кредитной программы”

А банк, дескать, разъяснил мне 3 марта, что есть оказывается такая замечательная программа.

Но есть один нюанс…

12 февраля в одобрении заявки русским по белому написано, в рамках какой программы я получаю кредит…

Итого, РСХБ, признавая, что ранее 03 марта не имел возможности выдать кредит, согласовал мне его получение 12 февраля.

И вопрос к банку - а что же Вы, по Вашему, делали между 10 февраля и 3 марта целый месяц? Ждали манны небесной, чтобы внезапно меня обрадовать?

- “Документы от застройщика представлены 25.05.2020”

Та же история, что и с первым пунктом. РСХБ игнорирует, что существовала заявка от февраля, отказ выдавать кредит, жалоба в гос. органы и повторное одобрение кредита после ответа правительства ЛО. Фактически же банк подтверждает, что я и продавец/застройщик собрали все документы за 3 дня с 22 по 25 мая… Как-то не очень это похоже на затягивание процесса с нашей стороны.

- п.2.2 - банк признаёт факт того, что 28.04.2020 отказал в выдаче кредита, несмотря на Постановление правительства ЛО от 28.04.2020 о продлении возможности выдать кредит на территории злосчастного Янино до 15.05.2020

- “с 29.04.2020 по 15.05.2020 в банк не обращался”

Тупая ложь. Несмотря на то, что это всего пара недель, из которых ⅔ времени приходится на майские праздники, мною в банк было отправлено минимум 3 исходящих письма:

а) 6 мая - просигнализировал, что получил ответ банка на мой вопрос о кредитной истории (кстати, банк в этом письме соврал, сказав что ничего в кредитной истории не отразится)

б) 14 мая - направляю в банк ответ Председателя правительства ЛО о том, что банк неправ

в) 15 мая - направляю официальное обращение в банк, потому что иначе банк отказывается отвечать (есть письмо банка также от утра, 15 мая)

- “таким образом истец бездействовал с 28.04 по 20.05”

а) Вот я-то отправил вам три письма минимум. А вы на обращение от 15 мая ответили только 10 августа… Это норма?

б) Если я бездействовал, то что же такого произошло 20 мая, и почему вдруг мне снова одобрили заявку, если я бездействовал? Инициативу проявили?

- “2.3. заявления об обратной силе закона”

Никакой обратной силы закона. Банк ссылается на недействующее законодательство. 28 апреля апреля выходит постановление Правительства ЛО, а банк после этого ссылается на постановление от 21 апреля - недействующее законодательство.

Ну и так, чисто риторический вопрос, а какого хрена банк бездействовал с 10 февраля до 28 апреля?

- “истец в банк не обращался, предпочёл действовать через ООО “ЦДС”.

Ложь, ложь, наглая ложь. Как уже отмечал выше, даже за 2 недели мая было минимум 3 мои письма напрямую в банк.

А вообще мы напрямую переписывались с банком начиная с момента выбора оценщика 17 марта 2020 года. Прямая переписка с банком состоит из нескольких десятков писем.

В 10 часов заседание,

Все таблоиды дружно отчитались, что нет! И беспокоиться не о чем. Это так, но есть нюансы. При внимательном рассмотрении законодательства, существуют отдельные категории заемщиков по ипотечным кредитам, для которых могут быть пересмотрены процентные ставки в сторону увеличения. Предлагаем ознакомиться с ними и прояснить для себя есть ли для вас риски.

Тему раскрывает юрист Московского офиса Dava Group Рустам Гасанов.

Как мы знаем, рекордный скачок ключевой ставки ЦБ РФ с 9,5 % до 20% заставил нервничать заемщиков. А не поднимутся ли следом и ипотечные ставки.

Проанализировав законодательство можно сказать следующее. Большинству россиян переживать не о чем.

Но, есть нюансы.

Российские нормы Закона о банках и банковской деятельности по потребительским кредитам говорят о том, что банк не имеет права в одностороннем порядке повышать процентную ставку по уже выданным кредитам.

Исключение составляет лишь случаи, предусмотренные Федеральным законодательством или договором с заемщиком.

Можно выделить три наиболее распространенные ситуации:

1. Ставка повышается по согласованию с клиентом, например по окончании льготного периода.

2. Изменение в договор вносится по решению суда из-за серьезных нарушений со стороны заемщика.

3. Клиент отказывается от заключения договора страхования ипотечного займа. Ставку в таком случае могут поднять, но не выше того максимума, который был установлен на момент заключения данного договора.

Во всех остальных случаях в одностороннем порядке банк может только снижать процентные ставки по кредитам.

Таким образом, вывод следующий. По нормам текущего Российского законодательства, ставка может быть повышена, только если заемщик не возражает против этого или сам дал повод ужесточить условия по кредиту.

За какие нарушения могут поднять ставки:

1. Частые просрочки платежей. В такой ситуации кредитор вправе обратиться в суд и принудительно пересмотреть условия договора, чтобы застраховать себя от возможных рисков в будущем.

2. Нецелевое использование займа. Если банк узнает, что полученный кредит заемщик потратил не на заявленную цель, ему тоже скорее всего повысят проценты. Правда, в случае с ипотекой, которая чаще всего сразу поступает на счет застройщика, такая ситуация маловероятна.

3. Изменение условий сотрудничества. Процентную ставку вправе увеличить, если заемщик получил ипотеку на особых условиях, а потом утратил эту привилегию. Например, сначала он был зарплатным клиентом банка, а затем уволился и перестал получать заработную плату на свою карту. Такое положение обязательно должно быть закреплено в договоре, иначе решение банка о повышении ставки будет незаконно.

А теперь хорошие новости для тех, кого напугало резкое решение Центрального банка РФ о повышении процентной ставки до 20%. Такие действия регулятора не дают банкам оснований повышать ставки по ранее выданным кредитам.

Единственным исключением являются плавающие ставки.

Это так называемые переменные процентные ставки. Их размер зависит от внешних экономических обстоятельств, отражаемых индикаторами денежного рынка. В данном случае - это сама ключевая ставка, MosPrime и тому подобное. Чем больше становится значение этих индикаторов, тем выше поднимается ставка по кредиту.

К счастью, хочется отметить что в России доля ипотечных займов для физических лиц выданных на таких условиях, ничтожно мала, как и доля валютной ипотеки. Это минимум 0,1 %. Но такие кредиты есть, и их получатели сейчас в зоне большого риска.

Остается надеяться, что в нынешних обстоятельствах банки для которых это право, а не обязанность, не станут усугублять и без того непростое положение заемщика. Во всяком случае, Центральный банк РФ рекомендовал не назначать денежные штрафы по кредитам, идти навстречу тем, кто пострадал от введения санкций и не ухудшать финансовое положение заемщиков.

Следующий момент – хитрые пункты договора.

Чаще всего такие ситуации встречаются, поэтому давайте пройдемся по ним.

Разумеется, что Российские банки действуют по законодательно установленным правилам. Но иногда, соблазн повысить эффективность вложений подталкивает кредиторов к поиску обходных путей. Один из вариантов – это включить в основной договор пункт, дающий банку право по своему усмотрению повышать кредитную ставку пост фактум.

Не слишком юридически подкованные заемщики подписывают такие договоры. Даже не догадываясь, что в условиях договора действия банка на самом деле не законны. Однако, если клиент обратится в суд, кредитор его гарантированно проиграет. От такого поведения заемщика защищает Гражданский кодекс (статьи 450, 310, 168) и статья 16 Закона о защите прав потребителей.

Из этого следует, что по закону банк не имеет права увеличивать процентную ставку без подписания дополнительного соглашения к кредитному договору. Клиент, в свою очередь, не обязан подписывать его, если не согласен платить больше.

Есть и более хитрые маневры.

Если заемщик не заметит их при подписании кредитного договора, он действительно рискует столкнуться с односторонним повышением ставки. Чтобы обойти запрет, банк иногда прописывает в договоре не конкретную процентную ставку, а порядок ее расчета.

Например, ставка рефинансирования ЦБ РФ и какой-то процент с учетом субсидирования от государства. В этом случае формально ставка по кредиту не меняется. Просто при расчете получаются другие цифры платежа. В связи с этим необходимо внимательно прочитать свой кредитный договор, чтобы понимать риски изменения ставки.

Особо хочется отметить, что в зоне риска сельская ипотека.

Несмотря на то, что государство не объявляло об окончании льготных ипотечных программ, и ведущие банки заявляют о продолжении работы с такими кредитами на фоне сворачивания стандартной ипотеки, у тех, кто выплачивает сельскую ипотеку, есть повод для беспокойства.

В последние годы она была популярна из-за низкой ставки, минимального размера первоначального взноса и возможности использовать материнский капитал для приобретения дома.

Минус у программы только один, но существенный. Это единственная из всех льготных ипотечных программ, низкая ставка по которым может не сохраниться на весь срок кредитования. В условиях банковского договора указано, что в некоторых случаях она может меняться на базовую. Тогда к ней, соответственно, прибавляется размер ключевой ставки центрального банка РФ. А она, напоминаю, с 28 февраля составляет 20%.

К тому же, до сих пор не ясно, продолжит ли государство субсидировать взятый сельчанами кредит, когда программа закончится в 2026 году. Впрочем, в нынешних турбулентных условиях не очевидно и то, что она доживет до своего логического завершения. Поскольку ситуация очень непредсказуемая, постоянно меняются ставки, экономика движется из стороны в сторону, то нет никаких гарантий, продолжит ли она свое существование до установленного государством срока.

Пока остается все как есть, но при неблагоприятном развитии событий даже у самого добросовестного и пунктуального плательщика сельской ипотеки ставка может взлететь в несколько раз.