Ипотека и Квартира

Выплатили с женой ипотеку за 8,5 лет из 15 предполагаемых.

Один из пикабушников написал крайне интересный и полезный пост по поводу реализации заложенного имущества. Мы регулярно сталкиваемся с этой темой со всех сторон процесса (в качестве представителей как собственника-должника, так и кредитора, и даже покупателя), в связи с чем хотели бы написать несколько дополнений, которые часто интересны нашим клиентам.

1. Процесс продажи квартиры, описанный @Zhopozavr, выглядит так для должника только в том случае, если он проявляет некоторую добросовестность в отношении судебного процесса. Т.е. получает заказные письма, читает их сам или вместе с юристом, своевременно пишет отзывы в суд и принимает в нем участие. Однако, если же должник заинтересованности не проявляет, то весь этот процесс проходит без его участия, а сам должник узнает о реализации его квартиры только после того как к нему в дверь постучится новый собственник со вступившим в силу решением суда и свежей выпиской из ЕГРН с фамилией нового собственника. Почему-то многие думают, что реализация квартиры будет сопровождаться регулярными посещениями квартиры со стороны кредитора, к нему будут заявляться оценщики, а судья чуть ли не лично должен приехать в квартиру, чтобы убедиться что он отправляет на реализацию. Разумеется, это не так. Кроме получения заказных писем и мониторинга сайта суда по месту жительства должнику зачастую неоткуда узнать, что его квартира выставлена на торги.

Также неразумно думать, что если должник не получит заказное письмо, то и суд без него не состоится, или будет отложен до тех пор, пока он это письмо наконец-то не получит. В нашем законодательстве есть так называемая "фикция извещения" -т.е. если вам сообщение было доставлено, но вы его сознательно не получаете, то вы, с точки зрения закона, считаетесь получившим сообщение. Об этом прямо говорит ст. 165.1 ГК РФ. Поэтому игнорировать извещения о поступлении писем не только бессмысленно, но и просто опасно.

Вывод - хотите затянуть процесс, делайте это грамотно и своевременно.

2. Что касается отмены заочного решения. Заочное решение - это не судебный приказ, для которого достаточно написать лишь "Я не согласен". Для отмены заочного решения нужно указать не только уважительность причины пропуска заседания, но и обстоятельства, которые могли бы повлиять на решение суда, о которых участник процесса мог бы сообщить суду, будь он в заседании (ст. 238 ГПК РФ)

Действительно, судье проще отменить. Однако, для рассмотрения вопроса об отмене назначается отдельное судебное, на которое может прийти заявитель, и сообщить суду, что все значимые для решения вопросы в заседании были рассмотрены, новых обстоятельств в деле нет и быть не может, а сторона пытается отменить заочное решение только с целью затягивания процесса. И суд с высокой долей вероятности в отмене заочного решения откажет.

Вышеприведенные дополнения касаются не только суда по взысканию долга и реализации квартиры, но и суда по выселению, и любого другого суда, в котором истец будет активно сопротивляться затягиванию.

Вывод - если затягиваете процесс, планируйте это с самого начала участия в нем.

3. И еще добавим несколько слов к комментарию #comment_210314140

В любых торгах, и в банкротных, и по реализации залогового имущества, действует очень простое правило: ликвидность лота обратно пропорциональна дисконту. Т.е. чем проще вам будет потом продать этот лот, тем ближе его стоимость будет к рыночной. К примеру, однокомнатная квартира в новостройке будет дешевле рынка тысяч на 100, в неизвестном состоянии, с перспективами долгих судебных споров по выселению. Четырехкомнатная в хрущевке в старом районе будет иметь разницу с рынком уже тысяч 600-700. А какой-нибудь домик в деревне за 200км от райцентра может вообще уйти за 10% от реальной стоимости (только на банкротных торгах, на торгах по арестованному такой дисконт недопустим), и вы будете единственным участником торгов. То же самое касается и автомобилей - с точки зрения разницы с рыночной стоимостью TLC 200 2015г.в. будет интереснее Гранты 2020 г.в., но менее интересен чем какой-нибудь Pontiac 2000 г.в. посреди Сибири. А самые большие дисконты можно найти в неинтересных с точки зрения рядового участника рынка лотах - станки, материалы, дебиторская задолженность и т.п.

P.s. Не стоит рассматривать участие в торгах как инвестицию. Оплата лота - всего лишь один из этапов. Другие этапы - поиск лотов, их оценка, проверка их юридической чистоты и оформление документов требуют некоторых знаний и очень много времени, о чем участники забывают. По факту, участие в торгах - это тоже работа.

Наш инстаграм

Всем привет!

Думаю, этот пост будет интересен всем, кто брал ипотеку, то есть многим.

Начну с того, что фраза "пока у вас ипотека, квартира принадлежит не вам, а банку" режет слух так же, как фраза "мы пока не расписывались, живём гражданским браком".

Как происходит продажа залоговой квартиры за долги в сознании обывателя?
Вы перестаёте платить, банк отбирает квартиру, продаёт, и что-то возможно вам остаётся.

Теперь я расскажу, как это происходит на самом деле, какие есть лазейки, что бы процесс затянуть и наоборот, как можно мотивировать должника заплатить.

Начнём с того, что ипотека - это залог недвижимости, а залог - это лишь способ обеспечения обязательств. Грубо говоря, вы берёте кредит и обещаете кредитору, что если не сможете платить, то он своё всё равно получит за счёт заложенной недвижимости. Вам не обязательно идти в банк и брать кредит на покупку квартиры. Вы можете договориться взять займ у Васи, подписав договор залога на квартиру, некогда доставшуюся в наследство и зарегистрировав обременение в Росреестре. Суть будет та же самая, просто ипотека в банке - самый распространённый случай, поэтому данный пример и будем использовать.

Этап первый, судебный.
Вы перестаёте платить, банк беспокоится, высылает вам досудебную претензию. Потом подаёт на вас в суд иск о возвращении денежных средств и обращении взыскания на квартиру. Заметьте, до вашего реального выселения может пройти пару лет, и заниматься этим будет не банк, а покупатель.
Классика затягивания: вы игнорируете повестки из суда, не получаете письма, отслеживаете дело на сайте суда. Перед последним заседанием берёте больничный, после заседания получаете заочное решение и в течение семи дней отправляете заявление на отмену заочного решения суда в связи с тем, что не могли реализовать своё право на защиту, так как болели. Судья отменяет своё заочное решение и назначает рассмотрение дела по новой.
Небольшое отступление: процессуально судье намного выгодней отменить решение и рассмотреться по новой, чем отказать вам, так как определение об отказе может быть обжаловано и отменено уже сверху (за что постучат по голове), а вот определение об отмене заочного решения обжаловать нельзя. У меня был случай, когда я выступал представителем юридического лица на заседании по отмене заочки, а к юрлицам требования по получению корреспонденции намного выше. Моя аргументация свелась к тому, что никакие письма не приходили, о заседании узнали случайно, мониторим все суды области, так как у нас один большой проект и судов очень много. Заочку отменили.
Но всё же, решение о возврате средств и обращении взыскания на квартиру будет неизбежно вынесено (в нём так же суд определит цену продажи), вы же не платите. Вступать оно будет в силу месяц, если не будет обжаловано в апелляционном порядке. Как нам говорит ч. 3 ст. 108 ГПК РФ, если жалоба, документы или денежные суммы были сданы в организацию почтовой связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, срок не считается пропущенным. То есть, в последний день месячного срока сдаём  апелляционную жалобу на почту, она будет идти до суда какое-то время, а как придёт, неожиданно выяснится, что вы забыли что-то приложить. Госпошлину, например. И ваше заявление придётся обездвижить (какая досада!), назначив срок для исправления. А решение всё это время в силу никак вступить не может, а банк - получить исполнительный лист. К слову, если вы живёте в Калуге или Питере и у вас есть знакомый во Владивостоке, можно его попросить направить апелляционную жалобу почтой, ну вы поняли.
В конечном итоге, даже тут вы проиграете, суд апелляционной инстанции примет определение о взыскании с вас денег и квартиры и вступит в силу оно сразу же. Банк получит исполнительный лист и направит его приставам по месту нахождения квартиры.

Этап второй, торговый.
Судебный пристав возбуждает исполнительное производство, собирает документы (справку по прописанным, по коммуналке и т.д.) и направляет документы в ФССП по субъекту, в отдел оценки и реализации. Там проверяют и направляют документы в Росимущество по вашему субъекту. Описанный мной процесс занимает несколько строк, но если вы тот Вася, который дал в долг под залог и просудился, то этот процесс может занять пару лет, если не будете постоянно пинать пристава и отправлять письменные жалобы, а потом жалобы на бездействие по жалобам и т.д.
Наконец-то, Росимущество выставляет вашу квартиру на торги. Данный лот попадает на сайт Росимущества по субъекту, на сайты https://torgi.gov.ru/ и на https://www.rts-tender.ru/ (не реклама, первый ресурс - государственный, второй - монополист по арестованному имуществу, вроде больше нигде не выставляют; к слову, что такое дружественный интерфейс, им не очень известно). Сами торги проходят на РТС-Тендер.
Сначала идёт первый этап: период подачи заявок, определения участников торгов и сам аукцион. Если никто не купил, документы опять возвращаются приставу, он выносит постановление о снижении цены на 15% и отправляет назад в Росимущество. Круг повторяется. Если опять никто не купил, то кредитор получает право оставить имущество за собой. Если он отказывается (но зачем?) либо пропускает срок 30 дней, то поздравляю, ипотека гасится, имущество полностью ваше без обременений!
А теперь важное: вот вы затягивали всё это время процесс, как я вам подсказал, а деньги копили? У меня были случаи, когда находили вкусные объекты, а торги отменялись по той причине, что должник полностью погасил задолженность перед кредитором на этапе подачи заявок на торги. Так что если, не дай Бог, попадёте в данную ситуацию, используйте это время с умом.

Этап третий, опять судебный.
Новый покупатель с Росимуществом зарегистрировали сделку в Росреестре, вы теперь не собственник своей бывшей квартиры, но прописаны там и до момента выселения имеете право проживать. Если покупатель возьмёт официальный путь вашего выселения через суд, то как затянуть процесс, я вам уже рассказал. К слову, ваши несовершеннолетние дети итоговому результату этого процесса вряд ли помешают. Ну а что поделать, взяли деньги в долг, надо платить, либо с вещами на выход.

Инсайт
Лично для меня это было действительно инсайтом, когда узнал: вы можете обратить взыскание на залоговую квартиру, не имея к ней никакого отношения. Конкретно, читайте п. 68 Постановления Пленума ВС РФ №50 от 17.11.2015 г. То есть, если иного имущества нет, то пристав обращает взыскание на единственное заложенное имущество. Допустим, есть Вася, который взял квартиру в банке в ипотеку, платит по ней исправно и взял у вас в долг, но вам платить перестал. Вы просудились, отправили листы приставам и всё, никаких поступлений нет, кроме ипотечной квартиры имущества нет. Подаёте в суд на обращение взыскания на ипотечную квартиру, за которую Вася исправно платит и наблюдаете степень офигевания Васи от того, что его квартиру вот-вот выставят на торги. Конечно, в первую очередь долг погасят перед банком, а если что останется, то отдадут вам. Но представляете, какая мотивация появится как минимум с вами договориться и начать платить? А то и вообще деньги волшебным образом найдутся.

Мой инстаграм

Я тут почитал правила, и как понял, размещение ссылки на личную страницу не карается. Там тоже буду размещать всякие истории, измышлизмы и прочее.

Ищем мы себе квартиру в ипотеку на специализированных сайтах. Оплату все риэлторы просят 1000 баксов если успешная сделка. Просмотр бесплатный. Ну все так говорят. Ну и опишу тут парочку. Начну с хорошего. Мужчина лет 30. Посмотрели одну квартиру от него, найденную на сайте объявлений, не очень подошло. Вышли с просмотра ему об этом и сказали. Сразу накинул пару вариантов под наши условия. Один посмотрели в этот же день, другой на следующий. В течении уже двух недель присылает разные варианты и показывает их и в выходные и 9 вечера, короче в любое для нас время. Знает все мелочи про квартиры которые показывает, включая какой сосед где живёт. Увы пока ничего не подобрали. Договор подписали после второго просмотра. Коротко о договоре- если покупаешь квартиру которую показал риэлтор то ты ему платишь. По договору он занимается всем оформлением, получением ипотеки и т.д.. Когда нужно - присутствуешь рядом с ним. Ну и если ты вдруг решаешь схитрожопить и купить кв которую он показал напрямую от хозяина ты платишь двойную сумму вознаграждения. Найдешь себе сам кв или через другое агенство - без проблем, до свидания. Все.
Со вторым встретился также. Нашел объявление - звоню. По телефону он сразу сказал взять документы, так как перед просмотром подписываем договор. Ну ок. Приехали на место, он сразу сует договор и торопит подписать. Читаешь договор - охреневаешь. Первый просмотр бесплатный, за остальные - плати 20 баксов. Купишь не через нашу риэлторскую компанию - плати 50% от вознаграждения. Отменил запланированный просмотр -10 баксов. И ещё была какая-то дичь, не запомнил.
Ну и третий, очень частый тип риэлтора. Натыкался я на них раз 5 уже. Все они были мужчинами за 50. Просто факт. Сегодня был один такой и чет так бомбануло. Приезжаешь по адресу, идёшь смотреть с ним кв, задаешь вопросы. И он нихера не знает о квартире. Даже на банальные вопросы (в объявлении не указано) сколько метров какая комната, сколько потолки - 0 знаний. Ещё эта собака и с годом постройки дома в объявлении налаяла на 10 лет в худшую сторону.
Была ещё одна риэлторша тоже хорошая. Выбила нам скидку даже, почти на 4000 долларов. Но подумали и не решились. Слишком много "но" было.
Мораль проста, в каждой сфере есть хорошие специалисты и не очень. Но увы не очень много.
Да и в конце я бы хотел обратиться к владельцам квартир которые продают их через риэлтора. Вы хотя бы зашлите друга, родственника для проверки навыков человека и условий которые он предлагает потенциальным покупателям, которому вы поручили продажу вашей квартиры.
P.s. мы придирчивые в выборе квартиры. Не охото встревать на 20 лет ради квартиры которая не слишком близка к тому чтобы быть хорошей для нас.

За ошибки не пи....... Не, не буду я это писать. Может фотку котика скинуть.... ненене надо кучу запятых написать, типа вот вам. Ладно, все, пошел я, очередную квартиру смотреть.