Схема эта не новая и сделки оспаривались раньше, но дело получилось резонансным, поэтому сейчас столько внимания. Хотя в общей массе это случается не так часто (в пабликах назывались цифры около 3000 дел из общего количества сделок на вторичке в миллионы), но никому не хотелось бы попадать в эту статистику.
Давайте подумаем, как можно попытаться себя обезопасить?
Можно только снизить риски. Обычно риска больше у покупателя. Т.к. деньги могут испариться, а квартире чуть сложнее это сделать.
Много собирается бумаги, суета, подписи, звонки, реестры, множество людей участвует в этом мероприятии.
Минимум:
Проверить историю собственности (ЕГРН)
Проверить право продавца (документы основания)
Запросить историю прописки/выписку по форме 9
Проверить дееспособность продавца (запросы + логика)
Проверить долговые обязательства
Проверить статус объекта (залоги, аресты, обременения)
Проверить семейное положение
Проверить наличие несовершеннолетних
Делать расчеты через безопасный банковский аккредитив
Делать сделку у нотариуса
Не верить ни одному устному слову — только документы
Ненужный персонаж в этой истории, который, ни за что не отвечает, он может что-то подсказать, но его ресурсы ограничены и многое зависит от его добросовестности. На опыте может подсказать, где могут быть риски и куда не стоит лезть. Насколько внимательно и всеобъемлюще он будет проверять? Часто это случайные, ленивые, алчные персонажи без образования, компетенций и желания что-то делать. Зато с удовольствием возьмут с вас комиссию. Его основной мотив. Если он что-то не усмотрел, то это ваша ответственность. Никаких гарантий он в принципе давать не может и ничем не рискует. Получил комиссию и был таков. Стоят ли его услуги денег?
С соответствующим профилем по недвиге, а не внучатый племянник соседки «юрист». Тут хотя бы профессионалы, которые понимают, как работают законы, подскажут и подсветят риски. Но также, есть риск нарваться на тех, кто недостаточно проверит и не подсветит. Возьмет свою комиссию за консультацию и пойдет дальше консультировать. Как и со всеми профессионалами, нужно проверять. Сходи еще к другому юристу.
Может скрыть обстоятельства, о которых никто не знает Считайте, его априори неблагонадежным. Вы его видите в первый раз, а мошенники еще и обаятельные, могут рассказать что угодно. Долина- публичная персона, репутация, известность, небедная и способная нанять профессионалов юристов, что могло пойти не так? Все. Поэтому нужно все досконально проверять и сверять: легенду, документы и т.д. все должно подтверждаться. Продавец вас также боится и совершенно нормально, что тоже будет просить у вас рассказать вашу легенду и подтвердить ее документами. Сделки по недвиге у людей относительно не часто случаются, деньги большие, поэтому все на нервах.
«Мы купим через нотариуса — значит всё безопасно» Небезопасно. По факту ни за что не отвечает и никакой ответственности не несет. Он не может подтвердить, что перед ним адекватный чел, т.к. он не врач. Он может не распознать хорошо подделанный документ, т.к. не эксперт. Нотариус по статусу не может проверять многие вещи. Вы ничего с него не стрясете.
«Если сделка по ипотеке — банк проверит». Не проверит. Банку пофиг, что там и как. Ипотека вас ни от чего не защищает. Манагеры проверяют поверхностно документы и часто ошибаются. Банку надо выдать ипотечный кредит, а дальше это головная боль покупателя. Потеря залога не освобождает вас от кредитного обязательства. Банк еще попросит внести другой залог или вернуть деньги досрочно.
«Страховка титула всё покроет». Не покроет. Бизнес страховой строится на том, чтобы не платить по страховке. Они просчитывают вероятности и заключают сделки так, что вероятность работает в их пользу. Часто страховые не страхуют рискованные сделки) Они найдут способ не платить по страховке. Или придется с ними посудиться, доказать, что данный случай страховой. Нужно внимательно изучать договор, сравнивать с другими страховыми и утонять у юристов. Заплати юристу еще и за то, чтобы он сказал, что титул не работает).
Им тоже без разницы. Какие доки предоставили, на того квартиру и повесили. Скажут через суд откатить сделку - откатят.
Нет единой базы по психиатрии/дееспособности. Справка, что продавец не на учете. Но это он здесь в МСК не на учете, а из той деревни откуда он родом - на учете. Опять же не псих, но в момент сделки продавец мог быть «не в себе» и тут должен быть врач, чтобы подтвердить или опровергнуть это. А хорош ли этот врач, мб другая экспертиза покажет, что он ошибался и регалий у него меньше, чем у нового «эксперта»?
Суд. Тут возможен творческий подход судьи к вашему делу. При всей пачке документов, профессионализме всех участников и вашей добросовестности, суд не гарантирует решения в вашу пользу.
Какие еще нас ожидают риски?
продажа по генеральной доверенности
наследство
несовершеннолетние в собственности
дарение/переход прав через суд
психиатрические риски
фиктивный развод
залог
продажа во время бракоразводного процесса
жильцы на прописке
продавец “уехал за границу”
будущее или текущее банкротство
Итого. Все сделали свою работу, получили деньги, но результат - кидалово. На 100% защитить себя невозможно никак. Что делать? Торговаться и на эту скидку искать профессионалов, при наличии красных флагов отказаться от сделки.
Если вам нужна помощь в проверке объекта или разборе рисков
Могу помочь честно оценить вашу сделку.
