Обзор шикарного ЖК в западной части Зеленоградска, на Калининградском побережье
Кстати – музей, про который я вчера рассказывал, находится как раз за ним Куда сходить в Зеленоградске, когда за окном дождь
Показать полностью
0 просмотренных постов скрыто
Снижаются ли ставки по ипотеке? Когда ждать восстановления спроса? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что происходит со спросом, а также посмотрел, снизились ли рыночные ставки по ипотеке.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (
подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
🏖️ Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Неужели снижение?
И первичка, и вторичка дешевеют — вот это поворот!
Сочи:
Первичка: 476к → 448к
Вторичка: 298к → 288к
🌇 Москва (объявления)
А теперь в Москву.
Москва живёт своей жизнью. Похоже, деньги есть только у очень богатых людей, благодаря которым первичка обновила рекорд. На дешёвые квартиры денег у простых граждан нет.
Москва:
Первичка: 461к → 474к
Вторичка: 360к → 375к
🧮 Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 17,7% (как и месяц назад).
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
💸 Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 309,7к → 320,9к.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Первичка
РФ: 176к → 176к
Москва: 364к → 368к
МО: 190к → 192к
Краснодарский край: 169к → 170к
Вторичка
РФ: 116к → 117к
Москва: 314к → 317к
МО: 149к → 150к
Краснодарский край: 143к → 143к
По данным ЦИАН Аналитики первичный метр в Сочи стоит 440,5к. Вторичный метр оценивается в 342к.
🏦 Когда восстановится спрос и насколько снизились ставки по ипотеке?
Как видно, ЦБ пока не спешит снижать ключ теми темпами, что ждут эксперты. Рынок переварил эйфорию, спрос вырос, а ЦБ ужесточил риторику, пригрозив паузой в смягчении ДКП. Спрос восстановится при ставках ниже 13%. Пока же банки заняли выжидательную позицию и не снижают ставки. Средняя рыночная ставка по ипотеке в 20 крупнейших банках составила 21,66% годовых на покупку квартиры в новостройке и 21,56% во вторичке.
💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 7,848 млн с июля 2021 (данные за 1 октября), на 1 ноября может быть около 8,1 млн.
🏆 По ценам от Домклика получается около 28,13 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную двушку или первичную однушку в Шерегеше. Если совсем уставшую, то даже трёшку.
🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Показать полностью
7
Ну чё пора брать ипотеку?
Всем привет! Собственно вопрос после последних событий. Пора ли брать ипотеку вот здесь и сейчас или месяца через три как мы с супругой планировали?
Фотки к предыдущему посту по просьбе пикабушников
Показать полностью
8
Сбербанк и домкликом, вы как там?
Сбербанк и ДомКлик, вы там вообще в курсе, что творите?! 😡
Я в шоке. Завтра лечу в другой город на сделку по покупке квартиры — всё готово, чемодан собран, документы на руках.
И вдруг звонок от менеджера: «Ваша услуга “Сделка с гарантией” не завершена, без неё сделку не проведём».
Серьёзно? Эту «гарантию» вы сами же навязали!
35 тысяч рублей, обещали всё сделать за 24 часа, ага, завтра уже пятые сутки
Собственник квартиры уезжает в отпуск, я на нервах, всё расписано по минутам и тут такая подстава.
До Сбера не дозвониться. Когда продавали услугу звонили по пять раз в день.Когда нужно помочь тишина.
Отменить хотела ещё во вторник — трубку не берут с тех пор.
Сбербанк, ДомКлик, что с заявкой №2215697?
Upd. Сбер ответил, что сделку провели #comment_371172761
Показать полностью
Ответ на пост «Старушкам, поверившим мошенникам, возвращают квартиры. А деньги за горючку?»2
Когда бабка поджигает по приказу мошенников, то заводят уголовное дело. Когда бабка мирно продает хату и отдает мошенникам деньги, то начинается судебный гражданский спор. А надо также подавать заявление, что бабка действовала вместе с мошенниками, и добровольно с ними общалась и соучаствовала и передала мои деньги мошенникам, точно понимая что это деньги не ее, умышленно распорядилась чужими денежными средствами. Если вдруг начнется спор что "бабка думала что деньги её, умысла отдать чужие средства не имела", значит она точно знала что хату продала, что и требуется доказать.
А при таком количестве судебных дел по возврату квартир, можно вообще перед сделкой такое заявление подавать, и писать что "возможно слышали, как бабка договаривалась с мошенниками, выдававшими себя за полицию и Центральный банк, прошу проверить". Как только бабка даст в полиции официальные показания что она собиралась хату продавать, ни с кем не общалась, а потом снова в полиции скажет что "ой общалась, и не собиралась продавать, и распорядилась чужими деньгами", то она именно официально становится соучастницей, с признаниями под протокол. Главное чтобы бабку привели в отделение и она давала показания не "врачу" и не нотариусу, а именно полиции, в которую она потом и побежит с будущим "ложным доносом", ну по сути. Увильнуть обратно, что типа "не понимала что общается с официальными сотрудниками полиции" бабка уже не сможет, там только полную недееспособность надо будет устанавливать.
Дополню- там "через полицию" даже выписку телефонных разговоров можно от бабки официально попросить, и даже сам телефон к осмотру попросить- и будет видно с кем было много звонков последнее время. Ну и проверить, позвонить туда. Можно с этого вообще начинать, типа я осторожный покупатель, дорогая уважаемая пенсионерка- сейчас приходится проверять звонки по телефону и мессенджерам, покажете сразу? Нет? А что вы такое скрываете такое странное бабушкинское? )) Если бы условная Долина отвечала бы в полиции на такие вопросы, ее дело было бы гораздо интереснее!
Кстати по всем делам где идет сейчас именно "ссылка на мошенников которым бабки отдали чужие деньги", и сроки давности не вышли, можно такое заявление подавать. Бабка согласно "экспертам" считала что хату не продает т.е. точно понимала что деньги не её? Ну и все, умышленно отдала мошеннической группе чужое бабло, став частью группы, дропом. Откажут в возбуждении дела, ну значит решение полиции противоречит мнению психиатрической экспертизы, и доказывает что бабка была уверена что хату продала и деньги её, и она может ими распоряжаться. Причем следствие может свою экспертизу провести, и тогда уже точно может быть прямое противоречие с экспертизой в арбитражном деле. Главное загнать Государственную систему в тупик. Понятно что Системе на начальном уровне пофиг на такие противоречия в разных решениях гос органов и судов, но высшие инстанции под такое обычно не подписываются.
Даже если начнется спор что "бабка ошибочно думала что действует по приказу государственной власти и не считала полицию государственной службой", то во- первых уровень "психиатрии" для такого вывода гораздо выше (и будет противоречить справке о дееспособности, если такую запрашивали перед сделкой), и во- вторых практически лишит будущий суд возможности указать на недобросовестность, указать что "покупатель не проверил, не совершил всех возможных действий для признания его добросовестным". Очень даже совершил! Максимально проверил! Получил аж целое решение госоргана! Нет ничего более проверочного вообще! Такой практики еще не было, и без отмены такого "решения полиции по отказу возбудить уголовное дело против бабки, которая подтвердила что продает квартиру и не сотрудничает со странными посторонними лицами по телефону, не собирается им передавать чужие деньги ", непонятно как судьи будут бабку выгораживать ))
Да простой вопрос полицейского под протокол (и копию протокола с ответами сразу запрашивать), вот бабушка на вас заявление поступило что вы квартиру передавать после продажи не собираетесь, вы подтверждаете? И хотите квартиру оставить себе, а потом в суде сказать будто чужие серьезные "государственные" люди вас просили помочь? И чужие деньги хотите им передать, а в суде сказать что денег уже нету и квартиру вам вернуть без денег, и покупателя хотите всего лишить? Это правда, вы подтверждаете? Кстати вы знаете бабушка, что после регистрации продажи квартиры, вам обязательно в суд идти придется чтобы вернуть хату, и никакие звонящие властные ребята тут вам не помогут, даже Главный Заместитель Банка и даже Прокурор отдела банковской безопасности?", и пусть бабка ответит что "хату передаст, деньги себе оставит, в суд идти не планирует, ни с кем не созванивается", вот уже будет совсем другой поворот сюжета чем в описываемых многочисленных судах. Честный продавец легко пройдет через такой протокольный вопрос, о чем с ним можно сразу договариваться чтобы не обижался ))
ЗЫ- ну и вопрос можно тут обсудить который надо ставить перед судебным экспертом по психиатрии, "понимала ли бабка что отдает деньги лицу которое не имеет признаков работника полиции, и не стала проверять документы, и не пошла в отделение полиции? Добровольно ли передала деньги вообще без кассовой операции? Знала ли при этом когда получала деньги, как выглядит кассовая операция?"
Понятно что в случае когда "пенсионерка настояла на передаче денег наличными", тут проблемы будут, ну все дела не выиграть, это понятно.
И ключевое- "Понимала ли что распоряжается чужими деньгами полученными без целей продажи квартиры, или считала деньги своими от сознательно проданной квартиры?", ну примерно так. Вот пусть ыксперды попробует ответить в судах на такой вопрос ))
Показать полностью
Ипотека у микрокредитных организаций, теперь можно (С) из новостей
Михаил Семёнович в недоумение смотрел на небольшой ангар, который он еле нашёл в промузле. Не так он представлял ипотечный банк. Но адрес был верен. Да и над дверью висела неоновая реклама "Микрофинансы и микрокредиты. Возьми пару тысяч до зарплаты", а ниже просто краской дописано "и ипотека"
"Тут"– Михаил Семёнович осторожно дёрнул дверь.
Внутри ангар меньше всего напоминал финансовое учреждение. Бильярдный стол, несколько мягких кресел, в приглушённом свете дымился кальян.
–да ты не меньжуйся дядя, проходи. Какие вопросы?
От бильярдного стола на свет отплыли две тени. Михаил Семёнович шагнул назад. Если б вечером на улице он встретил похожих типов, то перешёл бы на другую сторону, да и днём тоже. Перед ним стояли два амбала, будто слепленные по лекалам девяностых. Широкие плечи, угрюмые лица, и отмороженные глаза, они походили на братьев. Один с золотыми зубами, у второго лысая голова в шрамах, и оба с набитыми перстнями на руках.
"Извините господа если помешал, я по поводу ипотеки... Кажется не сюда?..."
Оба нахмурились.
Золотые зубы обернулись к иссечённому.
"Чё какая потека Валет?"
"Да! Точняк! Ты чё Фикс забыл? Князь мутит! С общака закинул! Лаве говорит должно крутиться, мусора запрет сняли" и обернувшись к Семёновичу, придав всю возможную мягкость голосу прохрипел "проходите уважаемый клиент и гражданин вооон в ту дверь, Князь... эээ... директор примет тебя лично".
Семёнович прошел, тут уже более-менее походило на офис. За столом сидел обычный седой сорокалетний мужик в строгом костюме, единственное, что отличало его, тяжеленный взгляд серых глаз. Казалось, что он так же будет смотреть и на муху.
"Полагаю вы пришли по поводу ипотеки? Рекламу увидели или порекомендовал кто? Садитесь пожалуйста"– седой благожелательно улыбался.
"Да рекламу... Там ещё пелось – если банк отказал не беда, ты иди быстрее сюда... И вот я..." – Михаил Семёнович уселся –"...квартиру присмотрел, только там платёж 70 тысяч в месяц, а у меня... мне... вся зарплата у меня 80 тысяч. Вот банк и отказал. А я могу и смены дополнительные брать, и таксовать вечерами, и в выходные подрабатывать. Деньги заработать можно. Банк в соображения это не берёт... и вот на рекламу вашу наткнулся..."
"И правильно сделали"– седой встал из-за стола –"банк это что? Учреждение! Где им понять заботы простых людей. То ли дело мы. Работаем напрямую. Без всяких посредников. И полностью вам доверяем. Конечно заработаете. Плюс мы по сути государственная контора. Да! Мы микрокредитная организация, но сто процентов наших акций у нашего региона. Это гарантия!"
Губы седого словно мазнули маслом, такая доброжелательная улыбка светилась на лице, никак не вязалась с взглядом.
"Вы конечно спросите про процент? Что ж, немного побольше чем в банке... Процентиков 60, не больше..."
Михаил Семёнович испуганно заморгал
"Плюсов сделки для вас гораздо больше, чем для нас... цена на квартиры постоянно растет, а рубль того гляди рухнет... А через несколько лет глядишь и ставку снизят, и сможете перекрыться. Я этот проект и запустил то из любви к людям... Люблю, знаете ли, помогать безвозмездно... Альтруизм моя слабость... Не ради денег... И в уставе прописано..." – Седой достал платок и промакнул уголки сухих глаз.
Полчаса они разговаривали, и всё в таком ключе, слышались возгласы "а там и бог даст... конечно же выплатите... в плюсе на миллион... смело берите". И в результате Михаил Семёнович вышел с подписанным договором на руках. Процент был конечно 59,9, и санкции штрафные изуверские, но седой уверил, что до них не дойдет,и всё можно решить по-людски.
В ушах приятной ватой стояли слова седого о выгоде, и в общем Михаил Семёнович был доволен.
N.B. Минутка реальности.
Да, заниматься этим будет ипотечная микрокредитная компания образованная региональными властями, которая декларирует заботу не о прибыли, а о выполнении гос программ.
Но смысл в том, что банк не отказывает просто так. Попытка всучить ипотеку не платежеспособному человеку, это по сути субпрайм, который качнул рынок ипотеки в 2007 у американцев. Причём до 31 марта 2026 действует мораторий на ограничение полной стоимости кредита, то есть процент может выходить за рамки разумного, да и дальше стоимость разумеется будет больше чем в банке. Человеку, который не тянет банковский платёж, будут вваливать повышенный микрокредитный. Делается это разумеется не ради веры в человечество, а что б разгрузить застройщиков. Как обычно. Вместо оптимизации попытка найти дурака, который возмёт на себя часть тягот жирных бонз, согласившись на повышенный процент.
На счёт уголовников, понятно гипербола, но смысл, что разные полулегальные структуры вряд-ли пройдут мимо сладкого пирога, и разумеется это будут не дельцы 90-ых, а какая-нибудь получиновничья братия или вообще люди под покровительством силовиков, и чем дальше от центра, тем лютее, где нибудь на юге контроль возьмут аля Цапки или Аршуковы. Какие схватки сейчас идут в ЖКХ и как качают бабло через капитальный ремонт задают планку.
Добра)
До встречи в сети)
Пруфы
Микрофинансовые организации будут выдавать гражданам ипотечные кредиты со ставкой до 60% годовых, предупреждают эксперты. Принятие нового закона создаст долговые ловушки для заёмщиков, поскольку залог будет превышать сумму займа.(С)The Экономист
Показать полностью
