Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Структура наших договоров аренды предусматривает, что коммунальные и большинство эксплуатационных расходов несет арендатор - это стандартная практика для договоров аренды с арендаторами нашего профиля. Собственник платит только налог на имущество, эксплуатационные расходы и страхование. Всё остальное - на стороне арендатора.

Риск №3: Увеличение налоговой нагрузки. Рост кадастровой стоимости объекта приводит к увеличению налога на имущество. Изменения в налоговом законодательстве (рост НДС, например) могут увеличить налоговое бремя на владельцев коммерческой недвижимости.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы постоянно мониторим изменения в налоговом законодательстве, оперативно адаптируем структуру финансирования наших проектов, системно работаем над снижением издержек в проектах. К сожалению, минимизация этого риска удается нам (да и не только нам) не всегда.

Главное: риски существуют, но ими можно и нужно управлять. Профессиональный отбор объектов, глубокий due diligence, работа с надежными арендаторами, правильная структура договоров и активное управление - всё это превращает коммерческую недвижимость в проектах SimpleEstate из рискованной авантюры в предсказуемый источник стабильного дохода.

Мы всегда указываем ключевые риски по каждому объекту в Инвестиционном меморандуме, чтобы инвесторы четко видели все существенные риски конкретного проекта. Мы не скрываем риски от инвесторов - прозрачность и честность являются основой эффективных отношений.

5) Какие признаки указывают, что квартира/дом «плохие», даже если фото красивые?

Буду очень благодарен за любые советы или личные истории.

Это поможет мне (и уверен — другим новичкам тоже) не наделать лишних ошибок.

Спойлер: однозначного ответа нет, но есть данные, которые помогут принять решение.

Что происходит со ставками: цифры без прикрас

Ключевая ставка ЦБ РФ на ноябрь 2025 года — 16,5%. Для тех, кто следит за динамикой: в начале года было 21%, потом было четыре снижения. Казалось бы, движение вниз — хороший знак. Но давайте без иллюзий.

Рыночная ипотека (та, что без господдержки) сейчас выдаётся под 22–24% годовых. Да, вы не ослышались. Сбер, например, в июле давал под 24,1%, к сентябрю опустили до 21,4%. И знаете что? Спрос вырос в три раза по сравнению с первым кварталом 2025 года.

Вот как это выглядело по данным Домклик:

• Июль: ставка 24,1%, выдано 41,1 млрд рублей

• Август: ставка 22,2%, выдано 52,6 млрд рублей

• Сентябрь: ставка 21,4%, выдано 59,5 млрд рублей

Самый впечатляющий рост — в Республике Саха: объём выдач вырос в 6 раз, с 180 миллионов до 1,2 миллиарда рублей. Тамбовская и Магаданская области показали прирост на 305% и 291% соответственно. В Москве доля рыночной ипотеки выросла на 10% и составила около 25% от всех выдач.

Почему люди берут ипотеку под 22%? Три причины

1. Ставка по вкладам упала

После вычета налогов и инфляции реальная доходность банковских вкладов — всего 7–9% годовых. По данным ВЦИОМ и ДОМ.РФ, 51% россиян считают недвижимость основным способом вложения средств. Вклады выбирают только 16%.

2. Расчёт на рефинансирование

Многие заёмщики оформляют кредиты на короткий срок, рассчитывая рефинансировать их через 1,5–2 года, когда ставки упадут. По базовому прогнозу ЦБ, ключевая ставка в 2027 году должна опуститься до 7,5–8,5%.

3. Цены на недвижимость не падают

Эксперты единодушны: жильё в России никогда не дешевело. Даже в кризисы наблюдалась стагнация на 3–4 месяца, после чего цены компенсировали потери. Сейчас на вторичном рынке некоторые продавцы готовы снижать цены на 10–15% для быстрой продажи — но это временное явление.

Что говорит глава ЦБ Набиуллина

Эльвира Набиуллина выступила в Госдуме и прямо заявила: рыночная ипотека станет доступной в 2027 году, когда ключевая ставка вернётся к нейтральной. Напомнила, что в 2018–2019 годах ставки по рыночной ипотеке были 8–9%, и никаких льготных программ не требовалось.

«Мы ожидаем, что к нейтральной ставке мы придем в 2027 году, когда рыночная ипотека будет более доступна. Но необязательно ждать 2027 года. Мы видим уже сейчас: мы постепенно снижаем ключевую ставку, и постепенно медленно рыночная ипотека оживает», — сказала Эльвира Набиуллина.

При этом она подчеркнула важный момент: главное не ставка, а доступность жилья. Когда цены на жилье выросли в два раза, даже низкая ставка не делает недвижимость доступнее. После перехода льготных программ к адресному формату темпы роста цен на строящееся жилье снизились и теперь даже чуть ниже инфляции.

По мнению экспертов из ДОМ.РФ, устойчивое оживление рынка начнётся, когда ставка упадёт ниже 15%. В случае реализации базового сценария ЦБ (ключевая ставка в 2025 году в среднем 18,8–19,6%, в 2026 году — 12–13%) это произойдёт в середине 2026 года.

Региональная статистика: кто и что покупает

Татарстан — показательный пример. За 9 месяцев 2025 года зарегистрировано 46 300 ипотечных кредитов, что на 43% меньше, чем в 2024-м. Но с августа наметился рост:

• Август: 7800 сделок (почти на уровне прошлого года)

• Сентябрь: более 6300 сделок — вдвое выше, чем в начале года

Спрос стабилен на квартиры: около 3000 ипотечных кредитов в месяц.

Что покупают чаще всего?

• Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках Казани

• Районы-лидеры: Ново-Савиновский, Приволжский, Советский

• Вторичное жильё востребовано в Вахитовском и Московском районах, но в ипотечных сделках почти не участвует — льготных программ для вторички нет

Рынок аренды на подъёме

Средняя стоимость аренды в Казани — 39 000 рублей. За два года ставки выросли на 30–50% в зависимости от района. Предложение выросло на 24% по сравнению с сентябрём.

Отлично! Есть много актуальной информации о Москве и МО. Вот готовый раздел для вашей статьи:

Ипотека в Москве и Московской области: где кипит спрос?

Ситуация на столичном рынке существенно отличается от остальной России. Москва — город контрастов: здесь ипотека одновременно и недоступна для большинства, и востребована как никогда.

Цифры и факты о ставках

В Москве средневзвешенная ставка по семейной ипотеке держится на уровне 7,9–16,3% в зависимости от программы и банка. Рыночная ипотека обходится дороже: по состоянию на сентябрь 2025 года — 21,3% годовых. Несмотря на высокие цены кредитов, спрос растёт. За третий квартал 2025 года доля рыночной ипотеки в общем объёме выдач Сбербанка в столице увеличилась на целых 10 процентных пунктов и приблизилась к 25%.

Что покупают в Москве

Москвичи предпочитают кредитоваться на новостройки: 25% ипотечных сделок приходятся на первичный рынок — это в три раза выше, чем в других регионах (7–10%). Причина проста: льготные программы (особенно семейная ипотека) доступны именно на новое жилье. На вторичное жильё по рыночной ипотеке приходится 60% сделок в Москве.

Цены на недвижимость: первичный vs вторичный рынок

На первичном рынке средняя цена за квадратный метр в комфорт-классе составляет 341 тыс. рублей (на сентябрь 2025 года). В более высоких сегментах:

• Бизнес-класс: 485 тыс. рублей за кв. м (+7,9% за квартал)

• Элит-класс: 744 тыс. рублей за кв. м

При средней полной стоимости однокомнатной квартиры в комфорт-классе в 15 млн рублей, первоначальный взнос (20–30%) оборачивается суммой в 3–4,5 млн рублей — для большинства москвичей это недостижимо.

На вторичном рынке ситуация иная. По состоянию на сентябрь 2025 года средняя цена квадратного метра составила 314 909 рублей (рост на 6% с апреля). Интересный факт: около 80% квартир на вторичном рынке Москвы приобретают без ипотеки — столько высока ставка, что люди предпочитают копить собственные деньги.

Спрос оживился в третьем квартале

В сентябре 2025 года спрос на московское жильё заметно подскочил. По данным риелторских компаний, за месяц спрос вырос на 13,6% по сравнению с предыдущим кварталом, а цены на вторичку повысились на 1,4% за месяц. Это был первый такой рост с весны. Главная причина — снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, понижение процентов по рыночной ипотеке.

Московская область: более доступная альтернатива

В Подмосковье ситуация несколько проще. Средняя зарплата составляет 111 тыс. рублей, при этом стоимость квадратного метра на первичном рынке — 199 тыс. рублей (почти в два раза ниже, чем в Москве). Однокомнатная квартира обойдётся примерно в 5,9 млн рублей (при площади 30 кв. м). Ежемесячный платёж по рыночной ипотеке составит около 86 882 рублей — это практически весь доход работающего гражданина.

Доля ипотеки на вторичном рынке в Подмосковье выше, чем в столице, — 24% от всех сделок. Это говорит о том, что регион более привлекателен для заёмщиков благодаря более доступным ценам.

Прогноз на конец 2025 и начало 2026

Эксперты сходятся во мнении: до конца 2025 года цены на вторичке останутся стабильными, а в 2026 году при условии снижения ключевой ставки ниже 14% начнётся активный рост как цен, так и объёмов сделок. Новостройки продемонстрируют умеренное снижение благодаря бонусным программам застройщиков и повышению себестоимости строительства.

Льготная vs рыночная: что выбрать

Семейная ипотека — главный инструмент

Семья с одним ребёнком при кредите 6 млн рублей на 30 лет платит 36 000 рублей в месяц (ставка 6%). Это оптимальный вариант для двух работающих родителей со стабильным доходом.

Но есть риск: осенью 2025 года Минфин предложил прогрессивную шкалу:

• 12% — для семей с одним ребёнком

• 6% — с двумя детьми

• 4% — с тремя и более

Если инициатива пройдёт, платёж по тому же кредиту вырастет до 62 000 рублей — почти медианная зарплата в Татарстане (61 000 рублей). Эксперты советуют: сейчас самое время брать семейную ипотеку, пока условия не изменились.

Рыночная ипотека — только для смелых

При ставке 20% годовых платёж по кредиту 6 млн рублей — 100 000 рублей в месяц. Для большинства это неподъёмно.

Но если сумма кредита 1–3 млн рублей, платёж снижается до 17–50 000 рублей, и это уже реально. Эксперты предупреждают: не стоит брать рыночную ипотеку на сумму более 4 млн рублей — слишком высок риск, если ставки не упадут так быстро, как надеются заёмщики.

Брать или ждать: мнение экспертов

На вторичном рынке — однозначно ждать. Ипотека сейчас существенно дороже аренды, а льготных программ почти нет. Но при этом нужно «держать руку на пульсе»: как только ставки начнут падать, спрос рванёт вверх, и цены последуют за ним.

На первичном рынке — если есть доступ к льготной ипотеке, брать сейчас. Цены вниз не пойдут. Девелоперы пока предлагают скидочные акции, но по мере сокращения ключевой ставки число предложений с дисконтом значительно уменьшится.

«Лучший день для покупки недвижимости был вчера — это закон рынка, — комментирует ведущий специалист компании Sobroker. — В отечественной истории не было случаев удешевления жилья. Если есть финансовая возможность — не тяните. Вы фиксируете стоимость квартиры сегодня, а ставку можно будет рефинансировать завтра. Мы видим, что наши клиенты всё чаще интересуются гибкими схемами и возможностями частичного досрочного погашения. Рынок сейчас даёт окно возможностей для тех, кто готов действовать, а не ждать идеальных условий, которых может и не случиться».

Главное: не проморгать момент

Доля просрочки по ипотеке растёт. Учитывая замедление экономики, рассчитывать на продолжение роста доходов теми же темпами, как в 2023–2024 годах, не стоит. При принятии решения об оформлении кредита нужно трезво оценивать свои финансовые возможности.

Итоговые выводы:

1. Если у вас есть доступ к семейной ипотеке — берите сейчас, пока условия не ухудшились

2. Рыночную ипотеку имеет смысл брать только на небольшие суммы (до 4 млн) с расчётом на рефинансирование

3. На вторичном рынке лучше подождать до середины 2026 года, когда ставки упадут ниже 15%

4. Аренда сейчас выгоднее рыночной ипотеки, но это временное решение

Хотите быть в курсе всех изменений на рынке недвижимости? Подписывайтесь на Telegram-канал компании Sobroker (https://t.me/sobroker) — там регулярно выходят свежие обзоры, разборы кейсов и практические советы по покупке жилья. А на сайте sobroker.ru вы найдёте экспертные консультации и реальную помощь в решении жилищных вопросов. Следите за рынком вместе с профессионалами!

Ещё очень давно, лет 15 назад, подметил, что многие из моих знакомых довольно интересно рассуждают относительно долгов. Мол, нужно быстрее все тратить, чтобы не съела инфляция.

Чуть более изощренная вариация на данную тему состоит в том, чтобы быстрее тратить не только заработанное, но ещё и не заработанное. То есть потреблять в кредит, а долги, ха-ха, обесценит инфляция.

Возможно это может показаться абсурдным, но так рассуждают очень многие. Помню, мне с пеной у рта доказывал это мой товарищ,  купивший участок земли у моря, в кредит. Я предположил, что странно покупать землю в кредит, если всё равно не имеешь средств на покупку дома. Но, пожалуй, это был не такой и плохой вариант (участки у моря в Калининградской области, с тех пор сделали иксы).

Также, наверное, не прогадали и те, кто в недавнем прошлом (где-нибудь до 22 года), брали в кредит квартиры, машины и даже многие другие товары. Но с квартирами, пожалуй, получилось особенно хорошо, особенно со всякими льготными программами, субсидируемыми государством.

Всё это, конечно, заставляет задуматься. А может и вправду, в нашем несовершенном мире быстро обесценивающихся денег, выгоднее принять правила игры, и жить взаймы?!

Точного ответа на этот вопрос я пока не знаю, но из абсолютно неприемлемого варианта, лет 20 назад, сегодня, кредит стал для меня просто инструментом, без какой либо идеологической окраски. Можешь взять кредитные деньги, и сделать ещё больше денег, с учётом всех мыслимых и немыслимых  затрат, значит надо брать и делать.

Единственное, в чем я пока уверен - не стоит заигрываться. 20 взятых льготных ипотек в одно лицо - это конечно круто, но также и крайне рискованно. Будущее не предрешено, и цена всегда может пойти не в ту сторону. Именно по этому, на мой взгляд, кредитная нагрузка должна быть комфортной. Чтобы даже в самом крайнем случае, она стала бы неприятной, но не критичной. Тобишь, чтобы без мохнатых колоколов 😅

31.10.2025 Станислав Райт — Русский Инвестор

База данных по жилью прозрачная

местное быдло накидало мне минусов (как будто бы они для меня что-то значат).

Логика?

- Не, не слышали...

p.s.

Ко мне на «вы», т.к. мы не знакомы, а вежливые и культурные, незнакомые друг другу люди, общаются между собой на «вы».

Школоло, трололо, пенсионный старопердунизм с поучениями и менторским тоном, неадекват, оскорбления в мой адрес – все это идет автоматически в бан.

Не тратьте свое и мое время зря. Комментарии с обращением ко мне на «ты» даже читать не буду.