Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что происходит со спросом, а также посмотрел, снизились ли рыночные ставки по ипотеке.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
🏖️ Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Снижение закончилось.
Первичка снова подорожала, ещё сильнее приблизившись к полуляму за метр! Вторичка тоже дорожает, но не такими темпами. На дешёвые квартиры у людей денег нет, только на дорогие.
Москва:
Первичка: 474к → 481к
Вторичка: 375к → 379к
🧮 Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 17% (месяц назад 17,7%).
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
💸 Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 320,9к → 321,8к.
Средняя цена метра на рынке элитной недвижимости Сочи достигла исторического максимума — 2,16 млн рублей!
🏦 Доля «квартирных туристов» на рынке жилья Москвы достигла 40%. Скоро спрос восстановится?
Это люди, которые интересуются покупкой жилья, но ничего не покупают. В основном это держатели банковских вкладов. В марте доля «квартирных туристов» была около 15%, сейчас — 40%.
Пока ставки по вкладам ещё высокие, эти люди присматриваются к объектам, но не выходят на сделки. Для этого ставки должны снизиться до 12–13%. Но кто-то реально считает, что деньги из депозитов пойдут не в бетон, а в акции. Как считаете, куда будет переток?
💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 8,014 млн с июля 2021 (данные за 1 ноября), на 1 декабря может быть около 8,2 млн.
🏆 По ценам от Домклика получается около 28,47 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную трёшку или первичную двушку в Магнитогорске. Ну или в Челябинске. Там есть несколько горнолыжек в тех краях.
🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
ОБРАЩЕНИЕ В АППАРАТ ПРЕЗИДЕНТА - 0 РЕЗУЛЬТАТА и отписки
Начало письма (обрезала, т.к. не все к мышам и ремонту относится).
Помните посты про ужасный ремонт Самолета? Я еще не сдаюсь и пошла к Президенту стребовать с застройщика ремонт строительного брака, потому что к кому же еще мне идти? не за компенсацией же в 350.000 р по суду (которую годами ждать) за СТОЛЬКО недостатков?
Голубым - что сделать. Фиолетовым - детали, контекст для понятности ситуации. Красным - риски, в тч что попытки с застройщика требовать были разные, но ГК Самолет до результата не доходит никогда. Максимально понятно: застройщик уклоняется от починки, help
Задачи четкие.
У Аппарата Президента есть мой телефон.
При подаче формы на сайте Кремля контакты надо приложить. Созванивайтесь, уточняйте, если хотите разораться в ситуации.
1/2
Подтверждения передачи в ведомства - и ответственности ведомств за качество работ.
ОДНАКО дальше пошел какой-то сбой, вместо устранения мышей и недостатков квартиры, т.е. работы (которая потребовала бы часов усилий и возни) я получила от всех отписки (текст и ничего не поменялось вообще), которые можно за 5-10 мин написать.
ТРЕБОВАЛИСЬ конкретные действия:
Устранить мышей и их дыры.
Разобраться с реальным состоянием квартиры - и истребовать ремонт всего сломанного и некачественного.
Разобраться с банковскими операциями ГК Самолет - и найти у них деньги для срочной выплаты мне.
Дляреальной работы чиновникам пришлось бы:
✅узнать у меня, на каком этапе сбой и почему раньше не сработало
✅разобраться, что уже сделано по ситуации (запросить у ГК Самолет все по мне: переписки и обращения, логи)
✅выдать предписание застройщику в течение недели исполнить контрольное вскрытие стяжки пола, потолка, стен, сан узлов, вент канала, откосов окон с последующим восстановлением силами застройщика)
✅приехать чиновникам в мою квартиру с фактической проверкой на месте (и независимый стройтехнадзор с собой привезти с продвинутыми инструментами и т.д.)
✅присутствовать при вскрытии застройщиком контрольных зон и провести совместно с независимым стройтехэкспертом видео и фотофиксацию вскрытий, а также проверку и оценку на брак, и сформировать предписание застройщику и дедлайн окончания работ
✅довести под личным контролем (ФИО, должность) мою задачу до полного разрешения: установить надзор и мотивацию для застройщика, зафиксировать ФИО и должности ответственных, приехать проверить результат с независимым стройтхех экспертом
✅связаться с заявителем(мной) и удостовериться, что процесс завершился нужным образом и все ок.
КАК ОТРАБОТАЛИ:
✅скопировали текст из интернета с общими сведениями, доступными при самостоятельном поиске за минуту: что такое мораторий, что у меня есть право обратиться в суд, и т.д. Уровень проработки моего вопроса - как у ЯндексАлисы и поисковой строки Гугла. Между информацией и решением разница колоссальна. Информацию я сама какую угодно найду, вы результат стребуйте.
✅попросили застройщика мне позвонить (и получился 1001 звонок и повтор цикла "назначить встречу - сфотографировать-отменить заявку". Так застройщик измором добивается от дольщика, чтоб тот перестал требовать починки).
Стратегия застройщика - имитировать бурную деятельность: созвониться -> прийти сфотографировать -> написать акт -> промариновать несколько месяцев заявку -> высосать из пальца причину для отмены -> снова договориться прийти фотографировать брак. И так по 20 кругов на измор, пока дольщику не надоест и гарантия не кончится (подтверждается фото отзывов от соседей).
Теперь сами отписки - как видите, простыни текста вообще мимо обозначенных мной задач.
🐁 Про мышей видите хоть слово? - ничего нет.
🛠 А про замену остекления на балконе и другой ремонт: ФИО назначенного ремонтника, его документы об образовании и опыте, дата его визита, его телефон в ответе мне написаны? - ничего нет! отписка.
Кроме копировать-вставить из интернета общеизвестную ненужную мне информацию, какая-то реальная работа произведена? 0 работы.
Зачем вы мне пишете про то, когда у меня были суды, что гарантия столько-то лет, что дом сдан тогда-то?! Это не избавляет от мышей, не зачисляет мне выигранные деньги и т.д. Почему чиновникам так безразличен имидж Президента, здоровье населения (от мышей бешенство и сальмонеллезы всякие)? Им про Ваню, они про Аню.
1/4
стр №4: ложь, комиссионных обследований были десятки, бесконечные фото и отмены достали. Нужны дата завоза материала на замену - и его монтажа, ФИО и дипломы ремонтников, личная ответственность и контроль чиновника из Аппарата Президента и от ✈️.
Я: мышей уберите.
Мосгосстройнадзор: гарантийные обязательства 5 лет.
Я: выбираю натуральное возмещение, стребуйте его с застройщика, остановите уклонение.
Я: квартиру новую передали как после бомбежки
Я: судебных 3% от ДДУ не хватит все отремонтировать.
Мосгосстройнадзор: мы видим, что Вы требуете натурального возмещения, но нам лень контролировать застройщика и выносить ему предписание, разбираться, что там у вас, а тем более выезжать на объект, проверять его с нашим независимым специалистом и согласовать выезд нашей комиссии к вам в квартиру, еще и потом проверять , как вам застройщик ремонт переделал. Поэтому мы за минуту копипастим из интернета про ваши права и пихаем вас в суд за 3%, игнорируя все ваши доводы и законное право на натуральное возмещение.
Я: застройщик всячески увиливает чинить.
Мосгосстройнадзор: а нам застройщик сказал, что вы его не впускаете чинить. Нам лень работать и разбираться в ваших переписках с застройщиком и в том, правда ли вы не пускали застройщика, как его гарантийный отдел реально отработал по вам. Если мы поверим застройщику на слово, нам не придется никуда выезжать, проверять чаты и опрашивать других дольщиков жк Новое Внуково. Так мы и поступим, и вообще отстаньте, вот вам цитат из Гугла про ваше право идти в суд = работа по вам проведена.
Аппарат Президента и Департамент ЖКХ г Москвы застройщика не проверили даже; на слово верят?
Массовые сообщения о том, как застройщик уходит от ответственности и избегает ремонта.
1/10
Способы ГК Самолет избежать ремонтов и ничего не делать. Руководители Аппарата Президента и Департамента ЖКХ Москвы набрали сотрудников, которые не могут в такой простейшей ситуации разобраться? Это управленческая некомпетентность или лень?
В оранжевой рамке другой пользователь подтверждает: застройщик врет про "не предоставили доступ в квартиру".
Такие подтверждения есть по интернету.
Стратегия "на изнурение дольщика":по 3 месяца не обрабатывать заявки, по месяцу доходить фото делать, потом фото потерять, делать их заново месяц, потом закрыть заявку, и заново повторить этот цикл.
Всего 6-10 таких циклов "непонимания застройщика" и "нет доступа в квартиру потому что застройщик и не приходил в квартиру" - и гарантийный срок кончился, можно ничего не устранять. Чтобы вообще ничего не ремонтировать безнаказанно, застройщику надо отменять заявки и бесконечно требовать фото - легче легкого.
Умный замок отрубил застройщику оправдашку "мы приходили, нет допуска в квартиру":
ведется съемка, кто от застройщика во сколько приходил (и приходил ли).
Теперь все видно и записано: лицо, голос, что в руках - и когда ушел.
Попробуйте еще раз сказать, что вас не впустили.
Устранять строй недостатки и брак представители застройщика тоже под камерами теперь будут и послойно.
Теперь можно будет не только мне, но и надзорным органам видеть комиссии, ремонтников, чиновников - и вносимые материалы.
Вопросы к Аппарату Президента и чиновникам:
Хочу знать ФИО и должность чиновника, кто:
приехал ко мне в квартиру разбираться по мышам. Почему по мышам в квартире вообще не отработали? Почему физически никто не приехал в квартиру мою с проверкой?
НЕ выяснив детали у меня, связался с моим застройщиком и согласовал 1001 звонок "придем сфотографируем недостатки те же самые" и повтор цикла имитации "фото - акт - отмена"? Что этот чиновник успел поднять по моим обращениям к застройщику?
моими исполнительными листами занимался, и его тексты обращений к владельцам ГК Самолет "тут дольщице деньги нужны после операции, требуется согласовать ей возмещение немедленно"? Поднятые им данные по платежкам Самолета? Почему этот чиновник не увидел, что посреди моратория ГК Самолет имеет деньги дорогущую IT компанию у ВТБ приобрести (декабрь 2024-январь 2025) - значит, найдет деньги выплатить дольщице?
Как вы там читаете обращения? Где решение проблем?
Пишу про выплаты по исполнительным листам на миллион+, а мне в ответ прислали контакты соц. защиты, где платят по 20.000 р. Разница в 60 раз как бы. И нет, соц выплаты не решают запрос, с которым я обратилась. Причем у меня внятно было расписано, какая сумма мне нужна и почему именно такая(вполне читалось, что полумеры не пройдут).
Про мышей - 0.
Про проверку шумки - 0.
Чиновник делегирует задачу, "придает импульс".
И ему плевать на результат этого импульса и верно ли этот импульс поняли нижестоящие чиновники. Это уже не проверяется и в KPI чиновника не входит.
Нет задачи "по итогу работ получить от гражданки подтверждение, что ее запрос выполнен, а ее проблема решена".
Отсюда 0 мотивации решить проблему. Только поскорей написать отписку и поставить галочку "выполнено".
Обратной связи по качеству работы чиновника дать невозможно. (Но я все же нашла заметный способ и сейчас вы получаете обратную связь)
Итог такой работы Аппарата Президента и прочих:
1. падает рейтинг ВВ Путина, его начинают хейтить (потому что в конечном итоге именно он отвечает за страну в массовом сознании).
Т.е. фактически Аппарат Президента и чиновники подставили Президента и сработали анти-рекламой. Ну не может он контролировать ВСЕ вчетвером с г-ном Бастрыкиным, Собяниным, Бортниковым и Набиуллиной. Кто-то еще из чиновников в стране тоже должен работать.
Аппарат Президента сделан, чтоб сглаживать огрехи и перегибы, чутко собирать обратную связь и передавать Президенту - а в итоге вышел косплей ЯндексАлисы и глумление над заявителем.
2. социальная напряженность должна была уменьшиться после обращения, а она скакнула резко вверх
3. с таким подходом обратную связь "на местах" получить невозможно
=> невозможно принимать адекватные управленческие решения
=> накапливается критическое количество ошибок
=> Аппарат президента дестабилизирует Президента.
В итоге такой работы мой застройщик может вообще не шевелиться и называть чиновникам любые причины срыва ремонта -и это сработает. Проверки ж не будет.
Чиновникам не нужно, чтобы у меня мыши пропали.
Им не нужно, чтобы моя квартира из гетто стала жизнепригодной (она не отапливается ГОД наполовину, застройщик никак не устранит проблему и не найдет времени). Чиновникам дали бумажку-объясняшку, почему опять никак не ремонтируется - и им достаточно.
То ли в Аппарате Президента невнимательно читали и не поняли суть обращения.
То ли сработали на отвали.
То ли не смогли стребовать исполнения задачи.
То ли посчитали мышей невероятными и проигнорировали параграф о них (очень зря).
То ли не имеют внятного контроля над чиновниками-исполнителями.
То ли ГК Самолет даже Аппарату Президента не по зубам.
Можно выстроить кучу теорий, и все они про то, что вертикаль власти сыпется, надзора нет и "у нас в стране все вот так, да когда ж это кончится". Вот тут по логике возникает мысль, что террористов, наркодилеров, преступников и депутатов контролируют примерно так же - никак, для галочки.
Октябрь-ноябрь 2025 показывают, что мыши в Новом Внуково живее всех живых.
21.10.2025, жк Новое Внуково. Что подтверждает, что проблему никто не решал 2 года: с 2023 по настоящее время.
1/5
Какими заболеваниями можно заразиться от мышей: 25 болезней, много смертельных. Но зачем выезжать и прояснять вопрос с мышами, если можно надеяться, что оно само как-нибудь рассосется? А люди 2+ года с мышами живут. Снимайте все и устраняйте дыры в стенах
Такое ощущение, что ковида мало было, и жизнь не учит ничему(((
Вот я не понимаю, на что расчет у чиновников при такой халатной работе? На то, что россиянин задолбается и сдастся? И что никто не узнает, что вот так было отработано обращение?
Ведь если каждый так начнет публиковать отписки чиновников, то это что ж начнется?
1/11
Еще примеры, как ГК Самолет категорически избегает ремонта. А почему бы и да, если даже после обращения в Аппарат Президента в жк Новое Внуково никто фактическую проверку на месте моей квартиры не организовал?
Если будут изменения и Аппарат Президента какую-то работу стребует от чиновников - отпишусь.
Журналистам рада буду дать пояснения, доступ в квартиру, показать состояние недвижимости и т.д.
Очень бы хотелось комментариев от ген директора ГК Самолет Анны Акиньшиной, чем она на работе занимается, что конкретно я по 1,5 года гарантийный ремонт не могу получить.
Хочу комментариев и починки ситуации от:
Мосгосстройнадзора, ГЖИ, Роспотребнадзора, Прокуратуры, Следственного комитета, господина Собянина, начальника гарантийного отдела в Самолете (как его зовут, кстати? какие контакты его), руководителя УК Бурениной (личный телефон ее дайте, пожалуйста), начальника строительства по жк Новое Внуково (ФИО, личный телефон) и т.д.
Есть вопросы к надзорным органам: вот я переезжала по 7ми городам - и до жк Новое Внуково нигде мышей в домах не видела. Даже у родни в деревне когда жила. Как-то справлялись и в 90е, и в 00, и в 10е. А с ГК Самолет что?
Как вы надзираете за ГК Самолет конкретно? И ведь это не штучные мыши, они массовые, в разных корпусах.
Каков процесс надзора на этапе строительства: на каком этапе ходят независимые от застройщика комиссии и проверяют щели и трещины в стенах, вент каналах, под потолком, у окон и тд?
Примерно так строят дома, наверное. Экономить на замазке дыр от мышей, чтоб потом вскрывать и все переделывать? Потому ГК Самолет и избегает гарантийного ремонта - "экономика должна быть экономной", и раздолбайство и лень чиновников помогает ГК Самолет.
О комментариях Президента могу только мечтать, но вообще очень интересно его мнение на этот счет выслушать. И список действий по вразумлению Мосгосстройнадзора, Аппарата Президента и т.д., включая ГК Самолет.
Да простят меня обитатели роскошных дворцов, сегодня речь пойдет не о них и не об их сокровищах. Конечно, в оценке замков с башнями из слоновой кости, вероятно, много есть интересных моментов: типизация гобеленов, учёт привидений, инвентаризация винных погребов или экспликация пыточных камер, - есть, о чем поговорить, что обсудить, и даже посмаковать! Но, к счастью, не они дают хлеб большинству оценщиков. А вот дома, так сказать, простых граждан (а, кто из нас не прост?), их дома приходится оценивать довольно часто: городские, дачные, садовые и блокированные тож. Ну, и на что тут следует обратить внимание, и что иметь в виду их собственникам или покупателям, когда они заказывают оценку?
Строили мы, строили… В наше время остались, конечно, еще где-то люди, которые строят за свой счет. Но для оценщика куда полезней те, кто для строительства дома решил воспользоваться кредитом. И вот, дом построен, и банк просит принести его оценку. А в оценке жилой недвижимости главный подход простой: поглядеть, почем другие продают что-то похожее - сравнительный подход. И вот оценщик смотрит, считает, получает результат, и сообщает его заказчику. А заказчик ахает: «Почему так мало получилось!?» Ну, в самом деле почему? Цену участка заказчик прекрасно помнит, сам покупал. Сумма контракта на строительство известна, вот она на бумажечке записана. А если он без контракта строил, то все равно знает, почём и у кого материалы покупал, и сколько отдал за работу. Делов-то, всё сложить, и вот она стоимость дома! А оценщик что-то напутал.
Бывает, конечно, что и оценщик путает. Но вернее, что в данном случае имеет место классический эффект внешнего обесценения. При этом он проявляется тем сильнее, чем дальше дом находится от областного центра и крупных населенных пунктов. Почему так происходит? Просто потому, что затраты на строительство плюс цена участка образуют стоимость домовладения только в условиях, когда на это домовладение, как на товар, есть адекватный спрос. А если нет, то ваш личный девелоперский проект убыточен! И таких убыточных проектов в индивидуальном жилищном строительстве очень много, большинство. Скажу больше, по-моему, это нормально!
Частные застройщики, принимая решение о строительстве дома, изначально руководствуются не тем, чтобы извлечь прибыль от последующей продажи. Кто-то хочет жить в новом доме в красивом месте и может себе это позволить. Ну, и строит! А как там дальше будет, если придется продавать? Зачем думать о грустном? Спрашивается, почему тогда не купить готовый дом, раз он дешевле? По нескольким причинам. Во-первых, дом, в котором уже кто-то до вас жил, это как жена, у которой до вас кто-то был. Не всем это нравится. Во-вторых, это ж такой кайф строить дом под себя! Ходить, следить за стройкой, мечтать, прикидывать, где у тебя будет баня, где мангал, где будут играть ребятишки. А тут вам предлагают готовый дом, у которого сортир не в том углу, где вы привыкли. Незадача. В-третьих, может статься, что дом нужен именно в этом месте, поближе к маме, а никто не продает. Приходится строить.
А вот когда вы вдруг решаете выставить дом на продажу, сталкиваетесь с тем, что ваше прежнее желание во что бы то ни стало иметь дом именно в этом месте не находит отклика в сердцах сограждан, а тем более иностранных гостей. Потому что и они и их родственники живут в другом месте, а сюда ехать далеко и дороги хорошей нет. И газа нет. И магазина нет. И в окне соседа не горит свет. И чем убедить кого-то жить в этом захолустье вместо вас? Во-первых, конечно, рыбалкой и грибами! Ну, а во-вторых, ценой. Стоимость домов на вторичном рынке отражает соотношение и финансовое положение тех, кто хочет продать жилье в данном месте и тех, кто готов его купить.
Обратите внимание, как много фирм готовы построить вам дом под заказ на вашем участке или даже на своем! А тех, кто продает уже готовые к заселению новые дома гораздо меньше. Потому что строительство домов без контракта и предоплаты это риск. Кстати, когда приходят покупатели таких готовых домов, то проблем с оценкой почти не бывает. Потому что, во-первых, девелопер строит типовые дома в большом количестве, а это дешевле, чем индивидуальный проект. Во-вторых, он и землю продает дешево, потому что нарезал на участки бывший коровий луг. А, в-третьих, таких домов в округе продается им много, и именно по той цене, по которой купил заказчик оценки, так что никаких проблем с аналогами.
А что делать всем остальным? Достраивать дом, коли уже деньги на стройку взяты. Подводить коммуникации, вставлять окна и делать хотя бы черновую отделку. Тогда в большинстве практических случаев стоимость дома с участком перекрывает хотя бы сумму взятого кредита. А для банка ничего другого и не требуется. Только на оценщика не надо обижаться! Вы ведь дом не на продажу строили, и с оценщиком перед началом стройки не советовались!
У кого, какая баня… Вот история из той же области, но с другим уклоном. Купили супруги дом за городом, чтобы там отдыхать. Домик старенький, от чьей-то бабушки остался. Ну, дом мужу не больно-то и нужен был. А любил он баню. И вот на свободном месте построил он знатную баню в два этажа и с комнатой отдыха. Жена баню не любила, у нее от бани голова болит. Так что строил муж всё сам, за свои деньги. Ну, вышло так, что не поделили они чего-то и решили развестись, дом продать, а деньги поделить. Оценил оценщик хозяйство, а заказчица - бывшая жена в слезы! «Как же так, да там в одну баню столько вложено, во сколько вы всё добро оценили!» Ну, ёлы-палы… Баня, хоть и зарегистрирована отдельным кадастровым номером, к жилым помещениям не относится и общую площадь домовладения не увеличивает. Это надворная постройка, к каковым относятся также гараж, курятник и клозет. Поэтому, то, что супруг ваш вкладывал в ее постройку, вложено для его собственного удовольствия. Так что, деспот-то, он деспот, а денег не вернешь. Если, конечно, не найдется другого такого любителя жить в бане, вместо дома.
А умные люди придумали такую штуку, как банный дом! И часть помещений в нем регистрируют, как вполне жилые площади. Ну, тогда другое дело! Для суда это сгодится. А уж кто купит, не купит, там видно будет. Опять же выручку от продажи в размере затрат на строительство эта махинация не гарантирует. Поэтому, товарищи, когда вы планируете покупку дома с гипертрофированными надворными постройками, оранжереями южных пород или собственным рыбоводным хозяйством, знайте, красиво жить не запретишь, но жить нужно по средствам! Поэтому одно дело – сколько вы готовы заплатить, а другое – во сколько оценщик может это оценить, что бы банк эти средства выдал.
Сколько стоит дом без земли? А вот вам результат действия других видов обесценения, которое играет порой злую шутку, когда нужно в отчете отразить стоимость дома отдельно от стоимости земельного участка. А это довольно часто требуется, поскольку юридически дом с надворными постройками и земельный участок, на котором они находятся, существуют как два отдельных объекта недвижимости. И получается вот что. На рынке дома без участков не продаются, а продаются только единые домовладения с правами на землю. Участки без домов, конечно, продаются в свою цену. Поэтому стоимость дома без участка мы можем определить только условно, как разницу между стоимостью домовладения и стоимостью участка. Но чем дороже земля в этом месте и чем старее и хуже дом, тем больше вероятность, что эта разница окажется отрицательной! В таких случаях говорят: «Дом минусует». Почему так?
Потому что люди, которым нужны свои собственные дома всегда сравнивают две альтернативы: купить готовое хозяйство или строить самому. А готовое – оно ж почти всегда не новое! И вполне может оказаться, во-первых, что ремонтировать этот старый дом так дорого, что дешевле новый построить. Это неустранимый физический износ. А еще может оказаться, что ремонтируй, не ремонтируй, а будешь жить с низенькими потолками и для ванны придется строить отдельный пристрой. Это неустранимый функциональный износ. А рядом есть свободные участки. Да, дороговато! Но там уже все расчищено и к стройке подготовлено, и у подрядчиков давно руки чешутся вам что-нибудь построить. И то, что они построят, будет и новое, и с высокими потолками, и со всеми удобствами, какие только можно себе представить, и парочкой таких, о которых вы даже и не мечтали!
А зачем, спросите вы, нам про все это знать? Это ж кухня оценщика, его и головная боль, а не наша. Ну, во-первых, чтобы вы не удивлялись, если в отчете об оценке на участок приходится восемьдесят процентов стоимости домовладения, а на все остальное (включая и баню!) только двадцать. Хорошо, хоть так оценщик вытянул! А во-вторых, чтобы понимали, что степень изношенности дома, предназначенного в залог, как и всё на свете имеет предел. Поэтому с физической точки зрения дом может еще существовать, а с финансовой - это уже мираж.
Чистая формальность Если не устали, еще одна история для лучшего сна. Обращается клиент. Просит оценить дом для покупки в кредит. Прекрасный дом: два этажа, кирпичный фасад, мансарда, теплый сортир! Хорошо, давайте документы! Смотрю, что такое? По документам дом одноэтажный, бревенчатый и с удобствами возле хлева. А продавцы сделали реконструкцию, но оформлять не стали. Зачем? Чтобы налог больше был? Но, пардон, это, конечно, дело хозяйское, утруждать себя внесением отхожих мест инвентаризационный план или нет. Но для банка второго этажа не существует, пока нет соответствующих документов. Более того, банк, скорее всего, такой залог просто не примет. Потому что, кто же знает, не обрушится ли ваша мансарда завтра, хорошо, если пока вы за кабачками вышли? Ни проекта реконструкции, ни техпаспорта не представлено. Отсюда мораль. Без документов, подтверждающих технические параметры, оценка дома может быть выполнена только условно. Нужна вам такая оценка? Пожалуйста! Если, скажем, желаете прикинуть, сколько будет стоить дом после узаконивания перестройки, можно это оценить. Но в отчете будет написано, что стоимость действительна только при этом условии.
Гемострой Ну, и уж совсем напоследок пара слов об оценке незавершенного строительства. Ведь, как рассуждают иные люди? «Начну строить, а в случае чего, не хватит денег, продам!» Э, батиньки, не так просто! Ведь постройка дома подобна песне, сродни полету! А замороженная стройка как подбитая птица, как оборванный на средине куплет. Сколько таких недостроенных домов выставлено на продажу! Вы думаете они продаются хотя бы близко к затратам, вложенным в строительство? Увы! Про внешнее обесценение вы уже читали в начале. Одно, конечно, и здесь вносит свою отрицательную лепту. Но, есть еще кое-что, кроме него. Дело в том, что между «делать» и «сделать» разница не количественная, а качественная. И стоимость многих вещей формируется не линейно вместе с затратами, которые вложены в их создание, а как бы вдруг, в тот момент, когда они закончены. А пока дом не достроен, инвестор несет строительные риски. Не даст ли просадку фундамент, хороший ли привезли раствор? А в проекте ничего не напутали? А коммуникации, когда их подведут? Газ обещали в следующем году. А это точно? Водоснабжение планировали от скважины, а вода-то тут есть? Поэтому участники рынка оценивают, например, временное отсутствие отопления в доме не по сумме предполагаемых затрат на его обустройство, а просто в процентах от стоимости домов с отоплением. И проценты немаленькие. А ты сделай, а потом цену назначай!
В общем, не люблю я недострои оценивать. И хлопотное дело и неблагодарное. Как ни старайся, а заказчик всё недоволен. Продавец закажет – дешево оценил, покупатель – дорого. Так что всем желаю, кто строит, успешного завершения строительства и долгих счастливых лет под новой крышей!
Всех, кто интересуется оценкой имущества, приглашаю на канал "Пенки-оценки". Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.
День добрый, пикабушники! Подскажите пожалуйста такой момент: Вот влез я в ипотеку. После приёмки квартиры оказалось, что недвижимость необходимо застраховать (от пожара и затопления), пока она в залоге у банка. Помимо договора ссылались ещё и на 102-ФЗ ст. 31. То есть все серьёзно!
А потом у меня собственно и появился вопрос - во всех платёжках за ЖКУ есть пункт "добровольное страхование", где судя по всему твоё имущество страхуется. Так может ли считаться такой полис страхования подходящим, для страхования ипотеки? Сбер естественно ответил что нет
Уважаемые, кто сталкивался с таким? Можно ли законно использовать такой тип страховки, а не ту, которую втюхивает банк? Просто это "добровольное страхование" судя по описанию тоже заключается со страховой, там так же страхуется риск порчи и т.д. Заранее спасибо!
Вы видели сколько стоят квартиры? Как растут цены на жилье? Какая дорогая ипотека? Вот, я тоже вижу. Несколько лет назад (2,5 года) однокомнатная квартира в моем зажопинске стоила чуть больше миллиона рублей. Сейчас столько стоит убитая студия 13 метров. Думаю, ладно, будем строить дом. От цен на землю я тоже охренела, рядом с городом от 800 т.р. это для ИЖС. Посморела по документам и законам. Земли в стране много, значит у государства ее тоже можно купить. Не ошиблась, такая возможность действительно есть. Изучила матчасть от видов земли до самого процесса выкупа. Теперь законы, читаем земельный кодекс, изучаем единую кадастровую карту - цена приемлемая. Лезем в поправки за прошлый и начало нынешнего года и ощущаем жёсткий облом. Если в прошлом год земля, которую арендую больше трёх лет и построила на ней дом, имеет цену выкупа 15% от кадастровой стоимости, то в нынешнем году 100%. Если два года назад цена выкупа сразу 60% от кадастровой стоимости, то в этом 100%. Да, кадастровая стоимость ниже рыночной. Но, чтобы её получить тебе нужно будет хорошенько побегать и заранее вложить деньги.
Короче говоря, не надо было учиться, а работать, брать ипотеку, брать землю в аренду. И я, ведь, не так уж мало зарабатываю в своей области.Получается, я могу выкупить только гараж и жить там или на вахте. Есть ещё варианты с торгами, но там динамичный рынок и надо знать 100500 законов. Но, у меня собака, я не хочу ее оставлять.
Где логика? Да нигде, её просто нет. Она где-то с середины девяностых обратно не вернулась. У нас IT. Народ, который (условно, я знаю, что не все такие) может работать из Бали, пить смузи и получать зарплату, от которой у среднестатистического врача из областной больницы встанут волосы дыбом. Государство смотрит на IT как на золотую жилу, дойную корову, которая приносит валюту, технологии и какой-никакой престиж. Поэтому его холят и лелеют, создают какие-то видимости комфорта.
Врачи. Что они получают? Три года кабалы после ординатуры. Это институт крепостного права. Штрафы, если вздумаешь уйти раньше. Это просто позор. Вместо того чтобы создавать условия, их вгоняют в долговую яму и держат на чувстве долга и страхе.
Блять. Эти две истории происходят В ОДНОЙ СТРАНЕ. В одном и том же временном промежутке. Один сектор экономики объявлен национальным приоритетом, а про другой, самый что ни на есть системообразующий и жизненно важный забыли. Ну или делают вид, что забыли.
Представте что у вас есть два ребенка. Одному ты покупаешь новый айфон, курсы программирования, возишь на море и говоришь: Ты наше будущее, расти, развивайся. А второму: Ну ты же у нас старший и ответственный, вот тебе табуретка, чтобы до раковины на кухне дотягиваться мог посуду помыть, и не ной, а то ремня получишь. Без тебя нам никак. И ладно бы второй был бездарем...
Вся соль в том, что эта нехватка она абсолютно рукотворная. Не хватает айтишников, потому что рынок горячий и они могут выбирать. А не хватает врачей не потому, что их мало выпускают (хотя и это тоже), а потому, что условия говно. И те, кто остаются в системе после этой кабалы это либо герои с стальными яйцами, либо люди, у которых просто нет выбора. И те, и другие заслуживают нормальных зарплат и адекватного графика.
Где логика. А её нет. Есть чёткое, прагматичное, циничное понимание властью, какие отрасли можно быстро монетизировать и показать «успехи». IT это быстрый результат, условный экспорт. А медицина это чёрная дыра для бюджета, социальная обязанность, которую выполняют спустя рукава. Лечить хронические болезни и проводить диспансеризацию это не эффектно. Нельзя постить в инст об этом красивый график. А вот запустить какой-нибудь IT-кластер это да, можно на конференциях хвастаться.
Так что логика тут не при чём. Тут работает какая-то перекошенная прагматика. Больной нерв.
Доброго вечера камрады, нужен совет, я за советами сюда стал часто заходить, потому что огромное Вам спасибо, иногда люди тратят свое время и расписывают отличные решения. Уважение таким людям, это реально возвращает веру в людей, это абсолютно бескорыстная помощь незнакомому человеку.
Нужна помощь в разделе квартиры находящейся в ипотеке при разводе.
Вводная:
Есть квартира:
Ипотека в Сбербанке.
Стоимость квартиры: 5-6 млн.
Остаток по ипотеке: 0,9 млн.
Ставка 8,9 %
Платеж 8 т.р поэтому и не закрываю.
Условились при разводе, разделить с супругой эту недвижимость, в квартиру вложен мат.капитал 0,5 млн, года 3 назад.
Плачу ипотеку, коммуналку я.
Примечание: супруга остаться в квартире не хочет, меня же она очень устраивает, старый фонд, хороший ремонт и т.д.
Вопросы:
1.) Как мне нормально оформить разделение на доли, и выкупить часть у супруги?
Пикабутяне, а не хотите ли поразмышлять. Нет ли тут «Теории заговора»?
На фоне 3000 эпизодов мошенничества с привлечением пожилых людей на вторичном жилье напрашивается один вопрос: кто в итоге оказывается в выигрыше?
Задумайтесь, что является прямой альтернативой «вторичке»? Совершенно верно — новостройки.
Нынешняя нестабильность на рынке провоцирует появление новых, всё более изощренных схем. Похоже, одна из их ключевых задач — сформировать у покупателей стойкое нежелание рассматривать предложения на вторичном рынке.
