💳 По данным ЦБ, в октябре 2025 г. прибыль банков составила 310₽ млрд (-10,9% г/г, в сентябре — 367₽ млрд), по сравнению с прошлым годом снижение — 348₽ млрд в октябре 2024 г. Также отмечаю, что доходность на капитал в октябре снизилась с 23,1 до 19,2%. Теперь приступим к интересным фактам из отчёта:

🟣 Основная прибыль (состоит из ЧПД, ЧКД, операционных расходов и чистого доформирования резервов) выросла до 373₽ млрд (в сентябре 300₽ млрд), положительно повлияло повышение ЧПД (+36₽ млрд) и сокращению отчислений в резервы (-36₽ млрд по сравнению с прошлым месяцем).

🟣Неосновные (волатильные) доходы снизились до 7₽ млрд (в сентябре 107₽ млрд). Снижение обусловлено: убытками от переоценки инвалюты (-25₽ млрд после +31₽ млрд в сентябре) из-за укрепления курса ₽ и меньшими дивидендами от дочерних компаний (22₽ млрд после 59₽ млрд в сентябре).

🟣 За 10 месяцев банки заработали 3₽ трлн чистой прибыли,что немного ниже прибыли за аналогичный период прошлого года (3,1₽ трлн).

🟣 Балансовый капитал увеличился на 264₽ млрд (+1,4% м/м), снижение относительно прибыли обусловлено за счёт начисления дивидендов некоторыми банками на общую сумму 24₽ млрд и отрицательная переоценка ценных бумаг (ОФЗ), отражаемая напрямую в капитале (-24₽ млрд).

Данные изменения видны по отчёту:

🏦 Отчёт Сбербанка за октябрь: портфель жилищных кредитов вырос на 2% за месяц (в сентябре +1,5%), банк выдал 353₽ млрд ипотечных кредитов (+71,3% г/г, в сентябре 280₽ млрд). Портфель потреб. кредитов снизился на 0,5% за месяц (в сентябре -0,6%), банк выдал 165₽ млрд потреб. кредитов (+25,9% г/г, в сентябре 151₽ млрд). Корп. кредитный портфель увеличился на 2,6% (в сентябре +2,7%), корпоративным клиентам было выдано 3₽ трлн кредитов (+30,4% г/г, в сентябре 2,6₽ трлн). Расходы на резервы и переоценка кредитов за август составила -38,2₽ млрд (годом ранее -87,4₽ млрд), в РПБУ учитывается валютная переоценка в резервах, поэтому резервирование приходится высчитывать (по моим подсчётам переоценка принесла прибыль в 13,7₽ млрд, а резервирование составило -51,9₽ млрд). Достаточность капитала составляет 12,8% (-0,1% м/м, выше на 1,1%, чем год назад), переоценка ОФЗ принесла убыток в 2,6₽ млрд, но тот же индекс RGBI подрос в октябре. Вклад же Сбера в общую банковскую прибыль в октябре составил 48,3%.

🏦 Отчёт ВТБ за октябрь: кредитный портфель юридических лиц снизился до 16,5₽ трлн (-0,1% м/м), портфель кредитов физических лиц сократился до 7,4₽ трлн (-0,8% м/м). В 2025 г. банк планирует провести секьюритизацию (упаковка кредитов в облигации) части кредитов физлиц (потребность в капитале и ликвидности). Отчисления в резервы составили 3,1₽ млрд (+154,4% г/г), банк восстановил резервы в связи с погашением более чем 20₽ млрд долга компанией из угольной отрасли. Общая достаточность капитала за месяц снизилась до 9,8% (min допустимое значение с учётом надбавок — 9,25%), снижение связано с падением стоимости в ОФЗ. Вклад же ВТБ в общую банковскую прибыль в октябре составил 8,5%.

📌 В корпоративном кредитовании взрывной рост (% маржа расширяется), ипотека тоже не отстаёт (стоит отметить рост в рыночной ипотеке). В октябре снизились отчисления в резерв и случился рост в % доходах (в октябре снизили ставку до 16,5%), ₽ окреп и сразу просели волатильные доходы. Банковская прибыль продолжает оставаться на уровне прошлого года, что вселяет надежды на хорошие дивиденды за 2025 г.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor

По данным ЦБ, в октябре 2025 г. портфель кредитов физических лиц увеличился на 335₽ млрд и составил 38,3₽ трлн (0,9% м/м и 4% г/г, в сентябре +263₽ млрд). В октябре 2024 г. он увеличился на 192₽ млрд (существенное отличие). Кредитование значительно ускорилось: выдачи в автокредите пошли в рост за счёт скидок/льгот от автопроизводителей/утильсбора, ипотека из-за господдержки и снижения ставки третий месяц подряд превышает по выдаче уровни прошлого года (рыночная ипотека превысила показатели прошлого года). В корпоративном кредитовании значительное повышение относительно прошлого года и месяца:

🏠 Темпы роста ипотечного портфеля в октябре увеличились на 1,4% (в сентябре 1%), кредитов было выдано на 490₽ млрд (404₽ млрд в сентябре), в октябре 2024 г. выдали 367₽ млрд. Выдача ипотеки с господдержкой составила 370₽ млрд (313₽ млрд в сентябре), почти вся выдача приходится на семейную ипотеку — 329₽ млрд (в сентябре 271₽ млрд). Рыночная начала оживать — 120₽ млрд (92₽ млрд в сентябре), уровни прошлого года превышены (117₽ млрд), снижение ставки не проходит бесследно. В октябре третий месяц подряд выдачи в ипотеке превышают прошлогодние, это связано с различными смягчениями и отменами комиссий, так же с 07.08.25 по 01.11.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры (в октябре снизили ставку, так что эффект продолжится в ноябре). Недавно разбирал операционные данные ЛСР за III кв. там всё прекрасно, благодаря рассрочкам и снижению ставки.

💳 Портфель потреб. кредитов снизился на 56₽ млрд (-0,4% м/м, в сентябре -47₽ млрд). Автокредитный портфель подрос на 93₽ млрд (+3,3% м/м, в сентябре +85₽ млрд), спрос стимулируют маркетинговые акции дилеров, программы кредитования с субсидией автопроизводителей и будущее повышение утильсбора с декабря. Снижение в потреб. кредитовании связано с ключевой ставкой (снижение до 16,5%, возможно, позволит выйти портфелю в плюс), повышением макронадбавок практически по всем необеспеченным ссудам.

💼 Корпоративный кредитный портфель вырос на 2,4₽ трлн (+2,6% м/м, в сентябре 0,5₽ трлн), в октябре 2024 г. 2,2₽ трлн. В октябре компании обычно активно привлекают кредиты: с потребностью в оборотных средствах в ожидании получения оплаты по госконтрактам в конце года, наращиванием запасов перед новогодними праздниками из-за роста потребительского спроса, необходимостью завершить проекты до конца года.

Рассматриваем данную динамику на примере Сбера и ВТБ:

🏦 Отчёт Сбербанка за октябрь: портфель жилищных кредитов вырос на 2% за месяц (в сентябре +1,5%), банк выдал 353₽ млрд ипотечных кредитов (+71,3% г/г, в сентябре 280₽ млрд). Портфель потреб. кредитов снизился на 0,5% за месяц (в сентябре -0,6%), банк выдал 165₽ млрд потреб. кредитов (+25,9% г/г, в сентябре 151₽ млрд). Корп. кредитный портфель увеличился на 2,6% (в сентябре +2,7%), корпоративным клиентам было выдано 3₽ трлн кредитов (+30,4% г/г, в сентябре 2,6₽ трлн).

🏦 Отчёт ВТБ за октябрь: кредитный портфель юридических лиц снизился до 16,5₽ трлн (-0,1% м/м), портфель кредитов физических лиц сократился до 7,4₽ трлн (-0,8% м/м). В 2025 г. банк планирует провести секьюритизацию (упаковка кредитов в облигации) части кредитов физлиц (потребность в капитале и ликвидности).

📌 В корпоративном кредитовании взрывной рост по сравнению с прошлым годом и месяцем, ипотека тоже не отстаёт — это явно негативный сигнал для снижения ставки на декабрьском заседании. Снижение ставки до 16,5% подстегнуло ипотеку (стоит отметить рост в рыночной ипотеке), автокредитование явно бьёт рекорды, но этот эффект должен испариться в декабре (повышение утильсбора с 1 декабря).

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor

✔️ ЧПД: 48,3₽ млрд (+66% г/г)
✔️ ЧКД: 23,9₽ млрд (-17,6% г/г)
✔️ ЧП: 26,4₽ млрд (-11,1% г/г)

💬 Показатель чистой % маржи в октябре составил 1,8% (год назад 1,1%), банку дорого обошлось привлечение денег клиентов под конец 2024 г. С марта началось расширение % маржи, при дальнейшем снижении ставки банк только будет выигрывать, по сути он бенефициар снижения ключа (за сентябрь-октябрь банк по ЧПД уже в плюсе).

💬 Комиссионные доходы показали снижение относительно прошлого года, всё дело в том, что начиная III квартала эффект от форексных транзакций и транзакционных комиссий начал "угасать", потому что основная работа в этом направлении началась именно в июне прошлого года.

💬 Кредитный портфель юридических лиц снизился до 16,5₽ трлн (-0,1% м/м), портфель кредитов физических лиц сократился до 7,4₽ трлн (-0,8% м/м). В 2025 г. банк планирует провести секьюритизацию (упаковка кредитов в облигации) части кредитов физлиц (потребность в капитале и ликвидности).

💬 Прочие операционные доходы — 5,5₽ млрд (-73,6% г/г). У банка есть огромное кол-во золотых слитков, но в октябре ₽ окреп, стоит отметить, что в прошлом году была работа с заблокированными активами. Но к концу года Дмитрий Пьянов тоже ожидает выделения заблокированных активов и подтверждает прогноз по годовой прибыли в размере не менее 500₽ млрд.

💬 Отчисления в резервы составили 3,1₽ млрд (+154,4% г/г), банк восстановил резервы в связи с погашением более чем 20₽ млрд долга компанией из угольной отрасли. Стоимость риска в октябре составила 0,3% (0,5% в прошлом году, покрытие неработающих кредитов резервами за месяц увеличилось на 8,3 п.п. до 136,6%).

💬 Расходы на содержание персонала и админ. расходы составили -51,1₽ млрд (+23,7% г/г), если в прошлом году влияло на увеличение расходов присоединение РНКБ, то теперь Почта Банка.

💬 Расход по налогу на прибыль составляет -3,3₽ млрд, вместо -7,425₽ млрд, налоговая ставка снизилась с 25 до 11,1%. В мае-октябре ВТБ применил налоговый эффект. Ещё одна статья, которая завышает чистую прибыль.

💬 Общая достаточность капитала за месяц снизилась до 9,8% (min допустимое значение с учётом надбавок — 9,25%), снижение связано с падением стоимости в ОФЗ. Достаточности помогло проведение SPO (83,8₽ млрд) и суборды (200₽ млрд) для выплаты дивидендов.

📌 В этом году банк подтвердил прогноз прибыли — 500₽ млрд (было 430₽ млрд), с учётом снижения ключевой ставки, работы с заблокированными активами и расширения % маржи вполне логично. Но, банк оставил прогноз достаточности капитала на том же уровне (9,5%), поэтому вопрос с выплатой дивидендов (точнее с % выплаты от чистой прибыли) за 2025-27 гг. остаётся открытым, так как min допустимое значение достаточности капитала будет только увеличиваться с годами (с 01.01.2026 г. — 10% min значение, а с 2028 г. 12%). В выплату 50% от чистой прибыли за 2025 г. ещё верится (по сути надо за квартал 2026 г. превысить 10% по достаточности), но в следующих годах платить такой % от чистой прибыли будет сложно (вполне логично платить 25-30% от ЧП или делать допку, с учётом конвертации префов, это реальный сценарий, т.к. доля гос-ва вырастит).

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor

🏦 Сбербанк опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за октябрь 2025 г. Со снижением ставки и смягчением ДКП кредитный портфель включил повышенную скорость (выдача ипотеки 4 месяца подряд выше, чем год назад, потребительское кредитование впервые с начала года показало рост), но, конечно, не обходится без хитростей банка, чтобы показать прибыль выше, чем год назад (снижение налога на прибыль). Частным клиентам в октябре было выдано 581₽ млрд кредитов (+43,4% г/г, в сентябре 2025 г. выдали 498₽ млрд), второй месяц подряд выдано больше, чем год назад (стоит отметить взрывные темпы в октябре, которые должны напрячь ЦБ):

💬 Портфель жилищных кредитов вырос на 2% за месяц (в сентябре +1,5%) и составил 11,8₽ трлн. В октябре банк выдал 353₽ млрд ипотечных кредитов (+71,3% г/г, в сентябре 280₽ млрд). Оживление в ипотеке связано с различными смягчениями и отменами комиссий. В октябре Сбер продолжил снижать ставки по рыночной ипотеке (ЦБ снизил ставку до 16,5%), также с 07.08.25 по 01.11.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры.

💬 Портфель потреб. кредитов снизился на 0,5% за месяц (в сентябре -0,6%) и составил 3,4₽ трлн. В октябре банк выдал 165₽ млрд потреб. кредитов (+25,9% г/г, в сентябре 151₽ млрд). Снижение ставки и смягчение ДКП привели к тому, что выдачи впервые с начала года выше, чем в 2024 г.

💬 Корп. кредитный портфель увеличился на 2,6% (в сентябре +2,7%) и составил 30₽ трлн. В октябре корпоративным клиентам было выдано 3₽ трлн кредитов (+30,4% г/г, в сентябре 2,6₽ трлн). Снижение ключевой ставки привело к тому, что выдачи второй месяц подряд выше, чем в 2024 г.

Основные показатели компании за октябрь:

☑️ Чистые процентные доходы: 277₽ млрд (+25,5% г/г)
☑️ Чистые комиссионные доходы: 60,6₽ млрд (-6% г/г)
☑️ Чистая прибыль: 149,6₽ млрд (+11,5% г/г)

🟢 Процентные доходы показали значительный рост на снижении ставки, помогли значительно юр. лица, которые увесисто набрали кредитов в этом месяце.

🟢 Банк не раскрывает прочие доходы, но судя по опер. прибыли, там около -8,9₽ млрд (укрепление ₽, в сентябре +31,2₽ млрд), годом ранее +8,6₽ млрд.

🟢 Расходы на резервы и переоценка кредитов за август составила -38,2₽ млрд (годом ранее -87,4₽ млрд), в РПБУ учитывается валютная переоценка в резервах, поэтому резервирование приходится высчитывать (по моим подсчётам переоценка принесла прибыль в 13,7₽ млрд, а резервирование составило -51,9₽ млрд).

🟢 Опер. расходы составили -100,8₽ млрд (+15,3% г/г), резкий рост расходов необъясним, учитывая сокращение филиальной части в 2024 г.

🟢 Налог на прибыль составил 40,1₽ млрд, вместо 47,425₽ млрд, ставка снизилась с 25 до 21,1% (10 месяцев подряд Сбер не платит по налоговой ставке в 25% используя налоговый манёвр, сэкономил уже 70,1₽ млрд).

🟢Достаточность капитала составляет 12,8% (-0,1% м/м, выше на 1,1%, чем год назад), переоценка ОФЗ принесла убыток в 2,6₽ млрд, но тот же индекс RGBI подрос в октябре. По див. политике ключевым условием является поддержание достаточности общего капитала по РПБУ на уровне не менее 13,3%, расчёт Сбера не учитывает прибыль за 10 м. 2025 г. в коэффициентах до аудита (это влияние оценивают в +2,3%).

✅ За 2025 г. Сбер уже заработал 31,4₽ на акцию по РПБУ (дивидендная база, 50% от ЧП). ЦБ снизил ставку и смягчил ДКП, как вы понимаете кредитный портфель начал оживать/процентная маржа расширяется, но рост операционных расходов и резервы не дают банку расслабиться (резервирование сложилось вдвое из-за укрепления рубля). Банк лишился 789₽ млрд (дивиденды), но как мы видим ушедшие деньги из капитала не повлияли на прибыль банка.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Структура наших договоров аренды предусматривает, что коммунальные и большинство эксплуатационных расходов несет арендатор - это стандартная практика для договоров аренды с арендаторами нашего профиля. Собственник платит только налог на имущество, эксплуатационные расходы и страхование. Всё остальное - на стороне арендатора.

Риск №3: Увеличение налоговой нагрузки. Рост кадастровой стоимости объекта приводит к увеличению налога на имущество. Изменения в налоговом законодательстве (рост НДС, например) могут увеличить налоговое бремя на владельцев коммерческой недвижимости.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы постоянно мониторим изменения в налоговом законодательстве, оперативно адаптируем структуру финансирования наших проектов, системно работаем над снижением издержек в проектах. К сожалению, минимизация этого риска удается нам (да и не только нам) не всегда.

Главное: риски существуют, но ими можно и нужно управлять. Профессиональный отбор объектов, глубокий due diligence, работа с надежными арендаторами, правильная структура договоров и активное управление - всё это превращает коммерческую недвижимость в проектах SimpleEstate из рискованной авантюры в предсказуемый источник стабильного дохода.

Мы всегда указываем ключевые риски по каждому объекту в Инвестиционном меморандуме, чтобы инвесторы четко видели все существенные риски конкретного проекта. Мы не скрываем риски от инвесторов - прозрачность и честность являются основой эффективных отношений.

Спойлер: однозначного ответа нет, но есть данные, которые помогут принять решение.

Что происходит со ставками: цифры без прикрас

Ключевая ставка ЦБ РФ на ноябрь 2025 года — 16,5%. Для тех, кто следит за динамикой: в начале года было 21%, потом было четыре снижения. Казалось бы, движение вниз — хороший знак. Но давайте без иллюзий.

Рыночная ипотека (та, что без господдержки) сейчас выдаётся под 22–24% годовых. Да, вы не ослышались. Сбер, например, в июле давал под 24,1%, к сентябрю опустили до 21,4%. И знаете что? Спрос вырос в три раза по сравнению с первым кварталом 2025 года.

Вот как это выглядело по данным Домклик:

• Июль: ставка 24,1%, выдано 41,1 млрд рублей

• Август: ставка 22,2%, выдано 52,6 млрд рублей

• Сентябрь: ставка 21,4%, выдано 59,5 млрд рублей

Самый впечатляющий рост — в Республике Саха: объём выдач вырос в 6 раз, с 180 миллионов до 1,2 миллиарда рублей. Тамбовская и Магаданская области показали прирост на 305% и 291% соответственно. В Москве доля рыночной ипотеки выросла на 10% и составила около 25% от всех выдач.

Почему люди берут ипотеку под 22%? Три причины

1. Ставка по вкладам упала

После вычета налогов и инфляции реальная доходность банковских вкладов — всего 7–9% годовых. По данным ВЦИОМ и ДОМ.РФ, 51% россиян считают недвижимость основным способом вложения средств. Вклады выбирают только 16%.

2. Расчёт на рефинансирование

Многие заёмщики оформляют кредиты на короткий срок, рассчитывая рефинансировать их через 1,5–2 года, когда ставки упадут. По базовому прогнозу ЦБ, ключевая ставка в 2027 году должна опуститься до 7,5–8,5%.

3. Цены на недвижимость не падают

Эксперты единодушны: жильё в России никогда не дешевело. Даже в кризисы наблюдалась стагнация на 3–4 месяца, после чего цены компенсировали потери. Сейчас на вторичном рынке некоторые продавцы готовы снижать цены на 10–15% для быстрой продажи — но это временное явление.

Что говорит глава ЦБ Набиуллина

Эльвира Набиуллина выступила в Госдуме и прямо заявила: рыночная ипотека станет доступной в 2027 году, когда ключевая ставка вернётся к нейтральной. Напомнила, что в 2018–2019 годах ставки по рыночной ипотеке были 8–9%, и никаких льготных программ не требовалось.

«Мы ожидаем, что к нейтральной ставке мы придем в 2027 году, когда рыночная ипотека будет более доступна. Но необязательно ждать 2027 года. Мы видим уже сейчас: мы постепенно снижаем ключевую ставку, и постепенно медленно рыночная ипотека оживает», — сказала Эльвира Набиуллина.

При этом она подчеркнула важный момент: главное не ставка, а доступность жилья. Когда цены на жилье выросли в два раза, даже низкая ставка не делает недвижимость доступнее. После перехода льготных программ к адресному формату темпы роста цен на строящееся жилье снизились и теперь даже чуть ниже инфляции.

По мнению экспертов из ДОМ.РФ, устойчивое оживление рынка начнётся, когда ставка упадёт ниже 15%. В случае реализации базового сценария ЦБ (ключевая ставка в 2025 году в среднем 18,8–19,6%, в 2026 году — 12–13%) это произойдёт в середине 2026 года.

Региональная статистика: кто и что покупает

Татарстан — показательный пример. За 9 месяцев 2025 года зарегистрировано 46 300 ипотечных кредитов, что на 43% меньше, чем в 2024-м. Но с августа наметился рост:

• Август: 7800 сделок (почти на уровне прошлого года)

• Сентябрь: более 6300 сделок — вдвое выше, чем в начале года

Спрос стабилен на квартиры: около 3000 ипотечных кредитов в месяц.

Что покупают чаще всего?

• Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках Казани

• Районы-лидеры: Ново-Савиновский, Приволжский, Советский

• Вторичное жильё востребовано в Вахитовском и Московском районах, но в ипотечных сделках почти не участвует — льготных программ для вторички нет

Рынок аренды на подъёме

Средняя стоимость аренды в Казани — 39 000 рублей. За два года ставки выросли на 30–50% в зависимости от района. Предложение выросло на 24% по сравнению с сентябрём.

Отлично! Есть много актуальной информации о Москве и МО. Вот готовый раздел для вашей статьи:

Ипотека в Москве и Московской области: где кипит спрос?

Ситуация на столичном рынке существенно отличается от остальной России. Москва — город контрастов: здесь ипотека одновременно и недоступна для большинства, и востребована как никогда.

Цифры и факты о ставках

В Москве средневзвешенная ставка по семейной ипотеке держится на уровне 7,9–16,3% в зависимости от программы и банка. Рыночная ипотека обходится дороже: по состоянию на сентябрь 2025 года — 21,3% годовых. Несмотря на высокие цены кредитов, спрос растёт. За третий квартал 2025 года доля рыночной ипотеки в общем объёме выдач Сбербанка в столице увеличилась на целых 10 процентных пунктов и приблизилась к 25%.

Что покупают в Москве

Москвичи предпочитают кредитоваться на новостройки: 25% ипотечных сделок приходятся на первичный рынок — это в три раза выше, чем в других регионах (7–10%). Причина проста: льготные программы (особенно семейная ипотека) доступны именно на новое жилье. На вторичное жильё по рыночной ипотеке приходится 60% сделок в Москве.

Цены на недвижимость: первичный vs вторичный рынок

На первичном рынке средняя цена за квадратный метр в комфорт-классе составляет 341 тыс. рублей (на сентябрь 2025 года). В более высоких сегментах:

• Бизнес-класс: 485 тыс. рублей за кв. м (+7,9% за квартал)

• Элит-класс: 744 тыс. рублей за кв. м

При средней полной стоимости однокомнатной квартиры в комфорт-классе в 15 млн рублей, первоначальный взнос (20–30%) оборачивается суммой в 3–4,5 млн рублей — для большинства москвичей это недостижимо.

На вторичном рынке ситуация иная. По состоянию на сентябрь 2025 года средняя цена квадратного метра составила 314 909 рублей (рост на 6% с апреля). Интересный факт: около 80% квартир на вторичном рынке Москвы приобретают без ипотеки — столько высока ставка, что люди предпочитают копить собственные деньги.

Спрос оживился в третьем квартале

В сентябре 2025 года спрос на московское жильё заметно подскочил. По данным риелторских компаний, за месяц спрос вырос на 13,6% по сравнению с предыдущим кварталом, а цены на вторичку повысились на 1,4% за месяц. Это был первый такой рост с весны. Главная причина — снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, понижение процентов по рыночной ипотеке.

Московская область: более доступная альтернатива

В Подмосковье ситуация несколько проще. Средняя зарплата составляет 111 тыс. рублей, при этом стоимость квадратного метра на первичном рынке — 199 тыс. рублей (почти в два раза ниже, чем в Москве). Однокомнатная квартира обойдётся примерно в 5,9 млн рублей (при площади 30 кв. м). Ежемесячный платёж по рыночной ипотеке составит около 86 882 рублей — это практически весь доход работающего гражданина.

Доля ипотеки на вторичном рынке в Подмосковье выше, чем в столице, — 24% от всех сделок. Это говорит о том, что регион более привлекателен для заёмщиков благодаря более доступным ценам.

Прогноз на конец 2025 и начало 2026

Эксперты сходятся во мнении: до конца 2025 года цены на вторичке останутся стабильными, а в 2026 году при условии снижения ключевой ставки ниже 14% начнётся активный рост как цен, так и объёмов сделок. Новостройки продемонстрируют умеренное снижение благодаря бонусным программам застройщиков и повышению себестоимости строительства.

Льготная vs рыночная: что выбрать

Семейная ипотека — главный инструмент

Семья с одним ребёнком при кредите 6 млн рублей на 30 лет платит 36 000 рублей в месяц (ставка 6%). Это оптимальный вариант для двух работающих родителей со стабильным доходом.

Но есть риск: осенью 2025 года Минфин предложил прогрессивную шкалу:

• 12% — для семей с одним ребёнком

• 6% — с двумя детьми

• 4% — с тремя и более

Если инициатива пройдёт, платёж по тому же кредиту вырастет до 62 000 рублей — почти медианная зарплата в Татарстане (61 000 рублей). Эксперты советуют: сейчас самое время брать семейную ипотеку, пока условия не изменились.

Рыночная ипотека — только для смелых

При ставке 20% годовых платёж по кредиту 6 млн рублей — 100 000 рублей в месяц. Для большинства это неподъёмно.

Но если сумма кредита 1–3 млн рублей, платёж снижается до 17–50 000 рублей, и это уже реально. Эксперты предупреждают: не стоит брать рыночную ипотеку на сумму более 4 млн рублей — слишком высок риск, если ставки не упадут так быстро, как надеются заёмщики.

Брать или ждать: мнение экспертов

На вторичном рынке — однозначно ждать. Ипотека сейчас существенно дороже аренды, а льготных программ почти нет. Но при этом нужно «держать руку на пульсе»: как только ставки начнут падать, спрос рванёт вверх, и цены последуют за ним.

На первичном рынке — если есть доступ к льготной ипотеке, брать сейчас. Цены вниз не пойдут. Девелоперы пока предлагают скидочные акции, но по мере сокращения ключевой ставки число предложений с дисконтом значительно уменьшится.

«Лучший день для покупки недвижимости был вчера — это закон рынка, — комментирует ведущий специалист компании Sobroker. — В отечественной истории не было случаев удешевления жилья. Если есть финансовая возможность — не тяните. Вы фиксируете стоимость квартиры сегодня, а ставку можно будет рефинансировать завтра. Мы видим, что наши клиенты всё чаще интересуются гибкими схемами и возможностями частичного досрочного погашения. Рынок сейчас даёт окно возможностей для тех, кто готов действовать, а не ждать идеальных условий, которых может и не случиться».

Главное: не проморгать момент

Доля просрочки по ипотеке растёт. Учитывая замедление экономики, рассчитывать на продолжение роста доходов теми же темпами, как в 2023–2024 годах, не стоит. При принятии решения об оформлении кредита нужно трезво оценивать свои финансовые возможности.

Итоговые выводы:

1. Если у вас есть доступ к семейной ипотеке — берите сейчас, пока условия не ухудшились

2. Рыночную ипотеку имеет смысл брать только на небольшие суммы (до 4 млн) с расчётом на рефинансирование

3. На вторичном рынке лучше подождать до середины 2026 года, когда ставки упадут ниже 15%

4. Аренда сейчас выгоднее рыночной ипотеки, но это временное решение

Хотите быть в курсе всех изменений на рынке недвижимости? Подписывайтесь на Telegram-канал компании Sobroker (https://t.me/sobroker) — там регулярно выходят свежие обзоры, разборы кейсов и практические советы по покупке жилья. А на сайте sobroker.ru вы найдёте экспертные консультации и реальную помощь в решении жилищных вопросов. Следите за рынком вместе с профессионалами!

🏦 Банк ВТБ опубликовал финансовые результаты по МСФО за 9 месяцев 2025 г. Основной заработок эмитента продолжает находиться под давлением, во многом чистой прибыли помогают разовые эффекты (работа с заблокированными активами, налоговые манёвры). Но, ключевую ставку снижают, и поэтому % маржа начала своё расширение (в октябре-ноябре будет виден ещё больший эффект), плюс банк провёл SPO для восстановления достаточности капитала (плюс 2 суборда):

✔️ ЧПД: 267,9₽ млрд (-36,5% г/г)
✔️ ЧКД: 226,2₽ млрд (+21,2% г/г)
✔️ ЧП: 380,8₽ млрд (+1,5% г/г)

💬 Показатель чистой % маржи за 9 месяцев составил 1,1% (год назад 2%), банку дорого обошлось привлечение денег клиентов под конец 2024 г. С марта началось расширение % маржи, при дальнейшем снижении ставки банк только будет выигрывать, по сути он бенефициар снижения ключа (за сентябрь, кстати, ЧПД составили 46,2₽ млрд, это уже выше, чем в прошлом году — 44₽ млрд).

💬 Комиссионные доходы продолжают демонстрировать внушительный рост благодаря позитивному эффекту от форексных транзакций и транзакционных комиссий, связанных с обслуживанием трансграничных платежей, но как вы можете наблюдать начиная с III квартала эффект угасает (уже нет роста свыше 20-30%), потому что основная работа в этом направлении началась именно в июне прошлого года (ЧКД за сентябрь 29,1₽ млрд +9,4% г/г).

💬 Прочие операционные доходы — 325,9₽ млрд (+101,8% г/г). Такой рост связан с эффектом от работы с заблокированными активами, но уже начиная с августа он пропал. Не забываем, что у банка есть огромное кол-во золотых слитков и длинная ОВП (выигрывают от роста золота и ослабления ₽).

💬 Кредитный портфель юридических лиц снизился до 16,5₽ трлн (-1,2% м/м), портфель кредитов физических лиц сократился до 7,45₽ трлн (-0,5% м/м). В 2025 г. банк планирует провести секьюритизацию (упаковка кредитов в облигации) части кредитов физлиц (потребность в капитале и ликвидности).

💬 Отчисления в резервы составили -121,2₽ млрд (+30,2% г/г), низкая база прошлого года по отчислению в резервы перед глазами. Стоимость риска составляет 0,9% (0,6% в прошлом году, покрытие неработающих кредитов резервами за месяц сократилось на 1,1 п.п. до 128,3%).

💬 Расходы на содержание персонала и админ. расходы составили -381,1₽ млрд (+18% г/г), если в прошлом году влияло на увеличение расходов присоединение РНКБ, то теперь Почта Банка.

💬 Расход по налогу на прибыль составляет +63,7₽ млрд (+206,3% г/г). Плюсовое значение из-за применения налогового эффект, это ещё одна статья, которая завышает чистую прибыль.

💬 Общая достаточность капитала за месяц увеличилась до 10% (min допустимое значение с учётом надбавок — 9,25%), увеличение связано с аномально высокой прибылью (53,2₽ млрд из-за налогового манёвра), потому что тот же индекс RGBI значительно сократился в сентябре (-4,5 пункта). Достаточности помогло проведение SPO (83,8₽ млрд) и суборды (200₽ млрд) для выплаты дивидендов.

📌 В этом году банк подтвердил прогноз прибыли — 500₽ млрд (было 430₽ млрд), с учётом снижения ключевой ставки, работы с заблокированными активами и расширения % маржи вполне логично. Но, банк оставил прогноз достаточности капитала на том же уровне (9,5%), поэтому вопрос с выплатой дивидендов (точнее с % выплаты от чистой прибыли) за 2025-27 гг. остаётся открытым, так как min допустимое значение достаточности капитала будет только увеличиваться с годами (с 01.01.2026 г. — 10% min значение, а с 2028 г. 12%). В выплату 50% от чистой прибыли за 2025 г. ещё верится (по сути надо за квартал 2026 г. превысить 10% по достаточности), но в следующих годах платить такой % от чистой прибыли будет сложно (вполне логично платить 25-30% от ЧП или делать допку, с учётом конвертации префов, это реальный сценарий, т.к. доля гос-ва вырастит).

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor