Власти снова взялись за рынок недвижимости — на этот раз путём создания обязательного реестра риелторов. В перечень профессионалов смогут попасть индивидуальные предприниматели и компании, сотрудников которых обяжут подтверждать квалификацию. Депутаты говорят о «диком» рынке, где низкий порог входа привлекает мошенников, усложняет сделки и обкрадывает казну.

Но всё это уже было. После отмены лицензирования в 2002 году идею контроля за профессией поднимали десятки раз — и всегда безуспешно.

Похоже на попытку навести порядок бюрократическим кулаком там, где десятилетиями царил принцип "выживает хитрейший". Но бумажная клетка – достаточный ответ на хаос? Или это симптом, а не лекарство?

(с)ТГК "Гражданский Радар"

1. Ипотека со сниженным процентом на первый год или два

Ипотека со сверхнизкими ставками стала возможной благодаря "мозговому штурму" застройщиков с банками.

Девелоперы субсидируют такие кредиты покупателям из собственного кармана, т. е. компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставками.

Тот же самый принцип лежит в основе госпрограмм льготной ипотеки, только там недополученные доходы банкам выплачивает бюджет.

2. Траншевая ипотека

Форма кредита от банка, которая предполагает разделение кредита на несколько частей (траншей).

Чаще всего их бывает два — до ввода жилья и после его сдачи.

Первый транш минимальный и может составлять хоть сто рублей 👯 (зависит от настроения застройщика, хотя на самом деле — банка), и покупатель платит ипотеку не с полного размера займа, а с суммы транша.

На рынке есть предложения, по которым можно платить от одного рубля в месяц, и покупатель, не веря своему счастью, платит ипотеку по цене чашки кофе (но недолго, пока пьёт кофе).

Ближе к окончанию строительства банк выдаёт второй транш.

В чём выгода?

До сдачи дома проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита.

В итоге заёмщик меньше переплачивает и может отложить деньги до "Времени Ч", когда наступит время настоящей ипотеки 💣.

Если в ближайшем будущем намечается серьёзное пополнение в виде наследства или продажи другой недвижимости — это прям идеальный вариант!

3. Рассрочка

Есть два вида рассрочки — беспроцентная (фиксированная) и с начислением процента на остаток долга (процентная).

Беспроцентная — покупатель вносит первый взнос за квартиру, и далее, независимо от периода, на который оформлена рассрочка, ежемесячно (ежеквартально или индивидуальные сроки) оплачивает заранее рассчитанный фиксированный платеж, который засчитывается в стоимость квартиры.

Процентная — стоимость квартиры также разбивается на несколько платежей, и при этом на остаток суммы каждый раз начисляется процент.

Размер процента зависит от аппетитов застройщика и может быть указан на месяц, квартал или на год.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается, как правило, перед вводом объекта в эксплуатацию.

4. Скидки

"Просто так" за "красивые глаза" никто из застройщиков никогда скидок не давал, не даёт и не будет давать.

Зачем!?

Скидки даются, когда товар не пользуется спросом, и под скидки попадают большие непродаваемые площади, низкие этажи, неудачные для большинства групп покупателей планировки и т. п.

Либо банально переоценённые по сравнению с ближайшими конкурентами лоты (привет бестолковым руководителям отделов продаж).

С барского плеча застройщика предлагаемая скидка уже кажется покупателю джекпотом (&ох, не мамонт — не вымрет).

Ликвидных квартир (хороший вид, удачная планировка и т. п.) всегда меньше, и на них всегда есть спрос.

Их продажа по рыночной цене — это вопрос времени и, как правило, недолгий (зачастую ещё на пресейле).

Справедливости ради, существует, пожалуй, единственная ситуация, когда застройщик действительно может дать скидку на ликвидную квартиру, но это уже одна из моих коммерческих тайн.

Кому интересно — в личку. 👣

Итог:

Следует учитывать, что при использовании упомянутых выше способов покупки, застройщик может не давать скидку или даже "накинуть" сверху.

В каждом конкретном случае необходимо считать и уже по результатам принимать решение о выгодности того или иного инструмента.

Рассрочки и скидки носят индивидуальный характер, и на сайте застройщиков или по телефону о них никто и никогда не скажет.

Зачем, вдруг покупатель купит и так — без плюшек.

Самое грамотное — это минимум самому пойти ногами в офис продаж интересующего объекта или, ещё лучше, обратиться к своему брокеру (если он у вас, конечно, есть), который как "рыба в воде" среди всего этого "шведского стола" новостроек.

Александр Тимофеев

Многие сейчас думают: "Ставка сейчас высокая, открою банковский вклад, сниму через год (два, три) с процентами и куплю на эти деньги квартиру."

Что может пойти не так?

Пребывая в приятных ожиданиях, пока начисляются проценты, мало кто задумывается, что инфляция "съедает" все фантики, а цены на жильё растут быстрее, чем проценты по депозиту.

Через год (или более) квартира станет дороже, и денег элементарно не хватит.

Многие забыли (или ещё не поняли), что с недавних пор с прибыли по вкладу необходимо заплатить налог — 13% от дохода.

Об этом приятно не думать, но если его не заплатить, то получится как в анекдоте:

— Алло, секс по телефону?

— Нет, это налоговая, но мы тоже так умеем!..

Помню 2014–2015 годы, когда многие напряглись и начали штурмовать банки с целью забрать своё злато и досрочно закрыть вклады.

Ряд банков не выдержал такого количества "недоверия народа" и схлопнулся.

Сейчас сценарий, конечно, маловероятен, так как своей валюты всегда можно напечатать любое количество, но мы живём в эпоху перемен, и риск есть всегда.

Как говорится, банкам всё равно, а нам "неприятно".

И да, не забываем, вход — рубль, выход — два.

Максимальный совокупный размер страхового покрытия равен не более 1,4 млн. руб. вне зависимости от количества вкладов, открытых в одном банке.

Какие мысли?

На депозите на коротком периоде можно заработать, но инфляция быстрее.

Сейчас для большинства людей, для сохранения денег (молчу о приумножении) других инструментов, кроме недвижимости, получается, что нет.

Что можно сделать?

1. Часть денег — первый взнос по рассрочке (при покупке новостройки).

2. Остальное — депозит под процент.

3. В конце рассрочки снимаем проценты и гасим остаток по квартире.

Что получаем?

Цена квартиры фиксируется на осень 2024 года.

Дом строится, цена на квартиру растёт, но для покупателя — цена прежняя.

Итог: Не всегда удаётся усидеть на двух стульях, но в этом случае схема может сработать

Александр Тимофеев

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.
⭐ Подписывайтесь на мой Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости

С 1 октября Центробанк решил слегка освежить ипотечные будни и “немного” изменил правила игры для застройщиков: теперь за выдачу ипотеки банки хотят получать комиссию.

Пока за это удовольствие платят застройщики (пока ещё не покупатели), и суммы не кислые — от 6,5% до 10% от стоимости ипотеки.

О чём вообще речь?

Представьте, что вы хотите взять кредит на квартиру, или, как это модно называть, — ипотеку.

Всё ничего, но, кроме процентов по кредиту, есть ещё «приятные» бонусы в виде дополнительных расходов для банка — и всё вместе это ипотечное счастье называется: Полная Стоимость Кредита (ПСК).

ПСК — что внутри?

✅ Проценты — это, собственно, самый главный повод знакомства с банком.

Оброк покупателей за то, что банк любезно поделился с ними деньгами, и ежемесячное напоминание покупателям о любви к банку.

✅ Страховка — почти как брачный контракт, на тот случай, если вдруг в вашей жизни что-то пойдёт не так, как хочется банку.

Банк хочет быть уверенным, что и вы, и ваша общая с ним квартира застрахованы от ненужных событий, и чтобы ни случилось, вы всегда расстанетесь “друзьями”.

✅ Комиссия — ну куда же без неё, иначе это будет уже не банк, а так — дом добродетели!

Банк никогда не упустит шанс немного подзаработать на закрытии базовых потребностей по пирамиде Маслоу.

Немного берёт за оформление кредита, немного — за то, что просто открыл счёт, немного там”, “немного “сям”.

Мелочь, а приятно (не вам - банку).

✅ Доп. услуги — юристы (надо же куда-то пристроить сына) или оценщики, потому что кто-то ведь должен сказать: "Дааа, квартира рИально столько стОит!".

Оценщики от банков в большинстве случаев вообще никакие, т. к. они ориентируются исключительно на ЦИАН.

А что такое ЦИАН? Правильно — выставка непроданных объектов недвижимости!

Как считается ПСК?

Банки очень переживают и тяжело вздыхают, но ничего не могут поделать и, к сожалению для них, обязаны показывать ПСК холопам, чтобы не “получить по шапке” от главного босса (ЦБ).

Полная стоимость кредита — это все-все затраты по ипотеке, которые банк упаковывает в одну "красивую" цифру.

Затем банк подсылает к вам симпатичного (иногда не очень) сотрудника, чтобы на “голубом глазу”, как можно невиннее, вам озвучили ПСК и были готовы «подхватить под руки», когда вы будете падать в обморок от мысли, что всю оставшуюся половину жизни будете питаться “дошираком”.

Цифра ПСК выражается в процентах годовых, чтобы вы могли окончательно смириться с мыслью, сколько ваших кровных пойдёт не на покупку квартиры, а на все остальные приколы (делёж барышей в кругу приближённых).

А почему банки вообще начали трясти деньги с застройщиков?

Центробанк перекрыл кислород всем банкам, чтобы они не слишком зарывались и не завышали расходы заёмщиков через ПСК (аллилуйя). 🙏

Возможно, это было что-то типа: "Эй, парни, не слишком-то разгоняйтесь с ПСК, иначе "они" поймут, что с такими конскими ипотечными ставками будет выгоднее сразу жить в лесу в шалаше!".

Но банки не были бы банками, если бы растерялись и не начали брать комиссию хоть с кого-то!

В текущей ситуации не повезло застройщикам.

Преподнесли им это в лучших банковских традициях — мол, гайз, хотите, чтобы ваши клиенты получали низкие (ахахах) ставки, придётся отбашлять.

Застройщики пустили скупую слезу, но делать нечего — придётся платить.

Всё равно у них по-прежнему маржа остаётся такая, что хватает не только на хлеб с маслом.

Сгущаются ли тучи над головами простых смертных (покупателей)?

Ну, застройщики тоже “не просто так” находятся там, где они находятся.

Очень даже вероятно, что эти ушлые ребята попытаются переложить свои расходы на “их, вас и нас”.

Есть вероятность, что цены на квартиры могут снова поползти вверх несмотря на то, что от размера нынешних ипотечных ставок у народа уже судороги!

Как минимум, время (цена) покажет, а как максимум, покупатели, и без того не спешащие в текущей ситуации за новыми метрами, могут стать ещё более избирательными.

Александр Тимофеев.

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.

⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости

"Хочу купить хорошую квартиру!" — звучит банально просто, правда?

А что такое "хорошая"?

Ну, конечно, что тут сложного, подумает нормальный человек… А вот и нет.

У каждого свои хотелки, приколы и масса других нюансов при выборе своей "квартиры мечты".

Ситуация: я хочу качественное и хорошее жильё.

Вопрос: по чьим меркам качественное? По меркам брокера? Конечно же, нет — по моим!

А что это за "мои" требования?

Как будто они очевидны для всех, и у каждого в голове мысль, что есть некий универсальный суповой набор выбора квартир, а-ля "Галина Бланка" — когда "хорошо и качественно" для всех.

Мы почему-то верим, что у всех других людей вместе с нами одинаковое представление о хорошем жилье, и уверены, что наши запросы на "идеальную квартиру" очевидны и понятны каждому, особенно брокеру, которому мы делаем запрос на подбор.

Но это не так, у каждого своя "картина мира".

Покажу на упрощенном примере несколько портретов покупателей.

Насколько по-разному можно представлять себе идеальную квартиру.

✅ Офисный работник (Пиджак), около 30 лет, живёт один.

Семьи нет, зато есть страсть к женщинам, новостройкам и стильным дворам.

Ему нравится современный дизайн, стильный двор с дизайнерскими скамейками и тренажёрами.

"Пиджак" любит всё новое и блестящее и никаких старых домов!

✅ Семья с одним ребёнком и планами на второго.

Живут в однокомнатной квартире и уже не помещаются.

Им нужны две комнаты, чтобы все могли наконец уже влезть и не наступать друг на друга по ночам.

Плюс шкафы, велосипеды и прочие атрибуты счастливой жизни молодой семьи!

Они готовы пожертвовать площадью ради удобной кухни и изолированных комнат.

✅ Пара пенсионеров.

Хотят жить спокойно и без шумных соседей за стенкой слева и соседа-алкоголика справа.

При этом не хотят съезжать с привычного района и чтобы не доставали слишком частыми визитами их уже взрослые дети, которые живут "под боком".

У них всех есть одинаковый бюджет на покупку. Чтобы не мудрить с цифрами — скажем, 20 миллионов рублей.

И вот каждый из них независимо друг от друга обращается к брокеру и выдают ему базу:

"Нам нужна хорошая квартира, двухкомнатная, недалеко от метро, с красивым подъездом и побольше зелени во дворе".

Звучит просто, правда? А что они НА САМОМ ДЕЛЕ имели в виду?

Что для каждого из них есть "хорошая квартира"?

✔️ Пиджак терпеть не может старые дома и не понимает, как за них можно платить такие деньги.

Он готов залезть в ипотеку, лишь бы жить в новом и современном доме, где много молодёжи, и с кем можно тусоваться.

✔️ Семья мечтает о двух изолированных комнатах и большой кухне, где можно готовить борщ на троих, а вот на метраж и новизну дома им, в принципе, наплевать.

✔️ Пенсионеры грезят о квартире в старом советском доме, построенном для "партийных работников", чтобы рефлексировать по своим молодым годам.

Метро

Казалось бы, всё ясно, все хотят квартиру у метро. Все — да не все!

✅ Пиджак для мужского здоровья ходит пешком каждый день по 40 минут.

Для него выйти из зоны комфорта и прогуляться 15-20 минут до метро — это просто идеал.

✅ Семья, чтобы заработать на трёхкомнатную (или больше), большей частью на работе и по делам чаще пользуется транспортом, чем ходит пешком, да и дочка скоро уже сама начнёт ездить к репетиторам.

Для них важно, чтобы дорога от и до метро для ребёнка была быстрой, светлой и безопасной.

✅ Пенсионеры вообще на метро не ездят, у них есть машина.

Но, разумеется, они тоже сказали, что квартира должна быть недалеко от метро, потому что "все знают, что хорошая квартира — должна быть рядом с метро".

Просто потому, что так принято.

Подъезд

У всех запрос на "чистый и красивый подъезд", но что это на практике?

✔️ Пиджак представляет подъезд как в новом ЖК: с мраморными холлами, стекло, металл, всё современно и стильно, чтобы можно было делать фоточки, постить в инсту красивую жизнь и показывать "успешный успех".

✔️ Семья просит, чтобы хотя бы "не воняло" и всё было чисто и покрашено.

Это их главный критерий, и их устроит такой вариант.

✔️ Пенсионеры мечтают о подъезде, в котором на подоконниках стояли бы цветочки, а на стенах висели картины.

"Чтобы чувствовался запах пенсии", — говорят они.

А что насчёт зелени?

◼️ Пиджак мечтает о современном стильном дворе с ландшафтным дизайном и модными качелями, чтобы было чем "пустить пыль в глаза" девушке с Патриков.

◼️ Семья мечтает о гигантском парке с шашлыками, похожем на лес, где настоящая природа, а не современная пародия на кустики.

◼️ Пенсионеры с придыханием вспоминают свой бульвар молодости с большими деревьями, которые росли вдоль тротуаров.

Жене именно это и нужно, а её мужу вообще всё равно — как скажет жена, так и будет (как, впрочем, и во всех остальных вопросах).

И наконец самое главное: все они хотят "двухкомнатную"!

🔹 Пиджак согласен на "евродвухкомнатную", то есть фактически на однокомнатную с большой кухней.

🔹 Семья критически нуждается в двух изолированных комнатах и большой кухне.

🔹 Пенсионеры хотят спальню, а вторая комната может быть проходной гостиной.

Но это ещё не всё. Каждый из них умолчал о каких-то особенностях.

— Пиджак давно мечтает завести собаку, пенсионеры не переносят шума от дорог и не хотят ходить по лестницам — лифт маст хэв, а семье принципиален вид из окон на восток (кто рано встаёт тот за МКАДом живёт).

И… внимание!

Все они пришли к агенту с общим запросом: "Мы хотим хорошую двухкомнатную квартиру!"

Покупатели такие одинаковые и такие разные.

Слишком многое считают очевидным и само собой (якобы) разумеющимся для всех остальных.

А потом удивляются, почему брокер не угадал с подбором квартиры их мечты.

К чему это я всё?

"Квартира мечты" для каждого своя!

Чем чётче и конкретнее будет сформулирован запрос, тем быстрее и эффективнее будет результат.

Александр Тимофеев.

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.

⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости

Госдума одобрила в первом чтении законопроект, который обяжет застройщиков в течение 30 дней после подписания акта приемки объекта отправлять документы на регистрацию в Росреестр.

После завершения процедуры выписку из ЕГРН передадут собственнику квартиры.

Зачем это нужно?

Поправки помогут привести в порядок учёт нового жилья.

По состоянию на 1 января 2024 года в ЕГРН отсутствуют данные о 5,9 млн помещений в многоквартирных домах.

Еще одна причина — в налогах (догадайтесь, какая из причин важнее🦧).

Платить их обязаны только собственники квартир.

Вот почему власти заинтересованы в максимально быстрой регистрации прав на недвижимость.

Сейчас застройщики могут, но не обязаны (!) отправлять документы на кадастровый учёт построенных квартир.

Тем не менее, в большинстве случаев они берут на себя все формальности.

Заказывают кадастровые работы, готовят технические планы дома, жилых и нежилых помещений, а также площадей общего пользования.

Это позволяет будущим владельцам без проблем зарегистрировать свои права на жильё.

Если застройщик не поставит дом на кадастровый учёт?

В таком случае вся эта головная боль ложится на плечи владельца квартиры.

Процедура бесплатная, но придётся заказывать технические планы (чтобы подать документы в Росреестр), что означает дополнительные хлопоты и расходы.

С новыми поправками жизнь для большинства покупателей особенно не изменится — “большой брат” уже об этом позаботился.

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.

⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости