ЗоГ №50: Капитальный ремонт в Германии⁠⁠

Юбилейный номер «Заметок о Германии» и снова про реновацию ветхого жилья в Германии.

Ранее я уже писал о том, как немцы превращают в конфетки старые «панельки», и судя по всему тема показалась многим интересной — мои посты даже попали в топ ЖЖ, хотя меня там почти никто не читает. Ознакомиться с ними можно тут:

Ремонт панельных домов в Германии
Ремонт панельных домов в Германии 2

В большинстве комментариев к этим постам задавалось два вопроса: кто платит за капитальный ремонт и куда выселяют жильцов? Тогда я не знал ответа на эти вопросы, но теперь знаю и спешу поделиться с вами этой информацией.

Начнем с того, что  самый распространённый в Германии вид жилья - это съемная квартира. Согласно статистике за 2015-й год на съемных квартирах живут 57% немцев. Этим фактом очень любят спекулировать всякие Киселёвы-Соловьевы, рассказывая ужасные истории о бедных немцах, которые даже жилья собственного не имеют, живут в вечном страхе выселения и т.д.

В реальности дело обстоит иначе. Съемные квартиры принадлежат не частному лицу, а крупным управляющим компаниям (далее УК), которые зачастую связаны с городской администрацией, университетом или другим градообразующим предприятием. Заезжая в квартиру, вы подписываете бессрочный контракт на аренду жилья, и выселить вас просто так никто не сможет. При этом УК берет на себя все заботы по организации различных проверок, вывоза мусора и поддержанию дома в приличном состоянии, вплоть до того, что если у вас засорился душ, то УК присылает вам мастера за свой счет.

Выгнать жильцов из квартиры управляющая компания может только в двух случаях:

Первый: если арендатор не платит аренду несколько месяцев или постоянно нарушает правила проживания (Hausordnung). Причем нарушает грубо: гадит на лестничной площадке, не соблюдает санитарные нормы внутри квартиры или врубает перфоратор по воскресеньям (absolutely Haram in Germany).

Второй повод - необходимость в капитальном ремонте дома. Причем именно в  капитальном, т.е. таком, когда менять нужно абсолютно всё кроме стен. Если ремонт можно провести без выселения жителей, то УК, как правило, понижают стоимость аренды на время ремонтных работ в качестве компенсации за неудобства.

Если же без выселения не обойтись, то начинается плотная работа УК с жильцами.
Сперва всех жильцов необходимо заранее опросить и уведомить о грядущих изменениях. Минимальный срок -  три месяца, но как правило это происходит намного раньше. Потом сотрудники УК узнают у жильцов, хотят ли они оставить за собой квартиру с учетом новых расценок после ремонта или новая цена слишком высока для них. Максимальное повышение арендной платы закреплено на законодательном уровне и составляет 11%. При этом, жильцы не обязаны соглашаться на любой ремонт, который хочет провести УК, - обязательны лишь так называемая термомодернизация (Energetische Sanierung) и плановый ремонт раз в XXX лет, так что каждый год менять окна и повышать аренду на 11% у УК не получится. Кроме того, жильцы могут отказаться от части  предлагаемых им нововведений.

Всем жильцам, вне зависимости от того, забронировали ли они за собой квартиру или отказались от неё, предлагается новая жилплощадь в других домах, принадлежащих управляющей компании. Если новое предложение им не нравится, жильцы переезжают в дом другой УК.

Если для капитального ремонта имеются законные основания, то принципиально отказаться от переезда жильцы не могут, так как квартиры не находятся в их собственности, но сотрудники УК стараются сделать переезд как можно менее болезненным. Например, жильцам могут сделать значительную скидку на первые пару месяцев или полностью "простить" первую аренду на новом месте. В некоторых случаях УК может даже взять на себя расходы переезда. Тем не менее, стоит понимать, что даже при самом лучшем сервисе жильцы понесут некоторые убытки.

Теперь о главном.

Если дом принадлежит УК, то и ремонтом занимается сама УК. Никаких поборов с жильцов быть не может, все расходы на строительные работы будут погашены за счет того самого повышения аренды на 11% в долгосрочной перспективе.

Однако более-менее сообразительные УК могут значительно сэкономить, обратившись за помощью в местную или областную администрацию. Просто так денег им, конечно, никто не даст, но если УК подготовит впечатляющий проект, то может и сработать. В таком случае возле стройки появится вот такая табличка:

"Здесь проводит ремонт УК "Карл Цайсс".

48 квартир профинансировано Свободным Государством Тюрингия"

Кстати, обратите внимание, насколько подробно указаны все ответственные за проведение работ лица: 21 пункт -  от архитектора до слесаря, и везде разные конторы. Подозреваю, что на каждый из этих пунктов проводился отдельный конкурс, но это не точно.

Если же многоквартирный дом полностью выкуплен частными лицами, то логично, что заботы и траты по ремонту ложатся на самих жильцов. Это может влететь в копеечку, но зато пока дом не требует ремонта, жители платят лишь за воду и электричество. Впрочем, приватизированных многоквартирников в Германии крайне мало - из 43% выкупленной недвижимости большая часть приходится на частные дома.

Подводя итог:
1. Деньги на ремонт дома берутся из кармана УК и иногда из закромов областной администрации. Исключение: полностью выкупленные многоквартирные дома, которых в Германии крайне мало.

2. В плане бумажной волокиты реновация домов в Германии гораздо проще, так как не нужно договариваться с каждой отдельно взятой бабулей и выкупать квартиры. При этом жильцы всё же не совсем бесправны и могут отказаться от навязываемых им услуг.

3. Съемное жилье имеет как минусы, так и плюсы, например, своевременное обслуживание лифтов, уборка подъездов, вывоз мусора, ремонт санузлов и т.д.


На этом всё. Спасибо за внимание и до следующих встреч в Сети.

VK LiveJournal