18

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 3

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 3 Риэлтор, ЖКХ, Сочи, Недвижимость, Длиннопост, Текст

Всем привет!


Сегодня супер длиннопост. Любители почитать должны остаться в восторге.

Если вы из ЛЛ, то ждите окончание серии постов, где мы подведём итоги более тезисно.


Перечитывали комментарии и поняли, что вопрос посредников в Сочи волнует почти всех, поэтому решили сделать внеочередную статью именно про это. Про всеми любимых риэлторов. Рассмотрим вопрос в нескольких плоскостях: какой задумывалась эта профессия (в нашем понимании), какой она стала на самом деле, как влияют на ценообразование агентства недвижимости и, что со всем этим делать.


И начнём с того, как выглядит профессия «риэлтор» сейчас. Для большинства людей слово «риэлтор» = слову «Жулик». Их называют по-разному: агент по недвижимости, посредник, маклер, но суть не меняется. Жуликами риэлторов принято считать за следующие «благие» дела:

• завышение комиссионных для себя

• занижение реальной стоимости объекта

• обман в описании объектов покупателям

• обман своих же коллег на комиссии

• «перехват» покупателей

• обман пенсионеров и присваивание их квартир

• «впаривание» заведомо проблемных вариантов покупателю


Всё это, безусловно, имеет место быть. Не зря во всех городах существуют чаты в вайберах и ватсапах с названием «чёрные риэлторы», при этом создают эти чаты их же коллеги. Природа некоторых людей такова, что почуяв запах сладкой наживы, они уже ничего не могут с собой поделать: врут, предают и не берут трубки. К счастью, таких работничков, среди риэлторов - меньшинство. Многие маклеры понимают, что стабильный заработок, особенно в небольшом курортном городе, обеспечивает именно имя и фамилия и их репутация, поэтому стараются её поддерживать всеми средствами. Однако именно слава «чёрных риэлторов» разлетается по сарафанному радио быстрее всего. Один довольный покупатель – это всего 2-3 потенциальных покупателя друзей довольного покупателя (как-то не очень складно получилось), а одна обманутая бабушка – это скандалы, интриги, расследования, статьи в газетах и журналах, научные исследования и 5 выпусков «Пусть Говорят». В идеале, такого не должно быть вообще, но оно есть. В бочке мёда, похоже, не может не быть пары ложек дёгтя.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 3 Риэлтор, ЖКХ, Сочи, Недвижимость, Длиннопост, Текст

И если реальные случаи обмана и настоящего «кидалова» достаточно редки (мы уверены, что в комментариях найдутся люди, сталкивающиеся с такими лично или слышавшие подобное от близких друзей), то главный грех почти всех риэлторов это банальные лень и жадность. Хочется закрывать по одной сделке в квартал, а зарабатывать на два вперёд. В основном за это посредников и не любят. Продавцы за то, что те продают их квартиры еле-еле, а покупатели за то, что не видят реальных объектов по адекватным ценам (всё сплошь какие-то трущобы по ценам квартир в Москве). Согласитесь, не может не раздражать такая ситуация: вы как собственник выставляете свою квартиру за 3,5 млн., а уже на следующий день видите в соседних объявлениях вашу же квартиру за 4 млн., только от риэлторов. При этом, как правило, они обладают определёнными ресурсами, позволяющими засадить ваше объявление на рекламных площадках глубоко в попу. А вы потом удивляетесь, почему вам никто не звонит? Да потому что никто не видит, что вы там выложили, всё завалено сверху фейковыми объявлениями с нереально высокой ценой. Это и губит их самих, ведь покупатели, уже не первый день ищущие квартиру, потихоньку начинают разбираться в ценах и уже могут отличить хорошее предложение от надувательства. Далее мы напишем, как правильно поступать в таких случаях, а пока не будем отвлекаться.


Покупателям же, такие нерадивые риэлторы, начинают в первую очередь показывать объекты, которые бы было выгодно продать им. Это или вариант с высокой комиссией или квартира без лишних сложностей в оформлении, в общем то, с чем меньше мороки и больше доход. Многие риэлторы забывают, что деньги не берутся из воздуха и дают им их покупатели, а значит первичным должно быть удовлетворение потребности покупателя, а не желание обогатиться за его счёт.


Обычно комиссии колеблются в пределах 5% от стоимости объекта, но это вопрос принципиальный только для агентств или для настоящих жадин, потому что в приоритете должна стоять именно продажа. Понятное дело, что не риэлтор хозяин квартиры и ждёт её продажи, чтобы начать делать другие дела, поэтому они и не торопятся со сделкой, поджидая того самого толстосума, который купит объект не глядя на ценник. В итоге получается замкнутый круг: продавец не может продать, потому что к нему не приходят на просмотры, а покупатель не может купить, потому что его не водят на просмотры. Мы слышали из первых уст истории, когда после успешного показа, риэлторы пытались «переобуть» покупателя на другой вариант, который только что «всплыл», выгоднее для них. В итоге первый вариант начинал посыпаться известной субстанцией, чтобы вынудить покупателя передумать и всё-таки посмотреть другую чудо-квартиру. Опытные маклеры знают все минусы и плюсы продаваемых квартир, домов, районов. И если честный риэлтор использует эту информацию, чтобы отгородить покупателя от геморроя, то «черный риэлтор» попытается манипулировать покупателем используя эти знания. Любой минус легко превращается в плюс или становится незначительным, а любой плюс, легко может стать минусом, если маклер уже успел «раскусить» покупателя. Особенно располагают к себе работнички, предупреждающие вопросы покупателя и сами заранее рассказывающие о плюсах и минусах в нужном ключе. Причём есть такие нюансы, которые не получится проверить на месте, о них ты либо знаешь, либо нет и приезжие, конечно не знают. «- Такой замечательный дом и квартира классная и цена просто супер, но знаете, у вас же дети, а тут рядом ни одного садика. – Что? Видели тут на карте недалеко садик? Ну да, он есть, но только знаете…туда ходят одни армяне…», то же самое происходит если покупает квартиру арменин, но тут уже в садик ходят мало армян и «вообще население вокруг быдловатое, тут ведь рядом РМЗ был, так и остались тут жить одни гопники работяги, вечером страшно во двор выйти». И если риэлтор хоть каплю симпатичен покупателю, то считайте, что дело сделано.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 3 Риэлтор, ЖКХ, Сочи, Недвижимость, Длиннопост, Текст

Другая особенность риэлторов, это попытаться разбогатеть на любой мелочи. Подсказал коллеге этаж, на котором вроде когда-то продавалась квартира, которая возможно подойдёт его покупателю – считай ты уже в сделке. Напомнил имя продавца – ты в сделке. Подслушал в курилке чужой разговор о сделке – ты в сделке. И причём каждый будет считать своим долгом, напомнить новому участнику сделки, что тут еще 8 человек есть и все хотят урвать кусок. Комиссия раздувается с каждым новым участником. При этом есть такие кадры, которые не постесняются позвонить продавцу и попытаться прогнуть его в цене, чтобы увеличить размер комиссии, ведь покупателю-то уже была озвучена другая цифра. Зачем много работать и пытаться закрыть за квартал 7-8 сделок с комиссией по 50-60 тысяч, если можно выдоить с одного 400 и прекрасно жить до следующего счастливчика.


Ещё одним раздражителем для покупателей является некомпетентность некоторых агентов, умудряющихся сорвать сделку из-за незнания процедур купли-продажи или не слушающих их потребности. Об этом подробнее будет ниже.


Теперь давайте поговорим о том, какой в идеале должна быть профессия риэлтора, за что вообще им платятся деньги. Поиск жилья это ответственное дело, отнимающее времени. Хоть мы и живём в ХХI веке и всё можно найти в интернете, но именно сейчас процедура поиска недвижимости становится всё менее прозрачной, потому что у посредников принято прятать хорошие объекты, а не показывать их.


Хороший риэлтор должен экономить ваше время, сопровождать сделку, уберегать вас от мошеннических схем и плохих вариантов. Хороший риэлтор знает всё о предлагаемом объекте и вообще о рынке недвижимости его города (а может и соседних регионах). Хороший риэлтор сам должен знать все аспекты по юридическому сопровождению сделки или иметь хорошего напарника-юриста. Хороший риэлтор внимательно слушает покупателя, выявляет все его потребности и подбирает варианты один лучше другого. Покупатель должен выбирать не лучшее среди дерьма, а между достойными вариантами.


Поиск квартиры занимает много времени, вы просто попробуйте сами сядьте и целый выходной день проведите за поиском квартиры. Отсмотреть и выбрать варианты на разных площадках, затем обзвонить их и договориться о просмотре. Один не может показать тогда когда удобно вам, другой уехал на пару дней и никому не оставил ключи, третий передумал продавать, а четвёртый продал, но забыл убрать объявление. Так можно провести не один день. Хорошо если вы безработный (на самом деле это не очень хорошо) или взяли отпуск, чтобы заняться поиском, а если нет? Поиск квартиры растянется на месяца. Вам сейчас это может показаться преувеличением, но это действительно так. Даже опытные риэлторы не всегда могут сразу подобрать нужный вариант, а уж люди выбирающие квартиру удалённо из другого города – почти всегда попадают мимо.


Хороший риэлтор это доверенное лицо, которое ищет для вас лучший вариант и улаживает все дела, которые бы отняли у вас много времени. В идеальном случае, после озвучивания своих пожеланий, вы должны получить выжимку из объектов подходящих под ваш запрос, затем нужно сесть и отсеять, что из этого вам не нравится сразу (по фото, названию району, или расположению звёзд на небе), и только потом заняться объездом объектов. Хороший риэлтор знает район вокруг дома, сможет показать его лучшие стороны или рассказать на что, здесь стоит обратить внимание, расскажет про подъездные дороги и в какое время на них собираются пробки. Хороший риэлтор знает, в какой булочной на районе продаётся самый вкусный хлеб и в каком ларьке рядом могут прибить набойку на каблук.


Кроме этого, предлагаемые варианты могут находиться и в разных районах города, а это значит, что вам нужно просто тратить время на разъезды, которого может просто не быть. Например, если вы прилетели в Сочи всего на несколько дней. И если объезжать их самостоятельно, то можно смело умножать затраченное время на три.


Когда вы выбрали подходящий вариант, узнали всё про квартиру, согласились с ценой, вам нужно начать этап приобретения или продажи и вот тут могут начаться действительно серьёзные проблемы. Особенно если вы приобретаете вторичку (перепродажа квартиры, в которой уже жили люди). С новостройками проще, юрист проверяет документы на объект, проверяет договор и если всё в порядке, то вы просто несёте документы с представителем застройщика в МФЦ и сдаёте их на переоформление. Тонкости по оплате обговариваете заранее. Тут может быть рассрочка, ипотека, военная ипотека и со всем этим есть отдельные нюансы. Если же вы покупаете вторичное жильё, то тут может быть всё, что угодно. Сделки со «вторичками» почти все проходят через нотариуса (если это продажа жилого помещения с несколькими свидетельствами или если в квартире больше одного собственника и идёт продажа долями). К нотариусу нельзя прийти с неполным пакетом документов, потому что он вас просто развернёт обратно, а это опять же потерянное время и деньги. Вы должны знать, что все из квартиры должны быть выписаны (ОСОБЕННО НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ), что с собой должны быть выписки из лицевых счетов с погашенными долгами за коммуналку, что должно быть согласие супругов на продажу и покупку квартиры, что в некоторых случаях могут потребоваться архивные справки о смене фамилий и тд. В общем, есть целый ворох вопросов, который может стать проблемой и хороший риэлтор всё это знает и подготавливает. Хороший риэлтор может работать по доверенности и собирать все эти документы за вас. Но это только в том случае если вы этому человеку доверяете. Тут нет каких-то критериев, просто доверяете или нет.


Хороший риэлтор способен избавить вас от всех проблем. Самому тяжело уследить за всеми тонкостями, запомнить всех застройщиков, узнать обо всех акциях на квартиры. Кроме того, не стоит забывать, что при покупке «вторички» могут попасться не совсем адекватные продавцы. Квартира вам нравится, но купить вы ее не можете, хотя она и продаётся. Бывает разное: собственник передумывает по несколько раз в неделю, собственник решает изменить стоимость в последний момент, в квартире несколько собственников и они не могут друг с другом договорится. Хороший риэлтор сумеет всем угодить и даст гарантию, что цена не изменится после её оглашения.


Теперь пора разобрать работу агентств недвижимости. Как правило, риэлторов в агентствах никто не оформляет официально, текучка в этой профессии невероятно высокая, а платить за всех налоги ух как не хочется. Агентство по сути это просто рабочее пространство, которое даёт риэлторам рабочее место, комнату переговоров, штат юристов, доступ к базе недвижимости и воду из кулера. Доступ к базе: это почти всегда просто сервисы, занимающиеся отсеиванием риэлторских же объявлений от объявлений собственников. Ну и не стоит забывать о собственных сайтах агентств, которые не всегда вот чтобы раскрученные. В основном люди идут работать в агентства, чтобы «быть в теме» и чтобы иметь место, куда можно привести покупателя. Ну и, конечно, новичкам будут полезны юристы, сидящие в агентствах. При этом агентства, почти всегда, не несут никаких гарантий ни покупателям, ни продавцам, ни агентам. То есть страховки почти никакой. В редких случаях, крупные агентства могут отстоять сделку с нерадивым застройщиком и то если между ними заключен хоть какой-то договор, ну а если договора нет, то и посредник не посредник, а просто непонятное третье лицо, которому никто ничего не должен. Поэтому агентства стараются страховаться договорами по любому поводу, чем только раздражают и продавцов и покупателей, потому что почти всегда договора не в их пользу. Особенно принуждая продавцов к подписанию «эксклюзивного договора», ограничивающего продавца сотрудничеством в продаже только с этим конкретным агентством, а иногда в условиях договора бывает пункт, что ты и сам без их ведома, не имеешь права продать свою квартиру. А нарушение договора – это штраф. Всегда читайте договора и докапывайтесь до каждого пункта! Если договор вас не устраивает, а вторая сторона не меняет условия, то лучше просто не сотрудничайте, иначе потом будете должны посторонним людям процент за свою же квартиру, которую сами же и продали.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 3 Риэлтор, ЖКХ, Сочи, Недвижимость, Длиннопост, Текст

Как агентства влияют на ценообразование? Да очень просто. Работающие в агентстве агенты  - не вольные стрелки, все комиссии они приносят на базу. Обычно сумма комиссионных делиться 60 на 40. 60 достаётся… сами угадайте кому. Со временем риэлтор может дорасти до 50 на 50 и даже 60 на 40 в свою пользу, но это исключительные случаи. Получается, что со 100 000 руб. – риэлтору достаётся всего 40, хотя почти всю работу выполняет именно риэлтор. Поиск объектов, поиск клиентов, показы объектов – это всё делает риэлтор. На бензин никто денег не даёт, мобильную связь не оплачивает. Клиентов агентство подкидывает редко и то распределяет их только между топовыми сотрудниками. Логично предположить, что простому агенту, чтобы заработать денег приходится увеличивать размер комиссии, чтобы после делёжки ему досталась сумма весомее. Вы можете сказать: «нифига себе, 40к со сделки и они ещё не довольны! Люди вон месяцами работаю на заводах и такого не получают!» Да, всё верно и с этим никак не поспоришь, риэлторам с самого начала прививают, что их доход ограничен только собственной ленью и фантазией. Выше мы писали, что большинство выбирает вариант увеличить сумму комиссии, а не количество сделок. Но справедливости ради, отметим, что новички, прежде чем выйти на стабильный заработок, работают за копейки и год и два.


Уверенность в завтрашнем дне имеют единицы – те у кого уже очень обширная база знакомств собралась и те, кто нашёл себе постоянных покупателей. Остальные же получив 40к с комиссии – не знают, когда закроется следующая сделка, может через неделю, а может и через 3 месяца. Некоторые сделки действительно идут столько времени и даже если покупатель сегодня сказал «по рукам!» не значит, что уже завтра тебе упадёт аванс. Агентство риэлторов на этот счёт не страхует и не платит никаких минимальных окладов, чтобы хоть на поесть хватало и бензина залить в машину. Всем всё равно. Сочинцы нам могут сейчас заметить, что мы в пример взяли совсем уж мелкую комиссию (да, многие сочинские риэлторы за комиссию в 100к даже лишний раз трубку поднимать не станут, ведь это «удел нищебродов и неудачников») – так учит агентство. Стремитесь к большему, работайте на «элитке», а хрущёвки оставьте другому лоху. А «другого лоха» в соседнем агентстве учат точно так же. Агентства запросто могут устроить риэлтору разбор полётов, если те приносят комиссии меньше 5%, при этом существует какой-то невидимый барьер, после которого с ценой и комиссией можно играть как хочешь. Если квартиру за 8 млн, ещё могут выставить за 8,4, то квартиру за 11 млн., сразу выкинут на рынок за 12 млн., а уж если недвижимость переваливает за 20 млн., то там гуляй как хочешь, ставишь 23 млн. и ждёшь… ты ведь риэлтор, такие деньги в руках держал только чужие, но почему-то уверен, что тот кто ищет квартиру за 20 млн. без раздумий выбросит ещё 2-3 млн. – этож для него копейки. И это даже не мнение самих риэлторов – это то, что ему заложили в голову.


Живой пример:

В центральном районе продавалась квартира, в доме хорошем, но уже давно не новом. Квартире больше 15 лет, а ремонт в ней делался 12 лет назад. Видно, что когда-то было дорого, но ещё видно, что этото ремонт сношали как могли и паркет давно исцарапан, портьеры выцвели, а телевизор до сих пор стоит с кинескопом. Площадь 90 квадратов: 2 санузла, 1 спальная, отдельная кухня и огромная гостиная с балконом. Планировка мягко скажем не очень. Хозяин выставил её за 17 млн. Цена не просто завышена, а очень завышена. Все сторонние риэлторы предлагали её и за 18 и за 19 млн. Им реально было абсолютно всё равно на то, что любой покупатель увидит несоответствие цены, главное заложить комиссию. Хозяин устал продавать квартиру, снизил стоимость и включил туда комиссию риэлторам. В итоге получилось: Цена 16 млн., из них 300к – агентские.


Буквально первый же звонок по новому объявлению от риэлтора и идёт следующий разговор:

- ой вы понизили стоимость, как здорово! А комиссия внутри или нам сверху ставить?

- комиссия ваша включена, 300 тыщ

- ой, а почему так мало…если я с такой суммы принесу меньше миллиона…меня не поймут…

Открытым текстом.


И вот вопрос, ты ведь даже не была в этой квартире, видела фото, которые хозяин сделал ещё 5-6 лет назад и всё было приличнее, планировку по фото не оценить, ты ещё не знаешь товар, но уже делишь незаработанную комиссию. Агентство не поймёт.


В Сочи есть агентство, вынуждающее риэлторов брать в кредит хорошие автомобили. Как же, ведь риэлтор должен быть успешным, не должен срамить лицо фирмы, к тому же ежемесячный платёж – это хороший стимул работать лучше и нести больше. Откуда риэлтор будет брать на это деньги – не важно. Думаю, что уже сейчас, Toyota Camry 2014-2015 года – нижний порог входа, но лучше Mercedes.


Конечно, не правильно грести всех под одну гребёнку, в Сочи есть отличные агентства, выбравшие для себя правильный путь развития, но к сожалению, за массой риэлторов работающих на нерадивых конкурентов, найти такие агентства получается не сразу.


Что со всем этим делать? С риэлторами в целом, можно и нужно работать, если у вас нет времени разбираться во всём самим. Не стесняйтесь получать с риэлторов предложения, встречайтесь и знакомьтесь. Если вы не первый раз в жизни общаетесь с людьми, то скорее всего вы сразу узнаете проходимца или того, кто вас не слышит. Лучше всего: поищите знакомых, кто вам посоветовал бы надёжного и проверенного маклера. Как выберете человека, работайте только с ним, запрашивайте варианты, находите время внимательно и вдумчиво читать его письма и описания, а если вы находитесь в городе, то выделяйте больше получаса на просмотр объектов. Работать сразу с кучей риэлторов, почти всегда не выгодно. Все пользуются одними и теми же базами, эксклюзивных вариантов действительно мало, чтобы за них трястись, к тому же опытные риэлторы не стесняются срабатываться с коллегами, чтобы предложить и продать их варианты тоже. Обычно если вы общаетесь только с 1 риэлтором, это значит, что вам квартиру подбирает несколько человек, поэтому тратить нервы на личное общение с десятком других – просто бесцельная трата времени. Начинайте общаться с новым риэлтором только когда ваш первый, действительно зашёл в тупик. Риэлторы все сидят в общих на город группах в ватсапе и вайбере и обсуждают покупателей, поэтому когда вы начинаете искать что-то, о вас уже все итак знают, а если вы начинаете работать с несколькими одновременно, то это сразу выясняется и на такого покупателя в дальнейшем уделяется меньше времени. Никто не любит покупателей, которые считают, что риэлтор это бесплатная машина для экскурсий по городу, покатался с одним, всё посмотрел, а потом взял и купил квартиру у другого. Или поехал напрямую к застройщику или продавцу вторички. Если вы побывали на объекте с риэлтором, а затем сами поехали к застройщику и попытались купить подешевле, то знайте сразу, что во-первых, почти всегда риэлторов на объектах знают и они оставляют о вас записи, а во-вторых, застройщики за редким исключением продают покупателю квартиры за вычетом агентских комиссий. Агенты продают их объекты, поэтому они заинтересованы в сотрудничестве с ними, а нерадивый покупатель приехал и пытается «кинуть» агента. Такого не понимают так же, как и обман со стороны риэлторов, поэтому не стоит так делать. Попытки оставить риэлтора без комиссии личной встречей с продавцом вторички, тоже не лучшая идея: у некоторых есть договора, некоторые продавцы просто серьёзно относятся к сотрудничеству с агентами, особенно если видят, что тот старается и регулярно устраивает показы и хорошо рекламирует квартиру или дом. Риэлтора тоже можно обмануть, и такое происходит довольно часто, поэтому иногда не стоит удивляться, что некоторые из них ведут себя по-свински.


Надеемся, наша статья помогла разобраться вам в том, как устроена работа риэлторов и теперь вы сможете сделать нужные для себя выводы. Мы лишь призываем к тому, чтобы обе стороны были вежливые и честные друг к другу. Риэлторам важно знать, что покупатель – это не кормушка и задача тебя как риэлтора, удовлетворить потребность покупателя в приобретении качественного жилья и если ты справляешься с этой задачей, то никогда не будешь голодный. К счастью, мы знаем, что в Сочи работает много профессионалов своего дела - надёжных риэлторов и нам жаль, что горстка жуликов портит мнение и репутацию порядочных людей.


Далее мы продолжим писать о квартирах, земле, строительстве, ЖКХ и отдельно по просьбам комментаторов расскажем, зачем вообще люди переезжают в Сочи, а не «сваливают за бугор».


Всем добра!


UPD: В комментариях уже спросили как же выбрать риэлтора? Универсального способа отсеять обманщиков нет. Выбирайте по советам друзей и знакомых. Читайте отзывы в интернете, просто следите за работой человека, по тому какие он вам варианты предлагает, можно сразу сделать вывод: знает он о чём говорит или нет. Если вы просите найти двушку за 4 млн. на Макаренко, а вам предлагают что угодно другое, но убеждают, что это супер - то задайтесь вопросов, стоит ли продолжать общение с этим риэлтором. Чтобы убедиться в адекватности цены, посмотрите много разных вариантов и вы поймёте на срезе вариантов, дорого вам "заряжают" или приемлемо. Внимательно читайте договора, которые вам подсовывают. Ездите на просмотры не один, а берите мужа/жену/подругу - так меньше шансов, что-то упустить или наоборот погрузится в транс болтовни риэлтора. И самое главное, если вы в чём то не уверены - не скупитесь на юриста, лучше заплатить 5000 рублей за перепроверку документов, чем потом потерять гораздо больше. И старайтесь проводить сделки через нотариусов. Да, это стоит дорого, но зато всё будет с гарантией. К сожалению, нет каких-то баз честных агентов. Статья призвана показать на что вам стоит обращать внимание.

Найдены дубликаты

Отредактировал FoxWithoutAName 6 месяцев назад
+4

Сочи+риелтор. Адская смесь лени, жадности и желания наебать.

+3
А почему работают за процент? Разве объем работы меняется от стоимости объекта?
раскрыть ветку 1
+2

Меняется не от стоимости, а от сложности сделки, количества участников. А так да, продать двушку за 2 млн и трешку за 4 млн, при остальных равных условиях - одинаково по трудозатратам.

+1

Ненавижу риэлторов, сгорите в аду жадные твари

+1

Много хороших правильных слов,но нет самого главного - как выбрать этого самого идеального риэлтера с 5% из сотен других? Вот, например,я решил купить квартиру в Севастополе,к вам звонить за консультацией?

раскрыть ветку 1
0

Сделали небольшой апдейт в конце по вашему вопросу

0

"вы как собственник выставляете свою квартиру за 3,5 млн., а уже на следующий день видите в соседних объявлениях вашу же квартиру за 4 млн., только от риэлторов"


А какой профит им от этого? Как они продают квартиру, без ведома продавца?

раскрыть ветку 2
0

Они потом звонят продавцу, говорят, что есть клиент, приводят его и пытаются продать. Продавцы не отказываются, ведь им часто тоже, требуется просто продать, а риэлторам за помощь платить не хочется - поэтому пусть накручивают. Логика такая

раскрыть ветку 1
0

Ну, т.е., продавец ничего не теряет же)

Единственное, нужно самому постоянно продвигать свою объяву, чтобы в топе была, а не реелтерская фальшивка.

0

Здравствуйте. Я столкнулась с проблемой, если Вас не затруднит, пожалуйста, подскажите как быть: хотела приобрести квартиру, первичку в Адлере, сегодня сказали, что сумма в договоре будет указана 900 тысяч. Реальная стоимость квартиры в 4 раза больше. Понимаю для чего это делается, но неужели нельзя купить квартиру тут без подобных эксцессов?

раскрыть ветку 1
0

Добрый день! Конечно можно. Надо просто искать тщательнее. ПРоконсультировать можем по электронной почте: info@geometr.online

0

О, стартап!


https://<ник_автора> же. С виду так себе, конечно, особенно идея заворачивать на свой левый сайт людей вместо чатов/форумов/групп. Но пусть расцветают все цветы.

раскрыть ветку 1
0

Спасибо, что позволяете!

С виду так себе что? Сайт? У вас есть предложение по ребрендингу?

Похожие посты
220

Риэлтор. Как это работает в Швеции

Риэлтор(Маклер) в России зачастую барыга и хапуга, просто старающийся облегчить жизнь/карман своей жертвы/клиента.


Для сравнения, опишу как это "должно" быть на самом деле на примере организации риэлторской работы в Швеции.


1. Существует надзорный орган за деятельностью Риэлторов. https://fmi.se/

2. Каждый маклер обязан иметь профильное образование при государственном образовательном учреждении. Если образование получено при негосударственном учреждении - оно должно заверяться в государственном. Вот тут подробнее https://www.maklarsamfundet.se/utbildning/hur-blir-jag-fasti...

3. Каждый риэлтор перед вступлением в должность и получением лицензии должен иметь практический опыт. Опыт достигается работой помощником действующего риэлтора.

4. Риэлтор почти всегда ИП. Работает или на себя или на франшизу. В случае банковских агенств - маклер наемник на з.п. с процентом.


На примере моего опыта покупки и продажи в Швеции.

1. Риэлтор твой господин. Если ему не нравятся шторы/обои/абажуры - ты их поменяешь. Потому что он знает что хочет рынок. Разница в этом случае до 10-15% от конечной цены.

2. Риэлтор хочет заработать денег, поэтому ему выгодно занизить стартовую цену торгов.(от которой начинается его %)

3. Риэлтору выгодно продать с первой попытки - за каждую последующую он будет платить сам из своего кармана.

4. Риэлтор несет ответственность за чистоту сделки.

5.Сделка с недвижимостью МОЖЕТ быть совершена как с участием риэлтора, так и без участия риэлтора. В случае, если в сделке участвует банк(кредит) - сделка ОБЯЗАТЕЛЬНО совершается при юридическом сопровождении риэлтора.

При расчете без привлечения займа - возможно полностью исключить услуги риэлтора.

6.Юридическое сопровождение включает в себя только гарантию чистоты сделки для банка и составление контракта. Не включает услуги по выдаче рекомендаций по подготовке к продаже, поиску клиентов и проведению аукциона, а также по рекламе объекта на разных площадках.


Покупка.

Риэлтор обычно не требуется, потому что он на стороне продавца(но ответственность несет перед обоими).


Продажа.

1. Находим риэлторов, обзваниваем.

2. Получаем вилку цен от 30 до 70 тыс. крон стартовой плюс 10% сверх обговоренной суммы сделки.

3. Встречаем риэлтора на объекте, внимательно слушаем и договариваемся о сроках выполнения всех рекомендаций, если такая возможность есть. Для люкс-жилья в стоимость включена работа дизайнера и аренда мебели для "правильной" меблировки.

4. Подготавливаем хату, проводим фотосессию(входит в начальную стоимость)

5. Риэлтор печатает буклеты, размещает объявление на https://www.hemnet.se/  Частник без лицензии не имеет возможности размещать объявления на этом сайте.

6. Показы. 1-2 в зависимости от количества желающих. Хозяин не должен присутствовать. Обязанность риэлтора.

7. Заявки от желающих и регистрация их данных в системе онлайн-торгов.

8. Аукцион. Цена на повышение. Кто больше даст - тот и купит. Часто начинаются ниже стартовой цены, но быстро выходят вверх на 10-30% от стартовой, в зависимости от спроса в данный момент и заинтересованности клиентов.

9. Сделка.

10. Передача ключей.


Таким образом риэлтор может получить за сделку на 1 млн. крон около 50 тысяч за услуги. Если он правильно договорится о стартовой цене и хорошо сделает свою работу(найдет несколько заинтересованных клиентов и грамотно столкнет их лбами в торге).

Показать полностью
112

Агенты по недвижимости

Ситуация с риэлторами стара как мир, но наболело что ли...

Иногда я оказываю услуги по сопровождению сделок с недвижимостью. Нет, не как риэлтор. Я по профессии юрист. Обычно приходят продавец и покупатель квартиры, которые сами нашли друг друга, договорились о цене, иногда даже какую-то часть денег передали, а что дальше делать - не знают. Я за скромное вознаграждению готовлю документы к сделке, собираю пакет документов для ипотеки, веду в МФЦ, рассказываю о нюансах и т.д.

Сегодня ко мне пришла семейная пара, немного пожилая, видимо хотят на будущее купить небольшую квартиру подрастающему ребенку, маленькая хрущевка-однушка, небольшая ипотека. Квартиру нашли на Авито, ответил, как ни странно, собственник, который переехал в соседний город и поручил одному из риэлторов продажу. Про него и будет мой рассказ.

Пара ко мне пришла уже после беседы с этим товарищем, который пытался у них получить наличкой задаток за квартиру по никем не удостоверенной доверенности. Кстати, в доверенности черным по белому написано "без права получения денежных средств". Они от всех этих дел, конечно же, в шоке. Также риэлтор просил за свои услуги с покупателей деньги. Какие услуги? Не знаю, наверное за то, что он удосужился исполнить обязательства по агентскому договору перед продавцом.

В общем, рассказал на каких этапах сделки эта пара может потерять деньги (попросту говоря, как их могут "кинуть"), и они попросили сопроводить их сделку, присутствовать на всех переговорах, проверить документы, при необходимости подготовить документы в нормальном виде. Я согласился помочь и решил для начала позвонить этому риэлтору, к счастью (или к сожалению) мы с ним знакомы. Надо было его слышать. Он был крайне недоволен, что его будут проверять. "Да зачем ты лезешь, надо будет я тебя спрошу, это мои клиенты" и в таком духе. Если отбросить эмоции, то посыл риэлтора был такой: если они мне не заплатят за "услуги", я им квартиру не продам. Очень распространенная ситуация, кстати. Доношу эту новость до своих клиентов, они, конечно, расстроились, но поделать ничего не могут, и цена квартиры, и ее состояние им очень понравилось. Решили они заплатить риэлтору. Что-то делать в этой ситуации опасно, есть большая вероятность из-за последующих действий риэлтора сорвать сделку.

Кстати, клиенты выбрали очень интересный банк для получения ипотеки. В нем берут "комиссию" за выдачу кредита. Под ней понимается сопровождение сделки, составление документов, оценка квартиры и т.д. Небольшой оффтопик: зеленый банк тоже начал этим грешить, начал навязывать свои "юридические" услуги.

В итоге получается, что за сопровождение сделки будет заплачено 4 раза: два раза риэлтору, один раз банку и один раз мне.

Почему я не свяжусь с собственником квартиры, спросите вы? Как показала предыдущая практика, это бессмысленно, он уже заплатил риэлтору деньги вперед и это будет выглядеть как будто я пытаюсь переманить себе клиента и взять с него деньги еще раз. Хотя цель моей работы состоит в том, чтобы обезопасить покупателей от еще большего обмана со стороны риэлтора и банка, и минимизировать риски сделки.

Вот так одна маленькая "прокладка" увеличила стоимости квартиры на несколько десятков тысяч рублей. Это, к сожалению, не единичный случай, и что делать в этих ситуациях простым гражданам не очень понятно.

271

В странный дом, выставленный на продажу, невозможно попасть

Этот дом, выставленный на продажу в Висбече (Кембриджшир, Англия), вызывает немало вопросов.

В странный дом, выставленный на продажу, невозможно попасть Курьез, Недвижимость, Англия, Риэлтор

Строго говоря, это даже не дом, а некое помещение площадью около 12 квадратных метров, расположенное над переулком и зажатое между двумя другими домами. Но самое интересное то, что туда не ведёт ни лестница, ни дверь, а стены со всех сторон заложены кирпичом. Никто, даже аукционисты, продающие объект недвижимости, не знают, что находится внутри, хотя и предполагается, что там нет ничего интересного, всего лишь грязь и паутина.

В странный дом, выставленный на продажу, невозможно попасть Курьез, Недвижимость, Англия, Риэлтор

Стартовая цена этой причудливой комнаты составляет всего 100 фунтов. Вот только остаётся неясным, как именно будущий владелец попадёт в помещение, если, конечно, вообще найдутся желающие купить такую диковину.


Отсюда

2632

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы

«Нахожусь в безвыходном положении и в ближайшее время останусь на улице с несовершеннолетним ребенком, которому 4 года», — так начала свое письмо в редакцию Татьяна. Три с половиной года назад минчанка купила скромную «двушку» на улице Кижеватова. Проверкой квартиры занималось агентство недвижимости, договор купли-продажи регистрировался в БРТИ. Законность сделки не вызывала никаких сомнений, но теперь суд требует освободить отремонтированную квартиру. А виной всему — чужая ошибка.


«Двушка» за $35 000

— Одно время мы с мужем жили в общежитии, потом на съемной квартире. Совместная жизнь не заладилась еще до рождения ребенка. В конце концов вышло так, что мы с дочкой остались в Минске одни, — рассказывает Татьяна. — Были кое-какие сбережения, и я решила потратить их на покупку пусть небольшой, но своей квартиры. Смотрела в интернете объявления, в том числе на сайте агентства недвижимости «Мольнар», и там среди самых дешевых увидела вот эту «двушку» на Кижеватова. Всего $35 000 — редкость по тем временам. Я позвонила, меня пригласили на просмотр.


Одной из самых дешевых в Минске квартир оказалась «двушка» площадью 39,5 кв. м в старом двухэтажном доме на улице Кижеватова. Без балкона, зато дом после капитального ремонта. Квартиру показывал агент по имени Александр, который работал по доверенности продавца.


— Квартира, конечно, была в удручающем состоянии. Все старое, потрепанное. Но все-таки две комнаты и кухня немаленькая — 7,5 метра. Что я еще могла купить за такие деньги? — Татьяна вспоминает, как принимала судьбоносное решение летом 2016 года. — Александр говорил, что собственник хочет поскорее продать квартиру, доставшуюся ему по наследству от умершей матери, и переехать за город, куда-то в Гродненскую область. Еще от агента я узнала, что этот мужчина полгода назад вышел из тюрьмы. Этот факт насторожил, но агентство, название которого на слуху, внушало доверие: они же все проверяют.

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы Недвижимость, Риэлтор, Республика Беларусь, Онлайнер, Длиннопост

Через неделю Татьяна собрала нужную сумму и приехала на подписание договора в «Мольнар». Пересчитали деньги, дали подписать документы. Еще $1000 Татьяна заплатила за риелторскую услугу. А потом поехали в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.


— Там я впервые увидела хозяина квартиры, Николая. Помню, как спросила, зная о его прошлом: «Вы осознаете, что, поставив свою подпись, больше не сможете попасть в квартиру, что она будет принадлежать мне?» Он заверил, что все понимает и что у него уже есть дом. Когда все формальности были соблюдены, я получила ключи и вышла за дверь. И там накатила волна счастья — вам не передать: наконец-то у меня своя квартира.

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы Недвижимость, Риэлтор, Республика Беларусь, Онлайнер, Длиннопост

«Эта квартира не продается»

После заключения сделки Татьяна начала готовиться к ремонту, подбирала обои, межкомнатные двери. В один из дней приятные хлопоты были омрачены неожиданным инцидентом.


— Где-то через месяц я приезжаю на Кижеватова, а в двери записка: «Эта квартира не продается» — и номер телефона. Звоню, отвечает женщина средних лет. «Что за шутки?» А она в ответ: «У меня есть завещание. Мой двоюродный брат не имел права продавать квартиру. Мы с вами будем судиться».


Сразу же звоню агенту Александру. Один раз, второй, третий — он не снимает трубку. У меня уже руки трясутся от стресса. Оказалось, тогда он был за границей, а потом сам перезвонил: «Татьяна, я в курсе. Тут такое дело, вы не переживайте. Спокойно живите, а мы как-нибудь этот вопрос уладим».


С тех пор загадочная наследница и агент Александр исчезли из жизни Татьяны. Не было больше ни записок, ни телефонных звонков. Женщина успокоилась, занялась ремонтом. Прошло почти три года. Та неприятная история почти забылась, как вдруг в один из майских дней 2019-го почтальон принес заказное письмо с повесткой в суд.

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы Недвижимость, Риэлтор, Республика Беларусь, Онлайнер, Длиннопост

Что выяснилось в суде

На суде Татьяне предстояло узнать историю квартиры и цену чужой ошибки, из-за которой она рискует потерять квартиру и остаться без денег.


А выяснилось вот что. Квартира в доме на Кижеватова принадлежала пожилой женщине, Антонине Петровне. У нее были сын Николай Николаевич (тот, который сидел в тюрьме) и племянница Нина Михайловна. В 2005 году пенсионерка завещала квартиру своей племяннице, а в 2008-м умерла в возрасте 84 лет. Вскоре после смерти своей тети Нина Михайловна обратилась в нотариальную контору №2 Октябрьского района Минска с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию. Свидетельство на руки она не забрала и квартиру в свою собственность не оформила. Как поясняла суду, «из-за отсутствия свободного времени и желания подождать освобождения Николая из мест лишения свободы».


Из материалов дела следует, что ни мать, ни двоюродная сестра не сказали Николаю о завещании. Выйдя из тюрьмы, в июле 2016 года он обращается в ту же нотариальную контору, где ему выдают свидетельство о праве на наследство как ближайшему родственнику умершей матери. В июле того же года Николай на правах собственника продает квартиру Татьяне. Ну а спустя месяц, как мы уже знаем, Татьяна находит записку от Нины Михайловны.

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы Недвижимость, Риэлтор, Республика Беларусь, Онлайнер, Длиннопост

Как Николай получил право на наследство, если квартира целиком была завещана его двоюродной сестре? Роковой стала ошибка нотариуса. Специалист невнимательно изучила записи в книге учета наследственных дел и не увидела, что квартира уже была завещана другому человеку.


Что решает суд? Признает недействительным свидетельство Николая о праве на наследство, признает недействительным договор-купли продажи и регистрацию перехода права собственности к Татьяне. Право собственности на квартиру признается за Ниной Михайловной в порядке наследования по завещанию.

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы Недвижимость, Риэлтор, Республика Беларусь, Онлайнер, Длиннопост

«В чем моя вина?»

— Судья опрашивала нотариуса. Молодая девушка, постоит, покрасуется. Объясняет, мол, была беременна в то время, рассеянное состояние. Отделалась выговором на работе. Ей выговор, а мне ее ошибка жизнь ломает, — говорит Татьяна. — Наследница тоже не без греха: почему вовремя не зарегистрировала за собой право собственности? Почему ничего не рассказала о завещании своему двоюродному брату? Все такие виноватые, а страдаю я одна.


Никак не пойму: в чем моя вина? Это была рискованная сделка? Нет. Я не в подворотне нашла продавца, а обратилась в солидное агентство, заплатила за проверку квартиры. Мне были предоставлены все документы, в том числе справка нотариуса, подтверждающая, что продавец — единственный наследник. Никаких сомнений в законности сделки не возникло и у специалистов Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы Недвижимость, Риэлтор, Республика Беларусь, Онлайнер, Длиннопост

— Может, решение суда и законное, но справедливым я его назвать точно не могу, — продолжает Татьяна. — Судебные инстанции оставляют меня и ребенка без квартиры и возможности спокойно жить дальше, поскольку перспектива возврата денег призрачная, а возможности приобрести иное жилье у меня нет. Я одна воспитываю дочь, помочь некому, родители — пенсионеры и живут не в Минске.


Городской суд оставил в силе решение районного. Сейчас последняя надежда Татьяны — на Верховный суд.

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы Недвижимость, Риэлтор, Республика Беларусь, Онлайнер, Длиннопост

Агентство: «Сделали все, что в наших силах»

Ситуацию комментирует директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин:


— К сожалению, у агентств недвижимости нет права ознакомляться с информацией, содержащейся в наследственных делах: по закону о нотариате к этим данным имеет доступ ограниченный круг лиц, и риелторы в их число не входят. Со своей стороны агентство сделало все, что в его силах, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. По нашим запросам были получены все необходимые справки и документы, ничто не препятствовало совершению сделки. Однако из-за ошибки нотариуса квартира стала предметом судебного разбирательства. Непонятно, почему нотариус, выдавая свидетельство о наследстве по закону сыну умершей собственницы, не проверила записи по наследственному делу. Непонятно также и то, почему наследница по завещанию вовремя не получила свое свидетельство и не зарегистрировала свое право на квартиру.


Конечно, каждый человек может допустить ошибку, но на такие случаи предусмотрены страховые фонды. Здесь налицо страховой случай, и пострадавшие от чужой ошибки должны быть защищены в соответствии с законодательством. Поэтому полагаю, что суд вынесет справедливое и законное решение.

«Ни в чем не виновата, но теряю все». Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы Недвижимость, Риэлтор, Республика Беларусь, Онлайнер, Длиннопост

Возможна ли страховая выплата?

Как нотариус мог допустить ошибку, возможно ли повторение такой истории и полагается ли Татьяне страховая выплата? Мы попросили высказаться председателя Минской городской нотариальной палаты Елену Метельскую.


— До января 2017 года все записи об открытии наследства фиксировались в книгах учета наследственных дел. Это рукописные бумажные носители, практика ведения которых существовала с давних времен. Когда кто-либо из наследников обращался за свидетельством о праве на наследство, нотариусы по этим книгам проверяли, не открывалось ли ранее наследственное дело в отношении умершего. И вот на этом этапе случился человеческий фактор: по невнимательности нотариус не увидела, что наследственное дело уже было заведено, и ошибочно выдала свидетельство сыну умершего наследодателя.


Надо отметить, что три года назад риск подобных ошибок был сведен к нулю. С 1 января 2017 года в стране заработала единая электронная система учета нотариальных действий и наследственных дел. Электронный реестр дал возможность избежать ситуаций, когда после ухода из жизни одного и того же человека открываются два наследственных дела.


— Какую ответственность за совершенную ошибку несет нотариус?


— Давайте разбирать ситуацию по шагам. Если судом сделка признается недействительной, то согласно статье 168 Гражданского кодекса каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Покупатель Татьяна должна получить свои деньги, а квартира должна вернуться продавцу Николаю и в дальнейшем перейти наследнице по завещанию. Права Татьяны будут восстановлены, когда она получит всю сумму. И важно отметить, что решение суда должно исполняться обеими сторонами.


— Но денег у продавца может уже не быть…


— Если ставить вопрос об ответственности нотариуса, то она, естественно, существует. Каждым нотариусом обязательно заключается договор страхования гражданской ответственности на случай причинения им вреда третьим лицам в результате ошибки. Лимит ответственности — не менее тысячи базовых величин. Более того, Белорусская нотариальная палата заключает дополнительный договор страхования на сумму, которая превышает 1000 базовых.


Выплаты по страховке возможны, если в суде будет установлена причинно-следственная связь между действиями нотариуса и причиненным вредом. Насколько я понимаю, в данном судебном споре, инициатором которого выступала наследница по завещанию, вопросы страхования ответственности нотариуса не поднимались. Но Татьяна имеет право обратиться за защитой своих прав в суд.


В этой истории не хватает комментария еще одного действующего лица — наследницы по завещанию. Мы узнали номер телефона и позвонили по нему. «Вы ошиблись. Это не Нина Михайловна», — таков был ответ. Что ж, номер действительно мог измениться. Если наследница пожелает связаться с редакцией и высказать свою точку зрения, мы готовы дополнить статью ее комментарием в любой момент.


Onliner будет следить за развитием этой истории.



https://realt.onliner.by/2020/01/24/kvartira-55

Показать полностью 8
1493

Вы все усложняете

Вы все усложняете, довольно популярная фраза в моем деле. Звучит часть и по разным причинам.


Пара случаев:

далее к - клиент , я - я


Случай первый:

Звонок в 8.00 утра пятницы.

К — Доброе утро Иван, вы же агент ,мы с вами говорили. У нас сегодня в 10.00 сделка приезжайте посмотрите чтоб все было хорошо.

Я - Доброе. Сделка это хорошо, а вот про все хорошо, тут надо разобраться. На сделке я максимум увижу договор и документы, Но хорошо бы посмотреть квартиру, и проанализировать сами документы на квартиру. Да и продавца.

К — Как то вы все запутываете и усложняете.

Я — по сути да, но только так я смогу проконтролировать, чтоб хоть что то было хорошо. В обратном случае, я вам гарантирую только правильное написание листика с названием договор. Хотя и это не мало.

К —- В общем вы все усложняете.


Случай второй:

Клиентка выбрала вариант работы, где она смотрит и ищет сама, я добавляюсь на моменте документов и сделки. Находит она хорошую и подозрительно недорогую квартиру. Ну думаю везет бывает. Прихожу на общение с продавцом, получить документы оговорить аванс. А тут самое интересное. У продавца только копии документов, и за них он хочет 100 000 аванса, прямо сейчас и прямо там на квартире, банкам и агентствам он не доверяет, и готов и хочет их принять под рукописную расписку о принятие средств в аванс за продаваемую квартиру. После адекватного заявления, что мы и без денег (врал, все было у клиентки, хотя я был против) и что без агенства и договора мы ничего не передадим. Продавец поменялся, начал ругаться включил фразы из 90х, что мы и время его потратили и чуть ли не должны ему, что он ради нас уже пару покупателей спровадил. Послал он нас в общем матами и фразой , что агенты все усложняют.


Третий:


Клиенты, вполне адекватная девочка студентка и пара ее родственников , очень маргинального вида, хотели продать двушку и с ее денег купить 2 однокомнатные. Причем заморачиваться со встреч кой маргинальная часть собственников не хотела. В первую очередь надо было продать и отметить. Объяснял на сколько важно , делать сделку вместе , делать именно в виде встречки. Уговорить их так и не слом, ВЫ ВСЕ УСЛОЖНЯЕТЕ. А вот студентка послушала и согласилась, даже когда оказалось что за агента ей платить одной, от дела не отказалась. Продали мы ту двоечку почти за 4, а ей купили студию за 2.3, с чутком кредитных. Мораль? Да нет ее, просто девочка в хорошей студии а родственники маргиналы уже пару раз пытались приехать погостить, с явным желанием погостить с вещами и на долго. Но девчонка молодец,слабину не дает.


Да в общем агенты все усложняют.

474

Не сбербанк, а рынок

Пост и о недвижимости, но по большей части, о Сбербанке и их доп.услугах.

Печёт второй день. Будет полезно тем, кто планирует покупать квартиру. Предвижу комментарии "Ну нельзя же верить менеджерам на слово. Что за идиоты на это ведутся". Клиент изначально банковскому работнику доверяет, это же банк, тем более, это же СберБАНК, и это нормально.


Вы же слышали о продавцах сотовых телефонов, которые людям продают настройки телефона дороже, чем сам телефон? Вы знаете какое количество людей попадалось на развод при аренде квартиры: "Оплатите комиссию, и мы дадим Вам номер собственника?". Сколько людей переводит в займы друзьям, которых взломали? А здесь сделка идет на миллионы рублей, человек переживает, и считает, что если заплатит - будет спать спокойнее. Но цены называются совершенно не рыночные.


У Сбера есть вполне неплохой сервис Домклик. Ты сфотографировал документы, отправил дома заявку, получил одобрение. Есть скидка 0,3% к ипотечной ставке, если выбрал объект на их сервисе. Круто? Конечно! Раньше, когда ты получал одобрение, тебя прикрепляли к отделению и конкретному менеджеру, который будет вести сделку от и до, кто разбирается в различных вопросах. Сейчас все консультации перевели на колл-центры, которые расположены по разным городам России, и консультации их оставляют желать лучшего. У нас паспортные столы в соседних районах работают по разному. Страна одна, законы одни, но специфика рынка везде отличается, соответственно, не по всем вопросам они консультируют правильно. А ради того, чтобы сэкономить, сбербанк нанимает людей в колл-центры в регионах, где зарплату можно платить меньше. Но пост не об этом.

Сейчас я веду параллельно две сделки, в одной из них я представитель продавца, в другой - покупателя. Там, где мы продаём объект, пришлось вмешаться и объяснить покупателю, что его откровенно разводят на доп.услуги, когда увидел, какой список услуг ему выкатили в чате по сделке. По пунктам:


Страховка.

Это нормально, что у каждой страховой разные тарифы. Покупателю предложено:

Сбербанк страхование жизни: 37238.5₽

Сбербанк страхование залога: 12708₽

Защита дома: 2000₽

Итого: 51947.

Я работаю с одним страховщиком, без откатов и прочего. Делает быстро и качественно работу, не накручивает цены, а я отправляю ей клиентов. Мой клиент доволен, страховщик доволен, я доволен, что доволен клиент. Все в плюсе.

Цены от нее: от 27586 до 35928. Из них 5 вариантов до 30 тысяч. По второму клиенту Сбербанк - 22830, у неё 10500-13650

А вот "Защита дома" это доп.страховка, которую клиент не заказывал и не соглашался, ему просто её вписали в перечень необходимых расходов по сделке. Это страховка, что если ты затопишь соседей, пожар устроишь, то страховая им возместит до 100 тысяч.

У каждого банка есть список аккредитованных страховых компаний, в которых Вы можете самостоятельно получить расчёт и хорошо сэкономить от названной суммы Сбербанком.

Естественно, клиент решил страховку брать не Сбербанка, на что менеджер начала уговаривать клиента со словами: "Ну Вы понимаете, что дочерняя компания точно выплатит своему же банку, а с другими могут быть проблемы?". Вы топите аккредитованные ВАМИ же страховые компании и заявляете, что они могут кинуть?


Сервис безопасных расчетов.

Это форма безналичного расчёта. Она очень удобна для продавца, но крайне невыгодна для покупателя, поскольку при расчётах через ячейку или аккредитив, одним из условий можно сделать "Подписание акта приема-передачи". В договоре будет указано, в какой срок Вам должны передать квартиру.

На деле, если нарушат на несколько дней, неделю, месяц, а Вам нужно съезжать с текущего жилья или другие обстоятельства, по которым нужно срочно её получить, Вы замучаетесь что-либо доказывать. Лучше не допускать возможности "переобуться" во время сделки одной из сторон. Бывает, что продавец и покупатель ругаются после подписания договора и строят друг другу козни. Предыдущий мой пост об этом.

И покупка квартиры это приятный и волнительный момент, и лучше его не омрачать негативом.  Я стараюсь выстраивать сделки так, чтобы каждая сторона была защищена, но и была заинтересована выполнять все условия в срок, и не важно, на стороне продавца я или покупателя. А для продавца получение денег после акта - это лучшая мотивация не нарушать сроки передачи.

По ряду факторов, нам нужна была сделка через ячейку, в наличной форме, обязательно.


Так как у сбербанка ПЛАНЫ ПРОДАЖ, мы столкнулись с такой отработкой возражений:

- Ячейка дороже сервиса! Ок. На 3 тысячи.

- Мы ликвидируем ячейки, на них сложно записаться. / Мы подождем. Так значит они пользуются спросом? Ликвидация - бред.

- Это может усложнить сделку. / Да, увеличение времени нахождения в банке +- на час.

Вишенка на торте:

- Перемещаться даже по отделению банка с такой крупной суммой гораздо менее безопасно чем провести расчеты безналично. К тому же пересчёт и проверка купюр предоставляется не бесплатно. / Сотрудник прямо нам говорит о том, что Сбербанк не может обезопасить нахождение своих клиентов на своей территории?

И ладно бы, ну предложили - отказались. Нет. Это делалось очень упорно. Сначала меня пытались переспорить, потом позвонили клиенту, который доверил организацию сделки мне, и не в курсе, как правильнее поступить. Ему, с точки зрения Пользы-Выгоды (продажники поймут) предложили эту услугу. Разумеется, он перевёл на меня, но пытаться подкрасться с разных сторон - абсолютно конченный поступок, Сбербанк.


Правовая экспертиза.

Клиенту была предложена услуга за 20000 рублей следующим образом:

- Мы проверяем документы на квартиру, на основе их делаем отчёт по квартире с правовой экспертизой, и в случае судебных разбирательств, он поможет доказать Вам, что Вы являлись добросовестным покупателем.

- Так банк же проверяет квартиру?

- Ну проверяет, но вдруг не все проверили.


Шедеврально. Первое - можно сделку провести через нотариуса. Нотариус тоже не панацея и полная защита, но намного лучше бумажки по оверпрайсу. Данная услуга есть на рынке. И её рыночная стоимость в два раза ниже.


И самое гениальное:

При оформлении полиса страхования жизни у Вас есть уникальная возможность подключить новую услугу «Онлайн консультация врачей 24 на 7». Данная услуга позволит Вам и Вашей семье получать онлайн-консультации практикующих врачей 24 часа в сутки из любой точки мира. Врач дистанционно проконсультирует по вопросам здоровья, рассмотрит направленные фото и видео, порекомендует нерецептурные препараты. Может оценить результаты анализов, скорректировать ранее назначенное лечение, порекомендовать дополнительные исследования и дать экспертную оценку поставленному диагнозу. только при оформление ипотеки данная услуга стоит 2299р.


Сбербанк, ты серьезно? Давай годовые подписки на гороскопы, консультацию экстрасенсов вводи, а чего нет?

Я не удивлюсь, если в отделениях Сбербанка скоро будет стеллаж с продуктами, или сразу переселят менеджеров в Пятерочку. Привет Почте России!


Я хочу сразу ответить тем, кто скажет: "А мы проводили, все было хорошо". У меня тоже большое количество сделок с этим банком, и раньше все было хорошо. А сейчас это превращается в какую-то клоунаду. Сбербанк, не болей.

Считайте сами, ищите альтернативы и прежде чем соглашаться, подумайте, нужно ли оно Вам.

Показать полностью
1824

Деньги только после передачи квартиры

Продолжаю посты про недвижимость. Про коммунальные квартиры обязательно будет пост, но позже.
Думаю, что при наглядном примере читателям будет познавательно, понятнее и интереснее. Попробую в этом формате, посмотрим, зайдёт ли.
Покупали мы в прошлом году себе квартиру. Нашли обычную 1-шка в муравейнике, ремонт от застройщика. Вариантов просмотрено было много, но здесь оставалась мебель (планировали первый год сдавать), и впечатляющий вид из окна. Когда долгое время живешь окна в окна, такая квартира сразу кажется видовой :)

Деньги только после передачи квартиры Недвижимость, Текст, Длиннопост, Квартира, Риэлтор, Санкт-Петербург

По торгу сначала нам отказали.
Потом продавец, узнав о том, что мы планируем сдавать жилье, предлагает следующий вариант: ему нужно снимать 3-6 месяцев квартиру, пока он покупает другую, и чтобы ему не переезжать лишний раз, готов снять у нас. Он делает скидку 50 тысяч, но снимает квартиру ниже рынка. Нам показалось это хорошей идеей, и человек дергаться не будет, у нас переплата по % ипотеки чуть ниже будет, и выходит даже выгодно. Оговорили условия, ударили по рукам, согласовали внесение аванса.
В процессе дальнейших переговоров, агент продавца говорит: "Продавец ляпнул, не подумал, мы не будем делать скидку, а продаём, как указано в рекламе".
Ну что поделать, квартира то нравится по всем параметрам. Согласились. Внесение аванса, оценка объекта, подача документов в банк, всё стандартно.
И здесь будет уместно добавить немного теории:
Передача денежных средств по стандарту сейчас делается через: ячейку, аккредитив, эскроу счет. Есть и другие сервисы, и так же, крайне редко, бывает расчёт "на коленке".
Банк или сейфовое хранилище выступает третьей стороной и регулирует передачу денежных средств при выполнении каких-либо условий.
Например: вы заложили в ячейку пакет 1 с денежными средствами, продавец заложил пакет 2 с распиской о получении этих средств. В договоре на ячейку указано, что покупатель получает доступ к пакету 2, а продавец к пакету 1 при выполнении условий:
Выписка из ЕГРН или зарегистрированный договор на имя Покупателя;
Справка формы 9 чистая (справка об отсутствии прописанных лиц);
Акт приема-передачи квартиры.
То есть, деньги продавец получит только после фактического освобождения и передачи квартиры. У нас были такие же условия, но был аккредитив (безналичная форма ячейки, если проще).

После сделки, агент продавца присылает договор аренды, в котором сохраняются льготные условия. Я напоминаю, что они были актуальны при действующей скидке на квартиру, а раз мы вернулись к первой цене, то и аренда будет по рыночной стоимости.
И тут полилось говно по трубам. Агент продавца, по моему мнению, повела себя неэтично, и должна была выступать фильтром между нами и продавцом, а не сливать всю грязь на нас.
Угрозы расторжения договора купли-продажи. На угрозу нарушения сроков передачи квартиры я блефовал и сказал, что мы как собственники имеем право вскрыть квартиру с понятыми, имущество продавца всё под опись, и пусть потом он бегает за нами его получает. На самом деле всё не так просто.
И финальное от агентши: ну у нас с вами в соглашении об авансе мебель прописана была, а межкомнатные двери, сантехника, ламинат, лампочки, кафель - не были. Он сказал, что он все снимет и выкинет.
А это был как раз конец года, и мы знали, что продавцу нужны деньги по оплате строящейся квартиры и на отпуск, в который он летел на новый год, и видимо часть средств с продажи там тоже участвовала. Я их предупредил, что подписывать акт приема-передачи не буду, если квартира будет испорчена. И тут их пыл остыл. Буквально на следующей день начались предложения сдать по рыночной цене ему, но я уже не хотел оставлять в квартире этого человека, так как я не знал, чего от него можно ожидать. Квартиру приняли, продавец деньги получил и улетел отдыхать, а мы за два дня нашли хороших арендаторов :) Не будь прописанного акта, я уверен, что война бы продолжилась. По факту - два взрослых человека готовы были друг другу напакостить очень сильно. Я бы мог попасть на ремонт, а у продавца могли сорваться  сроки покупки квартиры и отпуск, но условия аккредитива от этого спасли.

Вывод: старайтесь делать сделку так, чтобы средства  продавец получал после акта приема-передачи. Не всегда это бывает возможно, особенно в цепочках, но там можно прописать пени за срыв сроков акта приема-передачи, заключить договор купли-продажи мебели с описью всего, что в квартире.

Показать полностью
1434

Когда управляющая компания должна платить коммуналку за жильцов

Звучит невероятно, но это так. Закон содержит положение, препятствующее непомерным начислениям за коммуналку. Я расскажу, о чем идет речь.
В своей квитанции вы ежемесячно видите строку "ОДН" (или "СОИ") в части электричества и воды. Так вот. Размер этого платежа строго ограничен. Он не может превышать норматив.
Норматив – расчетная величина. Утверждается региональными властями.Т.е. сколько бы не насчитал ваш общедомовый счетчик – фактическое потребление должно быть "срезано" до нормативной величины.
ВАЖНО! Закон разрешает собственникам принять решение оплачивать превышение норматива. Но это исключительно добровольное решение собственников.
Поэтому не попадитесь на уловки недобросовестных управляющих компаний. Они "проталкивают" подобные решения на общем собрании пользуясь незнанием граждан, а иногда и вовсе вводя их в заблуждение.
Не откладывайте – проверьте свои квитанции в мае, нет ли там превышения? Если интересует норматив в конкретном регионе – посмотрите в интернете на сайте тарифного органа ©.

Антонина Федосова

Правовая основа – п. 29 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491
П. 44 Правил оказания ком. услуг, утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354


Первоначальный источник публикации ЖКХ от первого лица

137

Законно ли перекрывать канализацию должникам?

В споре о законности установки должникам за ЖКУ «заглушки» на канализацию (оно же «тампонирование») , кажется, поставлена точка. В марте этого года Верховный Суд обозначил свою позицию.


Я подготовила для вас короткую хронологию этой истории.


Что говорит закон?

Правила коммунальных услуг запрещают отключать только отопление и холодную воду. В отношении канализации (закон называет это «водоотведение») запрета нет.


Что сказал Суд?

Постановил, что в конкретном деле установка заглушки на индивидуальную канализацию нарушает санитарно-гигиенические требования. А значит ее установка незаконна (постановление Верховного Суда от 5.03.2019 № 47-АД19-2). На мой взгляд, приведенное в постановлении обоснование спорно, но решение уже вступило в силу.


Что все это значит?

С формально-юридической точки зрения постановление не имеет силу закона. Однако на практике нижестоящие суды редко выносят решения, которые бы противоречили выводам Верховного Суда.


Поэтому можно ожидать, что суды всех уровней будут признавать незаконным установку заглушки на канализации должникам ©.

Антонина Федосова


Первоначальный источник публикации ЖКХ от первого лица

1619

5 обязанностей управляющей компании, о которых она умалчивает

В среднем 25 процентов вашего платежа за ЖКХ составляет плата за содержание мест общего пользования в многоквартирном доме. Настало время разобраться, за что же мы платим и что вправе требовать от управляющей компании за эти деньги.


Конечный перечень работ указывается в договоре управления с конкретной управляющей компанией, однако минимальный набор таких услуг определяет закон.


Я прочитала закон за вас и готова поделиться 5-ю обязанностями управляющей компании, которые, как правило, замалчиваются:


1. Контроль за состоянием подвалов - проверка температуры и влажности, обеспечение уровня вентиляции, контроль за тем, чтобы двери всегда были закрыты на запорные устройства, профилактика захламления, затопления. В случае если выявлены неисправности в этой части, обязательное их устранение.


2. Проверка влажности и температуры на чердаках и подвалах. Проверка кровли в целом на предмет протечек, повреждений несущих конструкций и пр. В случае выявления отклонений от нормы – устранение.


3. Обследование лестниц и немедленный ремонт в случае прогибов, трещин, оголения арматуры и пр.


4. Сохранение и ремонт фасада дома – оштукатуривание нарушенных частей, восстановление козырьков, доводчиков, входных дверей и пр. Тоже касается и отделки подъездов – закон не допускает обрушение штукатурки или иной отделки, если это произошло – призывайте к ответу управляющую компанию.


5. Мытье окон в подъезде (особенно актуально сейчас – после зимы). Ремонт нарушения герметичности окон – если герметичность нарушена в отопительный период – ремонт должен производиться немедленно.


Если ваша управляющая компания нарушает любую из этих обязанностей – смело пишите им претензию и требуйте устранения нарушения со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Пожаловались, но ответа нет?

Оставайтесь с нами и мы расскажем об алгоритмах защиты


Первоначальный источник публикации канал ЖКХ и энергетика: от первого лица

289

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

Всем привет!


Первая часть


1. Береговая линия. Итак, вы определились, что жилой гараж для вас точно отпадает. Ну не привыкли вы жить в гаражах, что теперь поделать? Затем вы смирились с ценами и даже успокоились на счёт статуса жилого помещения. Если в кармане шелестят миллионы и банк готов вам добавить еще, то можно приступать к следующей стадии. Поиска квартиры своей мечты. Многие приезжие делают логичное умозаключение: «на кой чёрт ехать жить в Сочи, если жить далеко от моря? Далеко я и у себя живу, а там хотелось бы пешком ходить, да ещё и за такие деньги!». Заключение в целом верное, но почти всегда неработающее на практике.

Вы садитесь за компьютер, открываете карту города и линейкой отмеряете заветные 1,5 км от берега – максимальное расстояние от пляжа, с которым вы готовы смириться. Эврика! Всё новостройки и вторички, что подходят по стоимости и попали внутрь очерченной линии – мой вариант! Однако тут поспешим вас огорчить. Сочи – уникальный город, с уникальной городской средой и архитектурой. Бывает, смотришь объявление от застройщика, а там написано: ЖК расположен в 500 метрах от лучших пляжей. Открываешь карту, проверяешь – правда, застройщик не лукавит – действительно 500 метров. Это по карте, а по факту, на пути прямой дороги к пляжу, скорее всего будет стоять санаторий, на территорию, которого попасть просто так не получится. Хороший пример: район Новый Сочи на ул. Виноградной. Наш совет: пообщайтесь с местными, почитайте форумы, внимательнее изучите карту -узнайте, есть ли с этой улицы проход на пляж. На рекламные уловки не введитесь. Если вы выбираете квартиру не удалённо, а находитесь в городе, то не поленитесь заранее попробовать найти проход или проезд к морю. В Адлере с этим проще, а вот в Сочи – может быть действительно неудобно. Кроме того, в Сочи не все пляжи стоят того, чтобы жить рядом с ними. Поэтому лучше ознакомиться с береговой линией заранее.


Так конечно не везде, но такое тоже стоит учитывать. Иначе придётся носить с собой паспорт, чтобы пройти через санаторий или искать козьи тропы.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

2. Ландшафт. Если вы решили переехать в Сочи не с горных регионов, то готовьтесь к тому, что жить придётся на неровной местности. Если вы не обладатель суммы на покупку квартиры в центре Сочи, центре Адлера или посёлке Мирном в Имеретинке, то скорее всего вы станете горцем. Тут есть районы с более пологим рельефом, а есть и конкретные крутые подъёмы и спуски. К этому привыкаешь довольно быстро, но поначалу, и ходить и ездить довольно тяжко. Вот краткий экскурс по районам и микрорайонам:

Центр Сочи – ровный и дорогой

Донская – внизу небольшая гора, на ул.Пасечной – гора конкретная, не дорого

Новая заря – конкретная гора идёт по ул.Тимирязева, но реально низкие цены, по городу

Макаренко – гора, но пологая, развитый район, цены довольно высокие

Ареда – гора, развитый район, цены высокие

Новый Сочи – гора, дорого

Мамайка – пологая гора, цены приемлемые, море рядом

КСМ – ровный район, но далековато от моря, цены как на Тимирязева

Барановка – высоченная гора, но с нормальной дорогой, цены довольно приемлемые, море видно вдалеке

Соболевка – гора, с неудобной транспортной доступностью, цены ниже, чем на Макаренко, но всё равно несколько завышенные, море видно на фотографиях

Транспортная – пологая гора, находится между очистными сооружениями и мусорным полигоном, промзона, которую недавно стали застраивать, цены не высокие, но жить там «для себя» - мы не будем рекомендовать

Бытха – район на горе, крутоват, но достаточно развит, цены раньше были ниже, сейчас взлетели, особенно новостройки

Мацеста – достаточно ровный район, но есть и гористые участки, уходит глубоко от линии берега, не очень удобен из-за расстояния от центра и не совсем удачным транспортным сообщением, но зато цены вменяемые

Хоста – есть ровные участки, там цены высоковаты, всё что на горе – дешевле, но не подарок

Кудепста – относительно ровная местность, горы только в частном секторе, цена – раньше была адекватнее

Курортный городок (Адлер) – ровно, цены космос, море рядом

Адлер Центр – ровно, цены как в Центре Сочи, дороговато

Имеритинка (Олимпийский парк, рядом посёлок Мирный) – ровно, море рядом (но не везде), цены – крайне высокие

Весёлое – самый южный район, на границе с Абхазией, ровный, но цены – высокие

Дагомыс – довольно ровный район, развитый, цены адекватные по местным меркам, но удалён от центра Сочи


Лучше знать это заранее и не строить иллюзий, глядя на красивые фотографии. Большинство людей просто не представляет себе особенность жизни с неровным рельефом, поэтому лучше подготовиться загодя.


3. Как сдаются квартиры и дома, расчёт стоимости. Пожалуй, мы подобрались к одному из самых важных моментов. За годы жизни и работы в Сочи нам так и не удалось оправдать столь высокую стоимость недвижимости, особенно вторичной, но сейчас мы попробуем разобраться. Конечно, во многом предложение оправдывается спросом – за такие деньги недвижимость берут, а значит, её будут продолжать продавать. И если новостройки массово скупают москвичи, питерцы и северяне, то вторички в основном предлагаются тем, кто не пытается хватать звёзд с неба, но и там цены бывают заоблачные. Зачастую собственники устанавливают цену по собственному «хочу». Я «хочу» за свою квартиру 7 миллионов и плевать, что она реально стоит 5,5 млн. Многие хотят отбить не только первоначальную стоимость, но и цену материалов на отделку, работу мастеров и ещё немного заработать сверху. Ведь если человек решил после своей двушки (за 5,5) купить трёшку за 7 млн., то и свою надо попытаться продать за 7 млн. Спорить с такими почти всегда бесполезно и продаются такие квартиры, как правило, месяцами, но, в конечном счете, и такие варианты находят своего покупателя. Рынок вторичек действительно дорогой в Сочи, часто квартиру в недавно сданном доме, с новой отделкой, своей территорией, паркингом и консьержем, можно купить по такой же сумме, как и бабушкину квартиру в советской панельке. Тут нужно хорошо искать и не вестись на первые попавшиеся варианты.


С новостройками всё ещё менее прозрачно, но и тут можно поиграть в арифметику. Земля в Сочи стоит дорого (мы говорим, не про частный сектор и удалённые районы, а участки где актуально строить многоквартирные дома). Таких участков действительно мало и стоят они ого-го. Если застройщику удалось купить заветный кусок землицы русской, то ему ещё нужно посмотреть, а что на нём вообще можно строить. У всех участков есть определённое генпланом назначение и зонирование. Особенно это актуально для курортного города, где много заповедных земель и есть береговая линия. Бывает такое, что участок отличной формы, площади, классно расположен, а вот построить на нём высотку нельзя…и что тогда делать? Правильно! Нужно искать людей, кто поможет всё переоформить, а это стоить денежек, как вы понимаете, которые тоже заложатся в стоимость квадрата. Затем нужно получить разрешение на строительство – оно тоже стоит денег, а если застройщик еще и превышает допустимые нормы по этажности или площади застройки, то бонусом в карман «решал» улетит еще сумма, которую доложат покупатели. Итак, разрешение получено и начинается процесс ваяния здания. Тут тоже есть на чём раздуть смету, но зачастую повышенная стоимость материалов оправдываться сложностью логистики до Сочи и дороговизной спец.транспорта в городе. Тут подбирается момент получения тех.условий для здания и участка и, как вы понимаете, тут тоже всё не бесплатно. Потом идёт сдача объекта, которая почти всегда проходит с нарушениями и если кто-то устраняет нарушения исправляя свои ошибки, то есть застройщики, которые замазывают недоделки шуршащими вечнозелёными. Итого ко всем этим суммам добавляется «хотелка» застройщика или инвесторов, а иногда и проценты банков, дававших кредиты на строительство. Конечно, даже это не оправдывает недвижимость по 300к за квадрат, но мы и не знаем точно, сколько денег было потрачено на получение разрешений. Вот вам и ценообразование. Позже отдельно расскажем, как на цены влияют риэлторы и агентства недвижимости.


На фотографии обычная квартира-студия. Это ул.Тимирязева, ЖК "Райский Уголок". 22 м.кв., цена год назад была 1 900 000 руб. Вот примерно в таком состоянии все новостройки и сдаются. тут хотя бы трубы стоят не поперёк комнаты - уже плюс.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

Потенциальным покупателям важно знать такие моменты:

В домах с «жилыми помещениями» могут быть не разделены личные счета плательщиков (абонентов), то есть оплата коммуналки считается по этажам, а иногда и вообще сразу за весь дом. Интересуйтесь об этом заранее. Если счета не разделены, то это первый звоночек, что что-то с домом не так. Домам, у которых нет проблем со сдачей, обычно не составляет труда разделить счета.

Жилые помещения продаются с двумя свидетельствами: одна на помещение, второе на долю земли под этой этим помещением.

Площади квартир в новостройках всегда считаются вместе с балконами, поэтому не радуйтесь большим балконам в квартире 40-60 квадратов, из них смело от 8 до 12 может быть балкон. Или несколько.

Сочинские собственники любят перепланировки, поэтому проверяйте их законность перед покупкой, так же не введитесь на объявления о продаже «двушки по цене однушки», это может быть однокомнатная квартира с большой лоджией, на которой стоит диван-кровать.

В Сочи очень много новостроек предлагают квартиры-студии – это одна комната совместная с кухней и отдельным санузлом. Обычно от 22 до 35 м.кв. в Сочи однушка – это именно такая студия.

Вот вам ориентир, в октябре 2018 года, самое дешёвое предложение, по квартире-студии в 25 м.кв., на 7 этаже без лифта стоило 2 100 000 руб. Преимущества: недалеко от центра, лифт через пол года сделали (но пока не сдали), статус: квартира, потолки почти 5 метров из-за мансардного этажа, дом сдан (вполне приличный). Дешевле только малосемейки, не сданные дома, дома в которых не проходят ипотеки.

В Сочи продаются квартиры и в цокольных и на мансардных этажах – обычно они дешевле, но там почти всегда не проходят ипотеки.

Единичные новостройки сдаются с чистовой отделкой, в 90 случаев – это черновая отделка. То есть вы получаете голый шлакоблок и не залитые полы.

Почти все дома строят так: заливается монолитный скелет, а все стены ставят из пеноюлока или шлакоблока. Снаружи просто утепляют минватой или пеноплексом и штукатурят. Редкие застройщики льют цельный монолит с межкомнатными перегородками. Преимущества у блоков только одно: ломай их и делай планировку какую хочешь. Минус от панелек и кирпичных домов: бывают совершенно рандомно по комнатам расставлены опорные колоны, портящие возможные варианты планировок.

Застройщики везде ставят индивидуальные газовые котлы, в квартиру заходит только холодная вода, а дальше вы сами делает разводку от котла как вам удобно. Есть дома и с общими котельными на дом. Центрального отопления в новостройках, как правило, нет.

Много новостроек газифицированы, но для газа есть ограничение в высотности здания. Весь старый жилфонд – работает на центральном газу.

Квартиры одинаковой планировки на одном и том же этаже могут отличаться в стоимости по 10-20к за квадрат, только из-за вида в окна (на море и не на море).

Есть разница в понятиях «вид на море» и «видно море», не введитесь на рекламу – поднимитесь на этаж и посмотрите, что там видно или запросите у застройщика фотографии с квадрокоптера, если ваш этаж ещё не достроили. Сейчас так делают.


Как пример вторичного жилья. Та же улица Тимирязева, тот же ЖК "Райский Уголок", квартира 25 м.кв. Отделка: под сдачу. Продавалась со всем добром за 2 200 000. Статус: жилое помещение. Гора конкретная, но комплекс довольно не плох. 4 этаж без лифта.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

На сегодня закончим. Много людей спрашивают в комментариях подробнее про участки, строительство и работу риэлторов. Об этом тоже будет после всех статей про квартиры.


Пишите в комментах, что ещё вам было бы интересно.


Всем пока!

Показать полностью 2
334

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Длиннопост

Всем привет! Сегодня мы тезисно пройдёмся по острым моментам связанным с покупкой квартиры в Сочи и дальнейшем её содержанием. Не прям гайд по приобретению, но обозначим, на что обратить внимание.


Итак, вы живетё в любом другом городе России и надумали приобрести недвижимость на юге. Возможно для себя, а возможно и для сдачи в аренду. Конечно, в первую очередь вас заинтересуют цены. Сидя дома или на работе, вы ради интереса откроете Авито, чтобы промониторить ситуацию на рынке недвижимости в Sochi 2014 и скорее всего, обомлеете от восторга: «Вау! Двушка с видом на море, пешей доступностью до пляжа, стоит точно так же как и моя квартира (в Воронеже, Сызрани, Волгограде и тд.), но только без моря и пляжей! Почему же я раньше не смотрел, что там жильё тоже доступно?!» С этого момента начнётся большая череда обмана.


1. Запомните, объявления на Авито – попытка ввести вас в блуд. Выбирайте там б\у холодильники, стиральные машины и диваны, но квартиры в Сочи – никогда. Только если у вас полно времени и есть желание пообщаться со всеми риэлторами от Туапсе до Абхазии. Во-первых, там очень много фейков – наткнуться на реальное объявление крайне тяжело. Их от силы 10%. Во-вторых, наткнуться на собственников – ещё тяжелее. Повезёт если риэлтор в объявлении хотя бы не соврал на счёт самой квартиры и её цены, а просто выставил её от имени собственника. Чаще всего: и цены и описание – придуманы. Их цель заполучить звонок, а дальше начать свою работу. Вы звоните по сладкому объявлению, представляя как сидите на крыльце своей новостройки, а воды Чёрного Моря омывают ваши ноги, а голос в телефоне вам говорит: «ой вы знаете, а эта квартира ушла буквально вчера, я просто объявление забыл снять с публикации, вот же кому-то повезло, а?! Урвал такую квартиру по такой смешной цене, жаль, что такие предложения не часто встретишь…срочная продажа была, понимаете?» Но вы-то не пальцем деланные, конечно скажете: «ну не одна же квартира в Сочи, а что ещё есть подобное?» И тут закрутится настоящая история. Предложения посыпятся вам на почту, в вайбер и ватсап, как из рога изобилия, но тут вы уже начнёте что-то подозревать…а цены-то не те…да и районы какие-то не возле моря, а скорее наоборот… Дальше вам останется выбирать и думать, согласны вы покупать за такую стоимость или нет. Если нет – ищите что-то в своём городе, потому что в Сочи дешевле недвижимость не становится, а если да, то читайте дальше. А по этому пункту запомните, что Авито, Юла и подобные массовые площадки – это сладкая ложь и замануха. Ориентироваться в ценах по Авито – значит не ориентироваться в них вообще. Справедливости ради стоить отметить, что сервис Авито активно борется с фейками и непорядочными риэлторами, придумывая новые способы фильтрации, но фейков слишком много и плодятся они быстрее работы алгоритмов сайта.


2. Вот примерный разброс стоимостей на недвижимость в Сочи:

Новостройка на стадии закладки фундамента и до 70% постройки – от 65 до 75к за квадратный метр. Если стоит дешевле, то скорее всего – это будет проблемный дом.

Новостройка на завершающей стадии строительства – от 75 до 85к за квадратный метр

Панелька 70х-80х годов постройки – от 80к за квадратный метр


Стоит отметить, что варианты выше – это не центральный район и они достаточно удалёны от моря (не вот 10км, но пешком уже не так близко).


Панелька в центре Сочи – от 90 до 120к за квадратный метр

Панелька в центре Адлера – от 80 до 100к за квадрат

Новостройка в Адлере и Курортном городке (район Адлера) – от 70к за квадрат на стадии строительства, от 90к – по завершению строительства

Качественные новостройки и в Сочи и в Адлере – от 100 до 130к за квадрат (качественные – хороший застройщик, достойные планировки, закрытая территория двора, магазинчики в цоколе и тд.)

Бизнес-класс у моря – от 150к и выше

Достойное жильё для уважаемых людей – от 250к за квадрат (центральный район, отличные видовые характеристики, охрана, прибрежная зона)

Квартира в «Hyatt Regency» («Karat Apartments»)– бесценно


Конечно есть жильё и дешевле, но это или бараки военных годов постройки или заведомо проблемные дома – их или никогда не достроят или достроят, но никогда не сдадут. Если вы экстремал или есть желание заморозить деньги на неопределённый срок – welcome. Зато возможно через 10 лет у вас будет, что перепродать подороже.


3. Статус недвижимости. Для многих россиян часто непонятно, почему в объявлениях о продаже квартир в Сочи, в графе «Преимущества», указывают Статус: Квартира. А что же это ещё может быть? А вот может. В Сочи есть 3 категории жилья: для орков, для гномов, для эльфов Квартира, Жилое Помещение, Апартаменты.

Квартира – статус помещения в доме, построенном на участке, предназначенном для постройки многоквартирного дома (в квартире можно прописаться + легко дают ипотеки) – идеальный вариант покупки. Такой статус, как правило, во всех старых домах – панельках.

Жилое помещение – статус помещения в доме, построенном на участке, предназначенном для постройки индивидуального жилого дома, по факту обычного частного дома для одной семьи. В жилом помещении, почти всегда можно прописаться (если застройщик правильно оформил все документы) и некоторые банки дают ипотеки (Сбербанк даёт всегда, ВТБ – никогда). В Сочи 70% новостроек – жилые помещения. В следующих статьях расскажем, с чем это связано. Жилых помещений не стоит бояться, в целом всё законно, но лучше заплатить хорошему юристу, который перепроверит договор и документы на дом.

Апартаменты – статус помещения в доме, построенном на участке, не предназначенном для постоянного проживания или в отдельном помещении, не предназначенном для жилья (например, цокольные и чердачные этажи жилых домов). В Сочи много гостиниц выкупают застройщики, разделяют номера и продают их как квартиры. Преимущества – почти всегда они находятся возле моря, недостатки – пока по нашим законам в них невозможно прописаться, банки не дают ипотеки. Захотите заплатить не своими деньгами – то только отдельно взятым кредитом. Иногда застройщики изначально строят апартаментные комплексы и продают такую недвижимость по ценам доступным достаточно ограниченному числу людей. Но чаще всего можно наткнуться именно на перепродажи подвалов и чердаков – они полностью оборудованы как квартиры и с виду ничто не выдаёт их статуса, но по документам – это апартаменты (не жилые помещения). Такая недвижимость подойдёт для тех, кто покупает квартиры для сдачи в аренду и наличие прописки им не важно.


Апартаментный комплекс "Актёр Гэлакси", ценники: от 250к за квадрат. Площади все огромные. Прописаться в таких апартаментах - пока невозможно. Фотография взята из интернета.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Длиннопост

Отдельным пунктом вынесу – жилые гаражи. Их в Сочи много в любом районе. Первый этаж – гараж, второй квартира-студия. Чаще всего и гараж уже не гараж, а часть квартиры, машины там никто не ставит. Если вы думаете, что такая недвига стоит дешёво, то значит мы ещё не до конца развеяли ваши фантазии. Стоят такие гаражи от 50к за квадрат. А если собственник там еще и два этажа надстроил и сделал ремонт по-сочински, то будет стоить и все 70к за квадрат. Кто-то даже умудряется делать там прописку.


Фавеллы жилых гаражей. Как видно на картинке - кто во что горазд. Интересно, что многоэтажки на заднем плане, это ЖК "Остров Мечты" в том же районе, но квартиры там стоят уже от 120к за квадрат.  Фотография взята из интернета.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Длиннопост

На сегодня мы закончим, потому что получается объёмно и не совсем тезисно и продолжим про Сочи в следующем посте. Думаем получиться всего 3-4 хороших статьи. Если интересно, то подписывайтесь – далее расскажем: на что ещё обращать внимание, какие бывают подвохи с документами, что важно знать об участках в Сочи, как правильно работать с риэлторами, как не попасть на дорогую «коммуналку», можно ли вкладываться на стадии строительства и многие другие нюансы, незнание которых может стоить вам денег и нервов. Сочи – прекрасный город для жизни, но нужно знать, как не остаться « в пролёте».


Если будет интересно, пишите в комментах, можем в следующий раз выложить примеры фотографий по каждой категории недвижимости, чтобы знать на что рассчитывать и тратить свои миллионы!


Далее мы пройдёмся и по другим городам.


Всем пока!

Показать полностью 2
145

О недвижимости в Сочи. Может кому поможет

Предисловие: год назад я переехал в Сочи. В настоящий момент тружусь в агентстве недвижимости на должности It специалиста и web разработчика (название и личность раскрывать не буду, дабы не сочли за рекламу). В момент приезда, по неопытности и незнанию местного рынка недвижимости вляпался в такое г…, что хрен знает как из него вылазить (если надо могу рассказать отдельно). Так что пишу на своем опыте как «влипшего», так и работающего в АН, хоть и не риелтором.

Надеюсь кому-то поможет.


Итак… Для начала хочется сказать, что Сочи находится на третьем месте в России по ценам на недвижимость, после Москвы и СПБ. Само собой это обусловлено его местоположением на карте РФ.


Сам по себе рынок недвижимости Сочи кардинально отличается от аналогичного рынка в других регионах. Здесь очень распространен такой термин как «жилое помещение» (первый раз я столкнулся с ним именно здесь), у него есть ряд отличий от помещения со статусом «квартира»: на руки получается свидетельство на помещение и на часть земли, на которой находится дом, именно поэтому такого рода помещения не могут быть проданы не резидентам РФ. Такие помещения, как правило, дешевле чем помещения со статусом «квартира» с аналогичными условиями. Так же здесь в ходу «жилые гаражи»! Для меня, человека из Сибири это было ново!


После олимпиады, в момент подготовки к которой в городе произошли сильные изменения по инфраструктуре, застройка города набрала большие масштабы: строят везде, где только можно и, к сожалению, не всегда хорошо и законно. Например, есть в Сочи такая распространенная практика: покупаем участок под индивидуальное жилищное строительство (максимум три этажа под частный дом т.к. в других категориях земля дороже), строим на нем пятиэтажный многоквартирный дом – дом объявляют под снос, после этого идем в суд, в котором добиваемся перевода земли под Ж3 (многоквартирный дом), после этого добиваемся решения по сносу и вот у нас есть многоквартирный дом. Но есть одно НО! Не всегда и не у всех эта схема проходит и дом реально могут отправить под снос… А ведь квартиры зачастую к тому моменту уже проданы! (я в похожую ситуацию влез). После этого начинаются долгие апиляции, судебные тяжбы, и стройка заморожена. Есть случаи когда люди купили, заселились в дом, сделали ремонт и живут, но на дом нет никаких документов, и прописаться не возможно – это еще из лучших вариантов.


Видел я бабушек, которые купили маленькую квартирку, продав квартиру в родном городе чтобы пожить под старость в тепле или привезти сюда сына инвалида, но оставшиеся без ничего... Жалко их, но ничего сделать уже не можешь...


Поэтому, прежде чем покупать недвижимость, нужно все проверить на 10 раз.


К примеру на сайте сочинской администрации есть список объектов, подлежащих сносу. Конечно далеко не факт, что их снесут, многие из них по суду отстоят свое существование, а редкие так и вообще сдадутся в срок и без проблем для покупателя, но в большинстве случаев это как минимум задержки и проблемы.


Хотелось бы сказать, что обратившись в агентство недвижимости вы полностью обезопасите себя, но не всегда это так: (лично я свой вариант взял через агентство) во-первых – агентство не всегда может знать, что у застройщика на уме (можно назвать форсмажером), во-вторых – не все риелтора так или иначе честные и добропорядочные граждане. Но, так или иначе, риск покупки неликвидного жилья снижается. Есть риелтора (к которым я отношусь с уважением) никогда не продающие квартиры в которых они сомневаются, просто отказываются от участия в таких сделках, даже если клиент очень хочет.


По большей части люди сталкиваются с такими проблемами при желании купить как можно дешевле и сэкономить на агентствах и экспертах (это все как и везде). (Вот я и напечатал уже лист А4 11 шрифтом…).


Упомяну немного о ценах: квартиры в новостройках в черновом варианте и близкие к сдаче вы вряд ли найдете дешевле миллиона. И то это будет квадратов так 17-20. Если найдете дешевле, то скорее всего это будет квартира с окнами в опорную стену или в коридор (дада в коридор, я лично такую видел). Более менее приемлимые варианты с маленькой квадратурой в черновом варианте и не очень близко к центру начинаются от 1 200 000 – 1 300 000. Если у вас на руках есть миллиона 3 – можно подобрать вполне себе приличный вариант. Если рассматривать вторичный рынок недвижимости, то просто прибавьте к этой сумме еще кругленькую сумму – не ошибетесь.


И да!!! Не верьте информации с всем известной торговой площадки в интернете, которая начинается на «А»! там по большей части фейки! Реальные цены увидеть там сложно. Лично я как раз насмотрелся этой информации и прилетел сюда на крыльях «Ну где тут моя квартирка за 800 тр. на берегу моря и близко к центру!». Просто не верьте – это не так! Это еще одна из специфик местного рынка. Просто несколько лет назад одно из крупнейших агентств города решило несколько занизить ценники в объявлениях для того чтобы «поймать клиента», а затем сказать, что квартира продалась и предложить вариант дороже. Эту политику перехватили и остальные агентства и в настоящий момент если ты будешь размешать реальную информацию – ты будешь есть только хлеб и то по праздникам.


А сколько тут схем по разводу отдыхающих на аренде…


Получилось несколько сумбурно, но это мой первый информационный пост не копипаст. Надеюсь кому-то будет полезно.


Берегите себя и свои сбережения!


Если есть вопросы – задавайте в комментариях, может запилю пост про переезд сюда.

Показать полностью
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: