331

Жулики, хитрости, мошенники в сфере недвижимости

Не знал как правильнее назвать пост.

Рад, что зашли предыдущие посты, +11 подписчиков!

Я думаю будет актуальна тема, как не попасть на крючок, не стать обманутым при продаже квартиры. Схемы проведения сделок могут отличаться от города, я пишу на примере СПб, но данные советы будут полезны и применимы ко всем городам.

Опять же повторюсь, все советы лежат на поверхности, но у нас люди до сих пор ведутся на развод с смс "Ошиблась номером, переведите деньги сюда".

Разберем типичные схемы при продаже.


1) Нам не хватает, скинете?

Все торгуются, абсолютно, и это нормально, это рынок, будьте к этому готовы. Достаточно много продавцов, которые боятся сказать "Нет" и ведутся на существенный торг, который они себе не могут позволить. Естественно никто Вас не заставит подписать договор, даже если Вы ошибочно скинули больше, чем нужно. Но не забывайте, что торг - дело взаимное. Вам называют одну сумму, так назовите другую, которая Вас устроит. В плюсе будут обе стороны. Если Вы согласитесь на существенную скидку, а потом не будете отвечать на звонки - Вы потеряли клиента, попали в неловкую ситуацию. А предложив оптимальную для Вас цену - Вы сделали бонус покупателю, показали лояльность, потешили его самолюбие, и не обидели самого себя.

Часто бывает в практике, что просмотров очень много, все торгуются (означает, что квартира нравится), я просто объясняю, что уже были предложения, как и ваши, мы хотим конкретно эту сумму. Как правило, если квартира стоит своих денег, люди соглашаются.


2) Жесткий торг. Прожим. Психологические приемы.

Скажем так, это уже вариант развода. Неподготовленные, одинокие люди на это ведутся. Клиенты рассказывали о своих бывших сделках, а также до работы со мной к паре людей приходили подобные личности.  Точно такой же развод есть на рынке б/у автомобилей.

Квартира, например, с плохой транспортной доступностью, отдаленным районом, квартира на первом этаже. В общем - действующие знают, что ваше предложение не пользуется спросом. 

Приходят на просмотр, как правило, 2 и более человек, порой толпой. Вам задаются в ходе беседы вопросы "А как, смотрят здесь вообще? Рынок мертвый поди?". Вы неловко отвечаете, что вроде смотрят. Общаются с Вами пренебрежительно, на квартиру смотрят с отвращением, ведут себя так, словно Вы им кланяться должны за то что они вообще время свое тратят. Далее один из смотрящих зовет второго с возгласами: "Ооо, иди посмотри что тут", показывает какой-нибудь мелкий косяк. Смотрят на ситуацию, Вы в недоумении. Далее цепляются за все. Порой, просто издеваются и оскорбляют квартиру и жильцов.  Как правило, мы все ассоциируем наше жилье с самим собой. Если девушке, которая зациклена на фигуре, сказать, что она толстая, будет, условно, три варианта развития событий:

1 - Пошел ты, я королева.

2 - Это твое мнение. (Здесь уже девушка начнет копаться в себе и искать недостатки)

3 - Обида, слезы, стресс. Да, я уродина. (Однозначно самокопания и попытка ужать себя в чем-либо).

А представьте, если Вам это говорят разные люди в разное время? Тут уже большинство начинает загоняться.

Один из клиентов рассказывал, что просмотров было очень мало, и подряд приходили в течение недели три человека с одной и той же песней. Потом уже его жена начала ему говорить тоже самое. Мол, мы за эти деньги не продадим, она этих денег не стоит. Но цена была объективной.

Был личный опыт, написал в комментах к предыдущему посту. Пенсионеры продавали квартиру, и получилось так, что я с клиентом был уже на ней, и тут подоспели клиенты "опоздуны" параллельно с нами. Квартира, что говорится, старенькая, но чистенькая, бабушка божий одуванчик, все опрятно. Так агент второго покупателя, хамло, начал поливать помоями квартиру, фразы "Здесь что, бичи жили?", что они ее за эти деньги не продадут. У бабушки уже глаза на мокром месте, а он ее по цене двигать начал, на полмиллиона сразу. Вмешался, объяснил при нем бабушке, что ее давят по цене и квартира хорошая. Тот, естественно, возмущался, сказал мне, что "так коллеги не поступают" и ретировался.


3) Мутные агентства недвижимости

Опять же, все из-за неподготовленности. Вы выкладываете объявление, к Вам приходит агент с договором на квартиру. Рассказывает ужасы, что без него Вас однозначно кинут, Вы останетесь на улице, а его агенство гарантирует Вам грамотное юридическое сопровождение, и в случае чего, поможет в суде. Не верьте, пожалуйста, таким прохвостам. Здесь писали в комментариях, и я напишу тоже самое. Ни одно агентство недвижимости не компенсирует Вам потери. Ни сертификаты (Привет, Этажи), ни куча грамот над рабочим местом агента не гарантирует Вам, что следующие пару лет, Вы не будете бегать по судам.

Единственное, что я могу обещать клиентам, это отстаивать его интересы, минимизировать риски, опираясь на опыт, зная подводные камни, и упростить ряд процессов в некоторых случаях, имея знакомства в банках, у нотариусов, мфц и прочих. Но риск есть всегда. В лучшем случае, агентство будет выступать в качестве свидетеля на вашей стороне, не более того. Тоже самое и с нотариусами, ведь у "Нотариусов сделки застрахованы". Застрахованы случаи, если по вине нотариуса Вы потеряли недвижимость или деньги. Они проверяют квартиру из общедоступных источников, заказывают выписку из ЕГРН и пробивают обе стороны на то, было ли решение суда о признании кого-то недееспособным. Но эта выписка не говорит о том, что человек вменяем. Поэтому нужно требовать дополнительные справки из мед.учреждений. Поэтому всегда читайте все, что подписываете, вас все подождут. Предварительный договор, договор с агентством, договор купли-продажи и так далее. Есть вопросы по пунктам - задайте, Вас за это никто не убьет. Если Вы не согласны - значит не нужно ущемлять свои права.

Вернемся к прохвостам. В договоре имеется пункт:  "В случае самостоятельной продажи Продавцом, продавец обязуется оплатить комиссию". Нет, ну серьезно? С какой стати? Вот подписали Вы договор, продали напрямую соседу, знакомому. А Вас потом начинают долбить телефонными звонками с требованием оплаты и анальных кар. Порой может доходить до прямых угроз. И ведь что самое обидное, люди пугаются, соглашаются и платят, а далее идут фразы, что все риэлторы прокладки и мудаки. Именно из-за таких личностей.

Не ведитесь, ЧИТАЙТЕ ДОГОВОРЫ, а лучше - подписывайте при наличии конкретного покупателя. Я уже длительное время работаю без них, и люди удивляются, а как, а если мы сами продадим? Вы не боитесь? В том и дело, что моя работа не выполнена, за что мне платить?

Что же делать, если Вы подписали и продали самостоятельно? Могу сказать, что все зависит от напора и идейности самого агентства. Вам могут ради принципа "попить кровь", возможно даже подать в суд, но как правило, суды у нас на стороне Продавца, и присудить могут только подтвержденные расходы (реклама), но не всю сумму комиссии. Чаще всего, такие агентства просто сливаются.


Далее планирую написать пост на тему приобретения вторички и строящейся недвижимости.

Дубликаты не найдены

+27

Вторую и третью категорию вообще ногами по голове хуярить надо.
Из-за второй категории вообще не люблю что-то продавать на вторичке, ибо неадекватов "типа предприимчивых дохуя" куча.
Продаю как-то давно свою пс3, выставил ценник 8тр (средний ценник на тот момент).
Звонок №1. Продаете? Продаю. За 5тр отдадите? Нет. Вот чем блять думал?
Звонок №2. Продаете? Продаю. За 5.5тр отдадите? Нет. У вас за такие деньги никто не купит. Все за 5-6тр продают. Ага бля, я ж авито не прошерстил до того как обьявление выставить.
Итог: Продал с 3-го звонка за 7.5тр, сделал небольшую скидку, ибо покупал мужик (видно не самый обеспеченный) своим маленьким детям

раскрыть ветку 5
+11
Умников много таких во всех отраслях. В данном случае ещё играет роль личное присутствие чужого человека/группы людей в твоём жилье. По телефону проще отправить а пешее эротические.
раскрыть ветку 3
+7
Да и в лицо не сложно. Он меня с говном мешает, а я молчать буду? Да щазз.
0
Здравствуйте! Как с вами можно связаться?
раскрыть ветку 1
0

то же самое было, тоже с плойкой. Все говорили - за 8к не продашь, беру за 4, максимум 5. Вежливо пояснил им, что они могут хоть брать, хоть давать за 5к ))  а я продаю за 8к и точка. В итоге через 3 недели продал без проблем.

+14
Недавно продавал квартиру, поставил ценник выше среднего, первый покупатель запросил уступить на 200 000, сразу же указал на дверь. Вторые посмотрели, что то начали втирать, не слушал выгнал. Третьи запросили скидку, как раз на сумму которую я заложил для скидки, в итоге, я получил то на что рассчитывал, покупатель получил свою скидку.
раскрыть ветку 2
+6
Да и правильно, оцениваешь квартиру, закладываешь сколько ты готов уступить и вперед.
раскрыть ветку 1
0

в данном случае он нисколько не готов был уступить

+11

Частенько слышу о эксклюзивном праве на продажу и штрафе в несколько сот тыров. Лечится просто. Клиент соглашается, но с условием: если по его цене квартира за месяц не будет продана ту же сумму ему должно возместить агентство как неустойку. Вот где визг начинается :)

раскрыть ветку 2
-2

Это самое поганое что могли придумать крупные агентства. Право отчуждения собственного недвижимого имущества не может быть ограничено никем. Даже подписав такой договор и потом продав самому - можно будет их слать сразу. Исключением из этого правила может быть только государство в его возможностях ограничения прав на отчуждение.

раскрыть ветку 1
-2

Большая часть таких договоров - агенские. Законом (ГК РФ) предусмотренно, что агентский договор может содержать подобное ограничение. Тут не агентства придумали они просто воспользовались тем, что есть.

+6
А у нас субсидия была. И нам там сразу предложили услуги за 80 тр и ещё за рекламу заплатили...
И мне звонила барышня и спрашивала ну что нашли покупателя ?
Чего стоило отговорить мать платить эти деньги и отказаться от этих услуг....
Причём барышня вообще ничего не делала. И я знаю что многие платят немыслимые деньги инспектору за такие вот услуги.
+3
А что там с Этажами?
раскрыть ветку 8
+3
Написал сначала гневный комментарий, но думаю, что закидывая говном других, я лучше не стану. Почитайте о них отзывы, посты на Пикабу. Я ни единожды с ними сталкивался, на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и города в регионе. Опыт весь негативный. По моему мнению, там процветает халатность, комиссия любой ценой на первом месте, и работа не на имя/бренд, а на количество. Заключили договор, нет звонков? Зачем работать с объектом, гори оно огнем, я заключу ещё десять, где-нибудь да выстрелит.
+1
Из личного опыта. Смотрел объявление, позвонил. На том конце оператор, который говорит, что агент сейчас недоступен передаст мой звонок ему с утра. Перезвонили через 3-4 недели, когда актуальность уже была потеряна, потом ещё раз через пару месяцев с вопросом, не надумал ли я себе ещё чего купить. Назойливость в купе с некомпетентностью, вот что могу сказать про это агенство
-3

Я могу сказать что не так с Этажами. Это единственная фирма, которая отвечает не на словах, а своими деньгами. 

раскрыть ветку 5
+1
Этажи, перелогиньтесь. Одна из самых гнилых контор, по моему мнению.
раскрыть ветку 3
0
Пруфы будут? Или блаблабла?
+2

Спасибо полезная тема. Сама продавала и покупала квартиру без третьих лиц. Самое неудобное при продаже без посредников это всегда надо быть готовым на показ квартиры т.е в любое время. Риэлторы удивительные люди, пропущу "откуда такой ценник, да Вы не продадите, у нас своя база  (с базой конечно ваще пздц)" получили вежливый отказ, но самой упертой разрешила сфоткать квартиру и выложить в своей базе ВМФ США походу, никаких договоров естесстно, я сказала продашь дороже моего ценника навар твой:) упёртая пару раз приводила людей , причом покупатели делали глаза когда я озвучивала сумму, а упёртая делала глаза запутавшегося человека. Одна дама которой не понравилось что вместо обоев белые стены декоративной штукатурки была послана в пень. И вот так три месяца. Покупательница нашлась тоже без посредника, цену не скинула но оставила ей всё (всю мебель, стиралку, посудомойку и тд.) это её устроило ну и остались оба довольны. Что хотела сказать, укаждой квартиры найдется свой покупатель, главное не торопиться. Про покупку отдельная история)

+2
У нас ситуация была обратной: захотели купить дом и стали продавать квартиру. Продавали дооолго. Призвали на помощь риэлтора, который продавал дома, типа за определенную сумму продавай квартиру, потом у тебя дом берем. Полгода катал он вату, кого то на просмотры приглашал, да все без толку. А как то вечером щвонит неизвестный мужик, типа я тоже риелтор и набился на встречу. Настроение тогда было норм и согласился на нее. Дядька показался серьезным. Договорились, что если продает за 1600 тыс, то его доля 20 тыс. Так черещ пару дней он пригласил на просмотр 3 покупателей, провел небольшой ликбез им на улице- прогулялись по кварталу, показал им все плюсы расположения. А в квартире уже устроил реальное шоу: все косяки умолчал, а мельчайшие достоинства расширил))) двое даже торговаться стали в квартире. Не знаю, были ли там подставные покупатели или нет, но через неделю уже сидели у нотариуса и договор подписывали. Риэлтор получил даже чуть больше обещанного. Так что не все риелтеры- проходимцы.
раскрыть ветку 1
-1

А ты думал,  что эти люди могли заказать ему подбор квартиры. А он с ними вот так...

+4
С удовольствием прочитал статью, спасибо. Сам работал агентом всю сознательную жизнь, но городок у нас не большой, все пытаются тебя кинуть и клиенты ( приводишь покупателя они отказываются платить. В этом случае без договора ничего не заработаешь) и другие агентства пытаются нагнуть, наебать. Многие не хотят работать просто за проценты, начинают закладывать, накидывать и прочую дрянь делать. И я почти ушёл из этого бизнеса, работаю только со своими людьми. В большом городе я думаю получше, больше приезжих людей. Хочется нормально работать изв это получать свой процент. В нашем же городе нужно каждый раз доказывать всем что ты эти деньги заработал. Многие считают суммы слишком большими 30 40 тыс. За продажу квартиры много, типо мы заплатим тебе 10) бывало и такое.... Вам там в СПб не нужны случайно агенты?))
+3
Не так давно продавали квартиру, и более наглых лживых сволочей, чем риэлторы я не встречала нигде и никогда. И не важно с каких агентств. Даже с самых топовых. Ведут себя все одинаково. Барыги в 90е вели себя приличнее. С тех пор если узнаю, что новый знакомый работает риэлтором сразу прекращаю общение. Может я и не права, но того, на что я насмотрелась, мне на всю жизнь хватит. Профессия, которая усложняет и портит жизнь всем остальным.
раскрыть ветку 1
-2
Вам, наверное, просто не попался хороший агент.
Именно "агент", а не риэлтор!
Риэлторов-идиотов куча, а хорошего агента люди из рук в руки нежно передают.
Особенно это касается больших городов с их Перспективами-24, Этажами и тому подобным говном, которое "гребёт всех подряд на договор" ртом и жопой, а в результате бросает даже не в середине пути, а в его начале!
Я - отличный агент! И я даже представить себе не могу, что я позвоню своему клиенту и скажу: ты там вечерочком квартирку покупателю сам покажи, а то я не успеваю (читай:проёбываю) показ. А уж Питер и Москва этим очень грешат. При том, что у риэлтора в аккаунте на Циан всего 5 объектов! Чем ты, блядь, так занят? И за какие такие заслуги ты хочешь получить комиссию, если ты даже на показ не можешь свою жопу привезти? У меня, обычно, 40-50 объектов в работе и я всегда присутствую на всех показах!!!
Или ситуацию, когда приходит покупатель и в квартире начинает плевать по углам или что-либо непотребное говорить моему продавцу... Да я такого козлину за шиворот спущу с этажа с пинками! Каждого входящего предупреждаю : люди, имейте такт!!! Хотите что-то сказать - скажите, но не в квартире и не продавцам! Скажите мне выйдя из квартиры, я позднее переговорю с продавцом, но тактично.
И на договор я людей не затягиваю. 90% объектов приходят по рекомендации, всех предупреждаю устно, что если увижу, что кто-то, кроме меня ещё занимается объектом, то сразу перестану по этому объекту работать, комиссию получаю только тогда, когда вы получаете основную сумму по сделке, агентский подписываем в день подписания предварительного договора. 99% клиентов с радостью принимают мои условия и , что характерно никто никого не обманывает.
Так что нельзя грести всех под одну гребёнку. Вы просто ещё не нашли своего агента.
+2

Мухахах... Отлично написано. Жаль такой инструкции не было когда мы пробовали в 2008 году брать ипотеку и продать свою квартиру в первый раз.


Наши "риелтеры" были "официальные, из АИЖК но были мудаками по всем описанным пунктам. К счастью они еще были дебилами.

Среди всего прочего они как раз попытались продавить матушку на продажу по цене 2007 года, раза в три меньше чем стал стоить рубль в конец 2008. Разумеется мы отказались. Тем более что ипотеку нам не дали. Они попробовали угрожать что через суд нас заставят продать квартиру.

В суде от них первый раз удалось отбиться от суда только потому, что эти клоуны даже не подписали свой предварительный договор о продаже у матушки!

Весь договор был тупо цидулька рукописная, без номеров, печатей и любых подписей.

Судья сильно удивилась, и послала их на три буквы - в лес. Потому что они уже были в суде. Правда потом всё равно пришлось бороться. И даже Президенту писать... Но это уже совсем другая история.

+1
Немного припозднился этот пост для меня, 30 апреля сделку купли-продажи оформили. Ах как же шикарно опускала нашу продаваемую квартиру "наша" риэлтор. Жаль-жаль не написали вы его на месяцок ранее.
раскрыть ветку 5
+1
Ваш риэлтор критиковал вашу же квартиру?)
раскрыть ветку 4
+1
О, да критиковала именно нам, слава богу не перед клиентами. Район у нас отличный, квартира юридически кристально чистая, один нюанс - 9 этаж из 9, есть ещё технический этаж сверху, крыша в полном порядке. Ну и косметический чистенький ремонт. Евро только на кухне. Не хотелось вкладываться так, как точно знали, что будем продавать. Мы сглупили все как в посту ТС и договор подписали и снижали после того как нам расписывали как же плохо то, что 9этаж. Ага, а потом ещё говорят вы главное кухню и технику оставьте, ну да ну да, там техники той только на 200 тысяч. Чего уж продали, но чувствуешь себя каким то грязным, как будто не тебя киданули, а сам кого то обманул(((((
раскрыть ветку 3
0

/// Не ведитесь, ЧИТАЙТЕ ДОГОВОРЫ, а лучше - подписывайте при наличии конкретного покупателя. Я уже длительное время работаю без них, и люди удивляются, а как, а если мы сами продадим? ///


Если Вы не заключаете договоры, не подписываете акты выполненных работ, то наверно и доходы свои налоговым органам не показываете и не сдаете отчетность в Росфинмониторинг, а Ваша гражданская ответственность в ходе профессиональной деятельности никак не застрахована?


И еще. Не боитесь, что клиент может потребовать вернуть комиссию, обвинив в мошенническом присвоении этих денег, ведь доказательств, что Вы заработали их законным образом нет (читай Выше)?

раскрыть ветку 1
+1

Как и доказательств о передачи денежной суммы.

0
Подпишусь. Как раз через месяцок планируем ипотечиться на вторичку. Спб
0
Подпишусь.Собираемся переезжать и продавать 3-к, заебало бегать от кухни до ребенка.
раскрыть ветку 3
+1
В студию собрались? Там удобно и кухня и комната, всё в одном месте
раскрыть ветку 2
0
В двушку или однушку.Студию ребёнку потом купим.
раскрыть ветку 1
-1

А что значит:

", и упростить ряд процессов в некоторых случаях, имея знакомства в банках, у нотариусов, мфц и прочих."



Какого рода знакомства в этих организациях и какой от этих знакомств профит?

Правда непонятно.

раскрыть ветку 2
+3

В случаях с банками - ускорения в рассмотрении заявки ипотеки, а также корректировки данных заявок если допустим, у клиента имеется не очень хорошая кредитная история, а также ускорение в выдаче средств и пинание линейных сотрудников за счет знакомства прямого с руководителями. Нотариусы - возможность проити без очереди и очень быстро оформить любые сделки где необходимо заверение нотариуса. МФЦ - знание регистраторов и их руководителей помогают и ускорить регистрацию и решить проблемы с приостановками в текущих регистрационных действиях. Это обобщенно если.

раскрыть ветку 1
0

Спасибо, не знала. Буду агентов о таком спрашивать, имеют ли контакты)

Похожие посты
620

Сказ о том, как я квартиру продаю и покупаю. О неадекватных покупателях, часть 2

Первая часть тут: Сказ о том, как я квартиру продаю и покупаю. О неадекватных покупателях, часть 1


Продолжаю свой рассказ о странных "покупателях". Сразу скажу: это повествование исключительно о моих эмоциях и впечатлениях. Я не претендую на свою "правость", а просто делюсь наболевшим.


Я интроверт и слегка социофоб. Общаться с людьми мне тяжко, иногда это требует нехилых волевых усилий. И надо ж было такому случиться, что нашла меня в вк некая тетя пенсионного возраста: "Квартиру еще не продали? Дочери хочу взять." Из-за неудачи с предыдущим покупателем, я обрадовалась поначалу: подобранную мной встречку еще никто не купил, а потому затеплилась надежда.


И черт меня дернул с ней разговаривать по телефону самой... В итоге ЧАС я слушала непрерывный поток мыслей, на тему того, где сейчас лучше жить и её личной жизни. Все бы ничего, покупателя надо любить и слушать, как твердит нам маркетинг, если бы я в это время сама не находилась на работе. Кое как мне удалось объяснить сией даме, что я временем своим не располагаю. Договорились о просмотре на вечер.


Разумеется, прискакала она на час раньше, чего откладывать, надо же быстрее. А то, что я еще с работы не вернулась, так это "Да ты что, деточка, правда? Ну ты не торопись, иди спокойно, я подожду". (И зачем так делать? Вопрос риторический.) Ну я спокойно и шла домой, дав себе и своему желудку времени мысленно смириться с тем, что поесть после работы сразу я точно не смогу.


Но то, что ждало меня дальше... Мне бы хотелось описывать это исключительно словами из "Большого петровского загиба" (для тех, кто не в теме, поясню: матом). Но это фу-фу-фу и не принято, а потому буду подбирать культурные выражения.


Тетя вынесла мне мозг уже за те пару минут, которые мы поднимались на лифте, выдав мне повествование о том, какие у нее в городе связи, кто из нее родни судья-юрист-экономист-врач, кто вообще чуть ли не божество местного масштаба. (Зачем? Зачем мне это знать? Я что, должна устрашиться и увериться в том, что она не последний человек в городе?! Да мне-то до этого какое дело, я хату продаю, а не в невестки набиваюсь.) Вежливо киваю и улыбаюсь.


Едва войдя в квартиру, тетя начала... изливать тонны негатива. И цвет стен ей не нравится, и потолки она предпочитает натяжные, и гардеробную я неправильно спроектировала, и стены не так выровнены, ванна так вообще ужас, а мой дизайн - полный отстой, и я ничего не понимаю в этом. Но она-то понимает куда больше меня: "Смотри деточка, вот как надо делать ремонт! Я в другой своей квартире сделала так." И мне в нос тычут яблофоном с фотографиями ванны цвета детской неожиданности, дополненной плиткой с красными цветами. "А кухня.. Зачем такой цвет фасадов, нормальные люди так не делают! Вот как надо!" - тычет мне в нос кухней цвета... точно, опять детской неожиданности, только более светлой. Весь спектр этих оттенков можно было лицезреть лет 15 (или больше) назад, зайдя в ватерклозет на Савеловском вокзале или в любой пригородной электричке. Впечатления с тех пор врезались в память намертво. Никогда не стану ничего делать в коричневых тонах, ни в светлых, ни в темных.


Но я вежливо улыбалась и жалела, что не могу эту тетку вытолкать в дверь, да, в ту самую, которая ей тоже не понравилась. Собственно в тот момент я находилась слегка в ступоре от непонимания банальной вещи: мадам видела объявление, где на фото есть и цвет стен с потолком, и цвет кухни и все остальное, так зачем она поперлась смотреть хату, которая ей изначально не нравится? Ответ нашелся позднее...


По однокомнатной квартире эта женщина гуляла полтора часа, аргументируя это тем, что: "Не абы что покупать собираюсь, а квартиру, надо все осмотреть." Да если бы она смотрела... Но нет. Изливание потоков негатива останавливалось только для того, чтобы улыбаясь мне, попытаться схватить за руку и сказать: "Не обращай внимания, деточка, это я для себя так запоминаю что мне придется переделывать. Особенно этот рисунок на стене! Нормальные люди так не делают! Вы его наклеили что ли?" - Нарисовала. "Что, руками?" (Нет, блджат, ногами) - Кисточками. Обои под покраску. Можно закрасить. "Ой нет, так нормальные люди не делают. Вот как надо!" И снова телефон с очередным фото и попыткой полапать меня за руку. Я вежливо улыбалась в ответ, отгоняя от себя нехристианские мысли, отдергивала свои конечности и пыталась понять, кто ж эти мифические "нормальные люди".


Пытка меня закончилась только тогда, когда я посмотрела на часы и сказала, мол простите, но время, отведенное на просмотр, закончилось, и вообще, я только с работы и хочу жрать (желудок взвыл). Тетя закудахтала, мол "Да-да-да, конечно деточка. Я хочу купить квартиру, вот мое предложение." И выдала мне нехило заниженный ценник.


В этот момент я осознала, что не знаю, что ей ответить. Точнее знаю ЧТО, но не знаю КАК. Если кто смотрел фильм "Дом, который построил Джек", вспомнит начальный эпизод с персонажем, который взял попутчицу в машину, и чем это закончилось. Вот в тот момент я понимала этого персонажа.


Ощущая, что пауза подзатянулась, мадам начала объяснять: "Ну ты же видишь, что я все буду переделывать. Мне ничего не нравится. Поэтому это нормальная цена, а ты сможешь забрать отсюда все, даже плитку из ванной и обои." (Ага, пойду с мастерком их от стен отдирать, а потом в новую квартиру наклеивать...) Кое как проглотив эмоции, я нашла в себе силы только сказать: "Нет. Однозначно нет. Точно нет. И думать не буду. Прощайте."


Если вы думаете, что она ушла... Еще полчаса я слушала аргументацию в духе: "Ну я же не хочу платить за то, что мне не нравится. Ты же меня понимаешь?" (Нет, не понимаю. Если мне так сильно не нравится найденный вариант - я ищу другой.), "Я знаю цены в этом комплексе. Вот в ЖК NN такой ремонт, что да, а твой этого не стоит." (Вот неожиданность, я тоже знаю цены в своем комплексе, я же тут живу. И знаю, чем именно обусловлена цена. Нет, не ремонтом.), а также повторении истории о том, как она все хорошо знает, а я просто не осознаю своего счастья в ее лице.


Мое терпение лопнуло тогда, когда тетка уже в закрываемую дверь завопила: "Но я же с деньгами! С наличкой, а не с дурацкими ипотеками! Я наличкой сразу всю сумму заплачу!" Я не выдержала: "А с чего вы взяли, что ваша наличка - это преимущество?" Тетя захлебнулось своим словесным потоком и выдала: "Ну это же ДЕНЬГИ!", а после продолжила мне что-то доказывать, мол там кто-то у нее судья, кто-то юрист и они проведут сделку... Я захлопнула дверь, отгоняя мысль о том, как выхожу из банка с чемоданчиком "деревянных", и мне проламывают голову, чтобы его отобрать.


Прошло уже больше месяца, но бомбит, как сейчас говорят, до сих пор. И дело не в том, что ей что-то не понравилось - на вкус и цвет... Меня взбесило это мерзкое поведение, фамильярность и наглость. Я поражаюсь, насколько самонадеянными могут быть люди, думая, что приемом рыночной совковой торговки они убедят продать недвижимость по кардинально сниженной цене. Говоря проще, эта мадам почему-то решила, что раз я моложе её, то глупее, а значит испугаюсь её "фи" и фантастических россказней о "нормальных людях", решу, что квартиру мне не продать, а потому сброшу цену. Что, это правда на кого-то действует?


Надо признать, с такой формой поведения и мышления я уже сталкивалась. Тетка напомнила мне мою бабку, которая тоже почему-то считает, что уболтать можно кого угодно, особенно, если соврать три короба. И у нее это действительно работает. Её я ненавижу, но видимо стоит ей сказать "спасибо" за, так сказать, "прививку".


За сим очередная часть окончена, я выговорилась, мне полегчало :)

Всем добра и хороших покупателей/продавцов :)

Показать полностью
6736

Продать квартиру без агента

Всем привет. Мы с женой продали квартиру. Без агентов. Опыт феерический- жажду поделиться)

Предыстория:

Итак. Мы с женой решили продать однушку в Щербинке (МСК). Решили месяц попробовать продавать самостоятельно, а дальше сориентироваться, нужен ли нам агент. К конце первого месяца поняли, что если заплатим любому агенту хоть копейку- перестанем себя уважать.

Что такое агенты сегодня?

Настаиваю на том, что недвижимость можно и нужно продавать самостоятельно, без агентов. Ибо за оооочень редкими исключениями риелторы - те же рэкетиры. Сначала создают невыносимые условия на рынке недвижимости, а потом за долю малую (150 т.р. для МСК) дают нормально продавать. Их функция изжила своё (есть агрегаторы объявлений, сам процесс оформления достаточно простой и прозрачный). То, чем занимается большинство агентов - вымогательство. Агент нужен только если Вы на 100% доверяете ему и готовы отдать ключи и возможность показывать квартиру без вас, либо если у вас сложная сделка (например, с опекой или несколько этажей альтернативы) и вы не хотите морочиться. В подавляющем большинстве сделок агенты просто паразитируют. К тому же, это ещё один участник, с которым придётся стыковаться и Вам, и Вашему покупателю. И показ Вашей квартиры ни разу не будет приоритетен в сравнении с шашлычком на природе в воскресение.
 
К чему надо быть готовым со стороны агентов:

0. ШКВАААЛ звонков (особенно в первые дни).
1. Уговоры, убеждение, недоНЛП, попытки подружиться и прочее.
2. Вопросы "А если я Вам приведу реального покупателя - сколько вы мне заплатите?". На ответ "Нисколько" искренне удивляются и обижаются.
3. Запугивание "А если придут с ипотекой?", "А если сложная сделка?", "А как вы проверите покупателя, вам же никто ничего не даст". Это всё разводка. Ипотека - вообще самое простое, там всё проверяет Банк. Действительно сложные сделки (например, с опекой) - явление редкое. Сделку альтернативы можно осилить самостоятельно. Проверить покупателя или недвижимость агент физически не может, нет у них никаких секретных баз.
4. Фееричный аргумент "Вы же не сможете показывать квартиру в буднгие дни, вы же работаете!". Внезапно, покупатели обычно тоже работают по будням) Всегда можно договориться.
5. Агенты приходят с подставными покупателями (скорее всего- их коллеги из их же агентств). Зачем? Показать свою нефиговую работу, поток потенциальных Клиентов и ущербность Вашей квартиры.
6. Вашу квартиру выставят несколько раз на всех порталах недвижимости. И похрен им на ваши возражения. Как бороться - опишу ниже.

Что надо делать:

1. Купить симку специально для общения с покупателями. С прицелом после продажи её заблокировать и выкинуть нафиг.
2. Группировать просмотры на один день с небольшим интервалом. У нас получалось 2 раза в неделю, по 3-4 на один день. 30 минут на просмотр квартиры - вполне достаточно. Готовьтесь, что кто-то обязательно сорвётся.
3. Выставляйтесь сразу на всех доступных агрегаторах. Наш набор - Авито (автоматически дублируется на Домофонд), Яндекс и ЦИАН.
4. Отслеживайте дубликаты своего объявления и оперативно блокируйте. Помните, что эти объявления - главное препятствие между Вами и Вашими покупателями.

Что не надо делать:
1. Не разрешайте агентам фотографировать свою квартиру.
2. Желательно не показывать квартиру в одиночку. Когда ты один, а к тебе приходит агент и 2 покупателя - ощущаешь себя уязвимо. Нужна поддержка обязательно.

 

Дополнительно:

1. Как бороться с объявлениями. Тут забавно. На одном только платном ЦИАНе нашу квартиру выставили без нашего согласится 6(!) раз. Чтобы заблокировать такие объявления по причине "Моя квартира, согласия не давал" надо направить в ЦИАН копию паспорта и кадастровый номер объекта. Что мне лично было стрёмно. Нашёл выход изящнее - пожаловался на фото, приложив оригиналы. Таким образом мы заблочили все объявления, кроме одного (там лоханулись, разрешили пофотографировать нашу квартиру агенту).

2. Когда мы вконец озверели от наглости риелторов - мы распечатали свои визитки (адрес квартиры, кол-во комнат и номер телефона) и встречали их на просмотрах людям в обход агентов.

 

Эпилог:

Друзья. Сейчас почти любую сделку запросто можно сделать без агента. И запомните, к них нет никаких дополнительных возможностей и они не несут никакой ответственности. Их труд не имеет добавленной стоимости для вас. Вместо них есть агрегаторы объявлений, шаблон договора и памятки по продаже квартир в интернете, МФЦ как единое окно и единственный гарант чистоты сделки, Банк как гарант исполнения обязательств как покупателя, так и продавца. Если боитесь и хотите обезопасить себя - лучше оплатите услуги нотариуса по составлению и заверению договора купли-продажи. Стоит это в разы дешевле, а сам нотариус несёт ответственность за заверенный им документ. Но это опционально, можно обойтись и без него.


В итоге квартиру мы успешно продали. У покупателя был агент. Накосячила она столько, что мы лишь убедились в свой правоте. Если тема будет интересна – тоже расскажу)

Показать полностью
2051

Пять причин почему риелторов надо слать нахер.

Риелторы - это рудименты в мире профессий. Казалось бы, в чем заключается смысл любого рабочего человека в современном мире? Так или иначе приносить пользу обществу, людям. Но риелторы - это отдельный разговор.

Мы с мужем самостоятельно продаем квартиру. У нас хорошая цена и ситуация, когда "не горит". У нас свободный график и можем показывать квартиру покупателям в любое удобное время. Мы достаточно подкованы, чтобы ответить на любой вопрос клиента. У нас есть свой собственный юрист, который поможет оформить сделку, если вдруг будут сложности в проведении МФЦ.
А в  нашем объявлении написано "Собственник. Риелторам просьба не беспокоить".
И что же, сука, мы узнали о работе риелторов за тот недолгий срок продажи нашей квартиры и подбора варианта себе?


1. Риелторы брешут, как последние сутулые собаки.


Это, конечно, не новость.
Когда мы уже подбирали квартиру себе, то столкнулись с тем, что собственников на рынке недвижимости практически нет. Их полностью задушили риелторские конторы, пообещав быструю продажу и охеренную рекламу. Так что же они по факту делают? Добавляют фотки квартиры на сайт своего агенства. Убеждают собственника скинуть с цены ровно столько, сколько они потом накрутят себе в комиссию (или даже больше).


Работает это так: продает гражданин квартиру за 1.500.000. Никто ее не покупает. Обращается этот человек в агенство, которое сразу же заставляет максимально сбить цену, например, обещает продать за  1.450.000.

Накручивает полтинник в комиссию и еще полтинник "в торг": и вот, висит, родимая за 1.550.000 и все так же нахер никому не нужна. А потеря уже минус 50 тысяч.

А дальше можно прогибать собственника дальше - создавать левые объявления с похожими квартирами по району проживания несчастного хозяина - "Рыбу". Фотки тырятся с иногородних сайтов, старых, давно проданных, левых объектов и тд. И указывается телефон, по которому невозможно дозвониться: объявлений то не существует.  Потом собственнику доказывается, что средняя цена за квартиру вовсе не 1.550.000, а 1.300.000 : "вот поэтому она и не продается, чего же вы хотели?".


2. Риелторы пытаются рассказать о преимуществах работы с ними:


"вы просто не работали с профессионалами! мы продадим вашу квартиру за неделю! мы будем заниматься рекламой! мы будем правильно показывать".


Коротко о рекламе: это 3 ссаных сайта, на которые и будут размещены ваше объявления: Авито, Циан, ДомКлик. В нашем городе это "три кита". Могут и добавить на какой-нибудь нахер никому не нужный "МирКвартир" и иже с ними. Суть в том, что это абсолютно легко может сделать любой человек, интерфейс сайтов понятен и прост. Для этого не надо нанимать специально обученного человека.


"Правильные показы" - отдельная тема. И к нам приходили клиенты с агенствами, которые, типа, подбирали варианты, и мы ходили на объекты, которые продавались риелторами.
"Если что, спрашивайте", - говорили эти жопы, присаживаясь на стул в прихожке. Все, на этом работа окончена.


При этом, не все вообще знают историю квартиры и вопрос "менялась ли в квартире проводка?" может вогнать их в ступор и заставить с горящей задницей наяривать бедным хозяевам, чтобы спросить.
Никто не ходит и не пытается рассказать, какая прекрасная квартира - здесь можно спальню сделать, а здесь гамак повесить. Если квартира нравится - то она нравится, а если нет, то никто не сможет УБЕДИТЬ вас ее купить.


Поэтому хорошим риелтором можно считать того, кто хотя бы знает метраж комнат и информацию о объекте и может конкретно отвечать на вопросы. Но, опять же, это может сделать и каждый собственник!


При этом, потенциальный клиент может вообще и не увидеть вашу хату, потому что риелтору впадлу ее показывать. Мы звонили с просьбой посмотреть одну квартиру 4 раза. Сначала риелтор отсылал нас то в начало следующей недели, то в конец последующей. На праздниках и выходных не брал трубку. "Бедный хозяин, который обратился к такому мудачине!" - подумала я.

3. "И вашим и нашим хером машем".

Риелторы те еще паразиты. Нанятые для представления интересов и прав собственников, они запросто пытаются попутно договориться еще и с потенциальным покупателем. Договориться о разном: и о продаже сопутствующего объекта, и обещают наседать на собственника, подсказывают разные манипулятивные схемы.


Вполне может быть такое, что у покупателя ипотека, а в квартире дикая и невозможная к узаканиванию перепланировка. Думаете, риелтор честно скажет про это кому-то? Нет! ЮлЯ и отбрехиваясь, агент может поставить раком и своего клиента и покупателя: главное, задаток, который идет агенству в комиссию, а дальше конем оно все не скачи!

Необходимо проверять каждое сказанное риелтором слово, изучать каждый документ, перепроверять каждую предложенную схему. И если она левая - слать лесом. Потому что, смотреть пункт 1, риелторы - собаки брехливые.

4. Еще и тупые.


В объявлении русским языком написано: не сотрудничаем с агенством. Что означает: хотим продавать сами. Нам не нужна помощь. Вы не умеете ничего, что было бы для нас сложностью.

Но нет, сука. Каждое утро мне звонит целая стая пидорасов из агенств, которая задает один и тот же вопрос: "А почему вы не хотите, чтобы мы продавали вашу квартиру?". Агенства  могут меняться, могут повторяться,  они пытаются вытащить меня на диалог, вызвать симпатию, начать шутить и предлагать "уникальные предложения", пытаются скрыть, что они из агенств и что только не придумывают... Тупые вы падлы, на меня это не действует! Нахера вы звоните мне и предлагаете одно и тоже?


5. Если собственник баран типа меня, агенства идут на следующие шаги:

1. Вывешивают мое собственное объявление с ценой гораздо ниже моей. Цель такова: увидев два объявления, естественно клиент позвонит туда, где дешевле. А там, авось я и скину. Так вот - хер вам в рот, товарищи. Я такие объявления нахожу и жалуюсь в техподдержку сайта.

2. Говорят о том, что у них уже есть клиент именно на мою квартиру. И, действительно, приходили такие агенты, люди смотрели квартиру, потом уходили. И я долгое время не могла понять, в чем же суть.

Оказывается,  страдают те несчастные, кто сам обращается  в агенство для подбора квартир и платит за это. Как оказалось, вам покажут около 5 квартир, если вы покупаете что-то из этого, то ок. А если нет - платите комиссию за устроенный просмотр.


Агенты показывают им серию объектов которые люди даже на фото не видели, они просто идут непойми куда. Они не знают ни цен, ничего, слепо веря агентам. Были случаи, когда люди закатывали  истерику, тк они шли на просмотр либо квартир с хорошим ремонтом, либо у них были еще какие-то определенные требования и тд, а приводили к нам - в однушку-брежневку по соответствующей цене.

Такие просмотры проходят очень быстро, чтобы не дай боже хозяева не заговорили с клиентом. Поэтому я с порога озвучиваю стоимость и говорю, что еще может быть торг. Глаза риелторов  после вопроса клиента "ЭТО КАК ТАК?! ВЫ ЖЕ СКАЗАЛИ НА 100 тыс БОЛЬШЕ?!" - бесценны.


И есть второй вариант: у агенства есть уже конкретный объект на продажу. Но перед тем, как его показать, клиенту показываются квартиры похуже, чтобы сыграть на контрасте.
Поэтому и звонят собственникам, чтобы клиента "сводить на экскурсию".

Самыми прожжеными пидарасами являются мелкие, хитрожопые агенства, типа "Этажи", "36 Авеню" и тому подобные. Что-то гиганты типа "Соты" или "Траста" меня не задалбывают.


Подытожу: Подобное - везде. И это я молчу о всяких "черных риелторах" и прочем треше, который регулярно происходит.
Конечно, не все риелторы именно такие. Но нормальных мне встретить, увы, не удалось.

Пять причин почему риелторов надо слать нахер. Недвижимость, Продажа недвижимости, Риэлтор, Мошенники, Мошенничество, Тунеядство, Длиннопост
Показать полностью 1
3514

Вся суть риэлторов

В последнее время активизировалась тема риэлторов на Пикабу. Не удержалась и решила вставить свои 5 копеек.

Года 2 назад после развода решила я продать свою старую небольшую двушку, подаренную родителями, и купить квартиру побольше в новостройке.

Выставила ее за $58 000 и сразу решила, что никаких риэторов нанимать не буду, сделаю все сама. Но как только выставила объявление, телефон буквально сорвали. В течении двух дней звонили без перерыва, как мне показалось, все риэлторы города.

Через пару дней позвонила очередная риэтор и сказала, что ее клиентам очень понравилась квартира и они хотят ее посмотреть. Сначала я ещё толком не разобралась в вопросе и наивно согасилась. В назначенное время риэлтор пришла одна под предлогом "сама сначала посмотрю, чтобы если что не отнимать время у клиентов." И началось сразу: "Ой, эта квартира столько не стоит, район плохой, загазованность, дом старый, подъезд засраный, квартира маленькая, ремонт ужасный, больше 50 000 вы не продадите, я вам гарантирую, но давайте попробуем продать через наше агентство, может за 53 тогда кто-нибудь и купит, денег не возьму, хочу просто по-доброму помочь."

Выслушала и проводила ее на выход, цену, естественно, снижать не стала. Через пару дней звонит она же и просит приехать с клиентами, мол, очень им нравится квартира, готовы купить. Ну ок. Приехали и прямо с порога: "Ой, посмотрите, какой хороший район, зелени много, сады, школы рядом, идеальное место для жизни, подъезд после ремонта, квартира аккуратная, обои вот посмотрите все свежие, и совсем недорого, всего $65 000, но так уж и быть, войду в ваше положение, договорюсь за $63 000, только для вас." И, ешкин кот, даже меня, стоящую рядом, не постеснялась.

Выставила всех и перестала пускать этих паразитов на порог. Продала сама за свою цену через месяц.

283

Как правильно продавать квартиру

Длиннопост.

Как и просили, пишу вдогонку к посту "Как правильно снять квартиру" https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_snimat_kvartiru_6679485


Опять же, повторюсь, большинство советов лежит на поверхности, однако люди забивают на многое, считают малозначимыми некоторые пункты.


1) Оценка рыночной стоимости

Здесь все начинается банально. Открываем одновременно авито, циан, яндекс, и смотрим цены на квартиры рядом. Советую посмотреть детально фотографии и описание "конкурентов", статистику их просмотров. Если продаёт агенство недвижимости, учитывайте, что в стоимости квартиры заложена комиссия (На примере Питера смело отнимайте 3-4%). Если квартира стоит 2 года, у нее 5-20 тысяч просмотров, и её не купили - не ленитесь и позвоните, возможно там проблема с документами, возможно квартира в залоге, может фейк для сбора звонков, вариантов масса. Если все в порядке, значит цена завышена.

Первая ошибка собственников -  "Я не тороплюсь, те кому нужно - купят". Не купят. Это рынок. Я не говорю про разницу в 50-100 тысяч, вопрос в 300т.-2 млн.

"Я боюсь продешевить". Здесь все просто. Если Вы выложили объявление, и у Вас выстроилась очередь из покупателей - Вас никто не заставляет продавать по этой стоимости. Отзваниваетесь людям, объясняете ситуацию, поднимаете цену. Вполне вероятно, если Вы объясните причины скачка цены, мол, ошиблись, и ваша стоимость соответствует состоянию, они придут к Вам на просмотр. Но не злоупотребляйте.


2) Приведите квартиру и документы в порядок

Представьте, что к Вам приходят гости.

Нет, серьезно. Я понимаю, что все работают, нет времени на генеральную уборку. Но представьте - у вас квартира со стареньким ремонтом. Добавьте сюда беспорядок, валяющиеся носки в углу, не заправленную постель, горы грязной посуды. "Люди покупают стены, и без разницы, что творится у меня в квартире". Знаете поговорку про "Встречают по одежке, провожают по уму?".

Рекомендую заменить лампочки на более яркие, светодиодные, очень сильный психологический момент для покупателей. Мрачные квартиры людям не нравятся. Если есть посторонние запахи - пользуйтесь освежителем воздуха с ненавязчивым запахом, проветривайте.

Найдите правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и пр.), свидетельство о регистрации права собственности, либо выписку из ЕГРН, технический или кадастровый паспорт (кадастровые отменили, но банки и оценочные компании их принимают). Узнайте о времени работы паспортного стола и бухгалтерии, к которым относится ваш дом (Вам нужно будет брать там справки для сделки).


3) Фотографии

Человек сначала смотрит фото, уже потом читает описание. Уделите им время.

Сейчас у большинства людей хорошие камеры в телефонах. Если нет - попросите родных/друзей. Сфотографируйте все комнаты с разных углов, не заваливайте горизонт. Желательно фотографировать в светлое время суток. Опять же, наведите порядок. Обязательно добавьте план квартиры в фотографии, сам дом, двор, вид из окон.


4) Объявление

В городах разные площадки работают по разному. Я рекомендую пользоваться всеми без исключения. Вбиваете в поиске "Ваш город купить квартиру" заходите, регистрируетесь, размещаете. Да, Вы потратите час-два на это, но даже если один звонок будет с небольшой доски объявлений, это уже показатель того, что вы не зря старались.

Не тратьте деньги на продвижения, выделенные объявления. Полная ерунда, проверено много раз. Добавляет просмотры, удовлетворяет ваше эго от цифр, но как правило, на основных платформах работает поиск квартиры по карте и все ищут через нее, а не листают ленту.


5) Риэлторы

Здесь пикабушники разделяются на два лагеря, одни говорят, что риэлторы - бесполезная прокладка, другие - что они полезны в некоторых ситуациях, поэтому напишу подробнее.

Все зависит от конкретно вашей ситуации. Например, Вы продаете пустую квартиру, Вы из другого города, постоянно на работе, если ваша работа не позволяет отвечать на звонки или у Вас квартира в залоге банка, с долгами по к/у, с несовершеннолетними или другой ситуацией, с которой Вы не хотите разбираться сами - почему нет? Но не пускайте все на самотек.

Нужно найти адекватного риэлтора. Здесь Вам могут помочь знакомые, либо выберите сами из числа звонящих Вам с предложениями.

Запаситесь терпением, после публикации объявления, на вас обрушатся десятки звонков.

Заведите для этого отдельную симку, обязательно. Ваш телефон попадет в базы рекламщиков.

В первые часы звонят, как правило, агенства с колл-центром, их совершенно не останавливают фразы "Риэлторам не звонить/Есть риэлтор/Приходить только с покупателем". Здесь уже ничего не поделать, фильтруйте и отвечайте на все звонки, чтобы не пропустить покупателей.

Я рекомендую не заключать договоры с агентствами без покупателей. Могут попросить подписать согласие на рекламу квартиры в связи с изменениями в законодательстве, но договор - лишнее.

Не соглашайтесь на всех сразу. Частая практика на рынке Санкт-Петербурга и Москвы, одну квартиру рекламируют 3-10 агентств. Зачем? Покупателей это напрягает, появляются беспокойства "А может там что-то не так, почему ее столько народа не может продать?"

Если Вы в состоянии самостоятельно продать квартиру, у Вас есть свободное время - Вам ничего не мешает это сделать. Опять же, не ставьте крест, если Вас кто-либо в ходе диалога устроил и предложил доп.рекламу, поинтересуйтесь, что конкретно он предлагает. Ставьте свои условия, но не заключайте договор. Тем самым появляется доп.реклама (вспомним о профите с досок объявлений).

Обязательно (!!!) проверяйте раз в неделю основные сайты с вашими объявлениями, есть деятели, которые без разрешения выкладывают вашу квартиру в рекламу, по вашей цене. Далее - звонок Вам: "Есть клиент, если приведу, уступите *** тысяч?". И человек, который звонил по его объявлению, может позже увидеть ваше, но уже не позвонить. Если будет актуально, напишу мини-гайд, как с этим бороться.

Вам придется общаться со всеми, если у Вас слабая активность рекламы.

У меня было несколько случаев, когда я делал подборку квартир людям из другого города, позвонил по квартире, и скорее всего, людей уже просто достали звонками горе-коллеги. Я обрисовал ситуацию, что приезжает покупатель, хотим посмотреть, на что мне был дан ответ - мы с риэлторами не работаем. Обрисовывал ситуацию клиентам, кто-то пытался договориться самостоятельно, но безуспешно (мы все в сговоре), кто-то отказывался смотреть.

Есть деятели, кто ходит со знакомыми под видом покупателей, а далее пытаются развести на подписание договора. Бороться с ними практически невозможно. Вы не поймете этого, пока они к Вам не придут. Можете задать уточняющие вопросы, с ипотекой, с наличными, ищут себе встречную покупку или просто приобретают. Если начнут путаться - смело шлите лесом.


6) Будьте доброжелательны и гостеприимны.

Не заладился день? Оставьте это в себе, либо перенесите просмотр. Люди копили деньги, обдумывали что хотят, район, и прочее, приходят к Вам на просмотр, а Вы на них рыкаете, либо впускаете в квартиру и уходите заниматься своими делами. Вас бы это не напрягло? Это ответственный и радостный момент для людей. В тоже время, нельзя переусердствовать, рассказывать им, что именно это квартира их мечты и лучше они ничего не найдут, а если найдут - дебилы, которые ничего не понимают.

Запаситесь бахилами. В строительных магазинов упаковка 50 штук будет стоить до 100 рублей.

Не молчите. Расскажите о доме, о инфраструктуре вокруг, соседях. Вранье, как правило, всегда видно или всплывет в неподходящий момент. Есть проблемы, нюансы в квартире или с соседями, сообщите об этом - будьте людьми, а не мудаками.


7) Мебель и техника.

Обдумайте заранее, что Вы можете оставить в квартире. Если это небольшая квартира, возможно будет покупать молодая семья. Им может потребоваться кухонный гарнитур, плита, кровать, шкафы. Вы можете это оставить вместо торга.

Но если Вам досталась квартира от бабушки, родственника алкоголика, после аренды толпы людей азиатской внешности, и Вас просят освободить квартиру - не отказывайте. Оставлять хлам со словами "Ну вам же все равно ремонт делать, для строителей вот шкаф будет" не нужно. Договаривайтесь обо всем этом заранее.

Показать полностью
460

Как правильно снимать квартиру

В связи с тем, что скоро начнется "сезон" аренды, студенты пишут дипломы и задумываются о съеме, кто-то переезжает учиться и не хочет жить в общаге, решил написать памятку.
В целом - рынок аренды одна сплошная помойка. Запаситесь терпением, чтобы не потерять деньги и снять хорошее жилье.
1) Не торопитесь
Рынок недвижимости в больших городах меняется очень быстро, одни квартиры сдаются, другие появляются. Не хватайтесь за "Ну терпимо". Я рекомендую запастись хотя бы одной неделей, чтобы найти адекватный вариант. Внимательно посмотрите фото, прочитайте описание, проложите маршрут от дома до ближайшей остановки/метро.
2) Поиск объявлений
Если Вы выбрали конкретный район в котором есть новостройки, ищите Вконтакте группу "Название ЖК", как правило, собственники всегда создают группу, там могут быть предложения от собственников без комиссии, или варианты дешевле. Также, если Вы из небольшого города, помогает поиск группы "Название района Название города".
Если Вы нашли объявление с "квартирой-конфеткой", но там красуется комиссия 50-100%, попробуйте поискать объявление по этой квартире на других сайтах. Часто бывает так: собственник выложил объявление, агенты воруют фотографии, и выкладывают с комиссией на других площадках.
3) Звонок
При звонке уточните интересующие Вас детали, по мебели/бытовой технике/стоимости ком.услуг/кто сдаёт. Если собственник уже по телефону себя ведет нахально, не тратьте свое время, иначе через пару месяцев Вы будете писать посты на Пикабу про злую бабку-арендодателя.
Если Вам отвечают, что квартира сдана/внесен залог и предлагают помощь/посмотреть другой вариант - отказывайтесь. Вам будут впаривать все, что будет выгодно только сомнительному риэлтору.
Если Вам предлагают приехать в офис перед посещением квартиры - не тратьте свое время, это мошенничество 100%. Вас будут пытаться развести на деньги, об этом чуть позже.
4) Внесение денег/залога
Вообще, я думал это очевидные вещи, но огромное количество людей ведутся на разные уловки.
НИКОМУ не переводите деньги в качестве залога до просмотра квартиры, даже если Вам обещают фото паспорта, сканы документов и прочего. Ответьте себе на вопрос: "К чему такая спешка при сдаче квартиры?". С чего ради собственнику отказываться от показа до внесения залога?
Про офисы: типичный развод, который из в года в год появляется в новостных лентах. Вы приезжаете в офис, Вам говорят, что Вы вносите комиссию за квартиру, а далее едете смотреть квартиру. При этом Вам подсовывают договор на оказание информационных услуг. Увы, но эти мошенники до сих пор существуют, и только по причине юридической неграмотности населения. Я рекомендую вообще не тратить время на них, и отказываться от посещения офиса.
Если показывал квартиру агент и требует деньги за показ (я был удивлен, что такие индивидуумы вообще существуют), смело его шлите.
Если Вам после просмотра предлагают внести залог - здесь решать уже Вам. Если Вы понимаете, что квартира Вам по душе, и Вы 100% её готовы снять, можете это сделать, но на свой страх и риск.
Для примера: когда я снимал квартиру, мне мужик представился собственником, сам настойчиво предлагал оставить залог, "хотя бы 500 рублей", а на просьбу показать документы на квартиру, показал квитанции за к/у за 4 месяца.
Второй пример: наши друзья выбрали себе квартиру и им нужны были сутки (смотрели вечером, а на следующий день могли только после работы приехать на договор), им тоже предложили оставить залог в 2 тысячи рублей. Поскольку присутствовал и агент, и собственник, были документы на квартиру и люди показались вполне адекватными, они оставили деньги. Лучше возьмите расписку. В итоге - хэппи энд.
Обязательное условие: смотрите документы на квартиру, паспорт собственника. Нет полномочий принимать авансы у агента/брата/свата собственника.
5) Договор
Как правило, договор составляет сдающая сторона. Попросите ознакомиться с ним заранее, выслать на почту. Внимательно читайте условия возврата залога, если таковой имеется, ваши права и ваши обязанности. Подписывать договор обязательно должен собственник квартиры. К договору обязательно должен быть акт приема-передачи объекта и опись имущества, а также приложение об оплате. Как правило, это таблица, в которой прописываются внесенные суммы за месяц/залога, ставится дата и расписываются обе стороны.
С доверенностями будьте предельно осторожны. Проблема доверенности в том, что её можно оформить сегодня, а завтра отменить, но она остаётся на руках. Внимательно её читайте и смотрите, до какого числа она действует, есть ли пункт о получении денежных средств за аренду. Здесь опять же на свой страх и риск, и в зависимости от ситуации. Я снимал жилье родственникам, где агент полностью занимался покупкой квартиры (собственник в другом городе, военный), принимал квартиру от застройщика и теперь её сдаёт. Попросил созвониться с владельцем по видео-связи, показать свой паспорт, в итоге в все в порядке.
6) Бытовое.
Не поленитесь и не стесняйтесь, перед подписанием договора, проверить квартиру. Придите заранее, постарайтесь спросить выходящих из парадной людей о жильцах, обстановки во дворе. В квартире проверьте всю бытовую технику, если она выключена из розеток - опять же, не ленитесь, воткните и проверьте. Как открываются окна, как работает сантехника, напор воды (кстати о напоре - если напор слабый, не ведитесь на рассказы, что это только вечером/днем. Вечером говорят, что все пришли с работы и пользуются водой, днем говорят, что напор слабый из-за того, что никто не пользуется водой по стояку оО, возможно будет чуть лучше, но незначительно). Заранее погуглите следы от тараканов/клопов и проверьте кровать/диван в квартире. Если заклеены скотчем розетки/закрыты вент.каналы бумагой, 100% Вы будете жить не одни.

Если нужен совет, задавайте вопросы в комментариях.
P.s. писать ли памятку на тему продажи квартиры?

Показать полностью
1155

Купить квартиру и остаться ни с чем #2

Сегодня хочу осветить ещё одну проблему, с которой можно столкнуться при приобретении квартиры. У меня нет планов делать это постоянной рубрикой, но обсудить некоторые проблемы, я думаю, можно, ибо уровень правовой грамотности в нашей стране низкий, а покупка собственной квартиры для большинства самое крупное приобретение в жизни, к которому готовятся ни один год до, а, зачастую, работают на неё и много лет после приобретения. И, чтобы не остаться ни с чем, нужно знать о подводных камнях, которые могут всплыть в процессе сделки.


Ситуация, про которую расскажу сегодня, не столь опасна, как та, что описывал в предыдущем посте, т.к. риски здесь на виду и, если знать о возможных последствиях, то предотвратить их реально. Кому-то эта информация может показаться неинтересной, но кому-то, надеюсь, сможет оказаться полезной и, может быть, поможет избежать неприятных ситуаций.


Вступление затянулось,  переходим к делу. Рассказать я хочу про покупку квартиры, в которой есть доля собственности несовершеннолетнего.


Многие, наверное, и без меня знают, что нельзя просто так взять и продать долю несовершеннолетнего. Государство хочет быть уверено, что ребенка не обманут и не выкинут на улицу, получив деньги, поэтому законодательно предусмотрело необходимость получения разрешения органа опеки на совершение такой сделки:


п.2 ст.37 ГК РФ: Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
п. 1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»:  Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Речь здесь идет про опекунов, но на на родителей распространяются те же правила:

п.3 ст. 60 Семейного кодекса: При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если орган опеки решит, что сделка ущемляет права ребенка, разрешение они могут не дать. Если же сделка права ребенка не ущемляет, например, после продажи планируется покупка большей квартиры, что приведет к улучшению жилищных условий ребенка, то разрешение опека выдаст, но может прописать в нем, что выдается оно на продажу при условии дальнейшей покупки такой-то квартиры.


И вот в этой дальнейшей покупке и кроется дьявол. Если вы решили, что раз согласие получено, то вы все сделали как надо и дальнейшая покупка квартиры детям забота продавца и вам бояться нечего – вы будете не правы. Позиция нашего правоприменителя иная. Не совсем, на мой взгляд, она логична с точки зрения закона, но защита интересов детей здесь в приоритете и, если продавец оставил деньги себе, а новую квартиру детям не купил, орган опеки не пойдет к нему с паяльником требовать деньги. Они пойдут в суд и на основании ст.168 ГК РФ потребуют признания вашей сделки недействительной.


Ст. 168 ГК РФ: 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Либо на основании  173.1 ГК РФ:


ст. 173.1 ГК РФ 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Они, в общем-то, сами не определились наверняка, почему эта сделка будет недействительной, но определились, что будет, и квартиру у вас заберут. А как вам получить с продавца свои деньги их уже не интересует, вы же не ребенок, их полномочия на этом все.


Что интересно, в этой же статье 173.1 ГК РФ есть п.2:

П.2 ст.173.1 ГК РФ «2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа».

И логика тут, видимо, получается, такая, что согласие дано лишь при условии приобретения в дальнейшем квартиры и без такого приобретения в силу оно не вступает. А, значит, если вы не проконтролируете, чтобы продавец купил обещанную опеке квартиру, вы будете считаться стороной, которая знала или должна была знать об отсутствии этого согласия.


В общем, ситуация опять неприятная, но, как я ранее уже написал, она не столь опасна как при покупке квартиры находящейся в совместной собственности. Здесь риск на виду – вы изначально предупреждены, что у ребенка есть доля и у вас есть возможность ознакомиться с разрешением опеки, а предупрежден – значит вооружен, и можно провести сделку так, чтобы риск свой минимизировать. Например, провести параллельно сделки по продаже и покупке продавцом новой квартиры. Не оплачивать наличными или банковским переводом. Используйте схемы с аккредитивом/номинальным счетом/банковской ячейкой. Да, это дополнительные расходы, зато обезопасит вас от несоблюдения продавцом условий разрешения. Покупка недвижимости – это не та сделка, где нужно экономить на безопасности. Не верьте на слово риэлторам, не бойтесь обратиться за консультацией к стороннему юристу. А в случае сомнений в чистоте сделки, если не готовы рисковать – лучше откажитесь от неё.


Ну и, разумеется, пара примеров из практики Верховного суда, дабы не быть голословным:

1

2

Показать полностью
1547

Купить квартиру и остаться ни с чем

Это пост не о том, как кого-то кинули и он теперь просит помощи, а попытка доступным языком поведать, с каким риском можно столкнуться при покупке квартиры. Навеяно вот этой вот историей.


Рисков, конечно, много разных, но я сейчас поведаю про один из них. Избежать его вам не поможет ни нотариус, ни росреестр, ни банк. Это - риск покупки квартиры квартиры у лица, не состоящего в браке. А точнее, у лица, "не состоящего" в браке.


В соответствие Семейным кодексом имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов. Есть исключения, а также вариант с установлением раздельного режима , но это уже другая история, а по общему правилу имущество супругов - собственность совместная. И распоряжение такой собственностью одним супругом возможно лишь с согласия другого. Если речь идет о движимости - такое согласие презюмируется и, например, в случае продажи женой автомобиля без согласия мужа, мужу для признания сделки недействительной придется доказать, что другая сторона знала о его несогласии на совершение этой самой сделки:


п.2 ст.35 Семейного кодекса: "Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки".

Но когда речь заходит про недвижимость - ситуация меняется. Точнее не только про недвижимость, а про:


п.3 ст.35 Семейного кодекса: "сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации".

Квартира, как вы все наверняка знаете, это имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, и поэтому, для совершения сделки по её распоряжению (указано в том же пункте), нужно нотариальное согласие супруга.


"Ну, мы это и так знали, тоже мне Америку открыл. Тебе тут любой, кто продавал/покупал квартиру об этом скажет", напишете вы, и будете, в общем-то правы. Знают, наверное, все. Но не все знают, что норма эта очень коварна и коварство её кроется во втором абзаце, который говорит:


"п.3 ст.35 Семейного кодекса: "Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".

Выражаясь простым языком, это значит, что даже если покупатель был добросовестным, продавец его заверил, что в браке не состоит и даже нотариально такое заявление оформил - ущемленный супруг может обратиться в суд, и квартиру у вас, с высокой долей вероятности заберут, а продавца обяжут вернуть вам деньги. И, наверное, не нужно объяснять, что свои кровные в такой ситуации назад получить может быть очень затруднительно.


А ситуация такая может возникнуть, например, если жена потеряла паспорт, а при выдаче нового отметка о зарегистрированном браке проставлена не была. Или брак был заключен не в России и отметку в паспорте супруги не проставили. Тут нотариус вам ничем не поможет и просто заверит заявление жены, что в браке она не состоит, а потом объявится муж.


А ещё, приобретая квартиру, супруги нередко оформляют документы только на одного из них. Это нормальная практика, ведь квартира все равно является их совместной собственностью, вот только в реестре отметок об этом не будет, и, заказав выписку из ЕГРН, вы увидите, что собственник там единоличный.


Норма коварна своей нелогичностью и несправедливостью, а потому простой обыватель может и не догадываться о таком риске. Ведь с его точки зрения - он сделал все как надо. И выписку запросил, и нотариальное заявление об отсутствии брака получил, и с документами правоустанавливающими ознакомился. Добросовестный приобретатель, в общем, и ничего, как он думает у него отобрать не смогут. И даже юрист ему не всякий расскажет о таком риске, не говоря уже про нотариуса.


И было бы разумно, если бы риски в данном случае лежали на супруге, мимо которого прошла эта сделка - ведь он сам связал себя узами брака с такой недобросовестной личностью. Но - нет. Законодатель решил иначе и риск остаться без денег и крыши над головой будете нести вы.


Как минимизировать этот риск? Даже если продавец нотариально заявляет об отсутствии брака, а в паспорте нет штампа - потребуйте от него справку из ЗАГСА. Если он гражданин другой страны или мог быть им ранее - аналогичный документ из его государства. 100% гарантии это вам все равно не даст, но в случае отказа продавца предоставить такой документ - лучше задумайтесь, а стоит ли связываться с ним.

Ну, и, в завершении, несколько примеров из практики Верховного суда:

1

2

3

Показать полностью
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: