"Заброшка" за миллион: почему загородные коттеджи стали никому не нужны
Продажи домов в Подмосковье повергают в шок даже самых крутых циников. Из двух тысяч коттеджных поселков полностью заселены только 200, еще 800 развиваются абы как и склонны к увяданию, остальные - либо заброшены, либо не двинулись с начальной стадии пустыря на обочине.
Почему так - выясняли "Новые Известия".
Вместе с бывалым риэлтором Вадимом едем в один из крупнейших поселков на юго-западе Подмосковья. 35 километров от Москвы. 3,5 тысячи домов, построенных в лесах и полях за последние 25 лет. Цены самые разные - от 80 тысяч до 10 миллионов долларов, участки от 8 соток до 5 гектаров.
Поскольку нам хотелось откровенных оценок и пояснений, то договорились, что называть местность не будем - чтобы не делать антирекламы и без того хилым как никогда продажам.
Первая остановка - у настоящего (по виду) барского дома с колоннами. В трехэтажном особняке - 800 кв метров, не считая подвала и огромного чердака с зимним садом. Участок - 50 соток с отличным дизайном, вековыми деревьями и цветниками. Кирпичные стены крепостной толщины.
Поначалу казалось, что особняк построен для большой семьи с прислугой и гостевыми апартаментами. Но внутри просто оторопь взяла: вау! А для кого гостиная на 250 кв метров? Какие балы тут проводить? А три спальни по 100 кв метров каждая - они для великанов?
- Хозяин в 80-е годы 10 лет в тюрьме сидел, а как вышел, решил, что никогда больше в тесноте жить не будет .- поясняет Вадим. - Вот "под себя" построил.
"Под себя" оказался и спущенный лет 15 назад бассейн с явными признаками строительного брака, и огромная биллиардная в подвале, и винная комната, и подземный гараж на две машины, который, судя по плесени на стенах, протекает зимой и летом и никогда не использовался по назначению (у него крайне неудобный въезд). Но главное в том, что весь дом нуждается в реновации - от переделки фасадов с треснутой штукатуркой до замены электрики и сантехники, устаревших и неэкономичных газовых котлов, окон, мебели... При таких объемах ремонт обойдется как минимум в 15-20 миллионов рублей. Что, по мнению Вадима, вполне допустимо при стоимости дома в 100 миллионов. Однако проблема в том, что найти покупателя с аналогичным вкусом невозможно!
- Люди насмотрелись современных проектов. Они практичны, разумны, энергоэффективны... А тут - каменный век. - резюмирует Вадим.
Да, кстати, в 300 метрах от барского особняка десятый год строится элитный поселок с новыми домами для знати. За 40- 100 миллионов рублей можно купить современный дворец. Из сотни объектов в продаже - каждый второй. Как говорится, выбирай - не хочу, но...
- Понимаешь, поселок строил очень известный дядька. В прошлом году на него уголовку завели за отъем земли у законных собственников - и он сбежал. - честно делится Вадим.
Если сбежал - значит, есть риск, что поселок надолго останется недостроенным. Помимо вида на пустыри и фундаменты между уже построенными домами, картину не красит увядание тех строений, что по несколько лет ждут покупателей. Например, на въезде есть целый квартал таунхаусов и дуплексов с участками от двух до пяти соток. Заросшие сорняком газоны, мутные окна, облезлые ворота... И это - антураж элитарного поселения?
- Формат таунхауса как загородной квартиры, откуда люди каждый день ездят на работу, не работает. - поясняет Вадим. - Минку заново построили, Киевское шоссе, Калужское... а дорога в центр Москвы и обратно все равно занимает по полтора-два часа в одну сторону.
И это - лучшие подмосковные трассы! Жизнь на Горьковском, Щелковском, Рязанском, Новорязанском, Ярославском, Ленинградском, Дмитровском, Носовихинском, Варшавском шоссе делает ежедневные поездки в столицу нереальными. Никакого терпения не хватит стоять в пробках.
Но ведь в московском регионе есть масса небедных пенсионеров, которые мечтали в конце жизни наслаждаться радостями загородных усадеб круглый год, а не только летом. Почему они не скупают резко подешевевшие за последние 10 лет дома и участки?
...Управляющий коттеджным поселком бизнес-класса на Киевском шоссе - отставной военный лет 60-ти. Виталий Иванович расхваливает местные прелести. Тут тебе и общественный центр с кинотеатром, фитнесс с бассейном, два ресторана, магазин, пруд с рыбами и детские площадки на каждом перекрестке... Вот только на каждом четвертом доме - красные растяжки о продаже или аренде. Почему не живут пенсионеры?
- Живут, живут...- убеждает Виталий Иванович. - И бывшие министры есть, и генералы, и певцы с артистами, и отставные губернаторы.
- А дома кто продает?
- А те, кто не рассчитал своих доходов на пенсии.
И в самом деле, внешнее благополучие и благолепие стоит гораздо больше обычных российских пенсий. Годовой абонемент в фитнес-центр - 80 тысяч рублей, средний чек в ресторане у пруда - от трех тысяч на человека, платный детский сад и школа обходятся от 60 тысяч в месяц, килограмм мяса в магазине эко-продуктов "от фермеров" - от двух тысяч рублей... Правда, покупать продукты можно и в обычном супермаркете "Дикси" за пару километров от поселка. Но содержать современный коттедж площадью 200-300 кв метров - это уже проблема.
С одной стороны, стоимость ЖКХ (газ, вода, электричество, канализация, вывоз мусора, интернет, охрана, уборка снега на дорогах) обходится в 15-20 тысяч в месяц. Это больше среднестатистической пенсии в 15-17 тысяч. Тем более что никаких льгот в загородном жилье старикам не положено.
С другой, живя за городом, нельзя обойтись без автомобиля с постоянными тратами на бензин, ТО, страховки и налоги. Это еще тысяч 15-20 в месяц, не считая цены автомобиля.
Но самые большие затраты приходят, когда что-то неладно в доме. Заменить крышу на коттедже площадью 300 кв метров обойдется как минимум в миллион рублей, от 40 тысяч рублей встанет замена котла и т/д и т/п/. Список возможных расходов на ремонты и благоустройство - огромный. Как и стоимость услуг. Например, работа уборщицы обойдется в 3-5 тысяч за один день. Пенсионеры таким образом становятся перед выбором: тратить накопления (если они вообще есть), или - возвращаться в городские квартиры.
- Многие возвращаются, понимают, что жизнь в коттедже не тянут. - комментирует риелтор Вадим.
Ну а те, кто нуждается в постоянном врачебном присмотре или лечении, и вовсе оказываются в ситуации экзистенциального выбора. Проходить курс лечения в московской клинике и жить за городом - еще то испытание. А случись инфаркт или инсульт - за сколько времени приедет "скорая помощь"? И в какую районную больничку увезет? Большой вопрос, учитывая, что улицы и проездов коттеджных поселков могут быть перекрыты шлагбаумами, не имеют понятных для посторонних водителей названий и нумерации домов.
Есть и еще одно обстоятельство. По личным наблюдениям знаю, что многие их тех, кто покупал и строил большие дома 10-25 лет назад, искренне верили, что будут жить к старости большими семьями вместе со взрослыми детьми, внуками и радостными собачками. Увы! Поколение миллениалов не желают жить с "предками", а зачастую и оплачивать загородную жизнь.
Но кризис на рынке подмосковных домов вызвали не только и не столько пенсионеры-отказники.
Пока мы готовили этот материал, познакомились с одной удивительной мадам, которую возит личный водитель на "Майбахе" последней конфигурации. Восточная женщина по имени Мариам (имя изменено по ее просьбе) оказалась владелицей полусотни крутейших особняков в трех коттеджных поселках.
- В начале нулевых я вложилась примерно в 100 домов.- рассказывает Мариам. - И уже 20 лет почти продаю их в разной степени готовности.
Мы сидели в ресторане коттеджного поселка, из окон которого были видны как минимум три ее особняка с красными растяжками о продаже. За последние пять лет ей удалось продать всего пять домов. Начинала с продажи коробок без отделки. Потом стала делать ремонты внутри и даже завозить мебель. Теперь к объявлениям о продаже добавляет возможность аренды... А они все равно не продаются!
- Понимаешь, у нас новых богатых нет. Кончились. - говорит Мариам.
По ее наблюдениям выходит, что виной кризису - закупоренные социальные лифты в России. Кто основные покупатели загородной недвижимости бизнес-класса и выше? Нефтяники, газпромовцы, генералы всех мастей, чиновники- взяточники, сидящие на хлебных местах. И беда в том, что, однажды усевшись, человек сидит у кормушки до последнего, а потом делает все, чтобы его место заняли дети или другие родственники. И за последние 25 лет эта узкая группа лиц накупила недвижимости под завязку. Почитайте налоговые декларации депутатов и министров - там у каждого по несколько объектов недвижимости, по четыре-пять- шесть домов, куча квартир, участков... И они сдают посты наследникам, которым... уже никакая недвижимость не нужна!
Страсть к закапывании миллионов в бетон и землю поубавилась и после введения налоговых деклараций. И если раньше каждую лишнюю копейку несли строителям, теперь трижды думают - а стоит ли светиться? А вдруг спросят, откуда у скромного служащего пара дворцов за миллиард?
- Вот если бы они там менялись, если бы вместо старых богатых приходили новые бедные, у которых ни кола, ни двора - тогда бы спрос на дома был постоянным. - горячится Мириам.
Но "они" не меняются. Того хуже: кризис потребления, тянущийся с 2014 года, делает из бывших богатых новых бедных. Владелец барского дома, с которого мы начали наш репортаж - сам по бизнесу строитель. Разорился на возведении двух поселков на Новой Риге. Если же брать статистику, то за пару лет число застройщиков-банкротов в России увеличилось вдвое, и сегодня лишь избранные компании в Подмосковье могут заявить, что не испытывают серьезных финансовых трудностей.
А тут еще новая напасть - миграция людей с деньгами из России за границу. Наш "проводник" Вадим предлагает посмотреть сразу три дома на одной тихой улице. Их хозяева - люди предпенсионного возраста - как-то враз решили, что коротать грядущую старость в московском климате - смерти подобно. Один уже переехал в Испанию, другой купил дом на Кипре, третий вернулся на историческую родину - в солнечную Грузию... Остались вполне себе крепкие и симпатичные коттеджи с ухоженными лесными участками от 15 соток и больше. В 2007 году за них предлагали от миллиона долларов - и большинство уходило в лёт. Сегодня они не продаются. Даже за 300 тысяч долларов. Потому что оставшиеся на рынке загородной недвижимости строители перешли на откровенный демпинг.
- Какие 300 тысяч долларов за дом 200 кв метров?! - восклицает Вадим. - Если вы купите участок 15 соток по три-пять тысяч долларов за сотку ( а это цена Новой Москвы сегодня), то получится максимум 75 тысяч. Строительство дома под ключ из самых современных материалов обойдется около 70-100 тысяч долларов. Когда такую же цену называешь владельцам старых домов, они не верят и по-прежнему считают на миллионы...
Палки в костер рынка недвижимости подбрасывают и местные власти со своими прикормленными застройщиками. В радиусе 20 км от Москвы уже не найти сколько-нибудь заметного района без многоэтажных башен и кварталов. Дачные и коттеджные поселки окружаются бетонными "спальниками", либо разного рода промышленными конструкциями - как, например, некогда престижное Крекшино между Киевским и Минским шоссе. Теперь там бывшие поселки артистов и художников соседствуют с чудовищными, километровой длины таможенными складами.
По данным риэлторов, самые крупные посёлки, где жизни нет или она едва теплится, находятся в Дмитровском районе, Балашихе, Новой Москве, на Рублёвском шоссе и Новой Риге.
Самые скандальные проекты – КП «Барселона» и «Кленовая роща», продавцы которых просто кинули своих дольщиков и растворились где-то в оффшорных зонах. «Обманутые дачники» обоих поселков тщетно ходят по судам и устраивают акции протеста, но чиновникам их беды не слишком интересны бывают сюжеты и покруче. Заморожены грандиозные мегапроекты, расположенные недалеко от Новой Риги: «Остров Истра» (смена собственников) и Рузская Швейцария (уголовное преследование главы компании).
Причины массовых заморозок, по мнению Петра Кирилова, директора по маркетингу компании ОЛ-ВЭЙ, в каждом случае разные. «Одни девелоперы ждут, пока рынок будет готов принять их предложение, поскольку текущая финансовая модель не удовлетворяет конъюнктуре рынка, - рассуждает эксперт. - Некоторые продолжают предлагать продукт покупателям, но боятся вкладывать деньги в маркетинг и в стройку. Где-то проект перешел в новые руки, и владелец пока размышляет, что делать дальше или готовит реконцепцию».
Основатель компании FREEDOM Алексей Мороховец к разговорам о реконцепции относится с большим сомнением:
- Чтобы вернуть загородное Подмосковье на путь нормального развития, нужно сперва хорошенько изучить область,- говорит он. –Элементарно подсчитать, сколько, чего и как тут понастроено. Второй вопрос – для кого эти обособленные поселения, ставшие модными в конце 90-х? В то время ко мне часто обращались состоятельные люди из разной среды – как творческой, так и бандитской - с заказом на разработку концепции поселков. И у меня есть печальная статистика по этому поводу: из 44 случаев обращения за пять лет только один клиент вышел на законную стройку, но потом обанкротился.
Это я к тому, чтобы было понятно, каким среди "загородных девелоперов" оказывается процент мечтателей, пожелавших пристроить куда-нибудь свой первый миллион, и мошенников, ухвативших первый подвернувшийся им участок земли. Те и другие начали строить основываясь исключительно на своей фантазии и наглости... Поэтому когда меня спрашивают, что сейчас делать, чтобы улучшить ситуацию, я без всяких шуток отвечаю: снести все нахапанное и незаконно построенное, а уж потом можно было бы начать и возрождение.
Некоторые участки вовсе выгоднее отдать по себестоимости с вычетом затрат, необходимых на снос существующей застройки. Сейчас этим занимаются не очень активно, но инвесторы многоэтажного жилья все чаще проявляют интерес к заброшенным объектам, ведь многие из них расположены на престижных направлениях и потенциально обладают высокой ликвидностью. Все, что плохо лежит, город все равно проглотит, эксперты советуют девелоперам отдать добровольно - с небольшим наваром для себя и компенсацией незадачливым покупателям непостроенных коттеджей.
Но эксперты не испытывают оптимизма и по отношению к состоявшимся и давно обжитым поселкам..
- Мне представлялось, что более - менее понятное будущее у проектов в зоне получаса езды от Москвы, - заявил «НИ» Алексей Мороховец. - По разным шоссе это может быть от 20 до 50 км от МКАД, где дома позволяют рассматривать покупку не в статусе «второго дома» или дачи, а в качестве места для жизни, постоянного, для всей семьи, включая работающих в городе родителей. У проектов в зоне далее часа езды от Москвы, на ближайшие 20-30 лет перспектива не просматривалась, и лучшее, что они могли бы сделать собственники – избавиться от обременительного дома, пусть и с большим дисконтом.
Сейчас я думаю иначе.
Подмосковье застроят так, что ближние поселки окажутся в центре городов. Возможность жить на природе останется только у тех, кто сейчас проклинает свои поселки за 100 км от МКАД.
Мне нечего советовать их владельцам.
Коттедж все равно не продать – покупают по штуке в год, при той массе, которая сейчас вывалена на рынок, ждать своей очереди придется 500 лет. Но есть и такой утешительный фактор, как смена поколений и трендов: то, что сегодня не мило отцам, завтра будет любо детям. Я бы над этим призадумался…
