Я сдаю квартиры посуточно...

Так уж получилось, что я уже девятый год занимаюсь сдачей квартир посуточно. Возможно здесь кому-то будет интересен мой опыт. Задавайте вопросы, в следующих частях я на них отвечу.

Традиционно в первой части авторы пишут о том, как они начали заниматься тем, о чем пишут, я же хотел об этом чуть позже, если будет интересно.


В данный момент у меня примерно десяток квартир в управлении. Это значит, что я их арендую, грубо говоря, покупаю оптом, а продаю в розницу.


Насколько это выгодно? Ну, в целом, выгодно. Получается при относительно небольших трудозатратах раза в три больше средней зарплаты. Почему трудозатраты относительно небольшие? Потому что процесс за годы отстроился, я сейчас веду только управленческий учет, работаю с системами бронирования, да обзваниваю гостей и отвечаю на звонки. Их (звонков) немного, десятка полтора в день. Есть администратор, которая управляет уборщицами, мастерами для мелкого ремонта квартир, взаимодействует с консьержами домов, где квартиры. В общем, выполняет всю ту работу, которой мне не хочется заниматься. Я больше про деньги, клиентов, маркетинг.


Системы бронирования. 90% клиентов приходят из букинга. Остальные из аирбнб, с сайта или самотеком. Есть и постоянные. Если будет интересно, могу рассказать, как работают букинг и аирбнб со стороы отеля. Меня частенько спрашивают, можно ли доверять рейтингу отеля на букинге? И да и нет. Отели могут накручивать себе рейтинг, отзывы, но это муторно и небезопасно (букинг крайне жестко с этим борется), но, тем не менее, высокие рейтинги и хорошие отзывы привлекают клиентов и поэтому многие этим занимаются. Но если отель большой и отзывов много, то, как правило, рейтинг честный, потому что большое количество негативных отзывов компенсировать нужно еще большим количеством хороших, а это практически нереально. Так что, если отзывов за апартаменты в букинге меньше 100-150 верить рейтингу не стоит. В аирбнб все еще серьезней – там нельзя накрутить отзывы, так что все честно. Правда. И аирбнб для гостей как правило дешевле за те же квартиры, чем они же на букинге, так как у букинга конская комиссия до 20%, а у аирбнб сильно меньше. И кинуть клиента, который в аирбнб забронировал себе квартиру, хозяину сильно сложнее, нежели в букинге, штрафы у аирбнб просто отпадные.


Арендодатели. Сейчас-то повезло с ними, многолетняя селекция, так сказать. Но были те еще кадры. Первым делом вспомнился следователь прокуратуры, не помню в каком звании. Сдавал мне три квартиры, которые были оформлены на родственников. Сразу понятно стало, как работает прокуратура. Потом уволился (или уволили), разорвал со мной договора и стал заниматься тем же самым 


Клиенты. О, это песня и тут рассказов на много частей. Например трансвестит-проститутка, которая разными именами представлялась, но у меня в телефоне сохранена как «Кира-пиздец». Звонит мне как-то парень и манерным тоном интересуется доступностью квартир на месяц. Квартира в нужном районе была свободна, цена устроила, забронировал. Разве что оказалось, что это не парень, а: «вы что, я девушка!». Ну ладно, думаю, девушка так девушка, хотя голос мужской. Приехала, заплатила сразу за месяц, никаких скидок, то есть очень выгодный клиент. Консьержи мне правда тут же сообщают, что это не девушка. А переодетый парень – здоровенный кадык. Но я уже ничему не удивляюсь, деньги отдал и ладно. А с ночи начался треш. Мужики к ней/ему в квартиру по очереди ходили примерно каждые полчаса. Часов с 10 вечера и часов до 6 утра. По утру у меня уже был полный отчет во сколько, сколько штук и так далее. Понятное дело, проблемы нам не нужны, мало ли, полицию соседи вызовут, или отношения с арендодателем испорчу, а они сильно важнее сиюминутных хороших денег. Звоню этому Кире, извиняюсь, прошу съехать, вернем оплату и все такое. Что там дальше началось… Феерическая истерика. И он в общем-то и не скрывал, чем занимается. И что поменять адрес он не может, реклама уже дана (WTF???), клиенты извещены и все такое. Как я понял, он из москвы собирает потенциальных клиентов как-то на каких-то специализированных ресурсах, потом приезжает на пару недель – месяц в какой-нибудь город на просторах нашей великой и необъятной и удовлетворяет, так сказать, клиентуру. Я в положение не вошел. Угрозы эффекта не вызымели, мы договорились, что переедет через пару ней. Деньги вернул. Он много раз еще через некоторое время звонил, хотел под разными именами у меня забронировать, видимо место очень ему удобное было. Пару раз даже прорывался, видимо бронировали для него другие люди. Но консьержи всегда на стреме и ему приходилось через пару-тройку дней переезжать.


Еще историй есть у меня. Так же как и внутренней кухни. Вы спрашивайте, я отвечу.

Вы смотрите срез комментариев. Показать все
Автор поста оценил этот комментарий
HMS системами синхронизироваными с экстранетами пользуешься? Какой удобней? Есть опыт?
раскрыть ветку (12)
Автор поста оценил этот комментарий

Нет, не пользуюсь, квартир немного, пока не испытываю необходимости

раскрыть ветку (11)
Автор поста оценил этот комментарий

А если будет бронь с 2 систем на одну квартиру в одинаковые числа?

раскрыть ветку (10)
Автор поста оценил этот комментарий

а у меня одна система - букинг, в других не состою. А с аирбнб не получится пересечься, так как там бронирование только после моего одобрения, что мне подходит гость. Я смотрю, если в букинге нет броней - то принимаю и закрываю квартиру в букинге.

раскрыть ветку (9)
Автор поста оценил этот комментарий

Ясно, нет опыта с аирбнб просто, не знаю как там устроенно.

А немного квартир если не ком.тайна это сколько?
Реально цифры понимать - вложение > доход > прибыль ?

Как с масштабированием дела обстоят ?

з.п. консьержкам какова?

раскрыть ветку (4)
Автор поста оценил этот комментарий

квартир плавает количество. Сейчас 9, в среднем около 10. Максимум было 18.

В среднем выручка должна быть выше в два раза стоимости аренды, иначе не выгодно. (то есть минимум 70-75 тысяч с квартиры за которую платишь 35)

Масштабирование не проблема - подключаешь к букингу в свой аккаунт новый адрес и все. Консьержам - 100 рублей за одно заселение

раскрыть ветку (3)
Автор поста оценил этот комментарий

По емкости при 18 кв, поселенцы не проседают?

раскрыть ветку (2)
1
Автор поста оценил этот комментарий
Простите, не понял вопрос
раскрыть ветку (1)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Вы говорите, что максимум было 18кв, но сейчас 9, вот я и предположил, что сокращения кол.кв связанно с тем, что не хватает квартирантов.

Вопрос в следующем - при большом количестве квартир, хватает ли квартирантов на заселение по датам, или начинает проседать и потому лучше снизить количество квартир?

А если просадки нет, то с чем связанно их сокращение ?

Автор поста оценил этот комментарий

там есть есть рабочая синхронизация календарей

раскрыть ветку (3)
Автор поста оценил этот комментарий

где? в HMS? или у аирбнб?

раскрыть ветку (2)
Автор поста оценил этот комментарий

и у Бука и у Биби есть импорт и экспорт календарей. Рабочий проверено.


Только у Бука  фишка в том, что  "неподтвержденные" брони (не вносят предоплату, не отвечают на сообщения и звонки) тоже закрывают календарь на Биби.


У биби же, если бронь не подтвердил - то на Бук не уходит информация

раскрыть ветку (1)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Я понял, спасибо!

Вы смотрите срез комментариев. Чтобы написать комментарий, перейдите к общему списку