Я сдаю квартиры посуточно...

Так уж получилось, что я уже девятый год занимаюсь сдачей квартир посуточно. Возможно здесь кому-то будет интересен мой опыт. Задавайте вопросы, в следующих частях я на них отвечу.

Традиционно в первой части авторы пишут о том, как они начали заниматься тем, о чем пишут, я же хотел об этом чуть позже, если будет интересно.


В данный момент у меня примерно десяток квартир в управлении. Это значит, что я их арендую, грубо говоря, покупаю оптом, а продаю в розницу.


Насколько это выгодно? Ну, в целом, выгодно. Получается при относительно небольших трудозатратах раза в три больше средней зарплаты. Почему трудозатраты относительно небольшие? Потому что процесс за годы отстроился, я сейчас веду только управленческий учет, работаю с системами бронирования, да обзваниваю гостей и отвечаю на звонки. Их (звонков) немного, десятка полтора в день. Есть администратор, которая управляет уборщицами, мастерами для мелкого ремонта квартир, взаимодействует с консьержами домов, где квартиры. В общем, выполняет всю ту работу, которой мне не хочется заниматься. Я больше про деньги, клиентов, маркетинг.


Системы бронирования. 90% клиентов приходят из букинга. Остальные из аирбнб, с сайта или самотеком. Есть и постоянные. Если будет интересно, могу рассказать, как работают букинг и аирбнб со стороы отеля. Меня частенько спрашивают, можно ли доверять рейтингу отеля на букинге? И да и нет. Отели могут накручивать себе рейтинг, отзывы, но это муторно и небезопасно (букинг крайне жестко с этим борется), но, тем не менее, высокие рейтинги и хорошие отзывы привлекают клиентов и поэтому многие этим занимаются. Но если отель большой и отзывов много, то, как правило, рейтинг честный, потому что большое количество негативных отзывов компенсировать нужно еще большим количеством хороших, а это практически нереально. Так что, если отзывов за апартаменты в букинге меньше 100-150 верить рейтингу не стоит. В аирбнб все еще серьезней – там нельзя накрутить отзывы, так что все честно. Правда. И аирбнб для гостей как правило дешевле за те же квартиры, чем они же на букинге, так как у букинга конская комиссия до 20%, а у аирбнб сильно меньше. И кинуть клиента, который в аирбнб забронировал себе квартиру, хозяину сильно сложнее, нежели в букинге, штрафы у аирбнб просто отпадные.


Арендодатели. Сейчас-то повезло с ними, многолетняя селекция, так сказать. Но были те еще кадры. Первым делом вспомнился следователь прокуратуры, не помню в каком звании. Сдавал мне три квартиры, которые были оформлены на родственников. Сразу понятно стало, как работает прокуратура. Потом уволился (или уволили), разорвал со мной договора и стал заниматься тем же самым 


Клиенты. О, это песня и тут рассказов на много частей. Например трансвестит-проститутка, которая разными именами представлялась, но у меня в телефоне сохранена как «Кира-пиздец». Звонит мне как-то парень и манерным тоном интересуется доступностью квартир на месяц. Квартира в нужном районе была свободна, цена устроила, забронировал. Разве что оказалось, что это не парень, а: «вы что, я девушка!». Ну ладно, думаю, девушка так девушка, хотя голос мужской. Приехала, заплатила сразу за месяц, никаких скидок, то есть очень выгодный клиент. Консьержи мне правда тут же сообщают, что это не девушка. А переодетый парень – здоровенный кадык. Но я уже ничему не удивляюсь, деньги отдал и ладно. А с ночи начался треш. Мужики к ней/ему в квартиру по очереди ходили примерно каждые полчаса. Часов с 10 вечера и часов до 6 утра. По утру у меня уже был полный отчет во сколько, сколько штук и так далее. Понятное дело, проблемы нам не нужны, мало ли, полицию соседи вызовут, или отношения с арендодателем испорчу, а они сильно важнее сиюминутных хороших денег. Звоню этому Кире, извиняюсь, прошу съехать, вернем оплату и все такое. Что там дальше началось… Феерическая истерика. И он в общем-то и не скрывал, чем занимается. И что поменять адрес он не может, реклама уже дана (WTF???), клиенты извещены и все такое. Как я понял, он из москвы собирает потенциальных клиентов как-то на каких-то специализированных ресурсах, потом приезжает на пару недель – месяц в какой-нибудь город на просторах нашей великой и необъятной и удовлетворяет, так сказать, клиентуру. Я в положение не вошел. Угрозы эффекта не вызымели, мы договорились, что переедет через пару ней. Деньги вернул. Он много раз еще через некоторое время звонил, хотел под разными именами у меня забронировать, видимо место очень ему удобное было. Пару раз даже прорывался, видимо бронировали для него другие люди. Но консьержи всегда на стреме и ему приходилось через пару-тройку дней переезжать.


Еще историй есть у меня. Так же как и внутренней кухни. Вы спрашивайте, я отвечу.

Вы смотрите срез комментариев. Показать все
30
Автор поста оценил этот комментарий
Погоди, то есть ты берешь квартиру в аренду на год, грубо говоря, и пересдаешь её посуточно. Но как к этому относятся владельцы квартир??? Ты когда договор с ними подписываешь, там же четко пункт есть, что в квартире будет проживать только арендатор.
раскрыть ветку (21)
40
Автор поста оценил этот комментарий

Я с владельцами подписываю собственный договор. Все владельцы в курсе. Да, есть такие, которые именно таким как я сдают. Потому что, на самом деле, для них это лучше. Квартира всегда в идеальном состоянии, все целое, плачу всегда в срок, иду на встречу и так далее.

раскрыть ветку (19)
5
Автор поста оценил этот комментарий
1. Как происходит передача денег-ключей и обратно ключей? Лично? Через консьержа?
2. Возможно ли совмещать данный бизнес с другой основной работой, если есть квартиры для сдачи?
3. Насколько критичен супер-пупер ремонт для постояльцев? Или главное чисто и все целое?
раскрыть ветку (13)
6
Автор поста оценил этот комментарий
Мелкие суммы через консьержа, крупные администратору. Что то на карту сбербанка перечисляют.
Возможно, я так и делаю. Главная затрата времени и сил это уборки, этим уборщицы занимаются.
Не критичен. Что, целое, все нужное есть (посуда, бытовая техника), все рабочее, ну и цена рынку соответствует. И да, очень важны хорошие фотографии. Значительная часть конкурентов выкладывает просто фотографии квартиры с телефона, никакой обработки, смотрится ужасно
раскрыть ветку (12)
1
Автор поста оценил этот комментарий

уборщицы, вот такой вопрос, какая у них з/п? График работы? Или это некая клиннинговая компания?

И до какого момента вы убирали все сами? Прежде чем решили нанять уборщиц

раскрыть ветку (7)
6
Автор поста оценил этот комментарий

тариф уборщицы - 300 р уборка независимо от квартиры. Генеральная уборка (раз в месяц) двойной тариф. График ненормированый. Летом часов с 6 и как уедут последние гости, то есть примерно до двух-трех, зимой часов с 10 до 4-5

Сами убирали первый год и это было большой ошибкой, так как это тяжело и отнимает много времени. Пока одна-две квартиры еще как-то реально. а 5-6 уже нет. Проблема найти нормальных уборщиц. Это правда проблема.

раскрыть ветку (6)
5
Автор поста оценил этот комментарий
Где вы нанимаете уборшиц с такими расценками? Поискала на сайтах клининговых компаний, средняя цена 1500 за однушку...
раскрыть ветку (1)
5
Автор поста оценил этот комментарий

Ну так это клининговая компания. А я нанимаю на сдельную. Очень подходят женщины пенсионерки живущие поблизости.

Автор поста оценил этот комментарий

Подскажите это 300 р за метр или за всю квартиру и все все? Что входит в уборку?

раскрыть ветку (3)
1
Автор поста оценил этот комментарий
300 рублей за метр, это если в среднем однушка 40 кв, то 12000 за уборку квартиры)) можно нанятся ?!
Автор поста оценил этот комментарий
300 за квартиру. Входит вся подготовка к приему новых жильцов. Независимо от того в каком состоянии была оставлена предыдущими гостями
Автор поста оценил этот комментарий

300 за квартиру конечно же

1
Автор поста оценил этот комментарий
А насколько ваш город туристический? Другими словами, кто чаще арендует? Туристы, работяги-командировочные или парочки?
раскрыть ветку (3)
3
Автор поста оценил этот комментарий

парочки редко, туристы только летом, в остальное время компандировочные

раскрыть ветку (2)
Автор поста оценил этот комментарий

Можно узнать какой это город? Получится ли данная схема в других городах, с мал. населением ?

раскрыть ветку (1)
1
Автор поста оценил этот комментарий
А в вашем городе есть что-то зачем туда людям приезжать? Производство, достопримечательности? Есть ли поток гостей в общем? Как с гостиницами? Каков их уровень цен и качество номеров? Если ответы на эти вопросы сведете в кучу, сможете понять стоит ли.
5
Автор поста оценил этот комментарий
Понял, спасибо за разъяснения.
Автор поста оценил этот комментарий

Вы сами собираете базу квартир, находя собственников, желающих Вам сдать на таких условиях?

раскрыть ветку (3)
1
Автор поста оценил этот комментарий

базы нет, мы просто искали квартиры, находили нормального собственника. Потом он же еще предлагал у него снять другие квартиры. как-то так.

раскрыть ветку (2)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Странно, за наверное почти 10 лет опыта сдачи квартир ни разу не предлагали их пересдавать посуточно

раскрыть ветку (1)
2
Автор поста оценил этот комментарий

Никто и не предложит, пока вы сами не убедите. Ни ценой, а гарантированным порядком и оплатой без просрочек. Сестра как-то сдала свою новую студию приличной молодой паре. Через 3 месяца выгнала из, засрали так, что в свинарнике колхоза чище!!! До этого сдавала посуточно год - все новенькое долго оставалось!

1
Автор поста оценил этот комментарий
Можно прописать, что возможна сдача в субаренду. Вопрос только цены
Вы смотрите срез комментариев. Чтобы написать комментарий, перейдите к общему списку