«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство. Часть 3⁠⁠

В продолжение постов

«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство.

и

«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство. Часть 2

Сразу прошу прощения за такой большой перерыв.

Первые две части выкладывал пока болел, была куча свободного времени. А тут выздоровел, уехал в отпуск, а после него всё завертелось с москальской скоростью  :)

Итак, продолжаем веселье...

В первой части мы говорили о том, что:

1. Как понять, сколько стоит моя квартира и за сколько я смогу купить то, чего мне хочется?

2. На какие вопросы мне надо знать ответы по своей продаваемой квартире и по покупаемой взамен

3. Как красиво продать свою квартиру

Во второй части разговор шёл о том:

4. Как оценить юридическую чистоту покупаемой на вторичном рынке квартиры

5. Как оценить юридическую чистоту покупаемой в недостроенном доме квартиры

В третьей и последней части речь пойдёт о:

6. Момент выписки продавца и его семейства. Как смотивировать продавца это сделать.

7. Механизм сделки

8. Дополнительные вопросы

9. Статьи законов, которыми регламентируется рынок недвижимости нашей необъятной.

Итак, квартирка проверена. Всё хорошо, покупаем.

Что дальше?

А дальше часть шестая:

6. Момент выписки продавца и его семейства. Как смотивировать продавца это сделать?

Дальше обговариваем выписку жильцов из покупаемой квартиры. Идеальный вариант – если они все выпишутся до сделки и квартира к моменту покупки будет юридически свободной. Но, это редко получается – зачастую, людям, просто, некуда выписаться, а в воздух почти нигде не выписывают – плодить БОМЖей никто не хочет и правильно делает. Тогда мы договариваемся о «денежке под выписку». Что это значит? - Часть денег вы, как покупатель, закладываете в отдельную ячейку в банке. И подписываете условие, что эти деньги продавец сможет забрать только в том случае, если в течение 1 месяца после регистрации сделки, он принесет в банк выписку из домовой книги, из которой будет понятно, что все нынешние жильцы уже выписались. Если отказался выписываться или опоздал хоть на один день - эти деньги идут на лечение нервов покупателя и на судебные расходы, связанные с выпиской прежних жильцов. Такой вариант жильцов очень дисциплинирует, надо сказать. Я обычно требовал под выписку заложить 200-300 т.р. (при стоимости квартиры 8-12 миллионов рублей). Вот такая, вот, нехитрая, но действенная мотивация. Так что, те, кто предлагал паяльник в качестве мотиватора, вы неправы. 90-е остались в прошлом :)

Тут еще один нюанс: Если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от участия в приватизации этой квартиры, вы никогда, ни по какому суду не сможете его оттуда выписать, если он сам не захочет этого делать. Этот момент отлавливать вы уже должны были научиться – расширенная выписка из ЕГРП и расширенная выписка из домовой книги вам в помощь.

7. Механизм сделки

Далее пытаемся всучить продавцу договор задатка, если получится, и, если не прокатит, не расстраиваемся (редко прокатывает) и подписываем договор аванса.

После подписания договора аванса (или договоре о задатке), начинается работа по подготовке документов к сделке.

О том, каких документов, я писать не буду – всё зависит от того, в каком регионе всё происходит (чиновники на местах зачастую такие выдумщики!), от того, альтернатива, или нет, ипотека, или нет, что по документам с квартирой, есть обременение или нет и т.д.

Что взять нужно обязательно: Справки из ПНД и НД. Свежие. Я предпочитал ездить вместе с продавцами за этими справками и забирать их сразу по выходу из кабинета психиатра/нарколога.

Чаще всего для сделки вам понадобятся:

1. Кадастровый паспорт

2. Экспликация (иногда поэтажный план еще хотят)

3. ДКП (Договор купли-продажи)

4. Банк попросит еще экспертизу стоимости, страховку и т.д.

Короче, тут возможны варианты.

Дальше, всё понятно:

Встречаетесь на подписание. Обычно это происходит или в банке, или в Центре Регистрации Сделок. Я больше любил банки, но, на вкус и цвет…

Что важно и, что удивительно, часто забывают: Проверьте паспорт продавца. Убедитесь в том, что расписываться в договоре будет именно хозяин квартиры.

Было как-то, покупали клиенту офис у юрлица. Прилетел аж из Норильска генеральный директор компании на сделку. Все документы юрика он предъявил – решение акционеров, и т.д. Ранее мы этого юрика проверили по полной – гоняли в командировку с аудитором, шерстили их финансовую деятельность. Всё отлично. После подписания, уже по пути со сделки, поняли, что единственное, что мы не посмотрели – это ПАСПОРТ генерального! Идиоты, прости, Господи! Кто подписывал-то? Что это за Вася Пупкин на сделке был?! Кто сказал, что именно он – тот самый генеральный, про которого в документах юрика говорится?! Тогда всё нормально закончилось, проверили человека, (есть варианты), расслабились. Но, могло бы и хуже всё закончиться. Так что, внимательность, внимательность, и, еще раз, внимательность.

Также: внимательно читаем весь банковский договор об аренде ячейки. От корки до корки. Особенно внимательно читаем условия доступа, все сроки, в которые имеет доступ каждый из арендаторов.

Какие деньги, в каком размере в какую ячейку кладутся, тоже писать не буду – тут миллион вариантов и всё зависит от того, альтернативная сделка, или нет, комиссия риэлтору платится на руки, или кладётся в отдельную ячейку и т.д.

Главное – понять механизм сделки: Подписываете Договор аренды ячейки с условиями доступа, подписываете ДКП, далее, вы, как покупатель, закладываете в ячейку в банке деньги, получить которые продавец сможет ТОЛЬКО после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре. После этого, вы получаете документы о праве собственности на квартиру, продавец получает доступ в деньгам. Профит!

Пара моментов:

1. Сделка считается закрытой ТОЛЬКО после того, как она зарегистрирована в Росреестре и подписан акт приёма-передачи квартиры.

2. На сделке попросите продавца полностью и от руки написать расписку о том, какую сумму и за что он получил. Важно, чтобы расписка была не напечатана, а написана именно рукой продавца. Случись чего – графологическая экспертиза может избавить вас от многих проблем. По одной росписи личность писавшего установить практически невозможно. А тут у вас целый лист будет.

А что дальше,

Дополнения к постам:

Дополнение 1. Типичные вопросы и ответы на них.

- Сколько обычно стоят услуги риэлтора? – В Москве от 2 до 6% от суммы сделки. Процент зависит от сложности сделки и местоположения объектов. Москва дешевле, подмосковье дороже (что логично – мотаться дальше, очереди в подмосковье больше, цены на услуги по получению нужных документов выше)

- Может ли риэлтор развести на деньги? – Легко. И вы никогда не узнаете об этом. Нужно искать именно честного. Существует куча моментов, которые вы никогда не сможете проконтролировать.

- Стоимость квартиры одна, а в договоре – другая. Такая практика была. Цель таких сделок с заниженной стоимостью в договоре – уклонение продавцом от уплаты налогов. Здесь важно понимать: если вам предлагают такой вариант, и сделка будет расторгнута или признана недействительной или ничтожной, вам вернут только ту стоимость, которая указана в договоре. Существует миллион способов того, как описать в договоре «остаток» - ту сумму, которая идёт сверх договора. Иногда пишут, что эта сумма – штраф, который продавец должен будет уплатить при расторжении сделки. Иногда – что это стоимость «неотделимых улучшений» в квартире (т.е., ремонт, типа ты сделал на эту сумму) и многое другое. Все эти варианты легко оспариваются в суде. Поэтому, если покупать квартиру с заниженной стоимостью, то ТОЛЬКО такой вариант, который расторгнуть будет потом в суде невозможно. И только так. Справедливости ради: расторгнуть уже заключенную сделку в суде в-принципе, непросто. Для этого должны быть более, чем веские основания. «Я передумал», «Я понял, что слишком дешево продал» - это не основания для расторжения сделки. Самое важное дополнение по данному пункту: по причине изменения законодательства, такая схема ушла в прошлое.

- В каком случае договор дарения является ничтожным? - В том случае, если сделка была притворной. Т .е., если была сделана оплата деньгами или какой-либо вещью. (Если есть встречная передача денег или вещи). (Ст. 572 ГК РФ + ст. 170 п.2 ГК РФ). Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, является ничтожным.

- В течение какого времени орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (ЕГРП), обязан предоставить заявителю информацию об объекте недвижимости? - 5 рабочих дней, а в случае если ЕГРП ведется на магнитном носителе, то на следующий день, следующий за днём обращения. (Ст. 7 п.2 Закона о Государственной регистрации.)

- В течение какого срока супруг, не давший согласия на отчуждение недвижимого имущества, в праве требовать признания сделки недействительной? - 1 год со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (фактически, срока нет) - (Ст. 35 Семейного Кодекса РФ)

- В чем разница между задатком или авансом? - В ответственности сторон. (Ст, 380 381 ГК РФ (+ ст 416 ГК РФ - про невозможность исполнить обязательства)

- В числе основных правомочий собственника, определены следующие права: Владение, распоряжение, пользование. На основания какого правомочия собственника, он может подарить или поменять собственность? - На основании права распоряжения.

Дополнение 2. Кратко о перепланировках. Чего бояться и чего не бояться:

Что нельзя узаконить в перепланировке:

1. Балкон присоединить к комнате можно, но законную стену дома убрать нельзя. Можете барную стойку сделать из стены.

2. Батарею нельзя переносить на балкон

3. Кухню нельзя делать над жилым помещением. Над нежилым - можно.

4. Мокрые зоны двигать можно только над нежилыми помещениями. Т.е., увеличить ванную за счёт коридора можно. За счёт комнаты - нельзя. Естественно, гидроизоляцию надо будет сделать по всеё площади с подъёмом на стены.

5. Дверной проём можно сделать даже в несущей стене. Но, просто взять и прорубить его нельзя. Нужен проект от того архитектора, который проект дома создавал. Если его уже не найти (например, до 1953 года постройки), то проект должна подготовить уполномоченная организация. Какая, вам скажут в жилинспекции. В Москве это Мосжилниипроект. Если еще конкретнее, то, на 95% проект вам предложат такой: Надо будет обварить проём по контуру уголком с обеих сторон стены, которую рубишь. Потом стянуть между собой эти два прямоугольника из уголков. А затем металлические ленты, которыми стягивали рамки, притянуть анкерами к стене (с её торцов, соответственно). Т,е., вариант, который прокатывал еще года три назад (тупо, швеллер вверху проёма, чтобы не осыпалась стена), не прокатит 146%.

Дополнение 3 Типы домов, их плюсы и минусы:

Кирпич

Блочный

Монолит

Монолитно-кирпичный

Панель

Монолит - заливается мощная фундаментальная плита. От 0.5 до 20 метров толщиной. (зависит от грунта, близости вод, высоты дома). Потом несущие колонны, потом - пол. Иногда вместо колонн льются периметровые стены.

Монолит проблемный на период ремонта дома, т.к. звук передается сверху вниз. Зато потом - тишина и покой. В панельке тишины не будет никогда.

Монолит - самый сейсмоустойчивый. В случае землетрясения, панелька сложится раньше.

________________________________________________________________________________

Дополнение 3 я выложил специально для того читателя, который попросил выложить свод статей законов, которые регламентируют сделки с недвижимостью. Соответственно, если вы - не фанат, дальше можно не читать.

Дополнение 3. Cтатьи Семейного, Гражданского и Жилищного кодексов, которые стоит знать, занимаясь сделками с недвижимостью:

Ст 128 ГК РФ. Виды гражданских прав.

Ст. 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи.

Недвижимые вещи - земельные участки, объекты недр, и прочие объекты, перемещение которых невозможно без причинения им вреда, несоразмерного их стоимости.

Ст. 131 ГК РФ. Государственная регистрация недвижимости. Недвижимое имущество подлежит госрегистрации и все обременения на эти объекты подлежат госрегистрации.

Ст. 153 ГК РФ.

Ст. 154 ГК РФ. Договоры и односторонние сделки. Сделки бывают двухсторонние и односторонние. Односторонние сделки - сделки, необходимы для выражения воли одной стороны (завещание, доверенности). Для заключеня договора необходима воля двух, трех или более сторон.

Ст. 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием. Статья о цепочке сделок - все сделки в альтенативе можно связать этой статьей. Право собственности на одну квартиру в цепочке

Это первый пункт.

Второй пункт - отменительный. Т.е., если прописали 2 пункт 157 статьи, то при расторжении одной из сделок в цепочке, расторгаются все сделки.

Ст. 158 ГК РФ.Сделки заключаются устно или письменно. Письменная форма может быть в простой письменной или в нотариальной форме.

Ст 128 ГК РФ. Виды гражданских прав.

ст. 173. ГК. РФ. Недействительность сделки юридического лица, если сделка противоречит целям деятельности юр. лица. С ИП та же тема.

ст. 174. ГК. РФ. Если ведение сделки не входит в полномочия конкретного сотрудника, а договор подписывал он, сделка может быть признана недействительной. Соответственно, если имеем дело с юр. лицом, проверяем полномочия того, кто подписывает документы.

ст. 175 ГК РФ. Недействительность сделки, заключенной несовершеннолетним.

ст. 176 ГК РФ. Недействительность сделки, заключённой ограниченно дееспособным.

ст. 177 ГК РФ. Если человек дееспособен, но на сделке не понимал значения своих действий, может быть признана недействительной.

ст. 178 ГК РФ. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения.

ст. 179 ГК РФ. Сделка, заключенная под влиянием обмана, насилия или вследствие тяжелых обстоятельств, а также на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка)

ст. 180 ГК РФ. Последствия недействительности части сделки.

ст. 181 ГК РФ. Сроки давности

ст. 182 ГК РФ. ч.2 Когда ты являешься представителем лица, а когда нет.

ст. 185.-186 ГК РФ. Доверенности. Доверенность без подписи ничтожна. Доверенность с подписью, но без даты - 1 год.

ст. 187 ГК РФ. Передоверие.

ст. 188 ГК РФ. Прекращение действия доверенности.

ст. 189 ГК РФ.

6 статья жилищного кодекса РФ

Поднаём. Ты можешь сдать свою часть жилья только с согласия всех жильцов, которые фигурируют в этом договоре.

30 статья жилищного кодекса

Можно сдать в поднаём жильё, можно отдать в безвозмездное пользования.

288 и 292 ст. ГК РФ

Если я продаю квартиру, в которой прописаны не только собственники, но есть и другие прописанные, факт продажи не является основанием для окончания права пользования квартирой другими прописанными.

Выход ясен - закладывать деньги "под выписку".

673 ст. ГК РФ

Сдать часть комнаты не можешь.

679 ст. ГК. РФ

Если ты квартиру сдал, а у тебя ребенок родился, ребенка пропишут автоматически в квартиру.

5 ст. УК РФ

Кто является близким родственником.

Ст. 17 ГК РФ

Правоспособность граждан. Все имеют права и обязанности, которые появляются в момент рождения и прекращаются в момент смерти.

20 ст. ГК РФ

Место жительства по закону - там, где проживаешь.

По факту - там, где прописан.

21 ст. ГК РФ

Все права и обязанности (в том числе, покупать-продавать квартиру) - с 18 лет.

26 ст. ГК РФ

с 14 до 18 лет можно совершать сделки с согласия законного представителя.

Но заработком, стипендией и доходом может распоряжаться сам

28 ст. ГК РФ

Если 14 лет не достиг, то сделки совершают только их родители, опекуны и усыновители.

Исключением являются сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения и госрегистрации.

Т.е., дедушка может подарить внуку часы. А вот с квартирой -вопрос. т.к. с 1 марта договор не регистрируется, а переход права регистрируется.

29 ст. ГК РФ

Признание гражданина недееспособным. Признает недееспособным суд. и он же назначает опекуна.

От его имени сделки совершает опекун.

Такие сделки более опасными не являются если цена в ДКП прописана полная. Такие квартиры обычно чуть дешевле рынка.

Продать органы опеки разрешат только при одновременной или последующей (через несколько дней) покупке другой недвижимости.

Иначе органы опеки будут настаивать на расторжении.

30 ст. ГК РФ

Злоупотребляющий алкоголем гражданин становится частично дееспособным. Он может совершать мелкие бытовые сделки. Крупные сделки только с согласия попечителя.

Ст. 34 ГК РФ. Органами опеки и попечительства являются местные органы самоуправления.

Ст. 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного. Опекун не вправе распоряжаться, а попечитель давать согласие без разрешения органов опеки.