Вопрос к юристам.⁠⁠

Статья 171. Не действительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным.
Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
Раньше нотариусы писали в договоре купли-продажи, что дееспособность проверена... Я спрашивал нотариусов, как они проверяют дееспособность. Они смеялись и говорили, что оценивают дееспособность на бытовом уровне на основании общения с продавцом, хотя понимали, что этого недостаточно. Психиатрическое освидетельствование может выполнять только врач-психиатр. (ст. 23 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании".
Сейчас нотариусы в обязательном порядке запрашивают информацию из ЕГРН об отсутствии запрета на регистрационные действия в частности в связи с недееспособностью.
Однако, человек может быть не лишен дееспособности, но состоять на учете в ПНД или НД. Одного этого факта может быть достаточно для суда, чтобы признать сделку недействительной. При этом квартира возвращается продавцу, а он должен вернуть деньги покупателю. Если у продавца денег не окажется, то покупатель остается без квартиры и без денег. На этом строится одна из схем мошенничества. 
Человек может не обращаться в ПНД и НД и не состоять на учете, но может в какие-то моменты "не понимать значение своих действий или руководить ими" (см. ст. 177 ГК РФ). Этого обычный человек и нотариус легко могут не заметить. Отмечу, что не все сделки требуют нотариального удостоверения и могут совершаться в простой письменной форме. Если суд установит, опираясь на результат судебно-психиатрической экспертизы, что продавец в дату подписания договора не понимал значения своих действий и не мог ими руководить, то сделку он признает недействительной. При этом может добавить, что покупатель не проявил должную осмотрительность, не получив от продавца справку о психиатрическом освидетельствовании во время подписания договора.

Не поверите, но вселение как и выселение - тоже по суду :)

То есть вы можете вскрыть свои двери (полиция скажет "дверь ваша, делайте что хотите"), а дальше прав будет тот, у кого больше прав и знаний уголовного кодекса.

Есть даже специальная услуга - с вами приезжают плечистые мальчики с видео-фиксацией и помогают вам вселиться в квартиру. Выселить они не могут (ибо статья), но вот при вселении возможны 2 варианта:

- в теперь уже вашей квартире проживает идиот, который на камеру набирает себе пару уголовных статей и уезжает в тюрьму, дальше вы его выселяете по суду уже без его личного присутствия (в идеале - бросается на мальчиков с ножиком под видео-запись)

- в теперь уже вашей квартире проживает хитрожопый, который законными способами не даёт вам вселиться и при этом не нарушает ничего из нашего обширного законодательства

Можно ли от этого застраховаться?

Частично - да. В ДКП прописывается строчка, что "продавец гарантирует, что на момент подписания ДКП из квартиры выселились на законных основаниях все жильцы, также он гарантирует, что до подписания акта приёма-передачи в квартиру не будет кто-либо вселён" (или что-то подобное).

И вот тогда, когда он откажется выселяться и выдаст коронную фразу "а попробуешь меня выкинуть силой - посажу за самоуправство" вы ему покажете эту строчку и сможете сказать ответное "а я сейчас пойду сажать тебя за мошенничество".

Перспективу посадить его по этой статье оценить не могу, но теперь уже и вы сможете у него крови попить и у него будет стимул сказать "спокуха, чувак, через 20 минут тут уже не будет ни меня ни моих вещей".

она не имеет никаких прав жить в этой квартире

Не имеет, факт. Но проживает. В этом и заключается вся странность ситуации - выселение в нашей стране только по суду и только силами судебных приставов.

А если взять за шкирку и выкинуть из квартиры, то можно самому в тюрьме оказаться, так что съезжать она должна сама и добровольно.
Всё, что может законно сделать новый собственник - создать условия для скорейшего добровольного съезда.

Именно так. Не бить, а просто взять под руки и силой вывести из квартиры. И не нужно никаких судов. И никто вам ничего за это не предъявит.

Прямо в "зеленом банке", девочка оператор затребовала у дедушки справки из психушки или копии водительского удостоверения

Бред какой-то, во-первых, это не в их зоне ответственности, во-вторых, копия ВУ ничем не поможет. Человек может быть психом со справкой и у него может быть действующее ВУ (достаточно права получить в одном регионе, а психом стать в другом и всё, никто никому ничего не сообщит).

Также не очень понимаю, как сын мог смошенничать?

При нормальном подтверждении сделки оспорить сам факт совершения сделки будет нереально, а заявить о недееспособности можно в обоих случаях.

p.s. Несколько лет назад покупал квартиру в ипотеку. Весь процесс вычитки и подписания ДКП был записан на камеру, это порядка полутора часов (у банков свои заморочки и есть минимальное время, которое покупатель/продавец должны провести "в комнатке для проверки правильности договора" и обычно это около часа - сталкивался с таким в двух разных банках). Камера моя. И если продавцы на это хоть как-то отреагировали (словами "ого, ну ты и подготовился!"), то сотрудница банка на стоящую на штативе камеру даже не обратила внимание. Подозреваю, что я далеко не первый :)

Запись, кстати, хранится до сих пор и будет храниться ещё очень долго.

Чем полезна такая запись, да ещё при том, что самые важные части договора в самом конце зачитывались вслух юристом банка (а у них в потолке были вмонтированы свои камеры, и, думаю, архив тоже хранится)? Тем, что после этого будет крайне сложно оспорить не только сам факт заключения договора ("меня там не было, это поддельная подпись"), но даже его содержание.