558

Сказ о том, как я квартиру покупала

Ну вот я и дождалась этого события. Долгожданный переезд в другой город уже был близко. Наконец-то нашелся покупатель на мою квартиру и естественно, я и муж поехали выбирать будущее милое уютное гнездышко. Объездив полгорода, выучив весь рынок жилья по нужным параметрам, сделали свой выбор. Прекрасное место, детские площадки в кол-ве 6 штук, рядом озерцо, развитая инфраструктура. Сама квартира требовала минимальных вложений. В общем, райское предложение. Естественно, согласились незамедлительно и уже на следующий день договорились о передаче аванса и заключении предварительного договора. А вечером узнали, что дом с проблемами. ТСЖ завышает тарифы, не оплачивает ресурсоснабжающим компаниям счета и у всех висят большие долги, которые вроде и не законные, но платить их почему-то нужно. На следующее утро решили узнать у жильцов, что и как. В общем, хоть дом и почти свежак, но в нем нехилая такая трещина толи от усадки, толи от стройки рядом, толи еще от чего. Ну и проблемное ТСЖ. Расстроились. Отказались. И поехали дальше искать квартирку своей мечты.

Нашли. Почти идеал. Детский сад прямо во дворе. Большой городок для детей. Рядом детский бассейн. И район элитный. Найти за такую цену здесь квартирку очень большая удача. Правда продавец на показ квартиры опоздала на час. Объяснила, что продавала еще одну квартиру и застряла у нотариуса. Это был первый звоночек п***ца, как оказалось.И снова минимальные вложения по ремонту, первый этаж ни чем не огорчил, подъезд чистенький. Решили подумать. Погуглили дом, ТСЖ. Все в норме. Через пару часов приезжаем с авансом к этому дому. Продавец стоит возле дома и общается с каким-то мужичком, затем передает ему какие-то бумаги и направляется к нам. Не знаю, зачем я этого мужика разглядывала, но запомнила не зря. Продавец сообщает, что в соседнем подъезде этому мужчине продала квартирку, подобную нашей, и вообще она будет брать крупногабаритную квартиру и торопится с продажей, потому так дешево, а еще у нее несколько видов недвижимости от долей до двушек, и она юрист, и даже с садиком, что во дворе помочь может. Болтушка еще та. Мы радостные и окрыленные передаем аванс, заключаем договор. Деньги с продажи старой квартиры будут через два дня, аккурат на мое др. На следующий день договариваемся о встрече, чтобы посмотреть все документы на квартиру. Вечер в предвкушении скорого переезда и шашлыков пролетел незаметно. А на утро очередной звездец. Доча 5 лет отроду покрылась непонятной сыпью. Вызванный педиатр сказал, что это скорее всего скарлатина или кишечка (название не помню), и мы уехали в инфекцию. Встречу естественно отменяем.

На следующий день сделка, а я единственный собственник в инфекции застряла. Договорилась с врачом, чтобы папа меня заменил на денек в больнице, и отправилась на сделку. Все прошло удачно, деньги получены, но покупку решили отложить, так как больница по прошлому месту жительства, а в другой город особо с больнички не поездишь. В общем, ждем неделю в больнице в ожидании анализов, которые не показали ничего вообще. Потом уже узнала, что ребенок с подачи бабушки слопала сникерс и получила банальную аллергию, ввиду того, что просто арахис выплевывался незамедлительно ибо "невкусный и грызется". Ну что ж. Середина недели, мы едем домой. договариваемся с продавцом о встрече на следующий день, т.е. в четверг. Стоит заметить, что предварительный договор у нас до субботы, и в принципе мы успеваем. Спрашиваю у продавца, готовы ли выписки с ЕГРП, фин.-лиц. счета, архивные и переходы права. Она говорит, что да, но завтра никак не может, так как ее дядя работает и сможет приехать на сделку только в пятницу. Эм, что?! Какой еще дядя? Она объясняет, что у нее много объектов недвижимости и чтобы не платить много налогов, некоторые из объектов зарегистрированы на родственников. Нас это напрягло знатно. Прошу у нее сделать тогда справки у нарколога и психолога у дяди. На что она отвечает, что сделку мы будем регать у нотариуса, и там все должно быть в порядке. Якобы нотариус тут своей головой отвечает. Замечу, что во время всех разговоров речь у продавца была сбивчивой, как будто она пьяная. Напряжная ситуевина, в общем. Ладно. Подумали, порешали, решили в пятницу двигать на сделку. Если что, заберем деньги и пошлем эту котовасию в далекое эротическое.

В четверг звонит продавец:

П.: Вы вот спрашивали про все эти справки. Они вам зачем? Вы что, мне не доверяете?

Я. (медленно офигевая): Эм. Ну я вас знаю всего пару часов. С чего мне вам доверять? Сделки по недвижимости и с большими деньгами априори подразумевают документальное подтверждение, а не веру на слово.

П.: Хорошо, я поняла. Завтра к нотариусу я записалась на 12. Приезжайте.

Я.: Хорошо. До встречи.

Зачем нужен был нотариус, я так и не поняла.

Приезжаем в пятницу, ждем продавца с дядей. Приехали с дочей, так как оставить было не с кем. Заходим к нотариусу и тут продавец говорит:

П.: У меня выписка с ЕГРП просрочилась вчера, так что сегодня с документами ознакомимся и в среду на сделку. Я записалась.

Я в шоке, муж закипает. Ну ладно, сидим ждем своей очереди. Тут продавцу звонят, она отходит разговаривает с кем-то. После разговора подходит к нам:

П.: Звонила нотариус. Ее сейчас нет в городе, будет только в среду. Документы у нее в сейфе закрыты, так что посмотреть никак.

Я.: Тогда мы на сделку не идем.

П.: Почему? Вы что мне не верите?

Я.: Да, не верю. Потому что документов на квартиру я до сих пор не увидела. И собственник квартиры, как оказалось, не вы, а левый мужик. На каком основании вы вообще с нами предварительный договор оформили? У вас доверенность есть на такие действия?

П.: Это моя квартира.

Я.: Но вы же мне в среду сказали по телефону, что юридически она оформлена на вашего дядю.

П.: Ну да, но это моя квартира.

В общем, минут 15 она доказывала, что это ее квартира, несмотря на то, что оформлена на дядю.

Я.: В общем, либо мы с вами завтра на сделку, либо возвращайте деньги.

П.: Я вам ничего возвращать не обязана. Вы отказались от сделки по неведомым причинам, а я уже другим покупателям отказала.

Я.: Меня не интересует кому и что вы там отказали. Документы вовремя вы не подготовили. Собственницей квартиры не являетесь. Не отдадите завтра деньги, я подам на вас в суд. Да и вообще, без доверенности продавать чужую квартиру тянет на статью "Мошенничество".

П.: Вы мне еще и угрожаете?! Да я сама на вас в суд подам.

И ушла в закат.

Приезжаем домой. начинаем искать новый вариант и морально готовимся к судебным тяжбам.

В субботу звонит продавец.

П.: В понедельник смогу отдать вам деньги. Сможете приехать?

Я.: Да сможем.

Приезжаем в понедельник. Смотрим квартиры попутно. До продавца не могу дозвониться, ибо она не берет трубку. Три дня с ней никак состыковаться не могли. А в среду она нас обрадовала. Приезжайте, говорит, на квартиру. Там новый покупатель уже заехал, он вам деньги передаст. Ок, приезжаем. Выходит тот самый мужик, которому она передавала какие-то бумаги в день нашей первой встречи. Недовольно передает нам деньги и предварительный договор, чтобы я его подписала, что претензий не имею. Ну я и расписала на нем, почему забрали аванс. У мужика знатно бомбануло, когда он прочитал мою писанину на договоре, но деньги отданы и претензии все были по делу. Так что немного повозникал и все. Распрощались, наконец-то. Второй, свой экземпляр, я оставила у себя на всякий пожарный.

К этому времени очередной вариант жилья уже подобран. Так себе вариант, но лучшее из того, что осталось. На рынке затишье какое-то нереальное наступило. Посмотрели доки, вроде чисто. Требует ремонта санузла, но и цена ниже, чем у предыдущих вариантов. Договорились на сделку через неделю, но предварительный не стали подписывать.

Муж был не в востроге от этого жилья, поэтому поиски не остановил. За день до сделки нашел. Поехали, посмотрели. Цена такая же, но ремонта не требует особого. Только основные вещи (обои, унитаз) поменять и все. Сруливаем с той сделки и решаем брать этот вариант. Тут тоже нюанс. Квартиру показывал риэлтор, но об оплате своих услуг, даже не обмолвился, хотя спрашивала. Два собственника у квартиры, брат и сестра, поэтому оформление через нотариуса. Риэлтор сказал, что расходы по оформлению сделки берут на себя собственники.

Как бы мы логично и подумали, что раз это их риэлтор, то и его они тоже оплачивают.

Приезжаем на сделку в контору этого риэлтора. Все чин чинарем. Доки все в порядке. Подписываем предварительный. Из разговора с собственниками узнали, что у них очень срочная продажа, ибо сестре тут неожиданно квартиру государство выделило, а в собственности у нее ничего не должно быть. И тут риэлтор нам подсовывает со всеми доками договор на свои услуги на сумму 40 т.р. Блин!!! Естественно отказываемся от такого сомнительного удовольствия. Он искренне так удивился на наш отказ. Брат с сестрой возвращают аванс и уходят. А риэлтор пытается нас убедить, что эти деньги он отработал: показал квартиру, которую мы сам нашли, сделал ей рекламу на сайте бесплатных объявлений, напечатал целых 10 листов для оформления сделки и запишется к нотариусу. Что-то жирновато, подумали мы, и свалили. Пока спускались с офиса, решили позвонить по предыдущей сделке и возобновить ее. Я уже начала искать номер в телефоне, как на улице нас тормозят брат с сестрой и говорят: "Нам нужно продать, вам - купить. Может сами оформим?" Ок, не вопрос!!! Внутренний еврей возликовал такому развитию событий. В общем, в понедельник сделку оформили у нотариуса, которого нашли и оплатили собственники. Сейчас обои переклеиваем, да мебель новую заносим.

А мораль сей басни такова: всегда смотрите документы и не верьте на слово людям, которые продают недвижимость.

Дубликаты не найдены

+44
Я часто читаю, как люди отдают аванс не посмотрев документы, не зная кому вообще отдают свои деньги. Чем вы руководствовались, когда отдавали той даме аванс? челрвек с ключами от квартиры может быть и арендатором и наемной уборщицей и вообще кем угодно. Да и на каком основании нотариус такой предварительный договор заверил?
раскрыть ветку 16
+14

Нотариус не заверяла. Договор сами составляли. Она предъявила свой паспорт. Все данные были в договоре. Да и аванс был всего 10 т.р. Как бы не так сумма, с которой заграницу можно сбежать=)

раскрыть ветку 15
+6
ну разве если сумма маленькая. Но все равно, мало ли кому вы ее отдали. И кстати, вы же знаете, что подобные домашние "договора" не имеют никакой силы?
А вообще, с новосельем вас! :)
раскрыть ветку 14
+11
Рисковые вы люди покупать квартиру без страховки, без проверки документов.
Вот список проблем, по которым вы можете лишиться денег, уплаченных за квартиру и самой квартиры:

квартиры с отказниками при приватизации;
квартиры, в которых проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы;
квартиры от собственника, который на момент покупки жилья состоял в браке, а после развода не оформил соглашение о разделе имущества;
квартиры, собственники которых имеют неисполненные (на момент продажи) обязательства по исполнительным листам службы судебных приставов. Это может служить причиной признания человека банкротом, такую сделку возможно оспорить в суде;
приобретенные с использованием материнского капитала квартиры, владельцы которых не исполнили свое обязательство по наделению несовершеннолетних детей долями в квартире в соответствии с законом;
квартиры, где один из сособственников признан по суду умершим или без вести отсутствующим;
квартиры, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием;
квартиры одиноких пожилых собственников, которые продают свою жилплощадь по очень низкой цене и не приобретают взамен другое жилье.

Вы уверены, что можете отследить все вышеперечисленные случаи?
раскрыть ветку 6
+1
Я уверена, так как собственники оба не в браке и без детей. На момент сделки долговых обязательств ни у кого лет. На учёте у психолого и нарколога не стоят. Они первые собственники. Никого левого прописано не было. Все подтверждено документально.
0
Извините за глупую шутку, а как все это проверить?
раскрыть ветку 1
+1
Довольно легко. Справка из егрп на переход права, архивная справка из паспортного стола с момента приватизации, справки от участковых нарколога и психолога. А долги в открытом доступе на сайте судебных приставов
-5
Агент по продаже недвижимости передогинтесь
раскрыть ветку 2
+8

как будто они занимаются проверкой по всем этим пунктам

раскрыть ветку 1
ещё комментарии
+19

Я когда квартиру продавал, появилась сразу куча риэлторов, которые стали предлагать свои услуги. Договор я принципиально ни с кем не заключал, поскольку у большинства этих дармоедов есть пункт, что в случае продажи, они в любом случае получают комиссию, даже если ничего не делали. Очень интересный пунктик, однако.


В общем за 3 года продажи успел пообщаться со многими риэлторами и только последняя девочка смогла меня убедить подписать договор. У нее был всего один пункт - продажей занимается только она и никто другой. В итоге после трех лет мучений эта девочка обзвонила буквально весь город и нашла мне просто идеальный вариант размена, на который я тут же согласился. В итоге за квартиру я получил польше, чем рассчитывал в самых смелых мечтах, а купил квартиру намного дешевле рынка.


Так что если человек с мозгами и действительно хочет и может выполнять свою работу - цены ему нет. Очень жаль, что таких людей с каждым годом мне встречается все меньше и меньше.

раскрыть ветку 4
+18
В итоге за квартиру я получил польше
Иллюстрация к комментарию
раскрыть ветку 1
0

Упс, все-таки не на столько много я получил)

+1
Как жаль, но мне уже в третий раз попадается риэлтор-непрофессионал, который только генерирует проблемы
0
Какой город?
+25

Из личного опыта. Очень хорошо ставит на место продавца ДОГОВОР ЗАДАТКА.
Я когда квартиру покупал, часть денег отдал и подсунул заранее подготовленный бланк.
Потом продавец пытался брыкнуться - типа нам дороже предлагают....
Я такой. Да не вопрос. Возвращаете задаток в двойном размере, как по закону...
Тут же врубила заднюю и заткнулась. Нет-нет, что вы, я совсем не такая...

раскрыть ветку 6
+1

Что значит "договор задатка" (как вы написали) ? В чистом виде он ничтожен без другого договора.

+1
Браво,Коллега!!!
-3

Это, кстати, хуйня. Про двойной размер.

Задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства. В то же время «если договором предусмотрена уплата одной из сторон задатка, то он будет считаться заключенным лишь после исполнения соответствующим контрагентом своей обязанности» <1>. Основное и акцессорное обязательства возникают одновременно, иными словами, задаток уплачивается при заключении договора



Источник: http://stgkrf.ru/380



Если основное обязательство возникает на основании сделки, совершаемой в письменной форме, то по общему правилу обеспечить такое обязательство задатком нельзя, поскольку факт заключения договора не нуждается в доказательствах. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), а во исполнение договора. Другое дело, что договором могут предусматриваться штрафные санкции в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Их виды могут быть различными (твердая денежная сумма, процент от какой-либо суммы, двойная сумма того, что было уплачено, и т.д.).



Источник: http://stgkrf.ru/380

раскрыть ветку 3
+6

§ 5. Задаток

В статью 337 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 12.01.07 г. № 225-III (см. стар. ред.)

Статья 337. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.

Пункт 2 изложен в редакции Закона РК от 27.02.17 г. № 49-VI (см. стар. ред.)

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение письменной формы влечет ничтожность соглашения о задатке.

См.: Ответы на вопросы по применению нормы главы 18 Гражданского кодекса (поступившие от местных судов) (Н.Суханова)

+2

Во-первых мой рассказ относится к 1997 году, когда пп 3 и 4 еще не было в ГК РФ.
Больше того, у нас в ГК РК этих пунктов нет и по сей день.

0

Так что у нас, как видите, действует и по сию пору.

+22
Мораль басни: учитесь излагать мысли структурировано и понятно. Сумбурный и сбивчивый рассказ.
раскрыть ветку 4
+3

Так кто в итоге был тот мужичок, которого ГГ запомнила? Я так и не понял: новый покупатель или какое-то подставное лицо?

раскрыть ветку 2
+3
Хер с горы был. Она вначале указывает сокращение героев, потом это все куда-то исчезает. Муж вроде есть, но решает она. Ее вроде наебать пытаются, а она их во лжи уличает, а финал вообще фееричен, она клеит обои.
0
Да мы и сами не поняли, кто это был. Но скорее всего тот самый дядя собственник.
+2

О, да!

Я вообще половины не понял.

+20
Вообще, риэлторы, за редчайшим исключением, мошенники и дармоеды, особенно те, которые арендой занимаются. Но, поскольку эти гниды влезли везде, выйти на собственника, что при аренде, что при покупке - большая удача
раскрыть ветку 1
0
это точно
+5
Нахуй я всё это прочитал? Ещё и коммент оставил.
+1
Один вопрос: почему через нотариуса, а не в регпалате?
+1

документы как обычно никто не смотрит и не читает

+1

Я за один вечер одну и ту же квартиру у двух разных риэлторских контор посмотрел. Причем у вторых на 100000 р. дешевле. Ну, я и согласился на их вариант. Тут же начали звонить первые, я им все рассказал. Заполошилиль, черви, начали сбивать цену. Сначала на 50000 р., на что были прозваны недалекими (дэбилы, сказано же было, что у 1-х насотку дешевле). В итоге, они таки скинули сотку, перебили сделку, договорившись с хозяйкой. А мне то что, мне насрать у кого покупать, моя совесть чиста. Купил у них. Наглые твари, хотели с меня поиметь. Хер им!

раскрыть ветку 1
0
я раз написал объявление на сайте о сдаче своей квартиры, через несколько дней вижу фото моей квартиры в другом объявлении, подороже
0
Люблю хеппи энд. Спасибо за такое захватывающее изложение
0

Риэлторы задолбали!!!

0
Не по делу, но кем оказался тот мужик и почему он возбухал?
0
Там в посте последнее слово лишнее.
раскрыть ветку 1
0
В точку
0
Комментарий удален. Причина: данный аккаунт был удалён
раскрыть ветку 2
0
И вас с новосельем!
раскрыть ветку 1
0
А город какой? Спасибо заранее. Извините что не в тему.
-7
Мне кажется, что с риэлтором вы поступили некрасиво. Безусловно, он должен был заранее сказать стоимость своих услуг, а не подсовывать договор, но человек сделал свою работу - разместил рекламу там, где вы ее нашли. Показал квартиру, наверняка помогал хозяевам собирать документы, составил договор. Это рабочее время, бензин, расходники.
Почему вы гордитесь тем, что не заплатили человеку за его работу хотя бы небольшую сумму?
раскрыть ветку 8
+3
Потому что он не огласил сумму заранее?
раскрыть ветку 7
-3

То есть если человек заранее не говорит вам стоимость услуг, то вы ему ничего не должны? При этом вы встречаетесь на почве его профессиональной деятельности.

раскрыть ветку 6
ещё комментарии
-1
Правильно, молодцы!
Похожие посты
72

А у нас для вас есть правильный арендатор...

Статистика не признает компромиссов, количество предложений квартир в аренду в столице значительно опережает спрос.

Собственники подают объявления на доски в интернет, на специализированные сайты, пользуются вариантами платного размещения объявлений и т.д., предпринимая все попытки исключить простой квадратных метров.

И, конечно, для собственника большая удача заключить договор с платежеспособным, не конфликтным, по человечески хорошим арендатором.

Свои пожелания к потенциальному арендатору собственник обычно указывает в рекламном объявлении.

В данной статье не буду обсуждать навязчивые звонки посредников, история данной статьи иная.

Собственник получает в личный кабинет сайта агрегатора письмо от агента, который желает показать фото и описание квартиры клиентам, получает согласие и, странно, как быстро, уже через десять минут агент отвечает в чате, что его клиенты принимают все требования к потенциальным жильцам.

Какая удача, может показаться. Но, не так все просто.

И на следующий день, по договоренности,  собственник готовиться к встрече на квартире с агентом и потенциальным клиентом (супружеской парой), как вдруг, за час поступает звонок, что на встречу вместо агента придет коллега по работе и с ним только один из представителей семьи арендатора.

Звонок поступает ровно за час.

Собственник, конечно, начинает понимать, что история скорее всего будет с продолжением, но  соглашается на показ квартиры, сознавая, что результат  скорее будет отрицательный.

Просмотр ожидаемо оказался классической постановкой.

На встречу пришел агент, назовем его так, хотя, внешность, манеры общения не располагали к общению, а, главное, словарный запас у агента был крайне ограниченным для профессионально риэлтора.

Второй половиной супружеской пары представилась представительная женщина средних лет, которой сразу понравилась квартира и решение арендовать она принимает в момент просмотра, без участия супруга.

Далее, второй акт, детали ее постановочной беседы с агентом о деталях сделки, гарантиях, отмене следующих просмотров и прочем пропускаем.

Собственнику эти граждане предложили заключить договор найма в редакции агента, где нанимателем будет муж, который , как было представлено, имеет большой бизнес и ходить на просмотр квартиры плотный график не позволяет.

Собственник в этой истории  начинает подыгрывать артистам, выражает готовность рассмотреть текст договора, но, просит посетить офис агента для обсуждения деталей сделки, познакомиться с будущим нанимателем и его документами.

Но, увы, оказалось, карантин вынудил фирму перевести на удаленную работу сотрудников и , видимо, только самым стойким и профессиональным, как этот агент, доверяют показы и участие в заключении договора:)).

Понятное дело, в данной истории очевидно желание аферистов подписать редакцию договора с крайне сомнительными условиями, в том числе, разрешающие субаренду сотрудникам компании самого нанимателя и т.д., скорее всего на чужие документы.

Расчет сделан, как обычно бывает, на вхождение в доверие, антураж, акцент на дорогой гардероб клиента и отрепетированный, как красивый танец, сценарий общения с собственником.

Будьте внимательны, в сети большое количество историй с мошенничеством на рынке аренды жилья.

Обманывают не только арендаторов, но и собственники в зоне риска.

37

Кругом агенства и сразу с договором. Прошу помощи

Добрый день, уважаемые!
Не ради плюсов (мой первый пост, чукча не писатель), а ради помощи пишу сюда. Честно говоря, уже не знаю как и быть.
Ситуация следующая: ищу в Ростов-на-Дону квартиру на покупку по ипотеке (искренне рад за тех, кто погасил уже её), но везде мне пытаются подсунуть на подпись некий "просмотровый" договор, который якобы ничем меня не обязывающий, кроме как смотреть квартиру только у этого агенства и, соответственно, только через них покупать.
Инфоцыган много. Только 2 агенства ничего такого не предлагали (а у меня уже накидан список  на 40+ агенств).
Пытался обходить эту "прокладку", искать собственников, ходил-высматривал номера на балконах, но безрезультатно.
Попрошу советов и рекомендации.
Можно минусить, но лучше и нет)
P.S.: Такую срань скидывает каждый первый агент по недвижимости. Ищу недвижимость через площадки типа Авито, Циан и пр., не через агенства.
P.S.S.: Данные не замазываю , т.к. не мои, фото не мои, за шакальность не могу отвечать . В какое сообщество писать - не знаю((

Кругом агенства и сразу с договором. Прошу помощи Покупка недвижимости, Риэлтор, Помощь, Длиннопост
Кругом агенства и сразу с договором. Прошу помощи Покупка недвижимости, Риэлтор, Помощь, Длиннопост
Кругом агенства и сразу с договором. Прошу помощи Покупка недвижимости, Риэлтор, Помощь, Длиннопост
Кругом агенства и сразу с договором. Прошу помощи Покупка недвижимости, Риэлтор, Помощь, Длиннопост
Показать полностью 3
1509

Как застройщики Уфы продают квартирки

Тёша моя в далёко 2018 купила квартиру в строящимся доме в Уфе. Небольшая, уютная евро двушка с лоджией в хорошем районе. Сделка прошла хорошо и вот всё идёт к сдаче. Решали посмотреть на квартирку сходить а там в общем лоджию украли. Парнишка говорит они только с 4 этажа начинаются, а у вас 3. Но мы ж покупали то с ней, и в договоре указано так и при покупки тоже на плане она имеется.
Сказали что якобы это просто менеджер ошибся, человеческий фактор. Ну и на этом всё.
Предложили расторгнуть договор и забрать деньги. Те деньги что были 2 почти 3 года назад. Потерять время и собственно сами деньги.
Такое вот отношение к людям в Первом Тресте в городе Уфа.
Подскажите что можно сделать с этим сделать, может кто был в такой ситуации и как решали,

1364

Скелеты в шкафу при сопровождении сделок c недвижимостью

Скелеты в шкафу при сопровождении сделок c недвижимостью Сделка, Недвижимость, Покупка недвижимости, Юридическая помощь, Длиннопост

Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.


Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?


Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму. Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку. Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.


Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое. Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик». То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.


Отрываю Постановление Правительства РФ от 29.12.2014 N 1604 (ред. от 03.08.2019) «О перечнях медицинских противопоказаний, медицинских показаний и медицинских ограничений к управлению транспортным средством» и мне это все начинает нравиться все меньше и меньше.


Список примерно такой:

1. Органические, включая симптоматические, психические расстройства F00 - F09

2. Шизофрения, шизотипические и бредовые расстройства F20 - F29

3. Расстройства настроения (аффективные расстройства) F30 - F39

4. Невротические, связанные со стрессом и соматоформные расстройства F40 - F48

5. Расстройства личности и поведения в зрелом возрасте F60 - F69

6. Умственная отсталость F70 - F79

7. Психические расстройства и расстройства поведения, связанные с употреблением психоактивных веществ F10 - F16, F18, F19

8. Эпилепсия G40

9. Ахроматопсия H53.51

10. Слепота обоих глаз H54.0


Если с ахроматопсией или слепотой обоих глаз мы еще могли бы смириться, хотя тоже неясно, как договор заключать, то все остальное – прямая дорога к последующему оспариванию сделки по основаниям ст. 177 ГК РФ.

Так как в базе судов тексты исков не видны, предлагаю доверителю запросить дополнительное инфо у продавца. Пусть развеет сомнения, представит доки, а мы посмотрим.


Дальше, разумеется, у продавца (точнее, у дочери, т.к. маму мы пока не видели и не слышали), бомбануло, включая все стадии – отрицание, депрессию, торг и гнев, кроме принятия. Сначала, она, конечно же, сказала, что ваш юрист Гусятников – козел (музыка для моих ушей, значит мы все делаем правильно), потому что лезет в чужую частную жизнь и незаконно обрабатывает персональные данные. Дальше начинаются рассказы о том, «что мы даже не знаем, что это за иск». Не знаете – ну ок, ознакомьтесь пожалуйста, это же просто (хотя опять же не верю, раз в статье речь про медицинское освидетельствование, то невозможно не знать о нем и его результатах). Дальше начинается бред из серии «моя мама – нормальный человек», и вообще «я покупала квартиру, там женщине-продавцу было 58 лет, и она была полностью нормальная, а моей маме всего 53». И, наконец, торг – «а давайте я вам продам по доверенности от мамы и никаких проблем не будет» (ага, ну да, только права и обязанности то возникают исключительно у того, кто продал, а не у представителя). Но доки при этом никакие не дает.


В итоге мы переговорили с доверителем и отказались от объекта – слишком мутная история, выбрали другой объект, в том же поселке. Кстати, маму продавца потом прав лишили, значит все основания у прокурора были. Тем не менее, я не сомневаюсь, что при том уровне проверок, которые делают подавляющее большинство риэлторов и банков (ну то есть примерно никакие), она покупателя найдет.


Кейс второй – Нарния в отдельно взятом коттеджном поселке


Бывает иногда такое, что вроде бы с виду все нормально, а потом открываешь шкаф, а там – Нарния. Ну или хотя бы пресловутый скелет и, часто, не один. Приходит доверитель, по рекомендации от знакомых и хочет купить дом в поселке. Как часто бывает, деньги жгут ляжку надо срочно-срочно, уже сегодня типа еду авансировать, очень классный объект, вдруг уйдет бла- бла-бла (тут лирическое отступление – сейчас не такой рынок, чтобы бежать покупать прямо здесь и сейчас, есть из чего выбрать, да и вообще, если Вы не олигарх, то наверное стоит чуть меньше торопиться с выбором недвижимости, в которой Вы будете жить 10-20-30 лет, а, вероятно, и более).


Ну ладно, договариваемся, что он пересылает хоть какие-то доки от продавца, я хотя бы поверхностно посмотрю, что там с продавцом и объектом, а письменное заключение сделаем позже в течение 1-2 дней, как обычно. Смотрю по ФИО и адресу регистрации продавца – вроде судов нет, по ФССП и Федресурсу все чисто, то есть нет явных непогашенных долгов и не банкрот. Хотя бы уже полдела. Клиент едет смотреть объект и фотографировать правоустанавливающие доки, авансировать я ему пока не рекомендую, ну или авансировать какую-то символическую сумму, которую, если что, не жалко.


Доверитель едет, фотографирует правоустановку, смотрит объект, еще больше в него влюбляется, но, к счастью, не авансирует. Дальше, мы берем документы в работу и начинаем, как обычно, портить нашему клиенту идиллию, причем реально скелеты из шкафа начинают лезть как в фильме «Зловещие мертвецы».


Во-первых, выясняется, что продавец (как физлицо) должен доблестной Истринской налоговой инспекции более 7 миллионов рублей, причем как налоговый агент (не понимаю до конца, как это у него вышло, в подробностях не разбирался), тем не менее 7 миллионов – это такая сумма, с которой налоговая может и забанкротить неудачливого налогоплательщика.


Во-вторых, выясняется, что продавец получил этот дом и участок по договору дарения от какого-то физлица, назовем его Ашот, которое не является ее родственником (подозрительно). Дальше начинаем смотреть базу судов и находим 6 судебных споров, из которых 2 еще идут, а 4 уже состоялось, причем там творится какой-то треш. В одном деле Ашот просит суд расторгнуть аналогичные договоры дарения продавцу по другим участкам и домам в этом же поселке. Суд отказывает (что логично, т.к. доказать что «я на самом деле не хотел дарить» сложно). Дальше Ашот просит расторгнуть договоры купли-продажи каких-то других домов и участков, тоже с продавцом и в том же поселке (большой поселок видимо был). Тут суд удовлетворяет – оплат по договору не было. Продавец в эти 2 судебных процесса не является.


Далее, есть еще 2 дела – там продавец судится со своим мужем, тоже по домам, тоже в этом поселке (это уже какие-то третьи дома, поселок то большой). Причем тут продавец в суд почему-то является и иск мужа признает (классический «самострел», когда истец и ответчик проворачивают некую хрень и потом «подтверждают» ее судебным решением).

Еще 2 дела рассматривается, в одном какая-то групповуха Ашота продавца и мужа, а еще одно дело – некая управляющая компания с продавца и Ашота хочет взыскать какие-то коммунальные платежи (размер неясен, но видимо за все дома в поселке, который большой).


На фоне всего этого треша моему доверителю предлагается купить дом и участок и присоединиться к групповухе с Ашотом.

Разумеется, мы ему не разрешили, причем потом он честно рассказал, что «почему-то этот объект продавался примерно на 2 миллиона дешевле, чем соседние, поэтому мне он очень понравился». Продавец, кстати, ушла в глухую несознанку и сказала, что вообще в первый раз слышит про какие-то суды (ага, особенно про те, в которые она являлась и иски признавала).


Опять же, точно знаю, что награда найдет героя и кто-то это обязательно купит. Цену только надо поставить повыше, чтобы подозрений не вызывало.


Короткий бонус трек – пакет стоимостью 100.000 рублей


Столкнулся недавно со странной штукой из 90-х. Доверитель поехал авансировать объект самостоятельно. Ну и наподписывал соответственно. Внес аванс в агентство (просто запомните первое правило клуба – никаких авансов в агентства, все авансы только продавцу), причем взамен денег ему выдали какое-то «соглашение», по которому он передал агентству не деньги, а «ценный пакет, который стороны оценили в 100.000 рублей и который будет храниться в офисе агентства до завершения сделки». Слава богу, сделка состоялась – если бы нет, то мы бы устали этот ценный пакет вытрясать из агентства. Точнее получили бы пакет с фигой нарисованной или с конфетти, который стороны в 100к оценили.


Удачных вам сделок, господа, и будьте предельно внимательны на этапе выбора объекта!

Показать полностью
338

Дом за 1 евро в Италии: во сколько он обойдется на самом деле

Факт, что человек является собственником дома в Италии, еще не дает ему права на получение «пермессо ди сожорно» - вида на жительство.


«Вся молодежь из деревни уехала, и деревня умерла» - такая проблема существует не только в больших странах вроде нашей, но и в маленькой Италии. Здесь есть почти заброшенные поселения с числом жителей не больше сотни. И живут в них в основном люди преклонного возраста. Итальянцы придумали ход, как искоренить эту проблему и оживить свои очаровательные borghi (по-итальянски «деревенька»). Мол, а давайте то, что никому не нужно даром, продадим! По номинальной цене в 1 евро.


Землетрясение как точка отсчета


Сейчас в проекте Case a 1 euro («Дом за 1 евро») участвуют уже больше двух десятков итальянских населенных пунктов по всей Италии - от Сицилии до Альп. А придумал все в начале 2000-х Витторио Сгарби. Он был мэром города Салеми на Сицилии. Исторический центр города был поврежден в результате землетрясения, а денег на реконструкцию у муниципалитета не было. И тогда Сгарби предложил продавать полуразрушенную недвижимость за 1 евро каждому, кто готов вложиться в ремонт. Тем самым убивалось два зайца: и дома восстанавливались, и в город вливались новые жители. Однако идею не удалось воплотить в жизнь. Проект прикрыла прокуратура на основании того, что нельзя продавать жилье, которое может обрушиться на голову. Тем не менее спустя некоторое время идею подхватили несколько других городков, где не было землетрясения, но было много заброшенных домов. Их владельцы перестали платить налоги и желали во что бы то ни стало избавиться от этой недвижимости. Муниципалитеты предложили: хозяева могут подарить свое жилье городу, а город уже сам найдет этим домам новых владельцев.


Продано - это успех!


В начале проекта желающих купить старинный итальянский домик особо не было. Одним из первых участников проекта была сицилийская деревенька Муссомели в провинции Кальтаниссетта. Местные власти пытались запустить продажи с 2015 года, но на их объявления никто не реагировал. А вот в 2017 случился бум.


- Мы получили не менее 60 тысяч запросов, и сюда, в Муссомели, приехали тысячи человек! - рассказывал муниципальный советник деревни Тоти Нигрелли. - Мы продали более 100 объектов недвижимости.


В городке сразу закипела жизнь, шутка ли - аж сто новых жителей, да еще и с деньгами, да еще иностранцев. Потому что в основном, конечно, дома покупают иностранцы. Например, сюда переехала аргентинка Сесилия: женщина отправилась в Италию, чтобы развеяться после смерти мужа. Провела ночь в этом городке, а на второй день уже купила старинную виллу, в которой решила начать новую жизнь.


Вдохновившись этим примером, маленькие города Италии решили делать так же. Ну а правда ведь, отличное решение. Слить весь ветхий жилой фонд иностранцам, которые вложатся в реконструкцию. Вскоре у проекта появился сайт с каталогом недвижимости, который каждый день посещают из 228 стран!


Сколько это стоит в реальности?

Вступая в право владения недвижимостью за 1 евро, человек тут же получает новые обязательства. Как правило, он должен сделать следующее:

- подписать публичный акт о покупке собственности в течение двух месяцев;

- понести все расходы по оформлению акта купли-продажи (нотариус, оформление, передача, регистрация и т. д.);

- подготовить и подать в Технический офис муниципалитета проект ремонта и восстановления собственности, получив все необходимые заключения, как правило, в течение одного года с даты покупки;

- начать работы в течение двух месяцев, в некоторых случаях в течение двенадцати, с даты выдачи разрешения на строительство и завершить их в течение трех лет;

- для гарантии, что покупатель выполнит свои обязательства по ремонту, муниципалитет берет у покупателя залог 5000 евро на пять лет. Если обязательства не будут выполнены, то залог не возвращается.


Капитальный ремонт в Италии в среднем стоит около 100 тысяч евро, и это с огромной экономией на материалах и рабочих. Нотариус - еще примерно 10 тысяч. Оформление разрешений и заключений - даже предположить сложно, во сколько выльются, уж очень зависит от конкретного дома. Проект работ от архитектора - тоже немало. Так что неспроста эта программа проходит под лозунгом «инвестиции», а не, например, помощь бездомным обрести дом.


Причем в разных местах могут быть самые разные ограничения. В одном городке Лигурии есть условие, чтобы при реконструкции внешний вид здания был полностью идентичен тому, каким он был в свои лучшие годы. В другом городке, в провинции Лекко, вообще случился скандал: оказалось, что кадастровая стоимость этих домов была очень сильно завышена, и те, кто становился обладателем жилища за 1 евро, вскоре получал внушительный счет из налоговой.

Дом за 1 евро в Италии: во сколько он обойдется на самом деле Недвижимость, Дом, Евро, Италия, Длиннопост, Покупка недвижимости

КСТАТИ

Дешевле найти готовое жилье

На итальянский рынок недвижимости этот проект не оказал никакого влияния. Рынок и так давно в кризисе. Готовую недвижимость в приличном состоянии можно купить за относительно низкие цены. Например, есть государственный аукцион недвижимости ASTA, куда попадают дома и квартиры, которые забрали у должников за коммунальные долги, или банки - за невыплату ипотеки. И там квартиры могут стоить гораздо ниже рыночной стоимости. Наша знакомая, например, через ASTA купила виллу, реальная цена которой была больше миллиона, всего за 300 тысяч евро. Кто-то же покупает через аукцион пятикомнатные квартиры за 20 тысяч евро, просто потому что предыдущие жильцы, например албанская или румынская семья, решили уехать в другую страну, где нашли более высокооплачиваемую работу, и бросили жилье, купленное в кредит. И банку нужно лишь вернуть остаток по их кредиту.


ВОПРОС - РЕБРОМ

Дает ли покупка виллы в Италии право на ВНЖ?

Нет. Тот факт, что человек является собственником дома в Италии, еще не дает ему права на получение «пермессо ди сожорно» - вида на жительство. Можно купить дом в Италии, но приезжать в него пожить как турист - по туристической визе. Италия в этом смысле пока отстает от других европейских стран (Португалии, Испании, Греции, Кипра), которые дают ВНЖ на основании покупки недвижимости. Однако наличие собственной недвижимости становится бонусом, если человек подает документы на ВНЖ по мотивам бизнес-иммиграции (когда он готов инвестировать в экономику Италии от 500 тысяч евро) или так называемого «выбранного места жительства» - residenza elettiva (нужно быть финансово независимым, быть способным оплачивать итальянские налоги, но с этим типом ВНЖ нельзя вести никакой предпринимательской и рабочей деятельности на территории Италии).


https://www.kp.kz/daily/217171.3/4272034/

Показать полностью 1
127

В агентство вносить аванс надежно! (Нет)

Всем привет. Прошу прощения у своих 3500 подписчиков, что редко выкладываю посты. При таком количестве чувствуется некая ответственность. Они обязательно будут и дальше! Продолжаем тему.
На Пикабу периодически появляются истории про покупку квартир, и где-то в комментариях люди обсуждали внесение аванса, хочу Вам рассказать свое видение этой темы.

Недавно с клиенткой покупали квартиру. Нашли подходящую, продавалась через крупное агентство. Уже был негативный опыт с этим агентством, но не будем же судить компанию по одному "специалисту".
Согласовали детали, нас пригласили в офис на юге города (действия происходят в СПб). Приехали к открытию, ждали полчаса, пока "Менеджер с ключами подойдёт". Зашли, ждем, пока готовят договор (сделать заранее же не судьба). И тут агент задаёт мне вопрос, с какого я агентства. Я объясняю, что я частный агент. Она смотрит на меня, как на единорога и спрашивает: "А как же Вы авансы то принимаете?". Объясняю, что я их не принимаю, принимают мои клиенты по предварительному договору. Она мне пытается прочитать лекцию, что это плохо, агентство - надежность, а физ.лицо может потом не отдавать деньги! Не вступаю в полемику, тут уже и договор принесли готовый.
Дают на ознакомление договор с агентством. Читаю, более-менее неплохой, но много лишних пунктов, которые к нам не относятся. Они же не готовят договор под каждого индивидуально, он у них "Стандартный".
Договор должен быть подписан покупателем и старшим менеджером агентства, по доверенности (!).
Прошу доверенность на этого "Старшего менеджера" и её паспорт. Тут мне первый раз "Фыркнули". Мол, доверенность дома, держите паспорт. Хотите - я схожу домой, но будете ждать еще минут 30-40 (зачем доверенность хранить дома?). Я говорю, что мы не торопимся. Фыркают второй раз, куда-то уходят. Следом приносят соглашение на передачу "ценного пакета" (не аванса или задатка за квартиру, а именно ценного пакета), где этот ценный пакет, от лица агентства, принимает уже другой человек, по другой доверенности. Так же прошу позвать этого человека, его доверенность и паспорт. Тут, старший менеджер, скрипя зубами, говорит мне: "Раз Вы так дотошны, езжайте в главный офис, там все и смотрите, и там же в кассу деньги и вносите".
Тут у меня немного припекло. Организация встречи на высшем уровне. Зачем нас надо было тащить в этот офис, почему встречу нельзя назначить в главном офисе? Чтоб ближе к дому было? Не смог не съязвить на тему "Агентство - надежность". Пришлось по пробкам тащиться в центр. Квартира то нравится, нужно ехать..

Так к чему это всё? "Специалисты с 30 летним стажем" настаивают на том, чтобы так называемый аванс в виде «ценного пакета», принимало агентство недвижимости, считают это надежнее. Так ли это?
Возьмем агентство, ООО с уставным капиталом 10 тысяч. Вы вносите в него 30, 50, порой 100 и более тысяч рублей. Естественно, для многих клиентов пылью в глаза является офис агентства, куча рекламы банков, жилых комплексов. Крутые связи значит. А на деле? Что может быть за кулисами этого пафоса? У агентства, с которого я начинал, был офис в центре города, на канале Грибоедова, 3 минуты пешком от метро Невский проспект. Аренда стоила 250 тысяч. Руководитель агентства, не справляясь с арендой, отдал большую часть офиса под "коворкинг", чтобы свести концы с концами, зато офис, центр города! А рекламные буклеты разносят менеджеры банков и застройщиков, как Вам рекламу в почтовый ящик. Этот же пафосный офис не говорит о том, что Вам не придётся писать претензии, обращаться в суд за возмещением средств. Естественно, суд будет на вашей стороне. Но сколько времени это займет? Был случай, когда приходилось упорно и долго ругаться, чтобы вернули аванс.

Самый важный момент: агентство недвижимости не имеет права принимать за чужой объект денежные средства. Только по доверенности, которые никто не делает. То, что у них заключен "Агентский договор", не позволяет делать этого. Договор с продавцом Вам никогда не покажут, даже если он есть. Знаю случаи, когда люди вносили в агентство деньги, а квартира уже нашла своего покупателя через другое агентство (так бывает, когда собственник работает с несколькими агентствами). И хапнуть геморроя можно и с "Крупным и надежным агентством".
Ещё один частый момент: агентства "выдергивают" комиссию до сделки, чтобы его не кинул продавец, и требуют с Вас аванс дважды. Как это выглядит: Вы выбрали жильё, внесли в агентство, допустим, 50 тысяч. Либо сразу, либо перед сделкой Вас ставят перед фактом, что нужно довнести ещё, например, 80 тысяч в агентство в день сделки, поскольку у них общая комиссия 130. В таких случаях я настаиваю, чтобы нам давали не "бумажки" от агентства, а собственник писал нам расписку, что часть средств была им получена до подписания договора купли-продажи. Это страхует Вас от того, что он знает о сумме комиссии, и Вы исключаете для себя третье лицо из денежного оборота.

Лично я считаю, что офисы у агентств вторички - абсолютно лишние понты, у меня его нет, и хвастаться я им не могу. Людям намного комфортнее, когда я приезжаю в удобное им место, и везде есть кафе/банки, где можно провести встречу. Аванс/задаток гораздо удобнее принимать на объекте.

Если у Вас сделка будет заключаться в простой письменной форме, Вы можете составить предварительный договор купли-продажи, встретиться на объекте, ещё раз его посмотреть, сделать внутреннее решение о покупке, и подписать договор. Плюсов масса: повторный просмотр, Вы договариваетесь с ПРОДАВЦОМ квартиры и заключаете с ним договор, где прописана цена, сроки передачи квартиры, условия взаиморасчётов. То есть - перед внесением денег, Вы обсудили важные вопросы и закрепили договоренности на бумаге, обсудили все пункты договора. Самое главное - можно заставить продавца по суду, если он подписал предварительный договор купли-продажи, заключить основной договор.
Если сделка должна быть в нотариальной форме, то все сопутствующие документы (Предварительный договор, доп.соглашения) должны заключаться так же в нотариальной форме, поэтому заключать предварительный договор - не совсем корректно. Можно, делают, но тогда понудить через суд к заключению Основного договора Вы не сможете, из-за несоблюдения формы предварительного договора. Правильнее делать соглашение об авансе/задатке, либо у нотариуса заключать предварительный договор (Так почти никто не делает, поскольку лишнее расходы).
Если же вносите аванс в агентство недвижимости (Это частая практика по всей России, и этого сложно избежать, если квартира нравится), настаивайте на том, чтобы Вам выслали договор с агентством заранее, чтобы Вы могли его почитать в спокойной обстановке. Если же отказали, то читайте его вдумчиво перед подписанием! Абсолютно без разницы, торопится ли агент, подгоняет или говорит коронную фразу "Да он у нас стандартный". Вы знаете их стандарты? Может они стандартно всех разводят? Если видите доверенность - требуйте её, изучайте, есть ли полномочия у доверенного лица на совершение тех или иных действий, есть ли полномочия на получение денежных средств. Просите документы, подтверждающие регистрацию юридического лица.

Аванс / Задаток / Обеспечительный платеж простым языком.
Аванс - денежная сумма, которую Вы вносите за объект, подтверждая свои намерения о покупке. Возвращается в любом случае, даже если в договоре прописано что-то вроде "Не возвращается, если покупатель отказался". Вранье, и этот пункт противоречит ГК РФ. Такими формулировками продавцы пугают покупателей, мол, вы же сами подписали документ, что ещё хотите? При такой формулировке, продавец и не подписывается на то, что в случае своего отказа должен Вам вернуть деньги в двойном размере, и вас пугает. Однобоко получается. Хочет гарантий - пусть принимает Задаток.
Задаток - всё тоже самое, но если отказывается покупатель, денежная сумма остаётся у продавца. Если отказывается продавец, то он должен вернуть её в двойном размере. При составлении договора с Задатком, рекомендую указать, что "Стороны ознакомлены со ст.380, ст. 381 ГК РФ", цитировать текст ГК в договор необязательно.
Обеспечительный платеж - крайне редко встречается. Нечто среднее, между авансом и задатком. Возвращается полностью, если договором не предусмотрено иное, например, частичный возврат, или же он остаётся у продавца полностью. Так же из него могут быть удержаны расходы, которые понёс Продавец, но они должны быть прописаны в договоре и обоснованы, что они связаны с выполнением обязательств по договору.

Самое главное, читайте всё, что подписываете!
Посты о недвижимости в моем профиле на Пикабу

P.s. Спасибо тем, кто переживал за котейку! Спасли! Долго ездили на капельницы, но вытащили. Был день, когда лейкоциты упали до 1, но лечение помогло, вовремя сменили клинику. Оправился и снова не даёт спать по утрам !)

В агентство вносить аванс надежно! (Нет) Недвижимость, Аванс, Задаток, Покупка недвижимости, Санкт-Петербург, Длиннопост, Риэлтор
Показать полностью 1
219

«Он меня не предупредил». Или почему риэлтор всегда виноват

Известно, что только после потери денег при покупке или продаже недвижимости люди обращаются к юристам за помощью. Мы же обратились в юридическую компанию с просьбой привести реальный пример такой ситуации. И вот что рассказал нам директор этой компании (далее излагаем с его слов).


ВОТ ЕСЛИ БЫ РАЗЛИВНОЕ ПИВО...


Пришла как-то к нам «боевая» женщина Лариса и заявила с порога, что хочет наказать одного непорядочного риэлтора, из-за которого попала на крупную сумму налогов, штрафов и пеней.

«Он меня не предупредил». Или почему риэлтор всегда виноват Недвижимость, Риэлтор, Длиннопост

Успех вашего бизнеса во многом зависит от целевой аудитории. Фото: justice org ua


А дело было так. Купила наша немолодая, но начинающая предпринимательница разорившийся магазин «Продукты» за бесценок. Помещение представляло собой небольшой пристрой к жилому дому с отдельным входом и находилось на первой линии вдоль оживленной дороги в районе одного из промышленных предприятий города.

Заняла Лариса денег и открыла там магазин сувениров, которые закупала мелким оптом в Китае.

Несмотря на выгодное расположение, торговля шла так себе. Желающих останавливаться, проезжая мимо, для покупки пластикового барахла, а тем более приезжать ради этого в типичное рабочее гетто было мало. Да и местному населению, перехватывающему в микрофинансовых киосках деньги до зарплаты, продукция магазина была не интересна.


ДУРАКАМ ВЕЗЁТ


Когда убыток из перманентного состояния перешел в хронический, Лариса поняла, что ошиблась с выбором бизнеса, и решила магазин продать. Для этого она наняла риэлтора по настойчивой рекомендации своих серьезных кредиторов, которые уже было засомневались в возврате средств и забрали на всякий случай ее машину.

«Он меня не предупредил». Или почему риэлтор всегда виноват Недвижимость, Риэлтор, Длиннопост

Первое, на что тратят шальные деньги – большой внедорожник. Фото: oxu az


Специалист Ларису успокоил, сделал фотографии магазина, разместил рекламу и начал проводить показы, попутно подвозя ее домой. Через пару месяцев на горизонте появилась такая же начинающая предпринимательница, как наша, которая была готова купить весь магазин с потрохами. И сделка состоялась.

Получив заветные миллионы, Лариса рассчиталась с кредиторами, продала прежнюю машину, купила новый джип и зажила спокойной жизнью обеспеченного человека. Как вдруг откуда ни возьмись свалилось ей на голову уведомление от налоговой о задолженности по налогам и штрафам на сумму больше двух миллионов.

Оказалось, что приобрела коммерческое помещение Лариса, находясь в статусе индивидуального предпринимателя, и платила при этом Единый налог на вмененный доход, рассчитываемый с торговой площади. А когда она от магазина избавилась, то должна была заплатить государству соответствующие налоговые платежи с полученной прибыли.


ЕСЛИ ЧТО, БЬЁМ РЫЖЕГО


Оправившись от шока, Лариса решила найти крайнего, на которого можно было бы свалить вину за свою нелепую ошибку. И риэлтор подходил для этого как нельзя кстати.

«Он меня не предупредил». Или почему риэлтор всегда виноват Недвижимость, Риэлтор, Длиннопост

В споре с женщиной мужчина виноват априори. Фото: svetmayaka ru


В нашем разговоре выяснилось, что горе-предпринимательница уже побывала в полиции с заявлением на этого человека. Но там ее вежливо отправили домой, сославшись на отсутствие вины риэлтора и какой-либо его связи с налогами. Обращалась она с претензией и к рекомендовавшим его кредиторам. Но и оттуда Ларису выгнали восвояси.

Осталось женщине попытаться взыскать деньги с риэлтора через суд, для чего она к нам и пришла на консультацию. И прежде чем отослать Ларису по известному маршруту в третий раз, я попытался разобраться в ситуации, связавшись с «обвиняемым».

Риэлтор мне ничего объяснять не стал, а просто выслал по электронной почте три звуковых файла. Это были записи его телефонных разговоров с клиенткой, в которых он каждый раз напоминал про необходимость оплаты налогов после продажи помещения и настойчиво просил Ларису получить консультацию на этот счет в налоговой службе.


На очередной консультации после совместного прослушивания файлов пыл «боевой» женщины быстро угас. Она не смогла объяснить причину того, почему так и не обратилась за информацией в налоговую. То ли забыла на радостях, то ли думала, что «прокатит». Но не прокатило. Государство за последнее десятилетие научилось находить и забирать то, что ему принадлежит по праву.


Уходя от нас с поникшей головой, Лариса так и не выразила сожаления о том, что хотела доставить хлопот человеку, который ей помогал, утешал и не дал потерять все изначально. Вероятно, потому что он просто риэлтор.


Источник

Показать полностью 2
1236

Юридические истории #265бис: Подстава подстав. Часть 2

Начало Юридические истории #265: Подстава подстав. Часть 1


Еще одним вариантом доказать неисполнение обязательств риелторов было, как это отметили в комментариях - приложить скриншоты с сайтов о том, что квартира не снята с продажи...


Но все эти способы уже были упущены.


Оставался единственный вариант, который я видел... и я позвонил в Водочтототам, прикинувшись шлангом, изъявив желание купить квартиру. Оказалось, что она уже продана!


- А как же так? - удивился я. - Вот, я час назад был в агентстве недвижимости, мне сказали, что квартира у них на продаже!


- Мы ничего не про какие агентства недвижимости не знаем! - заявили в Водочтототам.


- Да как так-то? Они утверждают, что у них с вами договор на продажу этой квартиры!


- Нету у нас никакого договора на продажу квартиры! И вообще у нет никаких договоров ни с какими риелторами! И не было!


Странно... а откуда тогда у риелторов ключи от квартиры? Откуда документы, которые представили в банк. Хрен с ним... позиция жиденькая, но можно попытаться выйти в суд, что получится.


На суде встает вопрос - какие вообще услуги по договору бронирования оказывают риелторы? Директор агентства поясняет, что услуга заключается в непродаже квартиры. И, что удивительно, судья соглашается, что не продавать квартиру - тоже услуга...


Ладно... а была ли возможность у риелторов повлиять на непродажу? Я располагаю достоверной информацией, что у собственника договора с риелторами нету!


Директор заявляет, что есть и принесет его на следующее заседание. Ну-ну, давай... я-то уверен, что ничего не принесет.


К следующему заседанию девушка нашла отчет по оценке, в котором приложен ДКП, согласно которому Водочтототам купило у Гринфлайта квартиру за 1,700М. Ежу понятно, что отношения там были более сложные - скорее всего был некий взаимозачет, но мне пофигу.


Прихожу на заседание... а риелтор достает агентский договор, согласно которому АН оказывает услуги по продаже указанной выше квартиры, причем по цене 1,350М, и договор бронирования, согласно которому квартира забронирована за АН.


Вот тут я охренел! Вот это подстава! Подстава подстав! Ясное дело, что договор сделан задним числом, но пойди, попробуй, докажи. Сказали бы в Водачтототаме сразу - да, у нас есть договорные отношения, так никто и в суд бы не пошел - потому как бесполезно!


Попытался пойти по экономической целесообразности - какой смысл Водочтототаму продавать квартиру за 1,350М, если покупали ее за 1,700М? Так это рыночные отношения. За почем хотят - за потом и продают...


И это было поражение! После слов "в удовлетворении..." можно было и не слушать. Подождем мотивировку, почитаем, имеет ли смысл обжаловать.


Вообще в этом году как-то простых дел не попадается, проиграл 1 дело, не выиграл 3 дела, и еще 2 дела,  так чую, проиграю... До конца года еще далеко, а рекорд по проигранным делам за год уже поставлен...

Показать полностью
3385

Любовь зла. Иногда даже мамина. История знакомого

Это были "жирные" 2010-е. Люди строили дома, покупали квартиры, женились. Вот и один мой дальний знакомый, поднакопив на дальневосточных вахтах денег и оформив небольшой кредит, посоветовавшись с женой, решил прикупить себе квартирку на родине - в небольшом городке в центральной России. Очередной раз приехав в отпуск, они с женой присмотрели неплохую двушку, и решили стать ее счастливыми владельцами. Была, правда, одна деталь - оформление квартиры затягивалось, отпуск заканчивался, в связи с чем было принято решение оформлять квартиру на мать нашего покупателя. На семейном совете решили, что квартиру мама будет сдавать, деньги от сдачи будут копиться до следующего отпуска.

Приехав через год в очередной отпуск, друг обнаружил, что в купленной им квартире живет его разведеная сестра со своим ребенком. Принципиальных возражений у него не было, пока он не узнал, что квартира уже принадлежит сестре на праве собственности. Мама переписала эту квартиру на нее. А моего знакомого удостоили объяснением - "За вас с женой я не переживаю, вы себе еще заработаете, и за сестру я теперь тоже спокойна".

Мораль? Не знаю, сами придумайте что-нибудь..

69

Моя риелторская история

История знакомства с риелторством началсь у меня в 2013 году, когда выбирали квартиру вместе с родителями. Тогда работа риелтора казалось очень нужной и важной, и действительно нам помогли с документами, оформляли договора и оказывали различное сопровождение, и даже возили в незнакомом городе. Сумма вознаграждения равнялась з/п матери за месяц, ну что поделать, бизнес есть бизнес.

Через пару лет выбирал съемное жилье, ух чего только не навидался, и каких только договоров не было. В общем старался все делать сам или через собственников. Но наступил 2019 год, наконец-то накоплен взнос на квартиру, я готов вступить в ипотечную кабалу.

Была знакомая девушка, по профессии как раз риелтор. Поглядев на рынок самостоятельно, выбрал пару вариантов, ну и решил сходить вместе с ней, ведь она как раз шарит в недвижимости, вдруг чем помогла бы. После второго осмотра меня так плавно стали подводить к теме, может договорчик оформим, помогать искать буду. Думаю ладно, вроде бы в навыках убедился, опыта побольше моего. Можно и оформиться. Оформили договор, прописано было известное агенство недвижимости в моем городе, в общем все чин по чину, и стал я ждать звонков от нее с вариантами. Как можно догадаться...

Моя риелторская история Риэлтор, Недвижимость, Квартира, Сделка, Длиннопост

Звонков не было, ни через день, ни через три. Через неделю позвонил сам, узнать что такое. ведь по договору вроде бы сопровождение. Отвечают мол сейчас заняты да и вариантов мне подходящих по району и цене нету. Ладно, открыл самостоятельно различные площадки недвижимости, начал смотреть. За 10 минут нашел 5 вариантов, скинул в личку, мол посмотри на эти, может договоримся о просмотре. Через день пришел ответ что один вариант не отвечает на телефон, другой не в городе, третий ошибся адресом и продает не там, в других тоже что-то не то. Ладно, по договору есть месяц, жду. Сам параллельно отдельно ищу, хожу, смотрю. За три дня до окончания срока приходит сообщение, что на завтра договорились о просмотре двух квартир. я как бы немного в непонятках, попросил скинуть варианты, ну и предупредил мол завтра то не выходной да и мало ли чем я могу быть занят. В ответ, что не получается, ну и ладно и могу ли я подъехать в офис продлить договор. Признаться честно, начало слегка полыхать. Думаю ладно, все равно пока ничего не платил, и оплата по факту заключения сделки. Еду в офис с целью даже больше узнать, неужели все там так работают? В офисе подруги не было, позвонил ей, она попросила подождать там, мол скоро будет.Пока то, пока се, встречаю одну дальнюю знакомую. Оказывается работает там же, и тоже риелтор. Ну думаю, спрошу у нее, мол реально вот у всех так? Она делает удивленное лицо, что-то смотрит в компьютере, удивляется еще больше. В результате оказывается, что подруга то не от агенства работала, договор оказался не совсем корректным, в общем хотела наживиться, странно что спалилась глупо и позвала меня в офис. Может чтобы изобразить имитацию кипучей деятельности или еще зачем. В общем подругу послал, начальник агенства как узнал - уволил (рассказали по секрету в дальнейшем). А сам заключил нормальный договор уже с этим агентством, а конкретно со старой знакомой.

Ну а дальше, три недели поисков, варианты кидали через день. Просмотры договаривались в удобное время для меня и риелтора. В итоге смог купить почти новостройку (сдан был дом в 2017, но квартира не была продана). Продавал застройщик, и каким-то хитрым макаром мой новый риелтор смогла подмазаться к застройщику, чтобы он оплатил ее услуги по продаже квартиры. Думал возьмут и с меня и с него, но нет. Старый договор разорвали, а от меня за все услуги хватило бутылочки хорошего шампанского! Хэппиэнд :)

Моя риелторская история Риэлтор, Недвижимость, Квартира, Сделка, Длиннопост
Показать полностью 1
1049

Моя история про общение риелторами

Сразу хочу сказать, что есть и порядочные риелторы , но история не о них.


Искали себе квартиру для переезда года так 2 назад. Точно знали какой нужен район, и даже конкретные дома.


Старались искать сами и общаться напрямую с хозяевами . Обходили дома , спрашивали у жителей - не продаёт ли кто квартиру. Но не обходилось и без риелторов.


Самостоятельными поисками нашли мы одну квартиру. Посмотрели. Хозяйка озвучила цену. Мы взяли квартиру «на карандаш». Понравилась - одним словом.


Через пару дней звонит Риелтор, который предлагает нам эксклюзивный вариант в подходящем нам доме.


Приезжаем во двор. К дому. Оказывается, это тот самый дом, в котором мы уже смотрели квартиру от хозяйки. Подходим к подъезду. Оказывается, это тот самый подъезд, в котором мы смотрели квартиру от хозяйки. Поднимаемся на лифте на этаж. В общем, это оказалась та самая квартира , которую мы уже смотрели от хозяйки.


На нашу реплику в сторону риелтора, что мы уже смотрели эту квартиру, Риелтор ответил : «ну все равно, походите , посмотрите»


В конце просмотра уточнили цену у риелтора. Как думаете , на сколько больше цена за одну и туже квартиру была у риелтора?


На 600 000! У хозяйки квартира стоила 3 200 000. У риелтора 3 800 000. Не многовато ли это в процентном соотношении???

841

Ответ на пост «Почему риелторы — это зло» 

Покупали в своё время квартиру , везде были риэлторы и с нашей стороны тоже. Была двойная продажа , мы еще квартиру продавали и с её продажи + накопления покупали новую.

Новую квартиру сами нашли , риэлтор приехала один раз , показала квартиру за 3 минуты , сказала что ей некогда и пора выходить.Ладно на видео снимали , потом пересматривали как и что , а то бы точно отказались.В итоге решили брать её , так эта овца (риэлтор которая за 3 минуты квартиру показала) просила чтоб мы её забрали из дома или компенсировали такси чтоб приехать и заключить договор купли продажи , а помимо этого хотела чтоб мы ей отвалили тоже в размере 60000 рублей помимо хозяев той квартиры которые после сделки ей отдадут также 60000 , а наша риэлтор Лена брала 30000 и за продажу и за покупку т.к. обе сделки вела только она .А когда спросили ту дамочку а за что тебе милая мы должны денег отвалить 60000 .Она ответила что за договор и всё остальное , хотя было не понятно за что именно т.к. всё делала наша сторона. И по итогам была послана нахрен , а во время сделки также просила денег 10000 на оплату госпошлины, хотя стоила она в районе 2500 на тот год (точно не помню) , но была послана нахрен снова , а после сделки она вцепилась в продавцов как клещ мертвой схваткой и наверное помимо тех 60000 пыталась ещё тряхнуть.

А риэлтором с нашей стороны мы потом периодически созванивались узнать как дела друг у друга , впечатление наоборот хорошее сложилось.

Время действия Самара 2011 год.

2569

Почему риелторы — это зло

Почему риелторы — это зло Риэлтор, Недвижимость, Негатив, Покупка недвижимости

Покупаем дом. Подавляющее большинство объявлений на Авито и иже с ними от риелторов. Поэтому поневоле приходится общаться.
– Здравствуйте, по поводу объявления номер такой-то.
– Продано две недели назад.
– А почему объявление с авито не снято?
– Забыли.
– А растяжка на доме?
Бросают трубку.

– Здравствуйте, по поводу объявления такого-то.
– Здравствуйте. Цена чуть чуть выросла.
– ?
– На миллион.

– Здравствуйте, хотели бы посмотреть дом.
– Конечно, конечно, я сейчас договорюсь с владельцем и перезвоню.
Естественно, никто не перезвонил.

– Здравствуйте, можно сегодня дом посмотреть?
– Нет, мы работаем только по будням.

И это только за пару дней, что запомнилось.

А потом плачут, почему люди негативно к риелторам относятся

128

Жилое пространство в доме

В дополнение к посту Жиза. Про иррациональность крупных покупок. Про 2этажник. Почему?

Когда я была ребенком, у меня никогда не было своей комнаты: всегда делили с сестрой. Делали с мужем  ремонт с нуля уже в своей квартире. Думала, что как круто, что у ребенка своя комната, у нас своя спальня, будем все тусоваться по своим комнатам, а в кухне-гостиной только кушать и телевизор смотреть. Сейчас все всегда находятся исключительно в гостиной. Ребенок с игрушками, мы с мужем или с компами, или телек, или ещё что. Когда началась эпидемия и удаленка, у нас с мужем были целые разборки о том, кто будет работать из гостиной, а кто пойдет в спальню (хотя рабочее место в спальне есть). Так что,  абсолютно правильный совет: минимальные спальни и максимально большая гостиная. И по возможности, в гостиной разместить  огромный диван, кресла и много-много розеток!!!

239

Как можно обмануть не обманывая, или о том, как мой участок продавали

Предыстория. Когда то давно, ещё в начале 2000х, мы приобрели земельный участок рядом с нашим домом. У соседей сгорел ветхий деревянный дом, который они использовали как дачный набегами в летнее время года. Участок продали тогда за дёшево, ажиотаж на строительство ещё не начался, все наоборот стремились в город к цивилизации. Сейчас, к слову, цена за сотку больше, чем мы заплатили за весь участок. Головешки я убрал, пару тройку лет назад расчистил территорию и в планах когда нибудь построить дом, благо село рядом с городом.

Теперь сама история. Звонит мне сестра и говорит, что сосед наш интересуется, что это мы решили участок продавать, и ему интересно, что почём, может он и возьмёт. И вообще, почему я не спросил разрешения, земля пока на матери и согласия своего никто не давал. Объявление о продаже размещено при этом в интернете. В голове моей вихрем завертелись мысли, что, наверно, документы подделали, или мать развели и незаконно оформили участок на третье лицо и теперь продают, причём по цене в 1.5 раза ниже рыночной. Я нахожу объявление, сверяю адрес, понимаю, что адрес совпадает, прыгаю в машину, мчу к матери. Вместе находим документы на участок, и я звоню по указанному в объявлении номеру и интересуюсь, а с хрена ли наш участок продают без нашего ведома. В ходе разговора выясняется, что продаётся другой участок под другим кадастровый номером, при этом разница в адресе следующая: у нас с. #&#, улица & #&, дом №##, а тот, что выставили на продажу совпадает на 90%,только вместо дом №## - участок №##. В названии разница не существенная, а вот по факту дело обстоит следующим образом: наш участок находится на улице, где асфальтированная дорога, все коммуникации (вода свет газ), а участок между двух оврагов, до куда вряд ли когда-нибудь доберётся цивилизация, не то, что коммуникаций, туда дорог то никогда не было. При этом в объявлении указано, что все коммуникации подведены, есть подъезд, а на карте поставлена точка на улице. Просто на улице, даже не на нашем участке.

Я конечно попросил отредактировать объявление дабы не вводить людей в заблуждение и забыл бы эту ситуацию как страшный сон, но через месяца два, когда я мирно подъедал яблоки в своём огороде, напротив участка остановилась машина и долго стояла.

Парень с девушкой внутри что-то обсуждали, и тыкали пальцем в мою сторону. Я решил узнать, в чем дело, и оказалось, что они собираются покупать тот пресловутый участок, приехали по указанному агентством адресу и присматриваются, что да как.

Очень хорошо, что купить его они так и не успели. Я рассказал им о том, что им пытаются продать, те обещали пожаловаться на агентство чтобы удалили или откорректировать объявление.

Я это все пишу к тому, что если планируете покупать земельный участок, то перед оформлением сделки необходимо узнать кадастровый номер и сверить с тем, что вам предлагают. Один знакомый у меня так же купил участок за городом, который по факту вместо ровного плато оказался овраг с болотом, и доказать потом, что он покупал не это и аннулировать сделку он не смог. Благо что цена у того участка была относительно небольшая, около 300 тыр.

2174

Мануал по покупке квартиры

Специально для @pikabushnik87 и неизвестно откуда появившимся 13 подписчикам. Кто вы, читающие мою графоманию? Не плюсов ради, поэтому без рейтинга. Если поможет кому-то еще - буду рад. Итак начнем.


ЭТАП 1: Выбираем объект.

Выбираем собственно то, что хотим приобрести. На этом этапе в 99% случаев появится какой-нибудь риэлтор. Нужно понимать, что риэлтор в подавляющем большинстве случаев, если конечно это не ваш друг или родственник, не заинтересованы ни в чистоте сделки ни в том, что будет с вами и вашей недвижимостью в дальнейшем. Все, что хочет риэлтор – это получить с вас деньги по факту купли-продажи,то есть он заинтересован только в факте самой сделки, а то что в дальнейшем возможна реституция, суд, приставы и иные неприятности им все равно. В это время риэлтор уже будет окучивать другого лоха клиента и на вас ему будет абсолютно наплевать. Пользоваться их услугами или нет - личное дело каждого. Главное иметь голову на плечах и не платить деньги бездельникам.


На этом же этапе смотрим на адекватность продавца и его поведение.


ЭТАП 2: Проверка и сбор справок/документов

Запрашиваем выписку в Росреестре. Это можно сделать в МФЦ или непосредственно в Росреестре. Что нужно смотреть в выписке:

1) Адрес, метраж, и иные характеристики – они должны совпадать с теми, которыми обладает в реальности продаваемая квартира.

2) Собственник – он должен совпадать с продавцом.

3) Основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, акт о приватизации, судебный акт. Если приватизация - нужно выяснить, кто от приватизации отказался, поскольку такое лицо имеет право пожизненного проживания в квартире и выселить его нельзя даже через суд. Если судебный акт - просим показать оригинал и смотрим обжаловался он или нет.

4) Обременения – не была ли квартира арестована приставами, в залоге, ипотеке и т.д.


Важно!!! срок действия выписки короткий, поэтому и важно получить свежую. Риэлтор или продавец скорее всего будут подсовывать старую выписку на квартиру. Вам обязательно нужна свежая, чтобы посмотреть, все ли в порядке именно на момент сделки


Вообще, при покупке недвижимости, по моему скромному мнению, два основных правила. Первое – надо не стесняться задавать вопросы. Вы действуете в своих интересах, и продавец должен это понимать. Второе – спешка нужна при ловле блох. Затягивать, конечно, не нужно, но проверить все надо обязательно, ибо речь идет не о трех рублях и даже не о тридцати тех. Возможно это будет сделка всей вашей жизни и потерять на ней все свои сбережения не самая приятная перспектива, верно?


Требуем от продавца справку или выписку из домовой книги (этот документ выдает либо администрация либо управляющая организация / ТСЖ) о лицах, зарегистрированных в квартире. Если продавец отказывается – явно что-то с квартирой не чисто.


Здесь же просите у продавца нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, если продавец в браке.


Важно!!! Вам нужно, чтобы в квартире никого зарегистрировано не было. Включение в договор условия об обязанности сняться с регистрационного учета дополнительной защиты не предоставят, так же как и иные заверения продавца об отсутствии зарегистрированных лицах или о том, что после продажи сражу же снимутся с регистрационного учета. Судиться с ними придется вам.


Просим также у собственника справки об отсутствии задолженности за капремонт (он, кстати, ложится на плечи нового собственника), долгов за услуги ЖКХ, налоги – это вам тоже нафиг не нужно.


Если в сделке участвует престарелые - обязательно справка из ПНД. Если несовершеннолетние - заключение органа опеки.


Проверяем личность продавца.

1. Сайт ФССП - долги продавца (если есть должно как минимум насторожить, т.к. и деньги может не вернуть и на недвижке может быть обременение)

3. Сайт МВД - проверить действительный ли паспорт продавца.

4. Сайт ГАС правосудие - ищем решения суда в отношении продавца, если есть тоже должно насторожить, особенно если судились из-за продаваемого имущества (могут быть конечно тезки, но если решение суда того района, где зарегистрирован продавец, то вряд ли). Дополнительно можно посмотреть непосредственно на сайте районного/мирового суда.

5. Сайт Арб. суда. - КАД арбитр - смотрим есть ли банкротные дела в отношении продавца, если есть - ахтунг.

6. Дополнительно по вопросу банкротства смотрим вот этот ресурс - https://bankrot.fedresurs.ru

7. Ищем просто в сети/соцсетях по ФИО продавца - смотрим что за чел, какие о нем отзывы (если есть конечно), может о нем как о кидале весь интернет пестрит.

8. Реестр залогов - https://www.reestr-zalogov.ru

9. Смотрим на сейте ФССП, МВД, ФСИН, СК - раздел розыск - может продавец в розыске - нам это тоже не нужно.

10. Реестр наследственных дел - https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/


ЭТАП 3: Переходим к сделке.

Мы удостоверились в добросовестности продавца, юридической чистоте квартиры, сторговались по цене. Далее пред вами возникает три варианта:


Вариант 1. Если вы покупаете квартиру за наличку – договаривайтесь об оформлении оплаты через банковскую ячейку. Алгоритм оплаты будет приведен ниже.


Вариант 2. Если вы покупаете квартиру по безналу - договаривайтесь об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Алгоритм будет, соответственно, ниже.


Вариант 3. Воспользоваться депозитом нотариуса - он сам все должен знать и сделать как надо, но может быть сильно дороже, а может и нет.


Если продавец не согласен – шлите его нафиг. Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В случае чего своих денег вы больше не увидите.


Далее составляем и заключаем договор. Лучше сделать самому или привлечь нормального юриста. Риэлторы процентов на 99% используют смешные типовые договоры из интернета, толкование условий которого может осуществляться в очень широких пределах. Это к вопросу – за что мы платим риэлтору. Лучше заплатите несколько тысяч юристу чем кучу денег бездельнику. Обезопасьте себя – составьте нормальный договор.


Если вариант текста договора составлял продавец – однозначно несем его на проверку грамотному юристу.


Договор печатается в трех экземплярах, прошивается и странички нумеруются. Договор подписывается на каждой странице с полной расшифровкой без сокращений фамилии имени и отчества. И так каждый экземпляр.


ЭТАП 4: Оплата

Здесь опишу два варианта - ячейку и аккредитив. Нотариуса описывать не буду, т.к. он сам грамотный и сам все за вас сделает.


Вариант 1. Если вы выбрали банковскую ячейку - озаботьтесь поиском банка, где такая услуга предоставляется, а также выберете лучшие условия по цене и т.д. Договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем.


Далее берете продавца за руку и ведете в банк и оформляете договор аренды ячейки. Идете в счетную комнату, вместе считаете наличность с использованием счетной машинки. Кладете деньги в ячейку. Можно также проверить купюры, чтобы не дай бог фальшивок не было.


С этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку из Росреестра.


Если покупатель откажется передавать ключ продавцу (а обязать его никто не может, это устный договор), а сразу после покупки перепродаст эту квартиру - продаван окажется ни с чем. Деньги по завершении срока аренды ячейки вернутся покупателю. Отсюда следует и уточнение, почему именно нужно передавать все документы одновременно с передачей ключа.


Вариант 2. Если вы выбрали аккредитив, так же нужно найти банк, где комиссия будет самой приемлемой, а банк достаточно надежный. А что вы хотели – за безопасность надо платить.


Берете за руку продавца и идете в выбранный вами банк и заключаете договор на аккредитивное обслуживание. В банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.


Итак, договор составлен, деньги внесены и с этого момента они не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, только когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку.


Пока находитесь в банке, оплачиваете государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности.


ЭТАП 5: Сдаем документы для регистрации.

Вместе в продавцом едете в МФЦ или Росреестр. Там сдаем следующие документы:

1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой ФИО

2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, нужны и эти документы тоже)

3. Квитанцию об оплате государственной пошлины

4. Паспорта

5. Подписанный договор купли-продажи в трех экземплярах

6. Нотариальная доверенность на представителей, если сделка происходит через них.


После сдачи документов получаете там же расписку о принятии документов. Там будет стоять дата и время принятия, а также дата и время, когда нужно будет явиться за результатами.


Ждем регистрации перехода прав собственности. Если документы сдавались в Росреестр, то 7 дней,если в МФЦ – не скажу, т.к не помню,но чуть дольше.


После подтверждения готовности документов берете за руку продавца и едете туда, куда сдавали документы. Там слушаем девочку в окошке, подписываем где надо.


Важно!!! Следите, чтобы в документах не было ошибок, опечаток и т.д.


Если переход прав зарегистрировали, то с момента получения вами документов вы будете новым собственником квартиры.


Едете с продавцом в уже вашу квартиру. Проверяете, все ли там хорошо, ну там не отодрал ли продавец линолеум с обоями и т.д. Получаете ключи от квартиры. Подписываете акт приема-передачи.


Если в квартире что-то не так, значит вы ошиблись на ЭТАПЕ 1 и нарвались на мудака. Придется идти в суд, благо в договоре, который вы сами составили и проверили у юриста, состояние квартиры описано, подробно и однозначно, ведь так?


Далее отправляете продавца на 4 буквы -  в банк. Там продавец показывает нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.


Прощаемся с продавцом, жмем руки. Меняем в квартире замки. Можно выдохнуть.


Вот так вот. За эту информацию, организацию процесса и сопровождение сделки нормальные юристы и риэлторы и получают свои деньги. Если ваш риэлтор этого не сделал и не организовал – он бездельник. Гоните его ссаными тряпками!


Естественно есть и другие моменты, которые нужно учитывать. Всех нюансов не предусмотришь. Иногда черт ногу сломит в какой-нибудь многоуровневой сделке где один покупает и одновременно продает при этом в сделке участвуют малолетки плюс оплата мат капиталом с ипотекой и наследством. Там везде свои коряги. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю. Но все основные моменты я вроде бы описал.


Всем спасибо и успехов!

Показать полностью
4617

Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома

Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщик, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщик, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщик, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщик, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщик, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщик, Длиннопост, Картинка с текстом

Хочется, чтобы поисковики проидексировали информацию про недобросовестность застройщиков/владельцев коттеджного поселка "Янтарные соты" в Калининградской области, поэтому добавлю этот пост и на Пикабу.

UPD вопросы к посту #comment_168653704  #comment_168682711

Показать полностью 5
728

Как купить квартиру. Росреестр, расписки, маткапитал и подводные камни сделок с недвижимостью

Покупка квартиры, дома или участка дело ответственное, у многих это событие происходит один или два раза в жизни и сопровождается душевными волнениями и стрессом. Впрочем, при  отсутствии опыта страх потерять нажитое непосильным трудом характерен для любого здравомыслящего человека. При сделках с недвижимостью оказывают помощь многочисленные риелторы, посредники и т. д. Правда, с приходом цифровизации, их роль  в части поиска квартиры становится все менее значимым. Сейчас любой человек может зайти на сайты поиска квартир (Яндекс, ЦИАН, BN и подобные) и самостоятельно найти квартиру по любым параметрам.  С проверкой чистоты и оформлением сложнее. Агенту как профессионалу это сделать проще, хотя инструменты, которыми он пользуется, как правило, общедоступны и ими могут пользоваться их клиенты, просто многие его клиенты об этом не догадываются. Кто на что учился. В целом, ничего не имею против представителей этой уважаемой профессии - привлечение покупателем риелтора говорит о его должной осмотрительности, тем более, что этот человек знает об этом больше покупателя, правда, как показывает личный опыт, я бы рекомендовал  контролировать сделку со своей стороны, чтобы не пришлось расплачиваться за оплошность агента.
И вот найдена квартира/дом мечты (или квартиру, на которую Вам хватило денег). Продавец Вам показывает документы, говорит Вам, что все чисто, что агент уже проверил квартиру, показывает красивое свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, по которому он купил квартиру, какие-то нотариальные документы и все готово к сделке.

Увы, оснований верить ему у вас нет - вы этого человека и агента, возможно, видите в первый-второй раз в жизни.


Что же делать?


Собираем сведения. Фотографируем или переписываем сведения из свидетельства/выписки из ЕГРН, ФИО продавца, дату рождения и серию и номер паспорта, дату выдачи паспорта, фото страницы с семейным положением в паспорте продавца, а также делаем договора по которой продавец купил квартиру, фото страницы со штампом и доказательства, что продавец квартиру оплатил в полном объеме (расписка предыдущего собственника и/или платежное поручение), а также формы 9 и формы 12.

Проверка квартиры и продавца

1. Заходим на сайт Кадастровой палаты Росреестра https://spv.kadastr.ru/ (нужна учетная запись на Госуслугах) или через сервис запросов к ФГИС ЕГРН на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn  (здесь сложнее - нужно сначала получить код доступа в личном кабинете Росреестра) указываем адрес выбранной квартиры/дома/участка и заказываем по ней две выписки: «Выписку об основных сведениях об объекте недвижимости» и «Выписку о переходе прав на объект недвижимости».
Оплачиваем картой услугу (300 руб. за выписку через кадастр или 400 руб. за пакет из 100 выписок через ФГИС ЕГРН) и через пару минут-час получаем 2 выписки. Оба ресурса на выходных любят уходить на профилактику, поэтому запросы лучше не откладывать и делать их заранее на буднях. Также в интернете множество лиц, которые оказывают услуги по предоставлению подобных выписок с более удобоваримым интерфейсом, поэтому чем именно пользоваться - решайте сами.
Выписки приходят в форме архива, внутри которого есть файл XML (сама выписка) и файл SIG (электронная подпись Росреестра).
Выписку - файл XML можно открыть либо в Internet Explorer либо в на сайте Росреестра по ссылке: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_vizualisation . Наглядная инструкция со "скриншотами" как пользоваться этой ссылкой и открывать такие файлы можно почитать здесь https://rosreestr.ru/site/fiz/info/proverka-elektronnogo-dokumenta/

2. Далее читаем полученную «Выписку об основных сведениях об объекте недвижимости».
Как купить квартиру. Росреестр, расписки, маткапитал и подводные камни сделок с недвижимостью Росреестр, Договор, Нотариус, Право, Расписка, Материнский капитал, Недвижимость, Налоговый вычет, Длиннопост

2.1. Проверяем, чтобы ФИО собственника(графа «Правообладатель») совпадало с ФИО продавца, в выписке отсутствовали обременения в виде ипотеки, арестов и иных ограничений - в строке «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости» должно быть указано «не зарегистрировано».
2.2. Проверяем дату регистрации права собственности в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Дата и номер регистрации права должны совпадать с датой и номером на штампе регистрации на договоре собственника.
2.3. Проверяем необходимость получения нотариального разрешения супруга собственника (в т. ч. бывшего супруга) на продажу квартиры). Такое согласие не требуется если:
2.3.1. квартира получена продавцом безвозмездно в дар, в порядке приватизации, в порядке наследования,
2.3.2. по договору ренты(пожизненное содержание с иждивением)
2.3.3. если квартира приобретена не в период брака
2.3.4. если квартира приобретена в период брака, но в этот период действовал брачный договор в котором написано, что все имущество оформленное в собственность супруга поступает в его частную собственность.
Во всех остальных случаях нужно нотариальное согласие супруга, с которым продавец на момент регистрации своего права состоял в браке. Дело в том, что в случае если продавец купил квартиру, находясь в браке и у продавца нет брачного договора – то продавец, даже если указан в качестве единственного собственника юридически не является 100% собственником. На юридическом языке это означает быть "титульным" владельцем. Квартира ему принадлежит только на 50% (как и любое имущество приобретенное в период брака - по общему правилу) и для законной продажи квартиры нужно получить нотариальное согласие супруга. Логика в этом следующая – в период брака при отсутствии брачного договора все приобретаемое имущество, включая зарплату каждого из супругов поступает в общую собственность обоих супругов и если супруги в период брака что-то покупают, предполагается, что они это что-то купили за счет общих денег, а значит и имущество признается общим и неважно на кого оно записано. Если же супруг получил имущество безвозмездно - то общие финансы не страдают и имущество является собственностью одаряемого супруга.

Интересным моментом являются случаи, когда супруги не имеющие брачного договора покупают имущество в период брака и оформляют его при покупке на доли(каждому по 1/2). Мероприятие это представляется бессмысленным, поскольку доля каждого супруга не является его личной долей и половина каждой доли все рано другому супругу и при покупке квартиры следует получать нотариальное согласие от каждого супруга.
2.4. Далее проверяем, оплачена ли квартира продавцом(если квартиру продавец купил, а не получил в наследство и т. п.) – Вам должны предъявить расписку предыдущего собственника или платежное поручение о получении предыдущим собственником суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры. В противном случае есть риск того, что квартира не оплачена и предыдущий собственник может потребовать расторжения договора купли-продажи с продавцом и потребовать изъять у Вас квартиру.

Чтобы узнать историю всех собственников квартиры открывайте «Выписку о переходе прав на объект недвижимости». В ней видно сколько было у квартиры собственников и на основании какого договора каждый из них получал право собственности на нее. Данные из этой выписки сравните с данными в договоре, который Вам покажет продавец (наименование договора, дата, ФИО предыдущего собственника).
Как купить квартиру. Росреестр, расписки, маткапитал и подводные камни сделок с недвижимостью Росреестр, Договор, Нотариус, Право, Расписка, Материнский капитал, Недвижимость, Налоговый вычет, Длиннопост

В  этой выписке, например, видно, что первоначальным собственников участка с 14.02.2017 г. было ООО "Воронцовский фонд", который продал участок 20.03.2017 года ЗАО "ТД ЭДМ", который на сегодня является собственником.

Следует помнить, что нужно быть особенно осторожными с объектами, в которых в цепочке собственников было юридическое лицо  - в случае если юридическое лицо вдруг начнет банкротиться - сделки по продаже имущества могут быть оспорены и признаны недействительными в судебном порядке - и это имущество будет возвращено в конкурсную массу, а покупатель лишится квартиры. Проверить наличие такого риска, к сожалению, практически невозможно.
Обратите внимание, что если продавцу принадлежит и участок и здание, то и продавать нужно оба объекта (здание+участок). Отдельно здание без земли можно продавать только в случае если у продавца нет права собственности на землю. А вот землю без зданий на ней продать невозможно.
3. Проверяем прописанных по форме 9. Подготовленная к продаже квартира не должна иметь никаких зарегистрированных(прописанных в ней лиц). Но если в форме 9 вы увидели собственника и членов его семьи – это не должно быть стоп-фактором, т. к. по закону(Жилищному кодексу) при переходе права собственности все члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования утрачивают право на проживание с квартиры и их можно выселить по решению суда.
В отношении приватизированных квартир должно насторожить наличие прописанных лиц, не являющихся членами семьи собственника. В силу того же Жилищного кодекса если в момент приватизации зарегистрированное в квартире лицо отказалось от своего права на приватизацию – при продаже квартиры выселить его нельзя. Такую гарантию ему предоставило государство в обмен на отказ от приватизации

4. Паспорт продавца проверяем на действительность.

На сайте МВД есть сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов» http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000 и многие пользуются им для целей проверки паспорта.
Но есть одна тонкость – МВД не предоставляет возможность проверить паспорт на действительность, по этому сервису можно лишь найти – является ли паспорт недействительным(истек срок, украден, утерян) т. е. по этому сервису нельзя проверить, что паспорт действительно выдавался.
Если проверить паспорт, серия и номер, которого не входит в этот список - проверка МВД не покажет, что этот паспорт входит в список недействительных, просто потому, что он никогда не выдавался и соответственно не может попасть в список недействительных. Можете для примера ввести номер наугад и получить вот такой результат. Например, паспорт с серией и номером 0000 000000 сайт МВД нисколько не смутил.
Как купить квартиру. Росреестр, расписки, маткапитал и подводные камни сделок с недвижимостью Росреестр, Договор, Нотариус, Право, Расписка, Материнский капитал, Недвижимость, Налоговый вычет, Длиннопост

Ранее, до объединения УФМС и МВД на сайте УФМС была информация о том, является ли паспорт действительным или нет. После перехода УФМС «под крыло» МВД эту возможность убрали.
Но как же проверить паспорт на действительность
Это можно сделать опосредованно на сайте налоговой в разделе узнай ИНН: https://service.nalog.ru/static/personal-data.html?svc=inn&from=%2Finn.do
Алгоритм проверки – вводим данные паспорта (ФИО, дата рождения и серия и номер паспорта, если сайт ФНС покажет ИНН – значит паспорт действительный.
Если срок действия паспорта истек или паспорт не выдавался вовсе - сайт ФНС не покажет ИНН.

Сделка.

Прежде чем, направиться в МФЦ нужно составить договор купли-продажи. Если вы обратились к нотариусу – то текст в этом случае составит нотариус. При этом, во всех случаях Вам нужно проверить в договоре условия о том, что именно приобретается (объект описывается так как он указан в выписке - вид, площадь, этаж, адрес, кадастровый номер), цена договора, порядок расчетов. Все должно соответствовать договоренностям. Отдельно, для покупателя при отсутствии указания в договоре, что деньги получены до подписания договора – важно наличие фразы о том, что «до момента полной оплаты квартира/дом/участок не признается находящимся в залоге у продавца». Это условие необходимо, чтобы Росреестр не наложил на объект автоматический залог(ипотека в силу закона), в случае в договоре не указано, что деньги продавец получил и если расчет по сделке производится после подписания договора.
Способы расчета могут быть разнообразными – от передачи денег в момент подачи документов в МФЦ, до аккредитива. Широко распространен расчет наличными через ячейки. Выглядит процедура так - стороны перед подписанием договора направляются в расчетный центр, подписывают соглашение о порядке доступа в ячейку, пересчитывают в присутствии друг друга деньги, продавец пишет расписку о получении денег(обязательно в присутствии покупателя, чтобы он видел чьей рукой она пишется и подписывается) и закладывают по конвертам/пакетам деньги и расписки, а затем отправляются подписывать договор и подавать его в МФЦ или идут к нотариусу. Здесь важно определить по каким документам стороны получат свои конверты, чтобы не вписать заранее невыполнимые условия. Например, не стоит вписывать акт приёма передачи квартиры и любой другой документ, который составляется сторонами после подачи документов в Росреестр.
Расчеты аккредитивом тоже практикуются – это когда покупатель отправляется в банк, открывает счет и зачисляет на счет сумму покупки. Затем поручает банку списать деньги с помощью аккредитива на счет продавца, при условии, что продавец покажет выписку на квартиру, в котором будет указано, что собственником квартиры стал покупатель. С момента принятия аккредитива на срок аккредитива покупатель утрачивает возможность распоряжаться деньгами. Банк направляет продавцу уведомление, что на его имя поступила денежная сумма и чтобы ее забрать, продавцу нужно показать документы о собственности покупателя. Если в течение срока действия аккредитива продавец не представит в банк документы о продаже - деньги возвращаются на счёт покупателя.

Что нужно знать про договор

1. При покупке квартиры(в т. ч. дома, участка) у совершеннолетнего дееспособного собственника договор может быть оформлен в простой письменной форме или, по желанию сторон, в нотариальной форме. При оформлении в простой письменной форме подавать пакет документов нужно только в МФЦ по месту нахождения имущества, если решили договор заверять нотариально - можно попросить нотариуса подать документы за Вас, заплатив дополнительно за услугу подачи (2-4 тысячи) или можете забрать договор и сдать его в МФЦ. Если подавать документы через нотариуса – срок регистрации – 1 рабочий день и забирать документы после регистрации нужно у нотариуса , если сами ножками сдаете в МФЦ – 7-9 рабочих дней и забирать документы нужно в МФЦ, в который сдавали документы.
2. При покупке квартиры, участка, дома, собственником которого является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный может быть оформлен только в нотариальной форме.
3. При покупке доли договор может быть оформлен только в нотариальной форме.
4. При покупке всех долей единоразово – нотариальная форма не требуется, можно оформить договор в простой письменной форме.


О расписках и материнском капитале. Подводные камни.


Отдельно следует остановится о расписках. Покупателю нужно проверить, чтобы продавец написал расписку о получении денег с указанием на конкретную сумму за конкретный объект недвижимости и сделал это строго в присутствии покупателя, а не принес с собой. Иначе в случае спора о получении денег - может вдруг оказаться, что расписка написана не продавцом и доказать, что покупатель передал деньги за квартиру будет невозможно. Расписка составляется по тем же принципам, что и долговая расписка (подробнее здесь: Как оформить долговую расписку). При этом расписка должна быть составлена не позднее момента, когда покупатель закладывает деньги в ячейку и заложена в ячейку, в противном случае если продавец должен писать расписку после того как заберет деньги из ячейки, то здесь можно полагаться только на порядочность продавца.


Материнский капитал несет в себе определенные риски. Если продавец приобрел свою квартиру с использованием материнского капитала (например, оплатил им предыдущему собственнику или погасил им ипотеку), то покупателю следует проверить, чтобы продавец исполнил обязательство, например, оформил доли в праве в собственность детей. Если он этого не сделал - договор может быть оспорен органом опеки, прокуратурой, супругом продавца или иным заинтересованным лицом, и от такой сделки лучше отказаться. Поэтому, покупателю следует почитать договор купли-продажи, по которому продавец приобретал свою квартиру и почитать кредитный договор, если таковой имел место. Не лишним будет запросить у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании материнского капитала.


Продавцу, к слову, тоже нужно быть осторожным с покупателями, которые покупают квартиру за счет материнского капитала. Так как сумму материнского капитала продавец получит уже после того, как право собственности будет зарегистрировано за покупателем - продавцу следует проследить, чтобы в договоре у него было право залога на объект недвижимости, а именно прямо указано, что "до полной оплаты квартира признается находящейся в залоге у продавца".


Что же делать, чтобы не потерять квартиру и деньги, если получается, что 100% гарантированных методов проверки сделки и продавца не существует? Ответ на сегодня у меня пока один - страхование титула. Это вид страховки, который покрывает любую утрату права собственности собственника.


Подаем документы сами в МФЦ
В пакет на самостоятельную подачу в Росреестр через МФЦ ( если договор не нотариальный, а так называемая, простая письменная форма):
1. Договор купли-продажи в 3-х экз.
2. Доверенность в оригинале (если договор подписан по доверенности)
3. Пошлина за регистрацию права собственности, оплаченной от имени покупателя в оригинале
4. Нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры(дома, участка) в оригинале. (или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит).
5. Форма 9 (в некоторых регионах зачем-то требуют)
6. Дополнительно –
a. Если собственник продаваемой квартиры – несовершеннолетний, нужно постановление от органа опеки(отдел опеки районной администрации) о согласии на продажу,
b. Если квартира приобретается в кредит и передается в ипотеку банку - кредитный договор, договор ипотеки(залога), отчет оценщика (отчет обязательно делайте в 2-х экземплярах).

Подаем в Росреестр через нотариуса (в случае если в Росреестр подает документы нотариус):
1. Договор купли-продажи (оформляет нотариус на сделке).
2. Доверенность в оригинале (если договор подписан по доверенности)
3. Нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры(дома, участка) в оригинале(или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит).
4. Нотариальное согласие супруга покупателя на покупку квартиры(дома, участка) в оригинале(или нотариально заверенное заявление о том, что покупатель в браке не состоит).
5. Пошлина за регистрацию права собственности, оплаченной от имени покупателя в оригинале (оплачивается нотариусом от себя при подаче документов)
6. Форма 9(для нотариуса обязательно)
7. Документ-основание. По которому продавец получил квартиру в собственность в оригинале (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство) (для нотариуса обязательно).

Документ-основание - это не свидетельство, а от документ со штампом Росрееста, на основании которого было зарегистрировано право собственности (договор купли-продажи, завещание, договор о передаче квартиры в собственность граждан и т. п.)
8. Дополнительно –
a. Если собственник продаваемой квартиры – несовершеннолетний, нужно постановление от органа опеки(отдел опеки районной администрации) о согласии на продажу.
b. Если квартира приобретается в кредит и передается в ипотеку банку - кредитный договор, договор ипотеки(залога), отчет оценщика.
с. Если приобретается доля в праве собственности - нотариальные отказы от преимущественного права покупки каждого сособственника или нотариально заверенная оферта с отметкой каждого сособственника о получении оферты(при условии, что с даты оформления и вручения оферты прошло не менее 30 дней).
Если среди других сособственников есть несовершеннолетний - вместо согласия его законного представителя нужно предоставить постановление от органа опеки(отдел опеки районной администрации) об отказе от преимущественной покупки или нотариально заверенная оферта с отметкой родителя или опекуна несовершеннолетнего о получении оферты(при условии, что с даты оформления и вручения оферты прошло не менее 30 дней). Последний вариант это обход закона, но иного способа оформить сделку без согласия просто нет.

После того, как регистрация права проведена, покупатель может получить налоговый вычет - вернуть до 260 000 руб., которые он оплатил государству в качестве НДФЛ. Вычетом или уменьшением налоговой базы может воспользоваться и продавец, если срок владения объектом до продажи не позволяет ему продать квартиру без налога. Подробно об этом разжевано здесь НДФЛ при сделках с имуществом


Спасибо, что дочитали до конца. Если у Вас остались вопросы - Вы можете задавать их в комментариях и прислать по почте по адресу p_slizky@mail.ru

Показать полностью 3
491

Быть начеку. Как работает агентство Этажи (Федеральное!)

Всем привет!

Хочу поделиться своим опытом общения с этим агентством недвижимости чтобы уберечь других от стресса, траты времени и проблем. Ну и в конце поделюсь цитатами других отзывов и ссылочками.

Много букв, да простит ЛЛ. Если коротко - всё плохо.

Быть начеку. Как работает агентство Этажи (Федеральное!) Недвижимость, Покупка недвижимости, Обман, Навязывание услуг, Мошенничество, Креативное агенство, Длиннопост, Жалоба

Искали квартиру для себя, без агента. Смотрели только по своему району и нашли в том же самом дворе. Позвонили, сходили на просмотр. Адекватный и приветливый хозяин, агент Этажей вроде на первый взгляд тоже была норм.


Посовещались, еще раз сходили на просмотр и договорились собраться в офисе чтобы подписать договор внесения задатка для сделки. И тут понеслась.


Сцена 1. Сказали, приходите к 9.00, а продавец придет в 9.30 – наши юристы расскажут вам нюансы ипотеки и проч. Вместо этого агент начала нам навязывать подписать один из договоров об оказании услуг подбора (39000 или 49000 + 1% от сделки. Вариант побогаче в обмен на Гарантийный сертификат – страховой продукт, якобы страхующий от потери прав на имущество и проч. Только не называют это страховым продуктом, т.к. они не аккредитованы на оказание страховых услуг, а значит при наступлении условия вы будете сосать бибу).


У нее не очень вышло, она пригласила коллегу. Он начал агрессивно напирать, даже я б сказал наезжать. В итоге обиделся, что мы ему в лицо сказали, что не будем доверять человеку, которого впервые видим, и будем пользоваться своим агентом.


Из аргументов была ложь, что и сбер после одобрения подымает ставку просто так, и что застройщики разослали им чудо-письма, что они скоро подымут цены на 10-20% (и поэтому агенты такую инфу рассказывают это людям, которых второй раз видят, ага). И что только они могут нам качественно помочь, а их договор самый юридически правильный. В общем, чудеса.


Сцена 2. Пришел продавец, но его нам даже не показали. Начали окучивать в другом кабинете, мы просто аутировали. Через полчаса пошел разговор за соглашение о задатке. Мы настаивали на предварительном договоре купли-продажи (это тупо заголовок поменять). Сделали только когда пришел руководитель агентши, и мы ему объяснили, что им должно быть плевать, это решать продавцу. Ну и что наш агент просит.


Сцена 3. Еще час аутирования в холодной переговорке, в которой не закрывается окно (офис располагается в здании со словом «плаза» в названии. Совсем замерзши, я пошел искать кулер, и ненароком подошел к продавцу. Он сказал что проверяет договор между ним и агентством, т.к. чет совсем кабальные условия отказа от их договора, хочет поменять. Задолбавшись ждать, я сам обсудил все детали предварительного договора. Идейно мы на всём сошлись, нормально пообщались, но не закрыли пару моментов – прибежала агентша и предложила подождать в переговорке, т.к. «вот вот уже сейчас придём». Спойлер – они так и не свели нас вместе.


Сцена 4. Агентша все повторяла свои странные аргументы, чем-то грузила продавца. За это время я узнал у сбера по аккредитиву, и подошел к продавцу рассказать по условиям. Договорили еще пару моментов, и я сказал, что мы, пожалуй, пойдем, дома изучим договор. Наш агент внесет поправки, и мы их передадим. Продавцу было ок, и мы ушли. Просидев 5 часов и сделав суммарно за 20 минут всю работу, которую хотела делать агентша, самостоятельно.


Сцена 5. Вечером внезапно агентша написала, что или через 20 минут мы называем время когда завтра встреча, или завтра идет показывать квартиры следующим. Назвал время, сказал что агент вышлет комментарии. Даже ничего не высылал ещё. В ответ:

«Вариант вашего задатка не подходит нам. Менять больше ничего не будем! Все уже согласовали, продавец на другой договор не пойдет.»

И через минуту:

«С продавцом время согласовала. Изменений условий задатка не будет. 4 людям я сегодня отказала, с завтра продолжаем просмотры»

Я согласился. Через час высылаю вариант договора ознакомиться предварительно. Там из изменений только уточнение деталей – как возникло право собственности продавца и прописано, что продавец показывает до конца все документы. Ответ такой:

«1. Где договор с вашим агентом? 2. Все правоустанавливающие документы будут предоставлены банку после задатка по форме, согласованной с продавцом. 3. Не готовы на условия, предоставленные нашей компанией – убеждать не будем. 4. Задаток развален, диалог не конструктивный, все вопросы предлагала обсудить в офисе. Мы не готовы буксовать сделку. У нас нет времени каждый день сидеть по 5 часов. Если у вас есть недоверие к работе наших сотрудников, значит оно должно быть обоснованным».

Потом мы еще созвонились, и она противоречила своим же словам – сказала, что они занимались договором продавца, и не могла заняться договором задатка. На вопрос почему тогда мы договорились на подписание договора тупо игнор. Втирала что наш договор не договор, и ваще не про то что надо. Что появился покупатель с деньгами и они в 9.30 завтра подписывают задаток (угадайте, что будет?). Было еще 2-3 сотни каких-то пустых слов, но ничего важного. Так что пойду поищу еще квартиру.


Вот обещанные цитаты из отзывов:

«Было много красивых фраз, что это федеральное агентство, которое дорожит своей репутацией, что они обещают юридическую чистоту объекта и даже если после продажи квартиры в течение трех лет возникнет какой-то наследник или выяснится, что они допустили ошибку в проверке документов, то цитата" мы сперва возместим Вам материальный ущерб, а только потом начнем судиться с третьими лицами из-за которых он возник". Впоследствии выяснилось, что все это ложь, согласно договору Этажи только обязуются предоставить бесплатного юриста, все остальные траты на собственнике и только если собственник подаст в суд на Этажи и выиграет его, только в этом случае будет компенсация от Страховой, но не собственнику, который понес материальные издержки, возможно, вплоть до потери квартиры, а агентству недвижимости Этажи. Разумеется, я задал вопрос Илье зачем он меня дезинформировал, ответом было " я не знаю, нам на собрании так сказал директор"»

источник

«Я сама нашла объявления о продаже квартиры, сама им (этажам) позвонила, они мне ни коим образом в подборе квартиры не помогли, НО (!) чтобы ПОСМОТРЕТЬ квартиру, которую я сама же и нашла, обязуют заключить договор ( в моем случае на 49100 + 1 % от сделки»

источник

«Естественно, когда муж оказался в офисе сразу же ему предложили подписать агентский договор. За два часа переговоров в ход пошли все ухищрения, давление, хамство. Муж уехал не подписав ни одного из предложенных ему документов. В процессе переговоров стало окончательно ясно, что либо агенты (их было уже двое) сами абсолютно не владеют вопросом, либо вводят нас в явное заблуждение»

источник

«По отзывам коллег (я имею ввиду агентов из других агентств) сделки сыпятся, авансы не возвращают, думаю причина в том что агенты в большинстве своем новички, за те 1г и 8 мес что компания на рынке опыта не наберешься»

источник

«использовал мои "непрофессиональные" фото, скопировал моё объявление без моего ведома выставил его под своим именем на ВСЕХ доступных сайтах увеличив цену на 130 000 руб.(неверно это цена его скорой помощи)., а потом понизил стоимость квартиры на 400 000 р... Это у них"ЭТАЖАХ"такая помощь»
источник


Еще больше можно найти по ссылке, или по любому запросу в гугле. Оцените сами многообразие негатива.


Если кому нужен вывод, то вот он: у них это корпоративное.

Показать полностью
1498

Вы все усложняете

Вы все усложняете, довольно популярная фраза в моем деле. Звучит часть и по разным причинам.


Пара случаев:

далее к - клиент , я - я


Случай первый:

Звонок в 8.00 утра пятницы.

К — Доброе утро Иван, вы же агент ,мы с вами говорили. У нас сегодня в 10.00 сделка приезжайте посмотрите чтоб все было хорошо.

Я - Доброе. Сделка это хорошо, а вот про все хорошо, тут надо разобраться. На сделке я максимум увижу договор и документы, Но хорошо бы посмотреть квартиру, и проанализировать сами документы на квартиру. Да и продавца.

К — Как то вы все запутываете и усложняете.

Я — по сути да, но только так я смогу проконтролировать, чтоб хоть что то было хорошо. В обратном случае, я вам гарантирую только правильное написание листика с названием договор. Хотя и это не мало.

К —- В общем вы все усложняете.


Случай второй:

Клиентка выбрала вариант работы, где она смотрит и ищет сама, я добавляюсь на моменте документов и сделки. Находит она хорошую и подозрительно недорогую квартиру. Ну думаю везет бывает. Прихожу на общение с продавцом, получить документы оговорить аванс. А тут самое интересное. У продавца только копии документов, и за них он хочет 100 000 аванса, прямо сейчас и прямо там на квартире, банкам и агентствам он не доверяет, и готов и хочет их принять под рукописную расписку о принятие средств в аванс за продаваемую квартиру. После адекватного заявления, что мы и без денег (врал, все было у клиентки, хотя я был против) и что без агенства и договора мы ничего не передадим. Продавец поменялся, начал ругаться включил фразы из 90х, что мы и время его потратили и чуть ли не должны ему, что он ради нас уже пару покупателей спровадил. Послал он нас в общем матами и фразой , что агенты все усложняют.


Третий:


Клиенты, вполне адекватная девочка студентка и пара ее родственников , очень маргинального вида, хотели продать двушку и с ее денег купить 2 однокомнатные. Причем заморачиваться со встреч кой маргинальная часть собственников не хотела. В первую очередь надо было продать и отметить. Объяснял на сколько важно , делать сделку вместе , делать именно в виде встречки. Уговорить их так и не слом, ВЫ ВСЕ УСЛОЖНЯЕТЕ. А вот студентка послушала и согласилась, даже когда оказалось что за агента ей платить одной, от дела не отказалась. Продали мы ту двоечку почти за 4, а ей купили студию за 2.3, с чутком кредитных. Мораль? Да нет ее, просто девочка в хорошей студии а родственники маргиналы уже пару раз пытались приехать погостить, с явным желанием погостить с вещами и на долго. Но девчонка молодец,слабину не дает.


Да в общем агенты все усложняют.

Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: