С 2019 года покупать квартиру в новостройке станет безопаснее, но (возможно) дороже. Рассказываем почему

С 2019 года покупать квартиру в новостройке станет безопаснее, но (возможно) дороже. Рассказываем почему Длиннопост

При покупке первички тоже есть немало рисков, хоть с ними и пытаются всячески бороться. С июля 2019-го рынок недвижимости ждут большие изменения: заработают поправки в закон о долевом строительстве, которые защитят покупателей от недобросовестных застройщиков. Как именно – объясняем вместе с ПИК в рамках проекта «10 шагов к покупке квартиры».


Если коротко: застройщики больше не смогут напрямую брать деньги покупателей, только через банк. Значит, покупать квартиры в новостройках станет безопаснее. Правда, из-за ужесточения требований могут вырасти цены на жилье. Но это не точно.


Теперь по порядку.


Как было раньше и до сих пор: обманутые дольщики и нелюбовь к новостройкам


В начале 2000-х при покупке недвижимости в строящемся доме использовали самые разные схемы: от паевых взносов и кооперативов до предварительных договоров купли-продажи. А если нет единого закона, да здравствуют двойные продажи одного и тоже объекта, махинации и невыполнение обязательств. Строительство в те годы напоминало финансовую пирамиду: старые объекты достраивали за счет денег новых вкладчиков. Отсюда куча обманутых покупателей и стойкая нелюбовь к новостройкам в постах на Пикабу (и не только).


Пятнадцать лет назад власти попытались исправить ситуацию и приняли закон об участии в долевом строительстве (в народе 214-ФЗ). Закон регулирует отношения сторон, подписавших договор долевого участия, – то есть отношения застройщика и покупателя. В нем прописаны все, что касается строительной компании, участника долевого строительства, объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), машиноместа, самого ДДУ, в котором фиксируются обязанности сторон.


Закон действительно помог избавиться от двойных продаж одного и того же объекта. Но, увы, так и не смог решить проблему обманутых дольщиков – покупателей, которые заплатили деньги, но не получили в срок (или вообще не получили) свое жилье из-за банкротства застройщика или откровенного мошенничества.


Причем проблема эта не надуманная и не откуда-то из девяностых или нулевых. По данным на 1 октября 2018 года, в реестре Минстроя 880 проблемных объектов, а число дольщиков, которые так и не получили свои квартиры, перевалило за 40 000 человек. В реальности, скорее всего, их еще больше. Последнее крупное банкротство произошло совсем недавно, летом 2018-го, когда рухнул крупный подмосковный застройщик Urban Group. Причем компания успела собрать деньги с почти 15 000 дольщиков, на достройку жилых домов нужно 67,6 млрд рублей.


В общем-то, все эти неприятные события ускорили принятие новых поправок в закон.


Что изменится с июля 2019-го

С 2019 года покупать квартиру в новостройке станет безопаснее, но (возможно) дороже. Рассказываем почему Длиннопост

Долевое финансирование vs проектное финансирование


Сейчас есть три варианта, как финансировать строительство:


— использовать собственные средства;

— использовать деньги дольщиков (долевое финансирование);

— использовать деньги банка (проектное финансирование).


Компании предсказуемо выбирали долевое финансирование – когда стройка ведется за счет денег, полученных от дольщиков-покупателей квартир. Для застройщиков это самый удобный и быстрый способ.


С июля 2019 года строительные компании должны полностью перейти на проектное финансирование – когда средства на стройку придется брать в кредит у банка, а деньги покупателей хранятся на специальном счете.


Что это значит? Купить квартиру на стадии котлована по-прежнему можно, просто в сделке появится третья сторона – банк. Покупателям все так же предстоит подписать договор долевого участия (ДДУ). Но теперь их деньги будут храниться не у застройщика, а на эскроу-счете.


Что такое эскроу-счет и как им пользоваться


Эскроу-счет – это специальный счет в банке, на котором лежат деньги дольщиков. По новой схеме покупатели будут перечислять деньги не на счет застройщика, а на свой именной эскроу-счет. Доступ к этим деньгам застройщик получит только после сдачи объекта, а стройку ведет на свои деньги или на займ от банка.


После регистрации ДДУ в Росреестре (на это уходит около 9 дней) заключается еще один договор: между банком, покупателем и застройщиком. Срок действия – до даты сдачи дома плюс шесть месяцев. На подписание договора и открытие эскроу-счета уйдет до трех дней. В итоге всего на оформление сделки планируйте до двух недель.


Почему эти поправки – хорошая новость для покупателей


Сейчас деньги застройщик получает напрямую от покупателя. Он может не очень тщательно просчитать риски, неверно составить смету или потратить деньги на другой проект. В итоге дом превращается в долгострой, а дольщики ищут правду в суде и строчат письма президенту.


Эскроу-счета страхуются Агентством по страхованию вкладов и, по задумке, должны защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Если вдруг строительная компания срывает сроки сдачи или, еще хуже, банкротится, покупатель может вернуть свои деньги. Правда, есть ограничения: максимальная сумма, которую можно вернуть, – 10 млн рублей. Если стоимость квартиры выше, то часть денег покупатель все-таки рискует потерять. За выполнением всех обязательств будет следить банк.


Планируется, что к концу 2020 года количество договоров, заключенных через эскроу-счета, достигнет 95%.


Каких застройщиков и новостроек это коснется


Формально оплачивать жилье через эскроу-счет можно с лета 2018-го, но новую схему решились опробовать немногие застройщики. Одним из пилотных проектов, например, был ЖК «Дмитровский парк» от ПИК.


Еще полгода назад говорили, что с 1 июля 2019 года застройщики будут использовать эскроу-счет при продаже квартир в домах, где разрешение на строительство выдано после 1 июля 2018-го. Но буквально в конце декабря поправки неожиданно поменяли.


Согласно последним поправкам, с 1 июля 2019 года застройщики обязаны проводить сделки через эскроу-счет при продаже квартир во всех новостройках. То есть даже в тех домах, где уже успели продать часть жилья по старой схеме. Если вы уже задумались о покупке, советуем следить за изменениями в законе.


Какие еще требования ужесточит закон

С 2019 года покупать квартиру в новостройке станет безопаснее, но (возможно) дороже. Рассказываем почему Длиннопост

1. Застройщик должен быть опытным и проверенным. С трехлетним опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов – в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика. У него должны быть разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 5 тысяч кв. м. многоквартирных домов и обязательно своя экспертиза проектной документации. А руководство и главного бухгалтера компании отныне будут проверять на судимость и пристально смотреть на предыдущую работу.


2. Вся отчетность – в открытом доступе. На своем официальном сайте застройщик обязан публиковать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность каждый квартал (в течение пяти дней), а бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение каждый год (на это дается 120 дней). Плюс всю информацию нужно размещать в Единой информационной системе жилищного строительства. Раньше раскрытие этой информации было добровольным.


3. На расчетном счете застройщика должно быть не менее 10% от планируемой стоимости проекта. То есть до того, как застройщик возьмет кредит в банке, у него должны быть собственные средства на стройку. При этом деньги учредителя могут составлять лишь до 20% от общей суммы проекта. Все остальное – деньги, полученные от банка (проектное финансирование). Брать дополнительные займы запрещено.


4. Один банк на всех. Эскроу-счет открывается в аккредитованном банке, который финансирует строительство (где застройщик взял кредит на проект). Он будет контролировать платежи застройщика и проверять все договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, приема-передачи товара, счета-фактуры и так далее. Банки теперь главные надзиратели для застройщиков.


5. Вместо страхования ответственности – отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. Новая система запустилась еще осенью 2017 года. Вместо поручительства банка или страхования ответственности застройщик должен отчислять 1,2% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ) в Фонд защиты прав дольщиков. Опять же, все для того, чтобы уменьшить риски. Если застройщик обанкротится, дольщик получит возврат – сумму, которая прописана в договоре долевого участия, из Фонда. Если вдруг застройщику не хватит деньги на стройку, ему тоже финансово поможет Фонд. По проектам, которые перейдут на эскроу, отчисления в Фонд отменяются.


Главный вопрос: подорожает ли с 1 июля недвижимость?

С 2019 года покупать квартиру в новостройке станет безопаснее, но (возможно) дороже. Рассказываем почему Длиннопост

С переходом на проектное финансирование цены на жилье действительно могут вырасти. Для строительства застройщикам придется сначала положить на свой счет 10% от стоимости будущего проекта (приличная сумма, знаете ли!), а затем брать деньги в кредит у банка под процент. Сами банки считают, что изначально будут кредитовать под высокий процент, а потом постепенно снижать ставку. В среднем заемные деньги обойдутся компаниям в 7-8%. Так что если собираетесь вот-вот покупать квартиру в новостройке, застройщики говорят, что выгоднее это сделать до 1 июля 2019 года, если хотите сэкономить до 10%.


Но это не единственная причина. С 1 января 2019 ставка налога на добавленную стоимость (известна как НДС) выросла с 18 до 20%. Тут вы, возможно, удивитесь: ведь покупка квартиры не облагается налогом! Но повышение НДС приведет к росту цен на товары и услуги, необходимые для строительства. Если увеличатся расходы застройщика, соответственно, может увеличиться конечная стоимость жилья.


При этом ставки по ипотечным кредитам начали расти после трехлетнего перерыва. Только за осень 2018 года Центробанк дважды поднимал размер ключевой ставки, которая напрямую связана с ипотечной. Минстрой недавно сообщил грустную новость: с учетом ситуации на финансовом рынке, потенциал снижения ставок по ипотеке в России исчерпан. Такие не очень радостные дела.


Читайте также:


Шаг 1. Подумываю купить квартиру. Куда бежать и на что смотреть?

Шаг 2. Кажется, я дозрел до покупки квартиры! Как выбрать застройщика и не остаться ни с чем

Шаг 3. Как взять ипотеку (страшно же!) и не облажаться. Инструкция для новичков

Шаг 4. Как правильно выбрать планировку квартиры. Студии, распашонки или европланировки

Шаг 5. Что влияет на стоимость квартиры? Все, что нужно знать про отделку, ремонт и машиноместо

Показать полностью 3

Дубликаты не найдены

78 комментариев

по актуальности
+25

Цена уже давно определяется платежеспособностью населения. И коррелирует с зарплатами, ценой аренды, стоимостью ипотеки и т.д. но уж никак не с себестоимостью.

К ней цена недвижимости уже много лет не имеет никакого отношения. Цена квартиры всегда будет такая, чтобы купить в ипотеку было можно, но сложно. Независимо ни от ндс, ни от издержек.

раскрыть ветку 14
+9

Полностью согласен, особенно когда дело касается вторички.


Но в случае новостроек это не совсем так: никто не будет стоить дома себе в убыток, но и сверхприбыли тоже невозможны - конкуренты не дремлют.


Так что правильнее сказать: платёжеспособность населения определяет качество строительства. Если у людей мало денег - будут хорошо продаваться дешёвые человечники с студиями-конурами. Если у людей много денег, то они предпочтут что получше.

раскрыть ветку 7
+2

В среднем по стране панельный новострой 30-50, то в СПб, к примеру, 80-100. А денег никак в Питере не в два раза больше (средняя зп не отражает сути, смотреть медиану и моду). Поэтому именно в СПб и мск дохрена человейников, в регионах их меньше.

раскрыть ветку 6
0

а что у нас охуенная платежеспособность?

раскрыть ветку 4
+1

Такая, какая есть. В центре Москвы-высокая, на окраине поменьше, в маленьких городах совсем низкая. Заметь и цены отличаются соответственно, хотя цена условного "цемента" одинаковая.

раскрыть ветку 3
-1

Все стоит ровно столько, сколько люди готовы платить)

+6

Всех пугают июлем 2019, только цены начали расти с весны-лета 2018. И сейчас за аналогичные метры с тем же ожиданием сдачи нужно доплачивать на 20-30% большее, чем год назад. А где-то ещё существеннее рост. От таки дела

раскрыть ветку 3
0

А много где в регионах роста нет с 2014 года,  и купившие в кризит жилье, все ни как не могут его продать хотя бы за теже цены в рублях, что в 2014. 

раскрыть ветку 1
+3

Так пускай живут тогда в нем. В регионах зарплаты у 90% жителей такие, что они вряд ли меняют квартиры каждые 5 лет и озвученная проблема касается скорее барыг.

-1

мало того что они рост имеют- эти пидоры новые схемы мутят, теперь началось - никакого маткапитала, ипотеки, расрочек, только нал и вперед- будешь инвестор.

+6

Мало купить, надо ещё получить...


Много было постов по выбору квартиры,  добавьте пожалуйста про то, как общаться с "девелопером" при срыве сроков по 214-ФЗ и как правильно писать претензии к застройщику и куда обращаться в случае его бездействия, поскольку как на данный момент это организовано в данной компании ..... не входит в формат данной платформы.

раскрыть ветку 7
+3

На первичке -нельзя купить то, чего нет! ;)

+2

Пффф. Пик гордеева подмяла под себя всех, временами отнюдь незаконно.

А теперь - ой, цену повысим.

Правда старые площадки, в т.ч. консервы (а их еще лет на 5-7 хватит) - строить будем по старым правилам, зато продавать по ценам, будто к ним применимы новые правила.

Аминь!

раскрыть ветку 5
+1

Там вроде как с июля поправки вступают, что на все будет распространяться. Не только на новые объекты

раскрыть ветку 4
+9

Эскроу-счета - это не айс.

Прикольно, когда Ваши деньги там, а у банка отзывают лицензию! ;)))

"Проверенный и надёжный застройщик" - конторы, у которых уставной более 10к и есть активы - можно пересчитать по пальцам...

Ржу, не понимаю, что люди курят! ;))

раскрыть ветку 5
+5

Счета страхуются в асв (до 10 млн правда). А так: банки в шоколаде. Дали сначала кредит дольщику, потом забрали себе на счет и дали уже кредит застройщику на строительство

+2

Банки не дураки вьебут ещё страховку офигенную , чтобы риски перекрыть и платить типа будет застройщик, ну так что бы все  видели , мол видите как заботимся , а застройщик просто заложит эту сумму в стоимость квартиры и за все заплатит в итоге дольщик

раскрыть ветку 1
0

Страхование - само собой! ;)

Где бы статистику посмотреть - какой процент факапов на первичке признается страховыми случаями, и каков процент от признанного реально добровольно выплачивается страховыми?

+1

Минимальный уставной для компании которая строит до 1,5к м2 жилья - 2,5кк рублей. При 500 тысяч квадратов - 1,5 ярда. Закон.

0

Вот, я сразу про то же подумала-банки в России это еще большие мошенники! И ваши деньги лежат вот у такого вот банка, которые закрываются только в путь

+3

Смысл теперь покупать первичку, тем более так рискуя, когда можно за те же деньги купить вторничку без риска, что застройщик разориться (пусть даже это будет менее комфортабельный дом/район и чуть меньше площадь)?

раскрыть ветку 13
+5

Ну может потому, что новый дом- это новый дом, а не убитая хрущевка плесенью по всему подвалу.

раскрыть ветку 6
+3

А чего бараки в пример не привёл?

Ты наверное не в курсе, что кроме хрущёвок есть дома улучшенной комфортности с нормальными подъездами, потолками, соседями и парковкой? У меня вот как раз такой.

У брата новостройка в Ярославле - парковки нет, дворовой территории тоже + косяки строителей.

Чем новая студия, так я лучше бы обратно в свою бывшую 2ку, кирпичную хрущёвку бы вернулся.

+2

И не забывайте про прелести в виде соседей-маргиналов, неожиданно вернувшихся из млс родственников и прочее

0

А у нас или новые дома, или убитые хрущевки? Альтернативу может найти всегда.

раскрыть ветку 3
0

Все делается с надеждой на рост стоимости недвижимости.

раскрыть ветку 2
+5

Так в том и дело - если раньше первичка была значительно дешевле вторички, то был смысл её брать и ждать -в цене она растет вместе с домом, а сейчас из-за всех этих нововведений (а то и просто под шумок роста НДС) цены сравняются. Смысл? Даже в качестве вложения выгоднее будет купить вторничку и сдать ее...

раскрыть ветку 1
-2

Не за те же, помониторьте рынок прежде чем писать

раскрыть ветку 2
+1

Я говорю не про конкретно сейчас, а про перспективу когда цена на первичку практически сравняется с ценой на вторничку. Когда вот эту хрень, описанную в статье введут, то ценники будут отличаться ненамного, т.е. вкладываться в первичку будет не только рискованно (правильно, тут заметили про отзыв лицензии у банка - от этого никто не застрахован), но и невыгодно...

раскрыть ветку 1
+5

Всё это херня. Как тема со страховкой не работает, тупо народ кинули, так и с банками будет, мало верится что если застройщик сдуется и банк вернёт людям деньги, а сам останется ни с чем. Банки своё не упустят. У нас  дом строится так и не начал уже два года как. Обманутыми дольщиками нас не признают, страховку ни кто платить не собирается. Менты завели дело, но сказали что сделать ни чего могут, хотя застройщик ни куда не прячется, денег у него нет и посадить не могут. Нахер эти долевые стройки

+9

Что-то Пик опять не упомянул свои студии 19 метров по цене 3.2 млн в жулебино и муравейник из средней Азии в Котельниках)

раскрыть ветку 3
+7

А при чем тут это, тут же про отрасль в целом ... Бизнес не делает ничего, что не имеет спроса. Пс: я не за пик, в Питере у них конский ценник, да и, как по мне, планировки и квартирографии так себе...

раскрыть ветку 1
+1

Уже и не только вПитере у них конский ценник)

0

Почти мой комент к их первому посту))

+1

Название темы не правильное. "С 2019 года покупать квартиру в новостройке станет безопаснее (возможно),но дороже. Рассказываем почему" надо так.

+1

Задушили этим 214фз всех нормальных, но не крупных застройщиков, а банки в шоколаде. Банки, Карл, а не строители рулят новостройками...

раскрыть ветку 3
0

Дольщики один фиг оставались у разбитого корыта, когда застройщики сдувались/разорялись/руководство сваливало в тёплые края.

0

А кто, ты думаешь, лоббировал все изменения в закон о долевом строительстве, начиная с конца 17 года?)))

Герман, дорогой наш, Оскарович - в том числе. Ой, какой дорогой!

раскрыть ветку 1
0

Не выдержал - написал пост https://pikabu.ru/story/o_tom_kak_fz_214_lishil_menya_rabotyi_6500596

+1

Щато банки теперь будут по три раза с одних и тех же бабок проценты снимать, а то ж у нас банки бедные

+1

Кому кому, а пику я бы денег не давал

раскрыть ветку 2
0

почему?

раскрыть ветку 1
0

Ну есть дела у него. Не успешные

+1

Интересна тема банков-заимодателей. Какие требования выдвинуты к ним? Возможна ли схема, что банк-владелец эксроу-счёта обанкротиться, а вместе с ним и застройщик (которому этот банк принадлежит через третьи руки) ?

Дольщики ломануться в агентство гарантирования вкладов и будут очень долго ожидать возврата. А мошенник-застройщик тем временем умоет руки. Такая схема мошенничества напрашивается сама собой)

0

Блять, самые непонятные цены это во Владивостоке! Истину вам говорю-не тот это город где такие цены космические

0

13  лет назад, пик брал за новостройку по схеме 2/3 нал, 1/3 непонятный страховой полис. Представьте, что бы было, если бы потребовалось ответить "сделку" и вернуть деньги.

раскрыть ветку 1
0

а 20 лет назад как было? к чему писать про то, что сегодня к реальности отношения не имеет

0

Она совершенно точно станет дороже а риск уж точно не меньше, банки у нас банкротятся никак не реже застройщиков и если у застройщика хоть какие то активы есть то от банков как правило остаётся полный ноль

0

Так всегда можно на митинг выйти. Какой риск?

раскрыть ветку 1
+5

Постоять на улице попердеть с табличкой с разрешения властей это не митинг

0

Херня все, также и будут кидать, раньше просто деньги оседали у застройщиков, а теперь будут "в надежных" банках, так сказать перенаправили поток денег из регионов в центр, а то не гоже, чтобы такая кормушка была без участия нужных

раскрыть ветку 1
+1

Вот аналогично думаю.

Весь этот закон направлен на поддержание банков, а не строительства. Если раньше застройщик мог конкурировать с ипотечными стройками за счёт собственных средств, и банкам это не нравилось, то теперь разрешено брать только в ипотеку. Деньги на строительство те-же, только банк в два раза больше может получить

Сначала от застройщика %, если застройщик будет через банк строить, а потом ещё и от ипотечника.

0

Но доверять банкам я бы тоже не стал, бывали уже случаи

раскрыть ветку 1
0

Особенно учитывая сегодняшнюю новость, что 150 банков - предбанкроты...

https://news.mail.ru/economics/36275077/

-1

Можно с тобой связаться?

-1

нахер нам эта инфа в теме про ваху

-2

Продавил, таки, пик закончик. Добро пожаловать в ипотечное рабство.

раскрыть ветку 2
0

пик совсем ему не рад, ни одни застрой не рад - банки мож и рады

раскрыть ветку 1
0

Дык пока дом строится деньги крутить можно.

-2

Позже почитаю