-14

Руководство для инвестирования. Какую квартиру купить?

В какую квартиру вкладывать свои деньги, чтобы они окупились и преумножились рассказывает эксперт в области недвижимости Лебедев Владимир.


#обзорыновостроек #ГдеЖить #купитьквартиру #жк #новостройки #екатеринбург

Найдены возможные дубликаты

0

"эксперт в области недвижимости"

А я могу себя называть экспертом пикабу за 2018-й отчетный период?

раскрыть ветку 1
0
Да хоть заклинателем уток назовись
Похожие посты
1242

2009 год - время возможностей

Данный пост - не призыв ни к чему! И уж точно это не призыв - бежать, открывать какие-то счета и что-то вообще предпринимать. Это развлекательный контент. Это просто интересные цифры

Если бы вы инвестировали $100 в конце 2009, сколько бы у вас было через 10 лет?

2009 год - время возможностей Инвестиции, Деньги, Финансы, Недвижимость, Кризис, Доллар, Netflix, Длиннопост

1. Netflix, $3867

2. MarketAxess, $3282

3. ABIOMED, $2221

4. Transdigm, $2165

5. Broadcom, $2019

6. Align, $1558

7. Unted Rentals, $1534

8. Regeneron, $1530

9. Ulta Beauty, $1333

10. Amazon, $1309

11. ExtraSpace Storage, $1266

12. Constellation Brands, $1224

13. NVIDIA, $1217

14. TakeTwo, $1214

15. Ross Stores, $1181

16. Fortinet, $1179

17. Mastercard, $1178

18. Charter, $1177

19. O'Reilly, $1160

20. Cintas, $1153


Индекс S&P500 за тот же период вырос, превратив $100 в $344 или чуть более 13% годовых.

Инфляция в $ "обесценила" $100 до $120.

Источник: VisualCapitalist.com


------

Если бы вы инвестировали 1000 рублей в конце 2009 года, каков был бы ваш результат через 10 лет?

2009 год - время возможностей Инвестиции, Деньги, Финансы, Недвижимость, Кризис, Доллар, Netflix, Длиннопост

1. ВСМПО АВИСМА, 14,060 р.

2. Транснефть, 8,850 р.

3. Новатэк, 8,120 р.

4. Акрон, 7,900 р.

5. Татнефть, 7,200 р.

6. Норникель, 6,200 р.

7. Северсталь, 6,130 р.

8. М-Видео, 5,980 р.

9. Полюс Золото, 5,100 р.

10. Лукойл, 4,570 р.

11. Сбербанк, 3,590 р.


Индекс Мосбиржи полной доходности брутто (с дивидендами) за то же время 1000 р. превратил бы в 3510 р., или 15% годовых.

Инфляция за тот же период "обесценила" 1000 р. до 1920 р. (т.е., все варианты значительно её обогнали).

В списке 11 акций неспроста - больше нет акций на российском рынке, которые обогнали индекс за 10-летний период.

Рисовал сам

Данные: capital-gain


----


Если бы вы в 2009 году инвестировали в московскую недвижимость, сколько бы вы получили на каждую 1000 рублей?


Период с 2000 по 2009 год - воистину время возможностей для московского БЕТОНА - цены были прекрасными, ну или по крайней мере так сейчас считается.

Я нашел статью от 2009 года с ценами на самое дешёвое жилье тогда и нашел сегодняшний аналог квартиры из той статьи. Итак, можно было прикупить 30-метровую однушку за 3 млн рублей.

Знакомьтесь, прекрасный район...
2009 год - время возможностей Инвестиции, Деньги, Финансы, Недвижимость, Кризис, Доллар, Netflix, Длиннопост

КУРЬЯНОВО!

Зелёный, тихий московский район! Непередаваемый аромат очистных сооружений в подарок. Но ничего, говорят, за пару месяцев можно привыкнуть. Блеск и Гламур, ЖД линия и Промзона!


Квартира выросла в цене, и стоит целых 5,1 млн в 2020 году

2009 год - время возможностей Инвестиции, Деньги, Финансы, Недвижимость, Кризис, Доллар, Netflix, Длиннопост

Вы бы не сидели сложа руки, ведь квартира - инвестиционная! И сдавали бы её 10 лет, каждый год наращивая цену на 1000 рублей - начиная с 19000 до 28000 на конец 2019.

2009 год - время возможностей Инвестиции, Деньги, Финансы, Недвижимость, Кризис, Доллар, Netflix, Длиннопост

С учетом того, что квартира сдается 10 лет без перерывов, без затрат на ремонт, без смены квартирантов, без НАЛОГОВ и без страховок - можно было бы выручить 2,53 млн рублей.


С учетом того, что квартиру продаем по цене АНАЛОГОВ (которые никто не покупает, ахаха!) на каждую 1000 рублей мы получили +154%, или превратили их в 2540 рублей. Неплохой результат, даже инфляцию удалось обогнать, почти 11% годовых.


Разница в 4% годовых дала +1000 с каждой 1000 за 10 лет.


Но если пересчитать это в доллары, то получается, что на каждые $100 вы бы получили $120 через 10 лет - 2% годовых, т.е. на уровне долларовой инфляции.


P.S.: в 2024 году будем изучать, сколько вы бы получили, инвестировав в конце-2014 В ПЛАЗМЕННЫЙ ТЕЛИК :)

2009 год - время возможностей Инвестиции, Деньги, Финансы, Недвижимость, Кризис, Доллар, Netflix, Длиннопост

--------


Так работает сложный процент.

Показать полностью 5
76

Кот с хозяевами ищет квартиру в Екатеринбурге

Всем, кто решил заглянуть и читает этот пост здравствуйте.

Меня зовут Никита и я столкнулся с той проблемой, что не так то просто найти квартиру для найма, если с тобой в компании имеется пушистый друг.

Вот такой он был:

Кот с хозяевами ищет квартиру в Екатеринбурге Кот, Аренда жилья, Екатеринбург, Квартира, Аренда, Недвижимость, Длиннопост

А вот такой он теперь:

Кот с хозяевами ищет квартиру в Екатеринбурге Кот, Аренда жилья, Екатеринбург, Квартира, Аренда, Недвижимость, Длиннопост

Не правда ли красавец?

Полностью понимающий и адекватный кот, с первых же дней он удивил своей сообразительностью и понял, что такое лоток, далее спустя пару месяцев после покупки когтеточки он разобрался, как ее использовать и для чего. Ласки ему, конечно же не хватает, но это его индивидуальность.

Такой вот кот стал для меня настоящим другом и на вопросы "Отдай его" и т.п. даже не хочу обращать внимания. Считаю так, что животные намного умнее людей, в плане взаимоотношений.


Я, конечно, искренне понимаю все боязни хозяев квартир,  про испорченные обои,  диван и т.п.

Но, по-моему, это уже стереотип людей из советского союза, которые даже детей своих воспитать не могут. Кот нагадил - швырни в него тапком, на большего, к сожалению, ума у них не хватает и очень, очень стыдно за это поколение. Но не об этом.


Посоветуйте, как вы снимали квартиру с котом? Подскажите лайфхаки или сдайте мне, моей девушке и коту квартиру, буду очень благодарен


Спасибо за внимание и за уделенное время.

Показать полностью 1
201

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: исторические данные 1997-2019. Расследование 40-летнего пенсионера.

Не очень-то зашел пост с историческими данными по фондовому рынку США 1979-2019, оно и понятно - где Америка, а где мы!

"sngisback, это неприменимо в России", - говорили мне эксперты во всех областях знаний в комментариях.
"sngisback, а что там в рублях, очевидно же что с рублями будет по-другому", - убеждали реалисты.
"sngisback, весь этот твой фондовый рынок - сплошной обман, а вдруг дефолт? А вдруг все обанкротятся?", - резонно отмечали пессимисты.
"sngisback, вот я знаю, как надо - надо в недвижимость. Купил квартиру, и сдаешь, она надежна, ничего с ней не станет, в цене - не упадет", - аргументировали прагматики.
"Квартиры растут сильней всех этих ваших акций-хренакций!", - ворчали самые прожженые жизнью.

Я раздобыл специально для вас исторические данные по индексу Мосбиржи, начиная с 1997 года, с момента его рождения.
Я раздобыл исторические данные по индексу Мосбиржи полной доходности «нетто», начиная с 2008 года - это данные с учетом выплачиваемых дивидендов, из которых уже вычтен налог.
Я учел ставку рефинансирования ЦБ (с 2013 - ключевую ставку) при расчете доходности вкладов.
Я учел динамику рост цен на недвижимость - с 2005 по 2019 год.
Давайте посмотрим, что же получается.

Обойдемся без тупых имен, сегодня у нас три сценария накоплений 1997-2019: банковский вклад, вклад+квартира, индексное инвестирование. Во всех трех сценариях герои вкладывали одинаковую сумму ежемесячно, и в сумме вложили 1 617 000 рублей.

Сценарий 1, Ультраконсервативный.

Итак, наступил сентябрь 1997 года. Все дети страны мечтают о новом Dendy, на улицах Москвы - празднуют 850-летие, а в этих ваших интернетах запустился Yandex.ru
А наш первый герой начал копить на пенсию. Где? На рублевом вкладе. "Ахаха, рублевый вклад!", - рассмеетесь вы, но я напомню, до дефолта еще год, и никто не знает, что там впереди.
Наш герой начинает с 500 рублей в месяц (тогда - полмиллиона рублей, половина средней зарплаты), с каждым годом повышая на 500 рублей свои вложения.
Наш герой нашел неплохое предложение - % по вкладу почти равен ставке рефинансирования.
Через 22 года его вклад принес ему 4 143 000 рублей или 2,56х.

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: исторические данные 1997-2019. Расследование 40-летнего пенсионера. Инвестиции, Недвижимость, Акции, Длиннопост

Сценарий 2, Прагматичный.

Самый интересный сценарий. Начав на тех же стартовых позициях и накапливая деньги на вкладе на протяжении 8 лет, второй герой берет ипотеку и покупает квартиру под сдачу в Санкт-Петербурге выбрав ИДЕАЛЬНОЕ время для покупки - начало 2006 года. Просто посмотрите на динамику цены за кв.м 2005-2019:

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: исторические данные 1997-2019. Расследование 40-летнего пенсионера. Инвестиции, Недвижимость, Акции, Длиннопост

А еще и ипотеки наконец-то стали доступны! Наш герой уже накопил понемногу 508 000 рублей, и берет по средней ставке в 14,9% годовых в ипотеку квартиру 30 кв. м на 5 лет.
Сразу после покупки начался грандиозный и единственный в истории современной России рост цен на недвижимость. За первый год квартира подорожала вдвое и цена продолжила рост. Здесь невозможно упрекнуть героя в том, что он разогнался с помощью ипотеки - каждый бы на его месте поступил так же. Начиная сдавать квартиру за 8000 р/мес в 2006, он пришел к 23000 р/мес в 2019. Он не тратится на ЖКХ. Он работает всерую, не платя налог с прибыли. Он уверен, что квартира вечная и не страхует её. Квартира сдается всегда, ни месяца простоя за 13 лет. Он не делает в квартире ремонт, даже косметический. Не квартира, а золото!
Через 22 года его гениальный вход в недвижимость принес ему 6 802 000 рублей или 4,2х.

Сценарий 3, Инвестиционный.

Третий герой придерживается инвестирования в акции из индекса Мосбиржи, докупая каждый месяц акции, несмотря ни на какие новости и кризисы. Начав со 100 пунктов, индекс схлопнулся на 80% (до 20 пунктов) во время дефолта в 1998 году. Во время Мирового Финансового кризиса индекс рухнул с 1900 до 600 пунктов в 2009 году, сложившись на 65%. Разные причины не давали индексу расти с 2012 до 2015 года, несмотря на бурный рост рынков других стран. Наш герой докупал, несмотря ни на что.
Все дивиденды, которые он получил до 2008 года, он просто складировал и никуда не инвестировал, начав реинвестировать их только в 2008 году (просто у Мосбиржи данные по накопленным дивидендам публикуются с 2008 года).
Но несмотря на всё это, результат третьего героя 8 274 000 рублей или 5,1х.

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: исторические данные 1997-2019. Расследование 40-летнего пенсионера. Инвестиции, Недвижимость, Акции, Длиннопост

Выводы пусть каждый сделает сам, таблица со всеми расчетами тут, вы можете сами поиграть с данными, покрутить разные варианты. Иногда, если в первые годы закладывать гораздо меньшие пополнения, результаты двух сценариев могут даже сравниваться.

Даже если вы молоды, и не задумываетесь о будущем - мотайте на ус, эта информация еще пригодится. В 30, 40 или 50 лет вы придете к вопросу: а какие варианты накопления вообще существуют. Финансовая грамотность еще никому не навредила, финансовая безграмотность - прямой путь в Кешбери  и прочие Краудинвестинги со 120% годовых.

Но если вы придерживаетесь мнения, что квартира - лучший вариант для инвестиций, оставайтесь прагматичным и самокритичным до конца, ответьте сами для себя на ряд вопросов:
А сможете ли вы поймать такой же удачный момент с удвоением стоимости за год?
Сможете ли вы выкачивать из квартиры деньги безостановочно - без простоев, без ремонта, не платя налог, не страхуя (авось, не сгорит)?
Сможете ли вы вообще выгодно войти в недвижимость, не имея круглой суммы сразу на счету, а имея возможность откладывать понемногу?

В любом случае, это ваша жизнь, и ваш выбор. А я свой выбор сделал, и веду об этом блог в Telegram. Вы можете подписаться и следить как протекает мой эксперимент с экстремальным накоплением для ухода на пенсию в 43 года.

Показать полностью 3
96

Как купить молдавский паспорт за $1,3 млн и виллу на море

Как купить молдавский паспорт за $1,3 млн и виллу на море Дубай, Молдова, Паспорт, Инвестиции, Недвижимость

Никаких шуток, все официально – при покупке виллы ценой от $1,3 млн на искусственных островах «Сердце Европы», входящих в дубайский архипелаг «Мир», покупатель получает в придачу еще и паспорт Республики Молдовы, обеспечивающий безвизовые поездки в 121 страну, в том числе и в Шенгенскую зону. Сотни покупателей из Саудовской Аравии, Китая, Ирака, Сирии с удовольствием инвестируют в недвижимость Дубая и получают возможность стать «настоящими европейцами».

Как купить молдавский паспорт за $1,3 млн и виллу на море Дубай, Молдова, Паспорт, Инвестиции, Недвижимость

Занимается этим процессом компания Kleindienst Group, официально аккредитованная правительством Молдовы, ведь от покупателя 100 тыс. евро поступают как инвестиции в страну. ЕС традиционно выразил озабоченность и недовольство, грозится «прикрыть лавочку», но на сегодняшний день схема не нарушает никаких законов. –Via –

140

О вложениях

Вошедший мужчина – бизнесмен и не белорус.

Это видно по всему - манера общения делового человека, не характерный здесь выговор, одежда.

В наш кабинет он зашёл со словами:

- Вы обязаны мне помочь!

До нас он уже обошёл все кабинеты агентства в поисках знакомого лица, того, кто убедил его в целесообразности покупки.

Но, знакомое лицо не нашлось. Потому что работает в другом месте – средний срок работы агента по недвижимости – полгода. Потом кончаются сбережения и иллюзии.

Я дежурю сегодня, и всё что пришло само – моё. И этот проблемный кадр – тоже. Избавиться никак нельзя – придётся слушать.

Дело вот в чём.

Несколько лет назад он купил через наше агентство (слава Богу, я не при чём, у меня есть алиби: я работала в банке) не совсем достроенный особняк.

До этого они с женой, жили в Самой Москве.

Раз в году они посещали белорусскую тёщу (вместе со своими московскими доходами). Им нравилось здесь всё: хорошие дороги, дешевые вкусные здешние продукты, приветливые добродушные люди, экология.

Уезжали отсюда неохотно; и оттуда смотрели как здесь хорошо по телевизору.

Решение переехать навсегда вынашивали долго, как переезд в сказку.

Продав трешку в Самой Москве, выбрали особняк в элитном районе с большущим участком и оставшимися деньгами превратили его в имение.

И ещё - открыли здесь свадебный бизнес европейского уровня.

Это всё было три года назад.

Первым не пошел свадебный бизнес.

Мои белорусские земляки упорно не хотели женится элитно, предпочитая малобюджетные традиционные бракосочетания.

Потом оказалось, что хорошие дороги только на центральных улицах в больших городах.

Продукты приелись и догнали по цене не вкусные московские.

Люди, правда, по - прежнему приветливые.

Хорошая экология (на фоне остальных разочарований) стала раздражать.

- Я могу продать свой дом? – с вызовом спрашивает меня московский предприниматель местного разлива. (Представится он отказался, сказав:

- Потом! Давайте о главном.)

Мы беседуем об имении: три этажа, встроенная мебель, сауна и баня, рукотворное озеро, гаражный комплекс, беседка ручной работы. Он показывает документы: договор купли-продажи дома, ТТНки на стройматериалы, договора подряда и т.д.

И объясняет мне, что хочет только вернуть свое и уехать, а я ДОЛЖНА ему помочь. ДОЛЖНА! А заработать я могу на нем неограниченно.

Я задумчиво складываю на калькуляторе: покупку дома, стройматериалы, оплаченная работа – выходит астрономическая сумма.

Вероятность продажи дома хотя бы за половину равна нулю.

Я знаю точно.

Потому что совсем не давно, начитавшись американских книг о целесообразных вложениях денег (и в погоне за званием «Лучшая мама») купила Алисе квартиру. В приданное.

В Беларуси принято давать девочкам приданное.

Чтобы лучше брали замуж.

Это считается высшим пилотажем родительской любви и заботы.

Я очень хотела быть заботливой мамой и после раздела дома с мужем купила однушку в дополнение к дочери.

«На первое время хватит, а там зять заработает на большую», - вместе со всеми мамами города думала я.

Начался кризис.

Через два года после приобретения я опомнилась и успела продать однушку ровно вдвое дешевле чем купила. Но могло быть и хуже.

Результат инвестиций был таков: если бы мы завтракали рябчиками и ананасами, принимали ванны из коньяка, и минимум два раза в году отдыхали – прос..лось бы меньше денег, чем при инвестировании по-западному в белорусскую недвижимость.

Как это ему объяснить?

- Мы можем заключить договор? – уточняет бывший москвич, - А вдруг кто-то ищет именно такой дом? Планирует переехать, например; это хороший дом для обеспеченного человека.

(Таких домов с похожими историями вложений агентство продаёт много. Директор, Борис Маркович, предупредил нас недавно, что за рекламу, 3D-тур и фотографии платит агент. Чтобы не разводили заведомый неликвид.)

- Конечно – можем, - говорю я равнодушно, - но вероятность продажи минимальна.

- В просто не хотите работать и зарабатывать! Я пойду в другое агентство! – почти с яростью отвечает он.

Сожалея о потерянном времени я вижу в окно, как он с досадой садится в хороший внедорожник.

Показать полностью
915

В Екатеринбурге, где ждут президента, на доме появилась надпись «Путин помоги»

Если сработает - предлагаю писать это заклинание в любой непонятной ситуации
В Екатеринбурге, где ждут президента, на доме появилась надпись «Путин помоги» Владимир Путин, Путин, Екатеринбург, Строительство, Недвижимость

Источник: https://www.znak.com/2017-07-08/v_ekaterinburge_gde_zavtra_z...

54

Кредитные истории брокера ч. 4.

Всем привет, а мужиков еще и с праздниками!))

Кредит, сам по себе, вещь весьма интересная, опустим банальности про "свое и навсегда", но меня зачастую умиляют рекламы банков со вставками "выгодный". Это ведь очень выгодно для человека взять 100 тыр, а отдать 130? А в случае ипотеки на длительный срок переплата почти всегда больше/равно взятой сумме... Так вот, не поверите, но кредит все-таки может быть выгодным. Пост будет про положительных постоянных клиентов, наверное, в честь праздника и длительных выходных решил такой написать.))

4. "Российский Кийосаки".

Здесь не будет диалогов с клиентом, а просто рассуждения.

Упомянул имя этого человека в "подназвании", потому что речь пойдет об инвесторах в недвижимость с помощью кредита.
Было время, когда занимался я продажами новостроек, работал в отделе по кредитованию. И, так уж сложилось, "оброс" клиентами, которые до сих пор приходят за консультацией и рекомендацией, деньги тоже платят, но делают это почти добровольно, не напрягаясь. Разница в том, что теперь мои "руки развязаны", мне не нужно продавать конкретные объекты своего работодателя, а оценивать риски по всему рынку (в моем случае - Москвы и области) в целом. На нынешнем месте работы вопросы, касающиеся "первички" коллеги задают сначала мне.
Вот принципы удачного инвестирования:

1. Хорошая новостройка - это выгодное вложение, даже с привлечением кредитных средств.

Пример: Вася имеет хорошую зп и накопил немного деньжат на первоначальный взнос, Вася может себе позволить платить по кредиту, и у Васи в голове появилась мысль, что деньги должны "работать" и находиться в надежном месте (в недвижимости). Вася обращается за помощью, чтобы найти хороший надежный объект и хорошие условия по ипотеке. Однако, на полноценную инвестицию ему не хватает, поэтому он покупает в кредит квартиру в новостройке "на фундаменте", платит по кредиту 1-2 года, дом почти готов, и Вася продает квартиру по уступке на 50% дороже из-под ипотеки, переплатив банку около 10 % от взятой суммы (учитывая, что у него был первоначальный взнос).

Вывод: Вася за пару лет получил 40% прибыли "на вложенные" без больших рисков. Вася умный. Будь как Вася.

2. Залоговые объекты банка - отличный способ улучшить свои жилищные условия или обрасти жильем.

Пример: Вася решил, что, в принципе, на торгах было бы неплохо купить что-то, ибо ситуация у него примерно такая же, как в первом случае, однако, в ДАННЫЙ КОНКРЕТНЫЙ МОМЕНТ, ему нужно жилье сразу, и он не хочет платить за аренду хаты. Однако, у Васи нет доступа к списку залоговой недвижимости, а ведь банки под покупку "подобной темы" дают пониженную ставку. Вася идет за списком и помощью, удачно учавствует в торгах и покупает квадраты на 20-30% дешевле рынка с пониженной ставкой по ипотеке.

Вывод: Вася "выигрывает" 20-30% сразу и имеет положительный бонус по ипотеке, а также из-под нее может продать года через 3, когда бывшие собственники по закону не сумеют подать иски на титул. А так: Вася умный. Будь как Вася...))

Продолжение следует, если появится больше заинтересованных в моем рвении рассказать о своей, на мой взгляд, полезной и интересной работе.

Показать полностью
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: