Разбираемся в ипотеке: можно ли её сделать дешевой, как в Европе?
Регулярно в разных постах (и здесь, на Пикабу, и в других местах) встречаю непонимание по поводу того, что в Европе процентные ставки существенно ниже, чем в РФ. Вот и сегодня, прочитав в каком-то посте удивление тому, что дочки Сбербанка выдают в Европе кредиты под 4-6%, решил написать этот пост. Этот пост - моя попытка систематизировать собственное понимание принципов работы банков и ЦБ, а также небольшие размышления на тему того, что можно сделать, чтобы ипотека в России стала дешёвой.
Итак. Представим себе, что я на улице нашел чемоданчик с банковской лицензией, продал условную квартиру и решил на эти деньги сделать банк, чтобы заработать себе на спокойную старость. Как я буду это делать?
Для того, чтобы мне с помощью моего банка заработать деньги, их нужно куда-то вложить. Например, акций купить на фондовом рынке. Или деривативами поторговать. Но поскольку я этого делать не умею (и некоторые считают, что вообще почти никто не умеет), я буду выдавать кредиты - как физлицам, так и юрлицам. Например, ипотеку по ставке 9.56% годовых (средневзвешенная ставка по данным ЦБ).
Много это или мало? Ну, с одной стороны, 8.3 млн рублей (средняя цена однушки в Москве) за год по такой ставке принесет почти 800 тысяч дохода. С другой стороны, операционисту мне придется платить тысяч 40 примерно, и еще где-то тысяч 12 уйдет на взносы в фонды. Плюс, как минимум, аренда, и расходы уже превышают доходы. Не, ну я, конечно, мог бы сам работать операционистом в своем банке за 40 тысяч минус налоги, но смысла в этом нет, тогда уж проще никакой банк не открывать и пойти работать операционистом к кому-нибудь другому.
Учитывая, что оптимизировать расходы некуда (нельзя нанять меньше одного операциониста), остаётся лишь увеличивать доходы. То есть, мне нужно выдать больше кредитов. Но десяти квартир для продажи у меня нет. Вход очевиден: нужно где-то занять денег, чтобы потом раздать их в виде кредитов.
Например, можно занять в другом банке. Ну или не в банке, а просто у кого-нибудь на денежном рынке. Средняя ставка, по которой крупнейшие банки кредитуют друг друга, сейчас около 7.4%. Займем, скажем, миллиард, и раздадим его в виде ипотек. Получим доход в 95.6 млн, с расходами в 74 млн - 21.6 млн рублей в год чистой прибыли! Ну, конечно, минус зарплаты, аренда, реклама, и те должники, которые не смогли расплатиться, но все равно остаётся неплохо.
Можно брать депозиты у населения. Ставка по депозитам сейчас в диапазоне от 5 до 8%, что может быть несколько выгоднее, чем занимать в другом банке. С другой стороны, добавляется бюрократия (а значит, расходы на сотрудников, которые будут с ней бороться): нормы резервирования всяческие, проверки регулятора и тд, так что тут каждый решает сам.
Если мой банк достаточно большой, я могу занять деньги у ЦБ по ключевой ставке (7.25% на сегодняшний день).
Ключевая мысль: банк не раздает в виде кредитов свои собственные средства, а занимает у кого-то дешевле и раздает дороже. На эти два процента и живёт. И для того, чтобы владелец банка получал больше, чем хороший программист, оборот банка должен быть как минимум многими сотнями миллионов рублей, а то и миллиардами.
Кроме того, банк несёт риски. Ипотека, как правило, является довольно долгосрочным кредитом, а ставки, которые здесь указаны - для достаточно коротких кредитов (например, ЦБ кредитует по ключевой ставке только сроком на 1 неделю). Если, например, ЦБ резко поднимет ключевую ставку, то банк останется без штанов: деньги уже розданы по ставке ниже, чем та, под которую можно привлечь.
Аккуратное управление этим и другими рисками для банка очень важно, и открывает много возможностей. Например, банк может занять средства для выдачи в качестве ипотеки в Швейцарии по ставке -0.79% (отрицательной, то есть, вернуть меньше, чем занять, там такое действительно сейчас есть). С одной стороны, тут прибыль будет уже не 2 процента, а все 10. С другой, если швейцарский франк вырастет относительно рубля, прибыль может смениться убытками. Можно купить у кого-нибудь страховку от этого риска (например, в виде опциона), но тогда она съест большую часть прибыли.
Точно так же и с риском повышения ставок. На западе весьма популярны кредиты "по плавающей ставке". То есть, ставка вашей ипотеки не фиксированная на весь период (как это принято в России), а вычисляется по формуле вроде "средняя межбанковская ставка + 2%". Таким образом, риск повышения ставки переложен на с банка на клиента.
Итак, мы немного разобрались с тем, в чем заключается деятельность банка (ну, по крайней мере, банка, выдающего много кредитов). Давайте теперь подумаем, как правительство могло бы повлиять на банки, чтобы снизить типичную ставку по ипотеке?
Если отбросить идеи вроде "все запретить", которые могут привести лишь к убиванию всей отрасли в целом, остается единственный механизм, прямо предназначенный для того, чтобы влиять на ставки на денежном рынке - ключевая ставка ЦБ. Чем дешевле банки могут занять деньги, тем больше среди них конкуренция и тем дешевле они могут предоставлять кредиты. Собственно говоря, банку нет разницы между "занять под 8% и выдать под 10%" и "занять под 0% и выдать под 2%".
Ключевая ставка - это очень мощный инструмент в руках ЦБ. В отличие от валютных интервенций, ограниченных размером золотовалютных резервов, изменение ключевой ставки не ограничено ничем. Если сделать эту ставку очень низкой, то ЦБ потребуется много рублей для выдачи кредитов. А вот как раз рубли, в отличие от резервов, ЦБ может напечатать в любом наперед заданном количестве. ЦБ может графиком средней ставки по ипотеке слово "ХУЙ" нарисовать, не только держать его на любом понравившемся уровне (в том числе, и отрицательном). Почему же у нас ставка все еще выше, чем в Европе?
Представим себе, что завтра ЦБ роняет ключевую ставку до -2%. Послезавтра банки начинают выдавать беспроцентные кредиты и перестают принимать вклады. Народ массово начинает эти кредиты брать и покупать себе всякое (почему бы не купить телевизор или ту же квартиру в кредит, если ставка 0%?). Повышение спроса на все, что угодно, повышает цены. Получаем инфляцию.
Многие вокруг нас говорят, что "ставки по кредитам такие высокие потому, что у нас высокая инфляция". Это действительно так. Но причина заключается не в том, что "никто не выдаст кредит дешевле инфляции" - это не так. Чем ниже ставки - тем выше инфляция, а не наоборот. И высокая инфляция нашему ЦБ не нужна, ради ее удержания в (относительно) низком диапазоне он готов держать более высокую ставку. Хорошо это или плохо - каждый решает сам для себя.