Продажа ипотечной квартиры⁠⁠

Добрый день всем! Дайте пожалуйста совет, как поступить. Хочу продать квартиру, которая в ипотеке. Есть покупатели с наличкой, которые готовы погасить мою ипотеку, чтобы я сняла обременение с квартиры. Деньги на гашение ипотеки они дают по договору займа. Тут меня пугает один момент - после погашения ипотеки и снятия обременения, мы пойдем подавать договор купли продажи в МФЦ, но если вдруг ( не знаю причин, но бывает всякое) регистрация сделки в Росреестре не пройдет, я должна буду вернуть эти деньги покупателю, НО не смогу вернуть, т.а. они уже ушли в погашение моей ипотеки и банк их обратно не отдаст (не откатит досрочное погашение ипотеки). Как в таком случае я должна буду возвращать деньги?? Суд обяжет вернуть, но их у меня нет, будут удерживать из з/п или коллекторам продадут долг? И можно ли до погашения ипотеки в Росреестре кому то дать на проверку пакет документов, чтобы проверили все заранее?

И второ вариант продажи - через ипотеку того же банка. Покупатели одобряют ипотеку и сделка будет через аккредитив. Но тут уже другое настораживает - после перехода права собственности покупателям, я получу деньги с аккредитива только после того ккк покупатели предоставят в банк свои документы - договор, выптску из егрн и опись сданных документов в мфц (где указано, что они сдали свою закладную) т.е. если покупатели не предоставят в банк эти документы, я  с аккредитива деньги не получу и на мне останется висеть ипотека, при том что право собственности перешло уже. А после истечения срока аккредитива, покупателям просто вернется с него сумма и все.

Как лучше продать квартиру без рисков?? Может я конечно сильно накручиваю себя,  но хотелось бы заранее удостовериться что все пройдет как надо, пока я не получила задаток, чтобы потом не вовращать его в двойном размере